房地产全程开发流程文档.doc

房地产全程开发流程表【建设工程】一、寻找拟建投资地块二、投资分析、编制项目建议书代可研报告三、签订土地转让合同四、办理建设项目地点征求意见；【1天（计委）】 1. 本单位报批函2. 项目建议书代可研报告3. 房地产开发企业资质证明文件4. 中外合营项目合营各方签署的合作意向书五、办理规划意见书 【28天（规委）】 1. 建设项目地点征求意见函2. 建设项目规划审批申报表3. 建设单位用地申请及拟建项目情况说明4. 拟建方案设想总平面图5. 1:2000地形图一份同时：【图纸配合】项目方案概念设计。六、总体规划方案设计（45天）【建设工程】七、项目立项；23天（市纪委、市建委开发办）；同时【用地手续】交地，场地平整（分期）八、委托钉桩（10天 规委、测绘院）同时九、【建设工程】十、委托交通影响评估报告（22天 市规划院、规委） 同时【用地手续】十一、项目征地及建设用地预审 （50天） 1. 项目立项批复 2. 农用地转用、征用建设项目用地申请书3. 规划意见书及附图一份和钉桩坐标成果通知单4. 区县人民政府建设用地申请文件5. 土地利用总体规划对建设用地规模控制图6. 一书四方案7. 补充耕地位置图及文字说明8. 建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图9. 拟占用土地1:10000幅土地利用现状图10.建设拟征地土地权属情况汇总表11.省级土地行政主管部门对补充耕地的验收文件12.新增建设用地有偿使用费准备情况的说明13.征地情况调查表14.征地协议书15.xx城规划图同时十二、【建设工程】十三、总体规划方案报批 （30天 市规划院）1. 项目立项批复2. 建设项目规划审批申报表3. 规划意见书及附图一份4. 复审应持修改设计方案通知书5. 标明用地钉桩成果及现状地形图为底图的总平面图6. 各层平面图、各项立面图，剖面图7. 日照影响分析图及说明各一份8. 交通影响评估报告9. 技术经济指标列表说明（如超出近控规应附控调整审批通知书）10. 规划意见书要求应附的有关文件图纸和模型11. 单栋居住建筑规模和配套设施明细表一份12. 人防、消防、园林、环保报告同时【用地手续】十四、用地会议审批及市政府征地批复（20天）1. 缴纳新增建设用地有偿使用费2. 土地开垦费3. 防洪费4. 莱田基金5. 超转费6. 征地事务管理费7. 耕地占用税8. 拆迁或土地补偿费 同时 【建设工程】 十五、委托地价评估 （20天 评估单位） 十六、教育报建 （审批意见2003.05.05已取得）30天 区教委1. 规划意见书2. 审定设计方案通知书两份3. 总平面图两份 同时 【图纸配合】 十七、单位报建图、施工图审查预审 30天园林交通专业报建图（审批意见2003.05.20已取得） 人防（审批意见2003.06.19已取得） 消防专业报建图（审批意见2003.05.19已取得） 同时 【建设工程】 十八、土地审核 （40天 市房地局） 同时 【用地手续】 十九、土地赔偿办理建设用地规划许可证 （13天 市规委）1. 立项批复2. 建设项目规划审批表3. 市政府征地批复4. 用地钉桩成果5. 按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6. 审定设计方案通知书 同时 【市政工程】 二十、雨污水方案咨询20天 电信方案咨询 供电方案咨询20天 供水方案咨询20天 有线电视方案咨询20天 道路方案咨询20天 热力方案咨询20天 同时 二十一、【图纸配合】 二十二、A、园林报建 （市、区园林局）（审批意见2003.05.20已取得） 1. 园林现状测绘报告（交区园林局） 2. 建筑剖面图 3. 首层、xx及地下各层平面图 4. 规划意见书和审定方案通知书及附图 5. 绿地布置图（含现状古树、名木、大树保护方案） B、交通报建 （市交管局） 1. 规划意见书及附件 2. 审定设计方案通知书 3. 立项批复 4. 交通影响评价报告 5. 市政道路影响评价报告 6. 市政道路方案及交通设施工程协议 7. 机械停车厂家设计文件及机械设备购贷合同 8. 交通组织流线分析图 9. 平立剖面和车库坡道详图，住宅户型图和面积明细表 完成后办理建设工程规划许可证 二十三、签订公共配套协议书 （15天 区建委开发办）1. 教育意见2. 规划意见书3. 审定设计方案通知书4. 总平面图5. 召开公共配套协调会完成后办理建设工程规划许可证 同时 二十四、【用地手续】配合 二十五、【图纸配合】 二十六、A、消防报建 （16天 市消防局）1. 防火审批申报表演2. 初步设计建筑平立剖各专业室内外消防设计3. 总平面图4. 消防设计专篇5. 审定设计方案通知书B、人防总规及单位报建 （30天 市人防办）1. 人防工程施工图（各专业）2. 居住区人防规划工程送审单3. 人防结构计算表4. 地勘资料及地形图完成后办理建设工程规划许可证 同时 【用地手续】 二十七、征地审核 完成后办理临时国有土地使用证同时 【市政工程】 二十八、市政项目方案综合设计 （10人）同时 【建设工程】 二十九、地价款 （2003.06.10已交） 3天 （市房地局） 三十、办理年度施工计划 （24天 市计委、市建委开发办）同时 【用地手续】 三十一、签订国有土地出让合同 （18天 市房地局） 203.07.181. 项目立项批复2. 办理土地出让手续申请3. 审定设计方案通知书4. 土地评估报告原件5. 出让合同附图一式五份附图未钉桩图或审定设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6. 建设用地规划许可证及钉桩成果通知单7. 建筑面积与用途说明8. 加盖工商部门备案章的营业执照复印件9. 建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）10. 与原用地方签订的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件11. 房地产开发企业资质证书12. 外经贸委合法的外商投资企业批准合作、合资企业合同、章程的批复 同时 【市政工程】 三十二、项目综合方案审定 （15天）1. 建设项目规划审批报表2. 市政项目综合方案3. 审定方案总图及道路方案4. 市政个专业项目咨询方案 同时 三十三、【图纸配合】 同时 【建设工程】 三十四、办理建设工程规划许可证 （13天 规委）1. 供电给水市政燃气热力意见2. 建设项目规划审批报表3. 审定设计方案4. 建筑工程施工建设图纸5. 工程档案登记证明6. 按审定设计方案通知书要求取得的协议通知 同时 【用地手续】 三十五、A、办理临时国有土地使用证 （10天 市房地局） B、申报物业管理公约 （10天 市房地局小区办） 完成后交齐100地价款取正式国有土地使用证 办理商品房预售许可证 同时 【建设工程】 三十六、A、办理开工证征求意见函1. 供电给水市政燃气意见2. 统计局意见3. 散装水泥交费4. 墙体节能完成后办理建筑工程许可证B、办理招投标 （25天 市建委）C、办理树木伐移手续 （20天 市园林局 地名办批复）完成后办理建筑工程施工许可证D、房屋面积勘测报 （20天 规委 20天 房地局测绘队）完成后办理商品房预售许可证 同时 【市政工程】 三十七、市政各口方案报装 20天 三十八、雨污水方案初步设计 7天 三十九、市政设计综合方案会 10天1. 建设项目规划审批报表2. 市政设计综合方案3. 审定方案总图及道路方案4. 市政各专业项目咨询方案 同时 【建设工程】 四十、办理涉外办批复 10天 同时 【图纸配合】 四十一、出各专业竣工图 完成后转到建设工程各项目验收 四十二、【建设工程】 办理商品房预售许可证 16天1. 年度施工计划2. 施工合同3. 地名办批复4. 物业管理公约批复5. 外商投资企业批准证书，企业成立合同，营业执照6. 临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，问们金缴纳证明7. 建设工程规划许可证8. 建设工程施工许可证9. 预售房价款监管协议书，投资总额达25以上证明材料10. 预售商品房面积测量报告和分摊部位的说明、各层平面图11. 关于涉外项目国家安全审查的批复12. 市政府征地批复13. 预售商品房型图，装修标准和设备简介 四十三、【市政工程】 市政各专业施工图设计 30天 完成后交各项目验收 四十四、【建设工程】 规划验收 20天A、 人防验收1. 建设项目人防工程竣工验收备案表2. 区县人防办出具的认可文件3. 人防工程竣工验收报告4. 施工单位签署的人防工程质量保修书B、 四方及电梯验收 15天C、 消防验收 17天1. 工程竣工图2. 建筑工程消防设计审核意见书3. 消防验收申请4. 建筑工程消防安全质量验收合格报告5. 建设意见整改及落实情况6. 建筑防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书D、 规划验收1. 建设工程规划验收申请表演2. 竣工图3. 建设工程竣工测量成果报告4. 建设工程规划许可证E、 环保验收1. 建设项目环保审查审批手续（环保评估报告审批）2. 建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表3. 建设项目环境保护验收监测报告F、 教育验收G、 卫生验收H、 园林验收 四十五、【市政工程】 办理建设工程规划许可证 13天 四十六、【建设工程】 竣工验收 （ 7天 建委 ） 四十七、【市政工程】 办理开工证 11天 四十八、【建设工程】 确权 （30天 房地局）1. 立项批复2. 法人资格证明3. 房屋竣工证明文件4. 房屋面积测量成果报告5. 竣工项目地价款核准复函6. 公用建筑面积、分摊面积的材料7. 国有土地使用证或土地来源证明