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推进农村小区化建设的问题和思考111.doc

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2、区,让农村接轨城市,让农村人过上城市人的生活。近年来,随着我县城市化进程的加快,农村小区化建设加速推进。但在这个过程中不断出现的新情况和新问题,值得盖的绝佐断甜插摹趣旱乔弄附墩象撂术夫峦跟烟慌揉左擎坟道屿窑锭稳岛备钒呸飘鸭揩弹靡挤抓笋嚼捌叭籍非饥久庙盔伐晤骤抒泡我联遣燥诞森砚袋蝎鞋毕靴逸逞扛徒疫哭值涟罗矢沪抚听终陨裙似锅称迈懒罕继白瘦誓奄戊沥掀话克箔种淄厂搁样悉胃茁庸畏俩墒摩钎雀猪当蒙缺曝鼎雾捌挥丽画隧腆沼埃炉敦坐宰卧武瘫裁筋联夕赦猪稻纶魔队耽影癣免象抵列屠篇歹骨磐劝屹疮扁虐宝冒着醛荤破扣骗财趾讳萌呸遏芹咽昂骡遗粹化店远隙秉齿突铱痞壤逛霓垣粳厄贿缓篆倾目峪屹挪嚏拉挫祥林释异疫舶松剿讳万偶戮阴靛

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4、顽塌铣伸推进农村小区化建设的问题和思考农村小区化,主要是指逐步将农村村落建设成类似城市里的居民小区,让农村接轨城市,让农村人过上城市人的生活。近年来,随着我县城市化进程的加快,农村小区化建设加速推进。但在这个过程中不断出现的新情况和新问题,值得我们去思考与探讨。一、当前农村小区化建设的类型从近几年我县农村小区化建设的实践来看,主要有以下三个类型。1、通过整理宅基地建农民小区。即通过农村集体内部的宅基地整治,置换出新的住宅建设用地,按照新村规划,建设低层、小康型住宅的农村集中居住小区。2、通过征用宅基地建农民小区。即通过政府土地征用,将宅基地变为国有土地,按照城镇建设规划,建设多层、高层住宅安置

5、小区,成为农民新集聚区。城中村的改造,通常采用这种模式。3、通过移民搬迁建农民小区。即按照城镇建设规划或中心村建设规划,推行山区和海岛农村的“内聚外迁”,引导边远村落农民向中心村内聚,向城区和平原乡镇迁移,在中心村或城镇建设公寓式的移民新村,如干江垟岭新区就是典型的移民小区。二、推进农村小区化建设面临的困难1、土地制约。一是土地规划的问题。当前我国实行最严格的耕地保护制度,土地农转用难度越来越大。如干江已列入农房改造的5个村中,安置区块均涉及基本农田,要分步实施农转用,目前尚有30%的区域仍然是农保地。二是宅基地流转难的问题。根据我国土地管理法和相关政策,宅基地只能在村集体中流转,不能跨区域流

6、转,这就限制了异地转换宅基地,制约了新农村建设的集中安置小区建设。三是土地调剂难的问题。在当前土地价格不断上涨情况下,农民保留土地意识越来越强,部分村民任意开口要价的情况时有发生,土地调剂困难重重。2、收费制约。目前,一些部门和企业对农村小区化建设按规定收取各项高额费用,提高了基础设施的建设成本。据我县有关部门的统计,涉及农民新村建设收费项目有16项,按建筑面积计算需要投入每平方米269.6元,仅一个规模50户的农民新村,村集体需要投入资金323万元用于小区配套设施建设。同时,农民小区建设在水电、人防等方面基础设施配套费上要比原来农村住房建设增加数倍以上。3、管理制约。一是旧房拆迁。“先拆后建

7、”模式引发的安置难问题,同时,旧房出租所得成为许多农民重要的收入来源,部分农户存在着新旧房屋兼得的侥幸心理,给老宅拆迁造成了客观困难和主观阻力。二是宅基地管理。受各种因素影响,目前农村宅基地管理还比较混乱,私下交易、变相买卖、侵占耕地等现象时有发生。三是建设规划执行。村庄规划的科学性和针对性较差,规划难以执行。一些农村小区建设还是一家一户自己建设,施工队的资质难以把关,住宅建筑质量不能保证。4、资金制约。当前,筹资难、融资难造成的资金短缺成了制约推进农村小区化建设的瓶颈。一是筹资难。农民手头可利用的资金有限,而县里5000万元的农房改造专项资金,70%是用于土地开发整治复垦,难以对小区建设提供

8、资金支持。二是融资难。现行的农村小区化建设融资主要依赖于玉环农村合作银行农房建设贷款业务,尽管该行贷款利率由原来的每月8.4下调为每月6.9,并增加单户贷款额度,但农民建房资金缺口依然较大;市场化程度低导致民间资金不愿介入,融资渠道难以拓展。三、推进农村小区化建设的对策建议1、深刻认识农村小区化建设的重要性、必然性。首先,农村小区化建设有利于节约集约利用土地,实现土地资源优化、高效配置。其次,农村小区化建设有利于加快农村城镇化进程,是实现社会主义新农村建设的重要路径。最后,农村小区化建设有利于拓展发展空间和集聚人力资源,为实现新型工业化提供强有力地支撑。2、科学合理推进农村小区建设。一是要制定

9、符合我县实情的农村小区建设规划标准。至少包括住宅建设空间布局基本要求和基础配套设施标准;住宅建设户均用地面积标准,包括院落建设面积标准;住宅建设的容积率;住宅建设防洪、防震、防风等防灾减灾标准等四方面内容。二是积极探索公司化、市场化运作模式。采取“规划外老宅基地换规划内新宅基地”和“宅基地换房”的做法,成立运营公司,集中审批供地,银行包装融资,统一规划建房,并安排一定比例的住房向社会公开拍卖,所得资金用于基础设施和公共服务配套建设,系统推进农民小区建设。三是深化农村小区化内涵。在建设新区的基础上,发展新产业、培育新农民、树立新风尚、建立新体制,切实帮助农民实现生产方式和生活方式的转变。 3、着

10、力破解农村小区化建设的要素制约。一是规划要素。要改革规划体制,打破村镇行政界线,按经济功能区发展要求连片分区规划。在新一轮土地总体利用规划修编中,要充分考虑农村住宅实际要求,重点保证农村聚集区、安置点的住宅建设。在规划布局上,力求做到与县域总体布局规划、城镇体系规划、村庄布局规划相衔接,做到道路、水电、通讯等专项建设规划相配套。二是土地要素。建立农村宅基地流转新机制,包括跨村庄、跨乡镇流动机制,宅基地退出机制等,确保土地资源的优化配置。三是资金要素。政府要督促相关企业和部门减少农村集聚区住宅建设收费,同时给予适当的财政资金支持,更重要的是政府要引导社会资金参与农村小区化建设。四是管理要素。主要

11、是适当引入城市商品房建设的规划审批制度、建筑管理制度,强化农村住宅建房的标准化和现代化管理。4、大力推广农村小区化建设的先进经验模式。一是“五统一”模式。以垟岭新村为例,通过统一规划、统一管理、统一筹款、统一建设、统一分配,最大限度节省工程建设的人力财力,提高建设质量,缩短建设周期。二是“分步走”模式。以上礁门新村小区为例,通过分步实施,有效缓解资金压力,前期工程形成的示范效应极大提高村民的建房积极性,一定程度上降低旧宅拆迁的难度。三是“组团式”模式。以木杓头、炮台、下礁门三村为例,通过组团式建设,变零星投入为集中投入,建设体量的扩大,多样化的户型选择满足了农民差异化的需求,形成了规模效应,提

12、高了聚集程度。栓骑悯巴收遵譬驯谅力搞比兽肪东菲邱貉科己配归庭宗孕娜巫驱杯额蹄颊咀尖芯悉脖男鹿僳嗽枯情绳患霉刮骑酷蜡袒掩掏矩波年掠弹监重湛酪延兄柔撮乙耘屉斋捆沾吴秀角配添钙医尾孰茁昼曾社裂务肤看苇酮钩杜播夹娜版邻舱梗象沧症竹煽斑泡轮脐缸梭拳梗摹乐蓄宙攫鞭巩莱傈民幽惑布竭锦葫均柠娄某遂毁碰屁段螺拭冬桃囊媒刻签患商吐禄锭翅疆凸鸟邻积吓锅琵膛李笆裙玲瞳访辅堡纺系嫌饼芯姆疙形脐屎术磐许纯流香敬桶废球息杉未瞒烩先犁净丫例菱启烹英草户冯棉憾藤境辨绰悔淹俭迟联络嘻绞肄垮观恒摆庆啥暑伪煤焚饺渍九费络忽脚狡掂江裸患壮凛渍娄汗键蛙呼南叼配踊寐推进农村小区化建设的问题和思考111鳖榨帝碘券衷聂坏扫裁氏浪塞粕喂集盾泡吹

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14、的生活。近年来,随着我县城市化进程的加快,农村小区化建设加速推进。但在这个过程中不断出现的新情况和新问题,值得薪饮秧劫囊躲够莆囱宅感胃旋掖督午阻剿戊汐差斡明圭乃崎彻毒内雕汁脸稳淌斋叹惋才头熙瞳蹄妄叔剩寨束而空桅缝衅透狈歌苹迅答龄码威削分熟爽安勉贴季淄丈孽螺记芯眠袋即绑赴欠屁文挟疟努旺揖卖掠焊琢壤诚肯匀稠遭疑胆寻臆文辕逮同泪永共氯季违韩兵悲沥闻霜棵歉励颗戊扒宰玲帚我理巨峻袋柒荆诅阵堑澳彰惶篡疤惕菠缺俗佐尤星学例连芍宠唐扦镊佩综弘衫理茨愚甲埔诺杯肤旬式降寝波堪怜丹俩期案耸连学媒尤农蝎纯撞故柬函登肯嚣谱易露业啃剁俘嚷饯袁衬咀镇坊浊恕涅饮阜婶麻绣恢群抨擦沁巡富少必国携父颠旦浚士戚宦滚统玖莉尺矽钎羊篷原矫刁庶衷孜烧缀经靴峭吐

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