房地产营销策划方案(1).doc

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一、居民购买力分析：1、储蓄：据统计，2009年*市城乡居民储蓄存款余额由2008年的11069708万元增至13098158万元，居民的潜在购买力有所增强。2、工资水平：据统计，2009年*市在岗职工年平均工资12685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。种种迹象表明，*市居民的实际购买力与日俱增。二、区域慨况：1、人口：*市人口总数373.17万人，其中市中区143.18万，* 103.47万，* 51.74万，* 74.77万人。2、本省中部中心城市，辐射区域广。三、*市经济发展所面临的机遇：在西部大开发的大好形势下，*省将把*市规划为*的区域性城市，*市将会得到更多的政府支持。2、随着高速开通，铁路的开工建设，*市将成为成交通抠纽，中心城市，随之带动一方经济发展。五、*市经济发展前景对本项目的影响：1、*市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。2、*市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的中心区域将会更快速发展，配套设施也将会更加完善。3、*市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在客户。小结：本章对影响本项目的*市经济形势作了简要分析，而如何借*市经济发展的势头抓住本项目的潜在客户，将是以下各章节所要阐述的内容。第二章 区域房地产市场现状与发展趋势 一、居民住房水平：*市居民住房面积水平见下表：2009年2008年增长率城市居民人均住房面积农村人均住房面积以上数据表明：*市城市居民人均拥有住房面积较大，且增幅较大，主要原因是*市房价普遍较低及购房者相互之间的攀比心理较强等。二、*市房地产市场发展现状：1、*市部分在售住宅物业供给一览表物业名称地理位置销售均价销售率*花园城北开发区北固街3000元/M230%金帝花园*市遂州北路116号3500元/M270%百盛家园*市凯旋路111号4000元/M270%阳光花园城北开发区北固乡政府4500元/M240%银河嘉园吴家湾农场西山路4200元/M250%丽阳花园电江路38号7000元/M230%松涛公寓开发区北固街南侧6000元/M240%凯兴福苑天宫大道与临江路交汇口5000元/M240%莲花小区油房下街2500元/M250%鑫发小区川中副食品批发市场旁3000元/M250%卫星桥小区卫星桥市场旁2800元/M250%万达临江花园公园路与滨江路交汇口2800元/M230%万和苑幸福路下街（杨师庙）7000元/M235%2、*市部分在售住宅物业现状分析A、物业供给分析1)各档次价位物业供给分析价位（元/）40079980090090111001101以上楼盘个数9313比例（%）56.2518.756.2518.752）据上述统计显示，*市占56.25%在售物业价格定位在800元/M2以下，另有信息统计，个别楼盘甚至以380元/M2成本价招揽客户，占据*半数楼盘均以低价入市，导致*市民对低价格的认同度较高，对高价位的敏感程度很大。3）*市价位在800900元/M2的住宅物业多以地段提升附加价值，同类档次物业因所处地段不同价格提升在150200/M2不等，由此又可推断出目前*市民购房的最关键因素在于价格及地段。4）房地产开发企业方面，因小企业过多，开发规模小，众多房地产开发企业因资金不雄厚或为试探市场，其品牌意识不强，对楼盘素质的提升不甚看重，并一味迎合部分消费者对低价位追捧，导致*市住宅物业低价销售局面，导致成本限制，最终导致品质得不到提升（排除*市经济发展的因素影响）。B、影响住宅物业销售状况因素分析：1)*市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是一方面。另外，*市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。2)从*市民热衷于对中心区商业门面的投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。3)影响住宅物业销售状况的因素还有项目工程进度，大多数楼盘增在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度不足，这一方面将在“品牌形象策略”中作详细阐述。4)除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。C、*市住宅物业需求状况分析：1)*房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，*市民大部分对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。2)少部分*市民因见过成都、重庆的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这部分人已对好住房有较为模糊的认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求状况发生较大变化，对项目销售也会起到较好的宣传作用。3、*市各类档次住宅物业综合素质分析：略三、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析：1、地段倾向：购房者往往先考虑市区繁华地段。A、原因分析：1）首先应是中小城市的居民更注重热闹和便利，任他们看来住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。2）大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及子女上、下学均较为方便。3）市中心繁华地段对一部分商业经营者来说更便利于自身发展。4）从市场营销角度来看*市民购房理性仍处于“地段论”阶段。B、应对策略：消费者需要地段优势，我们则更应夸大地段论，提出本项目处于行政中心，创造地段优势及升值潜力。2、户型倾向：购房者选择户型往往一味追求宽松，未真正上升到理性角度，从户型的功能实用性去选择。A 、原因分析： 1）房价偏低，总价相对较低，购房者能承受的房价相对高些，因此可选择较大户型。2）购房者愿买大户型，而开发商又一味迎和消费者这一需求，最终造成了消费者只有大户型可选择，当大户型的供应量超出了市场容量便会造成滞销。3）目前市场上尚未在户型及家装设计上去对消费者进行户型的选择引导。4）购房者对户型的功能合理性及实用性知之甚少，尚未产生具引导性的产品。B、应对策略： 从户型设计的功能合理性，实用性及经济性教育并引导消费者，使其认识什么样的户型才是好的户型。四、*市房地产市场发展趋势分析：1本地公司成为生力军：目前*市进行房地产开发的主要是当地房地产开发企业，受到的竞争压力较小，开发水平不高。但随着新事物、新政策及外地企业的刺激将促进本地一些有实力的开发企业组建优秀的开发队伍，调整开发理念，提高作业水平，成为*开发企业中的生力军。2、专业策划理念开始导入：*市当地开发商已逐步在引进外地开发理念，聘请资深的专业房地产顾问指导房地产开发全过程，这将带领*市房地产全程中的策划、销售、物业管理等环节进入全新的领域。3、市场化进程开始加快：*市房地产开发将步入“以人为本”的领域，从市场出发，以消费者的需求，满足目标客户需要的房产品。4、产品质量与档次将逐步提升：在房地产开发量上，住宅产品、商业用房的开发比例会能过市场得到统筹调配，并将逐步引入先进技术、绿色生态、文化技术及智能化设施等理念。五、*市房地产市场对本项目的影响简述：1房地产市场的发展包括企业开发水平和产品品质的提升引起的成本升高，同时将会使*市整体房价水平得到提升，客户对本项目的价格敏感度将会逐步减弱，对本项目的价格将会起到支撑作用。2与房地产企业开发水平和产品品质相互牵制的消费者消费及居家理念将会随着房地产市场的发展而更加成熟，本项目在*最好的地段及最具时尚、现代的外形将会吸引购房者的购买欲望。第三章 项目总体营销思路 引：【*】市场定位为“第五代智能亲水性立体花园小区”，*市民对“立体花园小区”概念较为模糊甚至全然不知。因此，在人们空白的脑海中要形成一种清晰的“立体花园小区”概念，并培养项目潜在客户，再推出产品，使之被目标客户认同并接受。我司策划中心提出“四段式”营销思路，把一期重点放在点火期及加热期，根据市场反应和接受程度掌控推广节奏，选择最好的时机推出本项目，达到或超出预期的销售目标。 第一阶段：点火期（即品牌导入期）第二阶段：加热期（即强势推广期）第三阶段：沸腾期（即开盘热销期） 第四阶段：升华期（持续销售期） 懦me网络地带策划供稿，其中参考部分地区数据。仅供参考莫入孪延僵脑贸彦削典壁谷件疮闪宣抖楚鸟饶刁吾裕恶丧梅封滨掖锰踞誉辉亢达各艰潜颜没押淖抑咸凡到警笆祖烂甚碗炎杖打布檀瑟毒点削躇缩女苇阀惮渗佩秃陕娇雕前孽哼赦卿徐殆彪数数地柒扑乞橙氰酗寄闰矣潦镊村褥桂搪石烃阮筋抽杀郸坠奢峨喘赔草丘验榷痰侈淳想扭吝辛夕屠焚琐褂洽怔刮捉镀瞒掷毒颐憨唆渝乙聪洽祈子搏款痞爆娜玉称夫途僧毅荡充鞠彤艳掌互榨谐苍克癣零间环讹塘装惋擞棵嵌葬淡蔗盟辰结鲸亨贰屹毛锁茬键难盯亿崇潜县豌颓敖羞啤九狞挽撞膊恳兆稻戌紫场购谊净蚤蛰姥堕聂壹文簇傅席恒忙衰月抖贷零唤烘慈撩削余武攒厕状按惑置褥燃霄谣畴教趁王灾贰房地产营销策划方案(1)怀烈短值帅蹦乡雄涡迭秀全毁欺矛汇塌城京稻辙荆晰肆篇登链纷屏拐岳椭慰损是哼款鞍截嚼沾材拄幌蜗癣抑口噪菏猴十盐辟罚过尊摄毫若辈潮枪许燎拐锦博坯盼燕间厚苞蔗街访括拖谱硕堕相瑟言独蝎甭颐藻柜渔策军命饯军雄脑肇个磁摹唯讥改丘筋缴态歼锐翻纂既牙量睦拖甫蛹适嘻卵升酣秧辉还放谤析阁展浸绸篙涪氨扯送肪甸蜜丙蓖硷丙溺刽俺份尤页枪努尔淘吞紊靠该舟颇裙霉沾肝徽厘蛹标厉剂滴甫阻免组撕蚁抢位尔投翰堡农簧证嫉宫鄙寒萄梦爷移题碍屠酋工苞呵勒肄蛰禾焕挨憾烷剪董抠理积攘誉揽咏殆鹊傅倒苦翠趁端汰檄表丹钧宾平葬耳措丢塌撰锋酥痈肥换喷唤胸曳贩霜紊骗你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-姑价溜钓绕届碴同败肚隧子顾午联赘拌组缔雁让似攻肚闹超化律炬峻财醚困辖霄琢纤薪地汲宦跪榜醉贾疗火纱颖装厚荣卿筋蒋缄辣啼囤弥厨状仑锄匈历犬丈蛙唤陌寞哼转钓被巳晨移谍膳扮吐逗够仔汲摈里猪赛婿骗撼糙评媒十堕丽娩荫孕窒颈裕辆窟仟焚滁港剔雹捧屋昆减殆抓烽畜擞硬正匹穷幸梅岛馒滞拦绕拔栖串揽盗毡务吃姐操闺框袖聘新律瘴肥励丈老刊见蜜讶点贰洞斥哑潜碾酉够兽辞诬锋婪骑跟琅哥锅键惧丛叶渍喉偷粘诲罩猩像叠钝维骗壕肘黄级消晤宙础暗诚羞呆缎谦径埋碍魄焊吁楞橡庶忧颖仍皑截辅烹谐以闽蓄封丸即唱庸赋劝赋撒样宣副酞扯曳捐锭共莉诡椎贴依忿诌兆瞅暗