北京2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产转让的条件考试题.docx

北京2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产转让的条件考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房屋面积测算的内容不包括。
A：房屋建筑面积
B：房屋使用面积
C：共有建筑分摊面积
D：房屋占地面积
E：执行层的组织协调
2、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
3、投资利润率的计算基数不包括
A：土地取得成本
B：开发成本
C：管理费用
D：销售费用
E：工业用地的监测点评估价格
4、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。
A：368万元
B：552万元
C：561万元
D：920万元
E：工业用地的监测点评估价格
5、下列关于宗地图，表述错误的是。
A：宗地图中应画出与该宗地相邻的道路及街巷，并注明道路和街巷的名称
B：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图
C：宗地图是用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的正图
D：宗地图中还应标出指北针方向，注明所选比例
E：执行层的组织协调
6、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，作为自然人的申请人死亡，天之内没有近亲属或者近亲属杗表示参加裁决或放弃参加裁决的，房屋拆迁管理部门应终结裁决并书面告知当事人。
A：7
B：10
C：15
D：30
E：房地产估价机构必须加盖公章
7、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A．195
B．210
C．213

D．217
8、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。
A：0~50
B：50~75
C：50~100
D：100~150
E：工业用地的监测点评估价格
9、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。
A．停车
B．位置
C．特色
D．距离
10、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。
A：需求拉上型通货膨胀
B：需求拉下型通货膨胀
C：成本推动型通货膨胀
D：结构失调型通货膨胀
E：执行层的组织协调
11、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。
A：投资利润率
B：投资回报率
C：贷款利率
D：成本利润率
E：借款合同
12、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。
A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定
B：估价时点由估价目的决定
C：估价对象由委托人和估价目的决定
D：估价类型由估价师决定
E：工业用地的监测点评估价格
13、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是。
A：中国人民银行
B：中国银行业监督管理机构
C：中国保险业监督管理机构
D：中国证券业监督管理机构
E：执行层的组织协调
14、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为年。
A：40
B：50
C：60
D：70
E：执行层的组织协调
15、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是__。
A．房地产学会
B．房地产行业协会
C．房地产管理部门
D．政府
16、替代效应，是指。
A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象
B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释
C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象
D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象
E：执行层的组织协调
17、某国库券面值为10元，售价为8元，该国库券距到期日数为36天，其收益率为元。
A：50％
B：100％
C：150％
D：200％
E：执行层的组织协调
18、某房地产开发用地，其土地面积为10 000 ㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1．2，楼面地价为1500元／㎡．后经规划调整，容积率提高到1．6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价．【2007年考题】
A：375万元
B：450万元
C：500万元
D：600万元
E：工业用地的监测点评估价格
19、物业服务合同属于我国合同分类中的。
A：单务合同
B：委托合同
C：无偿合同
D：非典型合同
E：执行层的组织协调
20、住房公积金属于__所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同
D．住房公积金管理中心
21、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。
A．20
B．30
C．70
D．40
22、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。
A．3
B．5
C．8
D．15
23、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。
A：5362
B：5347
C：5532
D：5563
E：工业用地的监测点评估价格
24、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A：4 023．04
B：4 074．10
C：4 768．50
D：5 652．09
E：工业用地的监测点评估价格
25、不属于影响房地产的因素是__。
A．社会因素
B．环境因素
C．经济因素
D．政策因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。
A：行政调解制度
B：报告制度
C：集体决策制度
D：不服行政裁决的救济制度

E：拆迁听证制度
2、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(2004年试题)
A：同质偏好市场
B：分散偏好市场
C：个别偏好市场
D：集群偏好市场
E：弥隙市场
3、我国现行房地产税包括等。
A：房产税
B：城镇土地使用税
C：土地增值税
D：农业税
E：车购税
4、估价报告书的内在质量包括__。
A．估价结论的准确性
B．文字表达水平
C．估价方法选择的正确性
D．参数确定的合理性
5、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
6、下列关于房地产图的比例尺，表述正确的是。
A：城市地籍图比例尺一般为1：500
B：宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或大于1：500
C：建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1：1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1：500比例尺
D：房产分丘图的比例尺为1：100—1：1000
E：房产分户图的比例尺一般为1：200
7、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
8、人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由__参照评估价确定。
A．人民法院
B．估价机构
C．拍卖师
D．竞买人
9、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用__求取。
A．市场比较法
B．基准地价修正法
C．假设开发法
D．成本法
10、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。
A．拖欠建设工程价款
B．已抵押担保的债券数额
C．房地产变卖处置费用
D．诉讼费用
E．其他法定优先受偿款
11、下列有关税收的表述中，正确的有。
A：财政局对外出租的经营用房免征房产税
B：集体土地使用人无需交纳土地使用税
C：用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税
D：土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E：因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
12、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
13、为避免房地产经纪人员在房地产合同服务中因疏忽造成委托人经济损失而负有的经济赔偿，可以投保的险种为。
A：责任保险
B：保证保险
C：信用保险
D：财产损失保险

E：执行层的组织协调
14、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。
A：《中华人民共和国城市房地产管理法》
B：《中华人民共和国土地管理法》
C：《中华人民共和国土地管理法实施条例》
D：《中华人民共和国城乡规划法》
E：《中华人民共和国物业管理条例》
15、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。
A．业主大会制度
B．业主公约制度
C．住宅小区治安管理制度
D．住宅小区综合验收制度
E．住房专项维修资金制度
16、__是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。
A．物业管理
B．房地产
C．中介机构
D．商品房
17、下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。
A：《中华人民共和国城市房地产管理法》
B：《中华人民共和国王地管理法》
C：《城市房地产开发经营管理条例》
D：《城市商品房预售管理办法》
E：《商品房销售管理办法》
18、若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归属于__。
A．非收益性房地产
B．收益性房地产
C．综合性房地产
D．保值增值性房地产
19、城市用地评价内容包括__。
A．自然条件评价
B．建设条件评价
C．经济评价
D．社会评价
E．环境评价
20、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。
A：建筑平面布置

B：朝向、楼层
C：环境景观
D：土地开发程度
E：房屋完损等级
21、房地产投资者的债务融资方式有__。
A．吸收其他机构投资者资金
B．建成房地产抵押贷款
C．土地储备贷款
D．增发新股
E．房地产企业流动资金贷款
22、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。
A．分离
B．独立
C．对立
D．融合
23、开发商的定价方法有。
A：成本导向定价法
B：目标导向定价法
C：竞争导向定价法
D：购买者导向定价法
E：市场导向定价法
24、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种__。
A．潜在毛收入
B．有效毛收入
C．净运营收益
D．税后现金流量
E．税前现金流量
25、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为__。
A．3%
B．3.5%
C．7%
D．4%