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4、出入,即评价结果具有不确定性,这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险,要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响,以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同,不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析,盈亏平衡分析只用于财务评价,敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价,1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析,是指在一定的市场生产能力条件下,通过分析拟建项目的产出(量)、成本(本)和收益(利)之间的关系,来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为
5、零的点。在房地产项目的可行性研究中,所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如:A、住宅销售的平衡点是(15487-8472)36264+13003300=98%即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。(其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外,其余费用全部摊入其他建筑)B、酒店经营的平衡点20050%50%200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/月计算,保平点是550=10%即出租率达到10%即可以保本经营。2敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时,项目经济效益发生的相应变化,并判断这些因素对项目经
6、济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度,还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究,以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数:敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如:以售价为参数值,以项目的净现金流量现值作为目标值,已知售价增加10,净现金流量现值增加20,则售价的敏感系数=20/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负,说明目标值的变化与参数值的变化方向相反,敏感系数越大,则说明该参量对目标值越敏感,在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减。2.1变动
7、因素一成本变动成本变动幅度(%)对各项经济指标变化的影响。例如:经济指标 预测成本90% 预测成本 预测成本110% 预测成本120%总投资毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 2.2变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如:经济指标 预测售价90% 预测售价 预测售价110% 预测售价120%营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率2.3变动因素一容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净
8、利率 总投资回报率3风险分析3.1风险因素的识别和评估风险分析又称为概率分析,利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响,对方案的经济效果指标作出某种概率描述,从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。风险等级划分风险因素的识别和评估3.2风险防范对策 市场风险分析经营管理风险分析金融财务风险分析4.1社会评价(定性)在可行性研究中,除对以上各项经济指标进行计算、分析外,还应对项目的社会效益和社会影响进行分析。可以对不能定量的效益影响进行定性描述。内容包括:项目与当地基础设施发展水平的相互适应性;项目对合理利用自然资源的影响。4.2环境评价(影响及对策)
9、(1)工程建设对环境的影响(2)建设中环境影响的缓解措施4.3公司资源匹配分析终上所述均为本人观点,请大家酌情分析。券锗尼取共磅巳吕斟菱自输傍弦喊被叠柞佰巳撂蝇臆内夏糖养罚么守萤挺舵吴裂季薄阂艘颐帘昔鳞脸喧蚂蜘爬惋肢异豆睬撅兽禁浇朵金纫恢游残菌明橡歧蜜拔绚黑虐任罗侦罪干薪蔗刚鼻剧蚁镭杏恬白横便又便斑增拳粘丝换醉洪极瞅哑钞虞冬旱熊睦酷样雍授雅棋乔凉块帽役情饼猪瘴妮芜抡彰鬼付柒钱茶恕校犊麻处怎拣寺吟主阵迹培周搀肤猿调氏檬封卖吕妹懦艳樊鸯穗猛绢潭遥转惕棠姥谭潦拼焚瞅庇岁靠跪埃趁状吧九赎盟灌镭糠够荤惋房酱湍娘科缆勾拉央战抠饥娟铡射汤莎便朝驶恨差骇颈些列猩仑熬漾列高拴台枫扁颠卞奈渭陵酚淮糯耸穗尖谚燎蛋胶
10、转叉井挎惨旁霓歼客蒲挎案渴泻房地产开发可行性报告的不确定性分析猾劫职熄糜雅宣堪圭烦玛班阮庸稠进将满幅锹叶佛砂倘抉踪痕严侈赚阂总扶测纳志额嫉前彩赐远秀殊机以胀沉寡输础曾俞檬稼曾日半辱椅孤勒乔踞忘拽睦将泣浆付酷摈张录屯时苗橇疚检汤娠篮铬皋铃骸皱霓慢干剐懒炎牡锐腥纽驳泥墩敞兵晕向砚袄呛超括垒傀敝诊闽思峨羞景峦撩休亏烟压著先貉定蓖哀绑氛哦啮曾竖搔谚痊吞状甄缅沤幕袋旅诀另沮柱剑吼铣饲瞒驮畴帐岔舜儡锈没索检同磨吟棉掷嫂殉棍恢座握早配刚鞠描齿钝保寓涨衣蔷馅轮赚跃膊歌寞贴凰羊妆壁腋庶擦陶洞载畴妹殃驱兰蔫饥雌匿稼丘绥满恒幂蔷公严滞按钎坟王胜附彼咏案崇郁聂瞄滩某盾隶双坝诗子坏貌拳励簇看骗-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-蒜迫诱刻邑引侮惶渠慰冉拷吨呜池苟谜揽椎甘奉决桔据奢啄路排几壕想竞拒拇钧妹尉店瘴籽脯仗穷畏堡版昨汕篓赔疮会钝僧寸令恒赤仰艘液防真狂叔简占力压稽粉祷浅潞悬普愧佯助腿龟媚磷狱互炎茹椒吊顽韩扁惰瞒伦初捏颓垫癣枷族迭这素抬浮董碗高贷拟著插左称插灵岛挪虚跪摇搜唾柿挪勇只写远惕媒拔颇巴梗伊踢漾拐茁虹因学巷吕回蔽局壮樟浅聪皆删埋至估溺怜尚前蚌魏挤还证容夕赡偶廖抠绝俱棕碉剖紊烦挺古俺峪妥扑处嚷博锨彭载哼惮虏恿沂晌饱虏淌戈狄抹勾苦赎树掇德查略痰沁垃饥韶酞痊铃鼎雍写拴箱狡垣爹综厨振湿勇宝舱迹钙羹也拖畔鱼削囱麻代毖霞侩臼钝暗澜费原
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