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顶名购房协议的效力认定
文章来源：互联网  发布者：包头律师  发布时间：   阅读：472次
包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁
                 房屋购买人确认纠纷案
          关键词：民事  顶名购房  顶名贷款  实际购买人
【裁判要点】
    在顶名办理购房及按揭贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下，应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。
    【相关法条】   
   《中华人民共和国合同法》   
    第八条依法成立的合同，对当事入具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
    依法成立的合同，受法律保护。
    第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 
    【案件索引】
    一审：山东省东营市河口区人民法院( 2011)河民初字第406号(2011年9月7日)
   【基本案情】
    原告包如生、刘淑兰诉称：2006年8月份，我们欲购买河口区丽水园小区某单元101室楼房，因资金不足需向银行贷款，由于我们是外地人，不符合当时银行的贷款条件，经协商，两被告自愿为我们顶名购买了该楼房，并顶名办理了银行按揭贷款，之后我们按月以被告李白琼的名义向银行偿还贷款。现两被告违反当初的约定，不配合办理产权登记手续，甚至有意登记在自己名下。为此诉至法院，请求依法确认东营市河口区丽水园小区某单元101室房屋的所有权人为原告包如生、刘淑兰，诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，两原告将诉讼请求变更为：请求依法确认东营市河口区丽水园小区某单元101室房屋的实际购买人为原告包如生、刘淑兰，诉讼费用由被告承担。
    被告李自琼、孙济宁辩称：(1)涉案楼房是被告李自琼的姐姐李自荣购买的，首付款也是李自荣交付的。2006年8月份李自荣欲购买河口区丽水园小区某单元101室楼房，因当时李自荣的丈夫在监狱服刑，无法办理贷款，李自荣即请求两被告顶名购房并办理贷款；(2)原告包如生让被告李自琼、案外人李自荣签名的协议，不是被告李自琼的真实意思表示，协议注明的时间与李自荣、李自琼的实际签名时间相差太久，被告孙济宁对该协议不知情，该协议应属无效协议。截至起诉之日止原告仅偿还了银行贷款39200元，双方签订的协议未实际履行；(3)李自荣自2008年5月1日搬人涉案楼房居住，面原告自2010年1月份才与其儿子一起搬人涉案楼房居住，2011年3月21日原告之子与李自荣离婚后，两原告强行将李自荣赶出，并扣留了购房和贷款的全部资料，原告不是该房屋的实际使用人。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
    反诉原告李自琼、孙济宁诉称：包如生、刘淑兰与李自琼、案外人李白荣签订的协议书中注明的时间与李自琼、李自荣的实际签名时间相差太久，且不是李自琼的真实意思表示。孙济宁对该协议根本不知情。包如生、刘淑兰未交付首付款，亦未偿清贷款，协议未实际履行，其未实际取得该楼房的使用权。请求法院依法确认该协议为无效协议。
    反诉被告包如生、刘淑兰辩称：双方签订的协议书是对已经发生的民事权利义务的确认，其内容不违反法律的强制性规定，为有效协议，反诉原告的反诉请求不成立。
    法院经审理查明：2006年9月25日，李自琼以买受人的身份与胜利油田胜利房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，合同约定李自琼购买胜利油田胜利房地产开发有限责任公司开发的位于东营市河口区丽水园小区的某单元101号房，建筑面积为143. 25平方米，附属物1-3号车库（建筑面积为37. 88平方米），总房款为321860元，付款方式为签约合同时交纳121860元，其余20万元于签订合同后30日内到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续。该房屋首付款的实际交付情况为：2006年8月19日交付了5万元，2006年8月21日交付了46860元，2006年10月19日交付了25000元。双方对于剩余购房款20万元均认可以下事实：李自琼孙济宁作为借款人、李自荣作为保证人与中国工商银行东营市河口支行签订了按揭贷款合同，借款金额为20万元，该笔贷款直接打人了开发商房款账户。双方对于还贷情况均认可以下事实：自2007年4月份起，包如生、刘淑兰按月向银行偿还贷款，截至2011年9月份共计偿还了9万余元。
    对于涉案房屋的购买和贷款事宜，包如生、刘淑兰作为甲方与李自琼、孙济宁作为乙方以及案外人李自荣作为丙方达成了协议，并签订了书面协议书一份，协议书写明：甲方包如生、刘淑兰在东营市河口区丽水园购买楼房一套（某单元l楼东户，面积143. 76平方米，车库37平方米），房款共计332760元。因甲方购房资金不足，需在工商银行贷款20万元，包如生、刘淑兰户口不在本地无法办理贷款，经甲、乙、丙三方协商，达成以下协议：1．由甲方包如生、刘淑兰的儿媳李自荣的妹妹李自琼、妹夫孙继宁出面代甲方在工商银行贷款20万元，由丙方李自荣提供贷款担保；2．以上房产以包如生、刘淑兰名字办理房产证，20万元银行贷款全部由包如生、刘淑兰偿还，办理房产证等手续的一切费用也由包如生、刘淑兰承担。甲方包如生、刘淑兰及乙方李自琼、丙方李自荣分别在协议中签了名，乙方孙济宁的签名是李自琼代签。协议书落实日期为2008年10月28日。双方均认可协议中的“孙继宁指的是被告孙济宁”。另查，李自琼、孙济宁系夫妻关系，案外人李自荣曾系包如生、刘淑兰的儿媳，李自琼系李自荣的妹妹。
   【裁判结果】
    东营市河口区人民法院于2011年9月7日作出(2011)河民初字第406号民事判决：一、东营市河口区丽水同小区某单元101室的实际购买人为原告包如生、刘淑兰；二、驳回反诉原告李自琼、孙济宁的反诉请求。宣判后，原被告均未提起上诉，判决已发生法律效力。
   【裁判理由】
法院生效裁判认为：本案双方争议的焦点问题有两点：(1)两原告作为甲方与两被告作为乙方以及案外人李自荣作为丙方签订的顶名购房、顶名贷款协议是否具有法律效力；(2)涉案房屋的实际购买人是两原告还是案外人李自荣。
关于第1个争议焦点：本院认为，顶名协议中甲方包如生、刘淑兰及乙方李自琼、丙方李自荣的签名均系本人所签，应认定是其真实意思表示。孙济宁的签名虽非本人所签，但李自琼在庭审中认可其代孙济宁签名时孙济宁在场未表态，庭审查明孙济宁在以后亦未提出过否认表示，因此应视为被告孙济宁同意李自琼的代签行为。两被告主张协议中李自琼签名的真实时间为2009年8月份，李自荣签名的真实时间为2010年2月7日，但未能提供有效证据证实，旦两被告主张的签名时间并不影响协议的效力。原告包如生、刘淑兰自2007年4月份起按月偿还银行贷款，该行为是对双方签订的顶名协议的实际履行。综上，该顶名协议是甲乙丙三方的真实意思表示，且不存在《合同法》规定的无效情形，应认定是有效协议。
    关于第2个争议焦点：本院认为，顶名协议中明确写明了甲方包如生、刘淑兰是顶名委托人，乙方李自琼、孙济宁是顶名受托人，丙方李自荣是顶名贷款的保证人，据此能够认定原告包如生、刘淑兰是涉案房屋的实际购买人。
    综上，原告包如生、刘淑兰要求确认其两人为涉案房屋的实际购买人的主张，事实清楚、证据确凿，应予支持。反诉原告李自琼、孙济宁要求确认顶名协议无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
   【案例注解】
    此案是因顶名购房、顶名办理银行按揭贷款引发的纠纷，对于双方签订的顶名协议的法律效力以及如何认定房屋实际购买人的问题，在审理过程中存在两种不同意见：
    第一种意见认为顶名协议应为无效不能认定两原告是房屋实际购买人。理由如下：
    1．李自琼在顶名协议中代孙济宁签名的行为属无权代理，孙济宁事后未进行追认，故孙济宁对该代理行为不应承担民事责任，该协议因未得到乙方孙济宁的同意而无效。
    2．协议中约定的顶名购房、顶名贷款事宜，违反了国家金融法律、法规的规定，且属于双方恶意串通，损害国家金融利益的行为，按照《合同法》第52条第1款第(2)项、第(5)．项的规定，应认定为无效。
    3．首期购房款收据及开发商的催款通知书是两被告所提交，说明原告手中无首付款发票，原告虽主张首付款是其委托李自荣代为交付的，并向法庭提供了银行存款对账单，但其存取款记录不能与房款实际交付时间、交付金额完全吻合，因此，不能认定两原告交付了房屋首付款。两原告手中虽持有20万元的贷款凭证及交付按揭贷款的收据，但考虑到两原告与案外人李自荣曾是公婆与儿媳的关系，亦曾共同在涉案房屋中居住生活，两被告及案外人李自荣主张该资料是两原告在李自荣离婚后所扣留，亦有此可能性。截至庭审结束前两原告仅偿还了39200元银行贷款，仅以此确认两原告是实际购房人实为不妥。
    第二种意见认为顶名协议应为有效，根据协议内容能够认定两原告是房屋实际购买人。理由如下：
    1．《中华人民共和国民法通则》第66条第1款规定：本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。李自琼在庭审中对代孙济宁签名作以下陈述：原告包如生持顶名协议到两被告家中找两被告签名时，孙济宁在玩电脑，不说话也不签字，李自琼就代孙济宁签了名字。由此可以认定孙济宁对李自琼代其签名是知情的，之后孙济宁从未表示过否认，应认定孙济宁对此代理行为同意。协议中其他当事人的签名均为本人所签，应认定是他们的真实意思表示。本案顶名购买房屋、顶名办理银行按揭贷款发生在2006年下半年，顶名协议的落款时间为2008年10月28日，两被告主张的李自琼签名时间2009年8月份、李自荣签名时间2010年2月7日，均在购房和贷款之后，无论哪个时间，均能够认定协议是对以前发生的民事行为的确认，不影响协议的效力。
    2．顶名协议的内容虽属于规避金融政策性规定的行为，但两原告按照贷款合同约定按月足额偿还贷款，不存在恶意套取金融资金的意图，未损害国家、集体或者第三人的利益，不符合《合同法》第52条第1款第(2)项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。
    3．按照《合同法》第52条第1款第(5)项及《合同法解释（二）》第14条规定，只有违反效力性强制性规定的，才认定为无效合同。本案顶名协议的内容未违反法律、法规的效力性强制牲规定，因此不应认定无效。
    4．按照顶名协议约定的内容，能够直接认定两原告是涉案房屋的实际购买人。
    笔者同意第二种意见，主要理由：
    一是关于认定顶名协议是否因违反效力性强制性规定而无效的问题。根据《合同法》第52条第1款第(5)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，为无效合同。《合同法解释（二）》第14条进一步将此“强制性规定”限缩解释为“效力性强制性规定”。本案双方达成顶名协议的目的是为规避金融机构关于按揭贷款的政策性规定，不属于违反法律、行政法规的规定，更不违反效力性强制性规定。根据合同自治原则，只要协议内容系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性强制性规定，签订过程中不存在欺诈、胁迫等手段的，协议应认定为有效。
    二是关于认定协议是否因恶意串通损害国家、集体或第三人利益而无效的问题。恶意串通损害国家、集体或第三人利益的无效合同，表现为合同双方明知所订合同的内容将会损害国家、集体或者第三人利益，仍相互串通订立，谋取非法利益。本案协议各方当事人虽存在规避金融机构关于按揭贷款的政策性规定的合意，但从协议中约定的“由甲方包如生、刘淑兰偿还按揭贷款”可知，双方不存在损害国家、集体、第三人利益的意图。事实上，协议签订后甲方包如生、刘淑兰严格按照贷款合同约定的还款时间及还款金额履行还款义务，未损害任何他人利益。因此，本案顶名协议不适用该条款规定的情形。
    三是关于无权代理情形下代理行为的认定问题。《民法通则》第66条第1款规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；未经追认的行为，由行为人承担民事责任。但同时亦规定本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。笔者认为，本案李自琼代孙济宁在协议中签名时，孙济宁在场但未当场作出否认，在以后直至诉讼发生前亦未作出过否认表示，该代理行为应适用后一种情形进行认定，即认定孙济宁同意代理人李自琼的代理行为。第一种意见实际是对该条款的片面理解。
    四是关于认定房屋实际购买人的问题。在双方签订有顶名协议的情形下，首先应按照顶名协议约定的内容认定实际购房人，若顶名协议约定不够明确的，再结合其他证据综合认定。本案双方签订的顶名协议对顶名委托人、受托人、保证人的身份及顶名事项作出了明确约定，能够直接得出协议甲方包如生、刘淑兰是顶名委托人（实际购房人），乙方李自琼、孙济宁是顶名受托人，丙方李自荣是贷款保证人的结论，不能仅以案外人李自荣持有首付款收据这一事实确认实际购房人。