物业管理合同.doc

目录一、物业管理服务合同纠纷的类型1（一）物业管理权的纠纷1（二）物业管理费的纠纷2（三）物业管理责任的纠纷2二、物业管理服务合同纠纷产生的原因2（一）业主对物业管理公司的所提供的服务不满意2（二）物业服务相关法律规范、规章制度不健全，行政管理工作不够完善2（三）前期物业服务企业一般由开发商选聘，而不是由全体业主或业主委员会选聘2（四）业主与物业服务之间的服务合同约定不明三、物业管理服务合同纠纷的特点3（一）案件数量增长幅度快3（二）纠纷具有群体性，群众影响大3（三）物业服务收费案件所占比例最大，物业企业胜诉率高3四、解决物业管理服务合同纠纷的对策4（一）加强政府领导和监管，推进物业管理法制化进程4（二）加强行业自律推进企业诚信建设4（三）规范物业管理服务企业运作，提高服务质量4（四）建立规范业主大会，发挥业主大会作用5（五）完善开发建设行为，避免遗留问题5（六）完善物业管理立法5（七）完善物业服务合同6参考文献68浅析物业管理服务合同纠纷的成因及解决对策摘要:物业管理作为一个新兴的行业，经过多年的发展，取得了长足的进步。但尚未形成一套制度化和规范化的管理方式，仍存在诸多问题。近几年来的物业管理纠纷的数量逐年上升，物业纠纷不断，业主满意程度较低，物业服务合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。矛盾冲突也在不断升级，引起了相关部门的重视。造成现阶段物业管理纠纷激增的原因主要是物业管理市场欠缺规范，同时物业管理的发展事关社区的文明、稳定，关系到和谐社会的构建。因此要规范物业管理行业，建立完善的法律法规及实施细则，采取一些切实可行的对策。本文拟对物业服务合同纠纷的相关问题作一探讨。关键词:物业管理；合同纠纷；对策物业管理在我国迅速发展，各地物业管理企业和丛业人员数量迅速增加。经过近些年的发展，物业管理服务作为与房地产伴生的一个重要的支援性社会服务行业的作用已逐渐被认识，并得到社会的认可。物业管理作为一个新兴的行业，尚未形成一套制度化和规范化的管理方式;加上有的物业公司由原来的房管所转制而来，对物业管理的职责不清，而新成立的物业公司素质又参差不齐，所以在物业的管理中出现了各种问题，特别是近几年物业管理中出现最多的问题是物业管理纠纷，且呈上升趋势，成为物业管理中的突出矛盾。本文拟对物业服务合同纠纷的相关问题作一探讨。一、物业管理服务合同纠纷的类型 物业管理服务合同纠纷呈现出类型由于出现的原因各种各样，其形式是多种多样，总的来说可以归结为以下几类。 （一）物业管理权的纠纷 在物业管理的纠纷中有不少与管理权有关，在物业管理中，物业管理公司对所管的物业具有哪些管理权力，哪些属于业主自己行使管理权，哪些需要物业管理公司与业主双方共同行使管理权等，在物业管理的条例、政策中没有明确细致的做出规定。这些纠纷是由于对于物业管理这个新兴行业认识不清、定位不准所造成的。 （二）物业管理费的纠纷 物业管理纠纷多与物业管理费用相关。主要表现为业主无故拖欠物业管理费，或业主对物业公司提供的服务不满意、不同意物业公司不规范收费而拒付费用，物业管理公司作为一个自负盈亏的法人实体将业主不得不诉诸法律以求解决。 （三）物业管理责任的纠纷 物业管理企业在管理活动中到底该承担什么责任?在政府的法规、政策也没有做出明确的界定。物业管理公司作为管理者和服务者的双重身份，应该有责任有义务代表全体业主争取业主应得的利益，保障全体业主的合法权利不受侵犯。对于物业公司在管理中承担的责任，应当分为作为和作为不当来确定其应当承担的责任;对于物业公司在服务中承担的义务，应当根据业委会和业主所签订的物业管理服务合同来执行。二、物业管理服务合同纠纷产生的原因（一）业主对物业管理公司的所提供的服务不满意随着人们生活水平的提高，人们对物业管理专业服务的需求量迅速增加，从而对服务质量的要求也在相应提高。实践中，许多业主都反映物业管理公司对于小区环境的管理没有达到其预期，履行义务不到位。如：小区的绿化没到位，小区的卫生不合格、垃圾处理不及时，甚至提出小区安全隐患大，经常有自行车、摩托车被盗的情况发生。在这种情况下，许多业主以此为由，拒绝或者拖延交纳物业费。（二）物业服务相关法律规范、规章制度不健全，行政管理工作不够完善我国的物业管理产生于20世纪80年代，起步较晚，制度不成熟，相应的物业服务法律规范、规章制度的发展也较为滞后。直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规物业管理条例，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月物权法出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，没有可依据的对应规范，从而造成一些纠纷长期难以解决，困扰当事人和行政主管机关，规范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，为纠纷的产生提供了人为环境条件。（三）前期物业服务企业一般由开发商选聘，而不是由全体业主或业主委员会选聘由于前期物业公司一般是房地产开发企业的关系企业，也许是房地产开发企业成立的下属公司，也就是我们通常所说的“父与子”关系的房地产开发企业和物业管理企业。业主往往不会去区分物业企业与房地产开发且是两个独立的民事主体，而认为他们就是一家的。所以业主往往会以房屋质量问题或房屋规划、绿化率未达承诺为由，拒绝支付物业费。（四）业主与物业服务之间的服务合同约定不明业主与物业服务之间的服务合同约定不明，对服务内容、服务质量标准、收费项目及收费标准等有关事项均没有约定。由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业服务合同对物业管理企业管理和服务的义务约定又较为概括，业主与物业管理企业在对物业管理本身的认识上存在较大差距，业主认为既然已经交纳了物业服务费，那么一旦居住过程中出现了任何问题，物业管理企业都应当管，否则就不交付费用，三、物业管理服务合同纠纷的特点（一）案件数量增长幅度快近几年，物业服务合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。从案件数量上看，我县法院2010年受理物业服务合同纠纷案件40起，2011年受理63起，2012年受理79件，在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。从这些数据中能够看出，业主与物业服务企业之间相处的并不和睦，问题也逐年增多。（二）纠纷具有群体性，群众影响大由于一个物业服务区域只有一个物业服务企业，往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，因而规模往往很大，且矛盾激烈，群体一方自恃人多势众，给法院施加压力。因此，物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特别是在物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等公共性服务方面，极易引发群体性诉讼。且由于是群体性诉讼，在审理此类纠纷时，法官需做大量的调查和调解工作，调解难度大，调解率低，很多案件要经过二审程序。（三）物业服务收费案件所占比例最大，物业企业胜诉率高由物业服务企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一， 案由几乎全部为拖欠物业管理费，而由业主作为原告提起诉讼的案件则在案由上呈现出多样化趋势，包括物业服务企业所提供的服务不符合合同的要求而产生的违约、物业服务企业擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域，以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。因此，对于物业服务合同纠纷这种新类型案件，由于其在我国产生的时间并不长，无论是审理案件的法官，还是物业服务从业人员，都还仅仅是处于不断地探索阶段，那么出现业主在诉讼中败多胜少的现象也并不奇怪。四、解决物业管理服务合同纠纷的对策（一）加强政府领导和监管，推进物业管理法制化进程1.加强对物业管理工作的领导和协调，明确有关部门在加强物业管理工作中的职责。进一步发挥街道办事处、居委会在在指导、监督业上委员会、协调矛盾纠纷等方面的作用。协调处理小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时处理在管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件。成立业主大会并对其进行指导、监督，有重大事情时充分听取他们意见。2.正确引导、进一步加大宣传力度。认真贯彻执行中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和国家、地关的各项法律、法规。充分利用各种媒体、多形式地进行宣传，特别是加强如何做合格业主、物业管理消费意识等的宣传。3.规范管理、加大政府的行业监管力度。4.在国务院物业管理条例中进一步完善有关法律责任的规定，加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司，可以给与降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚；在国务院物业管理条例中对物业服务合同终止时的有关事项如业主欠缴的物管费如何支付、物业管理公司代收代缴的水电费如何清算等问题做出明确规定。（二）加强行业自律推进企业诚信建设1.制定本地的物业管理自律公约，组织制定行业发展规则、统一行业标准。在物业管理企业中开展提高服务质量，树立物业管理企业新形象的活动，不断规范物业管理企业的从业行为，使物业管理工作更加规范、有序，健康发展。正确引导社会公众对物业管理的认识。2.吸纳精通物业管理各项法律、法规的资深律师进入协会。为物业管理企业合法经营，依法保障自身权益等提供法律咨询、支持。3.积极做好沟通、监督管理工作。积极开展物业管理企业之问的交流活动。可定期组织座谈会、企业间的参观考察活动，互相学习先进的管理经验，增进企业之间的了解，加强沟通。（三）规范物业管理服务企业运作，提高服务质量定期组织物业管理从业人员进行培训，认真贯彻国家的各项法律、法规，组织专业技能(如清洁、电梯保养维修等)、专业管理知识等方面的培训，不断提高物业管理从业人员的素质和服务水平。（四）建立规范业主大会，发挥业主大会作用1.一方面维护业主的合法权益，听取业主意见或建议，向物业服务企业反映业主的正当要求，审议通过物业管理经营计划及重大举措；另一方面要配合物业服务企业做好业主的宣传、解释、疏导工作，发挥自律作用，带领全体业主遵守物业管理的各项法律法规和管理规约，督促业主履行物业管理合同规定的责任和义务，对个别违反制度的业主进行帮助教育。还要调动业主的积极性、创造性，提高业主的参与意识，为建设美好家园及和谐社区贡献智慧和力量。2.业主应当认真学习物业管理相关法律、法规、政策，明白业主的权利、义务，业主委员会、业主大会的职责，依法维护自己的合法权益。遵守小区物业管理相关规定，履行业主管理规约。最终达到换位思考，彼此尊重的效果。（五）完善开发建设行为，避免遗留问题1.开发商在物业规划设计、建设施工、销售时充分考虑物业管理的相关问题，有必要邀请物业管理企业提早介入，其物业未通过物业管理部门验收的，及时整改，不得交付使用。在建设房屋时，开发商可要求土建、设备施工单位交纳一定数量的质量保证金，且该笔资金的支付可由物业管理企业提出参考意见，完善开发商在物业管理服务中的交房手续，避免在今后出现因开发商导致的物业管理服务问题。最重要的，开发中的遗留问题应由其开发商相应机构负责，而不能遗留或移交给物业管理企业。2、提高开发商的履约意识及物业服务企业的服务意识在法院审理的物业合同纠纷中，近半数以上的案件是因为房地产开发商的遗留问题引发的，主要包括擅自变更小区规划、房屋出现质量问题、配套设施不全、与售房时承诺偏差太大等。应提高房地产开发商履约意识，让开发商意识到，当前的行业不规范行为获取的仅仅是一时性的利益，还有可能官司负身，企业要想可持续发展靠的则是商业信誉和实力，同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。物业管理企业缺乏市场经济条件下应有的平等主体意识和服务意识。业主是物业管理权的法定享有者，物业管理企业并不当然具有物业管理的权利，二者之间是平等主体间的服务和被服务的民事法律关系。只有端正了对物业管理法律关系的认识，才能从根本上提高物业管理企业的总体服务质量和水平。（六）完善物业管理立法完善物业管理立法，明确和细化物业管理的服务规范和质量标准以及业主委员会的性质和职能。国务院出台物业管理条例立足于依法行政，与民事纠纷审判的侧重点有所不同，因此有关部门还应就审判实践中如何更好地适用条例做进一步协调和明确。同时，房产和质量监督部门应对物业管理的行业规范、制度，服务质量标准进一步明确和细化，使物业管理行业尽快纳入法制化和规范化的轨道，同时也能为法院审理物业纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。此外，应将业主委员会的性质和职能在物业管理法规中进行明确，使业主委员会与物业管理企业相对应，成为业主对物业实施民主、高效、自治化管理，甚至是调解纠纷的有效途径。（七）完善物业服务合同由于物业服务合同制度本身存在的缺陷，是导致物业服务合同纠纷的根本原因，因此，要从减少物业服务合同纠纷，降低物业服务合同案件的诉讼率，就必须要确立业主和物业服务企业双方约定的义务在物业管理活动中处于核心地位，并且建立一套完善的物业服务合同制度。在如何确定合同内容方面，笔者认为，在物业服务合同中不要笼统约定“物业服务企业协助做好维护治安秩序和安全防范工作。”应尽量详细地在合同中约定物业服务公司的义务。为细化物业服务企业的工作任务，可以在合同中这样约定：对于治安秩序的维护，物业服务企业应当实行24小时值班、聘请保安N名、安装监控设备、夜晚巡逻要达到N次(视具体情况由业主与物业服务企业约定)、贵重物品出门要登记检查。对于安全事故的防范，物业服务企业应当经常查看小区设施状况，在事故发生时及时向有关部门报告，及时查看受伤者的情况，将其送往医院。合同中过于笼统的规定，当纠纷发生时，业主很难确定物业服务企业的具体义务，只能推定物业服务企业具有安全保障义务，而这个义务是有限的，很显然对业主不利。如果将物业服务企业的工作任务细化，那么业主就能够很清楚地了解物业服务企业的义务是什么，业主自身的财务收到损失，就要看物业服务企业是否违反了合同中规定的义务，如果违反，物业公司就应当承担责任，这样更有利于业主维护自己的利益。参考文献:1 袁静昕.物业服务收费与业主监督权问题J. 法制与经济(下旬刊). 2008(09) 2 睢素利.物业服务合同的法律分析与相关问题的法律适用J. 法律适用. 2007(05)3 谭玲,胡丹缨.物业管理相关问题再探析J. 现代法学. 2006(06) 4 张农荣.物业服务纠纷案件审理中的两个特殊问题J. 法律适用. 2006(11) 5 张柳青,张朝阳.物业管理纠纷审理中的若干法律问题J. 法律适用. 2006(11) 6 王轶.论合同法上的任意性规范J. 社会科学战线. 2006(05) 7 许步国.对我国物业服务合同的性质与法律效力问题探讨J. 前沿. 2006(06) 8 郝晶,熊华兴.论区分所有住宅物业管理法律关系J. 行政与法. 2006(05) 9 许步国.对我国前期物业管理若干法律问题的思考J. 行政与法(吉林省行政学院学报). 2006(03) 代理记帐业务约定书甲方: (以下简称甲方)乙方： (以下简称乙方) 经甲乙双方友好协商，自愿达成以下乙方为甲方提供会计代理服务相关事项的业务约定：一、 乙方为甲方提供以下会计代理服务：建账、记账(总分类账、二级明细账)、填制财务报表、税务报表、国税申报、地税申报(含网上申报)。甲方如有其他服务要求，需在约定书中注明，口头商定无效。 二、甲方在每月25日至次月15日前，按时将本单位所发生合法的经济业务票据传给乙方(乙方可上门取送票据，每月壹次)并提供纳税申报所需要的各种印章(公章、财务章、人名章等)。因甲方票据传递、提供各种印章及税务机关要求的其他资料不及时，造成乙方延误各种纳税申报的，责任由甲方自负。三、在甲方按时传递经济业务票据及按时提供各种印章的情况下，乙方应按时为甲方代理纳税申报，造成延误各税种申报的, 责任由乙方负责。四、乙方丢失票据，书写、计算错误而引起的税务罚款及滞纳金，责任由乙方负责；甲方账外逃税、提供的虚假票据、提供原始凭证不符合规定引起的税务责任，由甲方负责。 五、甲方的出纳每月应主动与乙方会计核对银行账及现金账余额。六、甲方在签订业务约定书的同时付款，否则无效，到期后乙方接受甲方付款的视为约定延续，若到期后未续约付款的，约定终止，双方不再相互承担责任。七、甲方在业务约定期间内如有地址、电话、开户银行及账号、税务登记、工商登记等发生变化应在非报税期内三天、报税期内(每月25日至次月15日)当天通知乙方，不能及时通知乙方由此而产生的后果，由甲方自负。 八、业务约定到期或终止时，如果甲方聘用乙方工作人员，乙方对业务约定期间的凭证、账目、税务出现的问题概不负责。 九、甲方为：1.纯地税户 2.国地税户3.一般纳税人，每月凭证不超过一本，无特殊核算要求(超出要求范围的，服务费另行协商)。十、约定期限： 年 月至 年 月，付款方式：每 ，另每会计年度账本及报表资料费贰佰元，工商年检代理费贰佰元，残保金代理费贰佰元； 年 月 日合计收取 元。十一、本业务约定书一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章付款后生效。本约定书未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的态度进行协商解决。十二、会计每月25日至次月1日联系取票据，以下列举部分单据： 1、企业本月开具的发票及与之相对应的收款凭证(进账单、现金送款单、现金收入凭单、出库单、发票领用存情况等)；2、企业取得的购货发票及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单、入库单等)；3、企业取得的费用发票(交通费、差旅费、通讯费、广告费、业务宣传费、房租、水电费、办公费、运费、汽油费、保险单据等)及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单等)；4、银行缴税税票，利息单，进账单，支票存根，电汇单及其它各种银行票据；5、企业自制原始凭单：工资单，折旧单等；6、一般纳税人发票汇总表(一套)，作废发票(联次齐全)，抵扣票认证清单，金税卡；7、其它需要的资料_8、凭证报表由乙方暂存，待工作完成后，年度终了时返还客户。 注意：月末取票后企业如开具收入发票须立即通知乙方。甲方： 乙方： 联系人： 联系人：联系电话： 联系电话：电子邮件/ QQ: 地址：