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近期房地产政策对楼市的影响

本轮楼市的暴涨，可以说是政策的直接推动。2014年全国楼市整体表现低迷，一线城市市场也不温不火。在现阶段房地产行业对经济拉动依旧强劲、土地财政无法撼动的背景下，政府很快就按捺不住了，在2014年9月30日出台了“9·30”政策，放松了首套房的认定，也开启了楼市信贷政策的宽松之路，在市场反应仍没有达到预期效果时，2015年3月30日，一线城市房价上涨最大的推手“330”政策出炉，直接将一线城市房价推上火箭，特别是深圳、上海，其中政策中对置换需求的强烈刺激，是拉升成交量和价格的核心要素。当然，股市的不景气、利率的持续下降等等，也都共同助涨了本轮房价。
在深圳、上海、苏州、南京等几个城市房价超预期上涨后，舆论的压力开始传导，各类控制房价政策的传言开始兴起并逐渐被证实，这些热门城市集中在3月份出台政策，旨在为楼市降温。
一、上海歧视性限购政策和限贷升级，对楼市将有明显影响
2015年的楼市领涨者是深圳，连续数月涨幅惊人，上海房价涨幅尽管也十分惊人，但整体上远远弱于深圳，因此，年前深圳各类政策收紧的传言甚多。但步入到2016年，准确地说是春节过后，上海楼市上演了史上罕见的疯狂，短短一个月，不少二手房价格上涨30%以上，特别是在两会召开之际，刚好是上海楼市最疯狂之时。随后上海市政府开始大范围的征求意见，于是关于上海房地产要出台新政策就开始闹的满城风雨，对新政内容的各种猜测、各种版本的传言也广为流传。
直到2016年3月25日上午，上海官方公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从内容上看，核心就两条：一是外地人缴纳个人所得税或社会保险的年限，由累计缴纳2年，调整为连续缴纳满5年。二是二套普通房贷首付不低于5成，二套非普通房贷首付不低于7成。
上海这次政策是限购和限贷的升级，限购方面向最严厉的北京看齐了，甚至限购政策有明显歧视非沪籍人士的意味，且上海连续对外地单身实行限购政策，可以说限购的严厉程度还是超出预期的。这对市场需求的影响是显而易见的，不仅瞬间使得一大批人失去了购房资格，对新毕业的年轻人心理上也将形成悲观的预期。
就信贷政策方面，按原先的政策，在一线城市，第一套房贷还清，再买第二套普通房，可享受首套房贷优惠，也即首付3成；第一套房贷未还清，再买第二套普通房，首付4成。如果第二套属于非普通房，则仍按7成执行。但近两年政策执行一直偏松，即使是二套非普通，商业银行一般也就要求首付4成或5成。
可以说，这两条政策内容不多，但影响的广度和深度都较大。
二、深圳政策不痛不痒蒙混过关，对楼市影响相对较小
在上海出台政策的当口，一直雷声大雨点小的深圳市政府终于按捺不住，发文称：本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
相比上海、北京的限购政策，可以说深圳的政策没有什么实质性从严的内容，对市场的影响将不会很大。
三、苏州严格管理的行政手段，对供给端的影响更大
在这波楼市上涨行情中，一线城市外，最抢眼的要数苏州、南京了。在深圳上海还没有动作的时候，3月18日，苏州市就急忙发布了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，要点主要为：
一是，加强商品住宅项目预售许可管理，市区(不含吴江区)30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于30000平方米(尾盘除外)，30000平方米以下商品住房项目宜一次性办理商品住宅预售许可。项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。
二是，加强商品住宅价格监管，市区(不含吴江区)新批准商品住宅项目预售许可时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。两个核心方面都是行政管制手段，属于短期可以直接见效，但对建立长效机制不利。从政策影响上看，主要对供给端的影响较大，对需求端没有直接影响，但对需求预期会有所影响。
四、“营改增”之后二手房交易税费不会增加，对市场影响不大
3月18日，国务院总理主持召开国务院常务会议，部署从今年5月1日起，将“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。随后财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。3月24日，国家税务总局网站公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，有关房地产行业“营改增”的制度规定终于尘埃落定。具体影响：
首先，政策将一线城市单独对待。主要针对非普通商品住宅。北上广深四个一线城市购买2年以上的非普通住宅仍需要按5%的征收率对差额部分征税，其他城市2年以上的住宅则不分哪类一律不缴增值税。
其次，政策整体上没有增加税赋。除北上广深外的其他城市出售2年以上的住宅未来都将免征增值税，2年以内的税负相较之前变化不大，会略微下降4.8%。而此次“营改增”之后，原来的个人所得税、城建税及附加、契税以及出售商业、办公的土地增值税等仍然维持不变。最后，期待减税去库存的愿望落空。在此之前，关于减税的说法很多，不少人认为税赋的降低有利于楼市去库存，但这次个人房屋交易的“营改增”并没有减税的实际行动，不过是税种的调整。
五、频繁调控看似促进市场稳定发展，但政策多变对行业伤害深远
过去十多年，关于国内房地产市场是政策市的观点很多，不少业界专家都呼吁建立房地产调控的长效机制，但可以看出，直到现在，我国房地产市场仍未形成系统有效的调控机制，政策的出台仍然是随机、多变、随意。这也反映出经济增长过于依赖于房地产业，政府难以忍受一定时期内房地产行业的萧条，也反映出国内的政策机制仍然欠缺长远的规划，这对行业的发展十分不利。
一方面，政府的公信力受到伤害。从政策的频繁多变随意上看，老百姓对政府从最初管理行业的信心满满，到现在充满质疑，显示出房地产调控政策对政府公信力的伤害有多深。
另一方面，行业的健康发展受到伤害。限购、限贷、限价等这种最直接的行政手段，在短期内对楼市都会产生一定的影响，可以说这些管制措施会快速使楼市降温，改变楼市预期，但是政策一旦放松，带来的就是报复性的回升。从过去几年楼市大起大落就能看出，过于频繁、过于行政化的调控手段，只会增加行业波动。
：苏艳，上海易居房地产研究院高级研究员，综合研究中心项目总监。长期致力于房地产行业研究及各类相关项目研究，曾多次负责上海电气、上海申通、上海市房管局、西宁市房管局、普陀区房管局等国企和政府委托的课题。

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