专业律师手把手教你签订《商品房买卖合同》.doc

专业律师手把手教你签订商品房买卖合同（一） 标签： 商品房 购房合同 房价 公摊面积 建筑面积 分类： 经验之谈 2009-08-09 10:49 选择一处理想的居所，虽颇费心思与精力，倒也可能乐在其中。但一提起签订购房合同，不少人心存恐惧：那么多条款、内容，既有印刷文字，还需手写与选择；不仅专业术语与条文让人费解，而且相关法律规定陌生。面对售楼小姐热情的期待，顾虑重重，生怕一不小心掉入合同“陷阱”，苦不堪言！笔者现根据现行法律、规章与司法解释的规定，结合楼市“陷阱”案例，总结多年指导客户签订购房合同的经验，从专业律师的角度对如何签订商品房买卖合同（示范文本）提出建议，供大家参考。 一、关于“商品房买卖合同示范文本条文说明” 的解读 （一）本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。 解读：该文本为建设部与国家工商总局推荐适用之示范文本，可直接作为签约文本使用，但无强制使用之规定。仔细阅读并理解条款内容是签订合同的前提，不少买受人未能看明白合同条文内容就匆忙签字，事后悔之晚矣！对合同条款及专业用词有疑问的，要向专业人士咨询，售楼人员的解释往往靠不住。房地产主管部门要求必须使用示范文本签订的合同才予以备案的，开发商要求采用其自制文本签订合同不能答应。 （二）本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 解读：实践中，房屋分为商品房、经济适用房、房改房、单位集资房、个人所有的私有房等，只有房地产开发企业开发建设并出售的房屋方可称为商品房。目前，商品房与经济适用房买卖均使用本示范文本，其他房屋买卖不宜直接使用。 （三）为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 解读：本条说明应予以充分重视。合同双方关系平等，合同内容是双方协商一致的结果，任何一方不得将己方意志强加于对方。双方当事人可根据具体情况，经协商一致对示范文本的条款进行修改、增补或删减。实践中，开发商往往利用优势将其单方修订过的合同文本交由买受人签字。修订的内容多为减轻或免除其责任，排除买房人权利或加重买房人责任。买房人应谨慎审查有关修订内容，必要时坚决抵制此类“霸王合同”，若“霸王”条款可能根本上损害己方利益或隐藏巨大风险，宁可放弃交易。 （四）本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 解读：本条是关于合同解释顺序的说明，合同中的手写内容优先于印刷文字。实践中，合同有关选择、填写内容多由出卖人的售楼人员手写，买受人无手写机会，故不应忽略售楼人员手写在合同中的任何一个符号与文字。 （五）对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。 解读：本条说明提醒买受人警惕合同中的选项与空格部分的填写。有关空格与括号选项应明确填写，确定的选项划，否定的选项划；空格删除或不作填写的，要打或直接划掉。千万不可留有空白，免得给不良出卖人以可乘之机。笔者曾遇购房合同中出现应单选的项目被多选之现象，导致该条约定无效。 （六）在签订合同前，出卖人应向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 解读：本条为提示性说明，既规定了出卖人的义务，也告知了买受人的权利。根据有关规定，出卖人在签订合同前，应向买受人出示如下证书与证明文件：建设用地规划许可证、国有土地使用证或其他合法用地证明、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或商品房登记备案证。另有规定出卖人须明示商品房销（预）售管理办法和商品房买卖合同示范文本，否则将受到处罚。 （七）合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。 解读：本示范文本系建设部和国家工商行政管理局联合制定，其解释权当然归制定机关。地方建设、工商部门与有关专业人士均无权解释示范文本的条款，但可对有关条款的理解出具咨询性意见。建设部的有关规章，如商品房销（预）售管理办法等，可作为解释示范文本条款的依据。 二、商品房买卖合同示范文本逐条约定建议 （ 合同编号：） 说明与建议 合同编号多为房地产主管部门统一编定与打印。若出卖人提供无统一编号的合同文本，最好去房地产主管部门核实，免得将来备案时出现麻烦。 合同双方当事人： 出卖人： _ 注册地址：_ 营业执照注册号：_ 企业资质证书号：_ 法定代表人：_联系电话：_ 邮政编码：_ 委托代理人：_地址：_ 邮政编码：_联系电话：_ 委托代理机构：_ 注册地址：_ 营业执照注册号：_ 法定代表人：_联系电话：_ 邮政编码：_ 说明与建议 以上内容由出卖人填写，买受人应进行审查核实：出卖人的营业执照与资质证书名称是否一致，与有关建设、销售证件上建设单位的名称是否一致，是否均在有效期之内；委托代理机构是否有代理销售资格，有无出卖人书面授权，代理销售行为是否在授权范围与委托书载明的有效期之内。 买受人：_ 【本人】【法定代表人】姓名：_国籍_ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_ 地址：_ 邮政编码：_联系电话：_ 【委托代理人】【 】姓名：_国籍：_ 地址：_ 邮政编码：_电话：_ 说明与建议 此项应由买受人亲自填写，出卖人代为填写的，买受人要认真核对无误。买受人委托他人代为签订购房合同，要有书面委托书，授权要明确、具体。 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条 项目建设依据。 出卖人以_方式取得位于_、编号为_的地 块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】 【划拨土地使用权转让批准文件号】为_。 该地块土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限 自_年_月_日至_年_月_日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_。 建设工程规划许可证号为_，施工许可证号为_。 说明与建议 本条要求填写的“三证”，是出卖人进行商品房开发必备合法证件，房屋入住后长期无法办证的，多是本条相关证件出了问题。出卖人填写后，买受人要逐一审查核实： 1、填写内容与有关证件内容是否一致，有关证件载明的使用权人或建设单位与出卖人名称是否一致，土地证载明的用途、规划证载明的项目性质与合同约定的房屋用途是否一致； 2、土地证项下的土地是否系出让取得（经济适用房除外）、是否被设定抵押或被法院查封。若出卖人未取得国有土地使用证，却持有国土部门出具的“土地证正在办理之中”的证明，应须慎重，这个证明有时靠不住！ 3、务必看证件原件。销售人员可能会告知原件在公司，务必去一趟，有疑问时别听出卖人解释，到颁发证件的主管部门去核实。 第二条 商品房销售依据。 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关 为_，商品房预售许可证号为_。 说明与建议 商品房预售许可证是出卖人预售商品房的合法证件。根据有关规定，出卖人预售商品房的，须持有房地产主管部门颁发的商品房预售许可证；销售现房的，须具备现房销售条件。审查商品房预售许可证应注意：1、查看原件，确认其真实性；2、是否在批准预售的有效期之内；3、核对所购房屋是否在批准销售房屋的范围之内。根据最新司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证的，商品房买卖合同无效；但在起诉前出卖人取得商品房预售许可证的，合同有效。建议在出卖人未取得商品房预售许可证之前，还是不与之签订购房合同为好！ 实践中，出卖人多在取得商品房预售许可证前，以认购或预订的方式变相售房，或先行签订简易合同，取得商品房预售许可证后，再签订或更换正式合同。此做法可能存在定金“陷阱”或导致购房合同无效。 第三条 买受人所购商品房的基本情况。 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一， 房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第_【幢】【座】_【单元】【层】_号房。 该商品房的用途为_，属_结构，层高为_， 建筑层数地上_层，地下_层。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中， 套内建筑面积_平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_ 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 说明与建议 本条款的空格务必全部明确填写，不能遗漏。填写建议：1、所填内容要与出卖人持有的有关批文、证件和楼宇的设计施工图纸的标注内容一致；2、最好同时附上小区总平面位置图、楼宇分层平面图和所购房屋平面图，作为合同附件；3、公摊面积条款最易引发纠纷，请坚持将“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”作为合同附件，出卖人借口尚未制作的，让其给出时间表。切记，购买预售房就是按图索骥，没有图纸会很危险！ 第四条 计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元， 总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_ 拾_元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米 _元，总金额（_币）_千_百_拾_万_ 千_百_拾_元整。 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）_千_ 百_拾_万_千_百_拾_元整。 4、_ 。 说明与建议 本条选择与填写时须注意：1、双方可选择约定房屋的计价方式，一般以建筑面积（含公摊面积）计价，个别地方（如北京市）明确规定以套内建筑面积计价；2、购买经济适用房的，要核实一下约定价格是否在政府批准的售价范围之内；3、应在本条或补充协议中约定，买受人是否需另行支付有关水、电、气、暖、通讯、智能化管理与车库等配套设备设施费用，如无明确约定，应视为本条总价款当然包括上述费用。 第五条 面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】 （本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第 _种方式进行处理： 1、双方自行约定： （1） ； （2）_。 2、双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退 还给买受人，并按_利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以 内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担， 产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以 内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由 出卖人双倍返还买受人。 面积误差比=(产权登记面积合同约定面积) /(合同约定面积) 100% 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 说明与建议 本条条款的选择与填写应注意： 1、由于将来取得的房屋所有权证上的公摊面积大于约定公摊面积较为常见，建议补充约定有关套内建筑面积、公摊面积允许误差的比例及处理方式, 如建筑面积增加，公摊面积增加、不变或减少如何处理；建筑面积减少，公摊面积增加、不变或减少如何处理；建筑面积不变，公摊面积增加或减少如何处理。 2、关于面积差异的处理原则，建议直接选用示范文本第五条第2种处理方式，并将第1种处理方式的备填空格全部打。出卖人往往已为你选择好第1种处理方式，并填写了“以产权登记面积为准，据实结算房价”的内容，建议你拒绝此种选择。 3、按套计价的房屋须填写具体建筑面积，附预售房平面图，并约定允许误差范围。 第六条 付款方式及期限。 买受人按下列第_种方式按期付款： 1、一次性付款 2、分期付款 3、其他方式 说明与建议 双方可以通过本条约定选择付款方式。买受人于合同签订前已先行支付的定金、订金、预付款如何处理应约定清楚，免得付款时出现争议。分期付款时，应明确付款期限与具体金额。采取按揭贷款或住房公积金贷款的付款方式时，可在“其他方式”栏约定：“买受人于年月日前支付房价款总额的 %计元，其余房价款由买受人以按揭贷款（住房公积金贷款）方式支付。买受人应于本合同签订后日内向银行办理按揭贷款（住房公积金贷款）手续，并按规定承担相应的费用。”另外， 出卖人承诺的有关一次性付款优惠的内容也应写入本条。 第七条 买受人逾期付款的违约责任。 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_种方式处理： 1.按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在_日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_的违 约金，合同继续履行； （2）逾期超过_日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的， 经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_（该 比率应不小于第 （1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2._。 说明与建议 本条约定应把握如下两点： 1、违约责任的约定要体现与出卖人实质性对等。出卖人原则上不会同意分期付款，故只要及时办理按揭贷款手续，买受人逾期付款的可能性不大。鉴于以本条约定与出卖人责任条款形式上对等意义不大，建议加重本条中约定违约金的计算比例，以免被出卖人利用，作为减轻其违约责任的借口。 2、买受人无法按约定取得按揭贷款或住房公积金贷款时如何处理。买受人采取按揭贷款或住房公积金贷款的付款方式时，应约定“若买受人不能以按揭方式取得银行贷款（或住房公积金贷款），双方另行协商变更付款方式，达不成一致的，任何一方均有权解除合同。”在你做好准备之前，诸如“若买受人原因导致不能取得按揭贷款的，买受人应于 日内一次性付清房款，逾期付款，按本合同约定承担违约责任”的约定，建议你予以拒绝。 第八条交付期限。 出卖人应当在_年_月_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1该商品房经验收合格。 2该商品房经综合验收合格。 3该商品房经分期综合验收合格。 4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5_。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_日内告知买受人的； 2、_； 3、_。 说明与建议 1、约定交房期限不宜过长，要明确具体日期，提防出卖人将具体日期改为“具备交房条件日内交付”。 2、可以接受出卖人选择的本条中交房条件选项的第1种作为约定交房条件，但不接受任何附条件的补充约定。 3、允许顺延交房栏原则上不同意约定其他条件，当出卖人坚持填写有关“城市规划变更与实施” 、“市政工程施工”等作为顺延交房时间的条件时，可考虑接受，但须约定以“取得有关部门证明”且“该情形必然影响施工工期”作为条件。 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该 商品房交付买受人使用，按下列第_种方式处理： 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过_日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过_日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之 日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 2._。 说明与建议 1、如无特别要求，请选择第1种方式处理，不宜接受出卖人在第2栏中填写的“买受人不退房”、“本合同继续履行”等约定。固然你本意不在于此，但多一项权利便是多一条保障。 2、继续履行合同所能容忍的逾期期限建议约定为30-60日内，最长期限不宜超过90日，否则，出现风险的可能性过大。 3、约定违约金计算比例要尽可能高，加大出卖人违约的成本。拒绝出卖人要求的按“同期银行（活期）存款利率”计算违约金；继续履行的违约金约定标准不低于日万分之二点一（人行规定的逾期支付贷款本息的滞纳金标准），解除合同的违约金约定比例应在530%之间。 第十条 规划、设计变更的约定。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内， 书面通知买受人： （1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2）_； （3）_； 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_天内将买受人 已付款退还给买受人，并按 _利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 说明与建议 规划、设计变更可能影响商品房的居住质量与使用功能，甚至合同目的的实现。本条系易引发争议条款，出卖人比较忌讳本条的约定，甚至直接将本条相关内容打。 1、将下列可能变更的规划、设计项目在合同中明确约定：（1）房屋的结构型式、户型、空间尺寸与朝向；（2）楼宇层数、结构与外观；（3）小区道路、绿地、建筑密度、公共设施和配套设施等。或直接将合同签订时城市规划主管部门审批的小区规划总平面图作为合同附件。 2、约定买受人接到规划、设计变更后，有权决定是否退房。既是对出卖人的约束，也是争取一次选择机会。 3、规划、设计变更后，买受人选择不退房、但又未能达成补充协议时如何处理，应作约定。 第十一条 交接。 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双 方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使 用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交 接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： _。 说明与建议 本条印刷文字内容已基本保障了买受人的权利，但出卖人多会在空白处添加约束买受人的条件。提请注意如下内容： 1、本条前面一段印刷文字不容出卖人修改。 2、通知交接的方式必须是“书面通知”，不接受所谓“以报纸公告通知视为书面通知”的约定。 3、不得接受所谓买受人逾期不接收房屋的，“出卖人有权将房屋交于物业管理单位，视为双方交接完毕”或“出卖人有权解除合同，将该商品房另行出售”的约定，此种约定可能从根本上损害买受人的权益。 第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担 全部责任。 _。 说明与建议 本条为概括性约定，无需修改，买受人最好不要接受出卖人在空白处填写的有关减轻或免除其责任的内容。 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标 准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_种方式处理： 1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2. _。 3. _。 说明与建议 1、附件三关于装饰、设备标准的约定务必明确具体，重要项目要约定用材品种、品牌与规格等。 2、可增加约定，出卖人交付时达不到约定标准的，应及时维修、重作，造成逾期交付的，应承担违约责任。或约定特定项目达不到约定标准的，买受人有权解除合同。 第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑 按以下日期达到使用条件： 1_； 2_； 3_； 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： 1_； 2_； 3_。 说明与建议 1、应具体约定有关基础设施、配套设施项目及正常运行时间，约定期限不宜过长。具体包括：供水、供电、供气、供暖的条件与运行时间，通讯（电话、有线电视、互联网宽带）接口数量、位置与使用条件，智能化安防系统的设置与运行时间，道路、绿化、停车场、医疗、商业、娱乐、健身等设施的建设及投入使用时间。 2、应明确约定，有关基础设施、公共配套建筑不能正常运行时，出卖人应承担的违约责任，诸如支付违约金、提供替代用品、给予买受人经济补偿或买受人有权解除合同等。 第十五条 关于产权登记的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由出卖人 提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_项处理： 1买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_日内将买受 人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_%赔偿买受人损失。 2买受人不退房，出卖人按已付房价款的_%向买受人支付违约金。 3_ 。 说明与建议 本条是最易引发争议的条款。约定时应注意如下几点： 1、出卖人向产权登记管理机关提供登记资料进行备案的时间约定，应不超过城市房地产经营管理条例规定的期限，即交付房屋之日起90日内。 2、本条中的“规定期限”的理解多有争议，但根据最新司法解释，该期限应认定为一年。 3、关于出卖人违约的处理，建议务必选择第2项处理方式，即买受人退房，出卖人承担违约责任。违约金的计算比例宜在5%-30%之间，不接受所谓按同期银行存款利率支付违约金的约定，否则，无疑于出卖人违约你“买单”。 第十六条 保修责任。 买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 说明与建议 关于房屋质量保修责任，我国相关法律、法规、司法解释与规章均有明确规定，有的规定相当具体。建议补充：“出卖人提供的住宅质量保证书承诺的保修范围、限期与责任应不低于商品房销售管理办法的规定。” 如无特别要求，本条可不再增加其他内容，更不要接受出卖人试图减轻或免除自己责任的补充约定。 第十七条 双方可以就下列事项约定： 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_； 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_； 3、该商品房所在楼宇的命名权_； 4、该商品房所在小区的命名权_； 5、_； 6、_。 说明与建议 本条是与所购房屋有关的权利的约定。理论上认为，房屋所在楼宇的屋面使用权应归该屋面覆盖下的整个楼宇的各层业主共有，外墙面使用权也应归该楼宇的全体业主所有，房屋所在的楼宇的命名权应归该楼宇业主共同行使，所在小区的命名权也应归小区全体业主共同行使。相关内容的填写应按上述意见确定。实践中，出卖人多已事先填写为“归出卖人所有（使用）”。建议买受人坚持将楼宇屋面与外墙面的使用权填写为“归该楼宇的全体业主所有”，楼宇与小区的命名权一般先由出卖人行使，以后，业主委员会可以进行变更。 第十八条 买受人的房屋仅作_使用，买受人使用期间 不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关 联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 说明与建议 本条是对双方权利中涉及公共事项的特别约定，因事关公共利益，原则上不宜修改与删除，尤其是第2款关于出卖人责任的规定十分必要。 第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第_种方式解决： 1.提