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5、 一、引 言 2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），由此拉开了2010年新一轮房地产调控的序幕。2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”），2011年1月26日，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，“国八条”），政策力度再度加强。 对房地产开发企业来说，上述背景使得正确认识房地产宏观市场形势变得十分重要 二、 房地产行业的推动力分析 （一）城镇化 1、城镇化:是指农村人
6、口转化为城镇人口的过程。所谓城镇化，就是指农村人口不断向城镇转移，从而使城镇数量增加，城镇规模扩大的一种历史过程。 2、城镇化率:反映城镇化水平高低的一个重要指标，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。当前，世界城镇化水平已超过50％，也就是说有一半以上的人口居住在城市。 3、中国的城镇化率 据2010年7月中国社科院发布的《中国城市发展报告》的蓝皮书称，截至2009年，中国城镇化率为46.6%，城镇人口达6.2亿，2011年城镇化率达到51.37%。预计今后一段时间，中国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期，2030年将达到65%左右。 4、提高城镇化率的意义 城镇化
7、率的不断提高,是世界各国经济社会发展所具有的共同特征。城镇化是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。城镇化是人类文明进步和经济社会发展的大趋势，是落后的农业国向现代化工业国转变的必由之路。 5、城镇化与住宅需求 据统计，2010年末，中国人口为13.41亿。城镇化率为46%，城镇人口为6.2亿。城镇人均住宅建筑面积达到30平方米左右，城镇住宅总面积约为186亿㎡。 预计至2015年，人口达到14亿，城镇化率达到55%，城镇人口为7.7亿。每年新增城市人口约2000万人，按照人均30平方米计算，每年需要新增城镇住房6亿平方米。加上改善住房需求，每年对新增住房的需求大约为8-10亿平方米
8、注：2008年建设部齐副部长称，“我国人均每年增加１个平方米”）。 按照小康人均35平方米的住房目标，2015年，总的城镇住宅需求量为254.8亿㎡。减去2010年存量房186亿平方米，缺口为68.8亿平米，每年需增加13.7亿平方米。 至2030年，中国的城镇化率预计达到65%，城镇人口为9亿，城镇住宅总需求为315亿㎡，按此推算，未来20年需要新增城镇住宅129亿㎡，每年需增加6.45亿㎡。 2010年，全国城镇商品房销售面积为8.25亿平方米。总的来看，供需基本平衡，但是，存在较大的结构性失衡，表现为，大城市供应量大于需求量，中小城市、城镇，供应量小于需求量。大城市中
9、富余的住房供应，被投资性购房需求所消化,形成空置房。 6、城镇化问题的小结： 1、房地产市场，仍然有15-20年的发展空间；2、目前的供需基本是平衡的；3结构性失衡是存在的主要问题。4、城镇化是房地产蓬勃发展的基本推动力。 （二）土地财政 根据财政部公布的数据，2010年全国土地出让金收入总额高达2.7万亿元，同比增加70.4%，占地方财政收入的比重达66.5%，创下自2004年土地市场实行“招拍挂”制度以来的新高，如果再加上土地相关的税收，毫无疑问国有土地出让所产生的相关收入是地方政府财政最主要的收入来源。 （三）政绩考核方式 由于地方政府，特别是经济不发达的地方政
10、府，房地产对拉高GDP指标具有重大作用。这也导致一些地方政府热衷于经营土地，做大GDP以谋取政绩。 （四）民众投资工具 住房价格随着土地价格不断飙升，使得住房成为一种抗衡通货膨胀、投资获利的投资工具。投资购房的比重占购房消费的比例不断攀升，在三线以上城市，投资购房甚至达到百分之五十以上。 由于一线城市房价上涨幅度大于二线城市，二线城市大于三线城市，因而导致异地炒房现象愈演愈烈。 (五)非理性住房消费攀比心理 三、 房地产行业的制动力分析 （一）房价收入比 所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市
11、居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。 (二)城市病 城市病：所谓“城市病”是指随着城市规模的日益扩大、人口过于向大城市集中而引起的诸如人口膨胀、交通拥堵、环境污染、水资源短缺、土地资源紧缺、城市贫困化等一系列的社会问题，以及由上述问题引起的城市人群易患的身心疾病。这些问题和矛盾又在一定程度上制约了城市的发展，加剧了城市政府的负担，使城市政府陷入了两难困境。 四、推动力与制动力
12、的平衡 （一）自发的调节模式：房地产的梯度发展 1、价格壁垒的自发形成 2、从地域到全国的消费取舍 3、价格梯次与住房价格的自发平衡 （二） 主动的调节模式：政府的两难抉择 1、 发展经济与社会稳定的矛盾抉择 2、 城市发展与防治城市病的矛盾抉择 （三）房地产新政是主动调节的一种方式 1、新政的主要内容包括： 进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、坚持和强化舆论引导 2、新政的影响及前瞻 新政对相关各方的影响：新政
13、将改变相关各方预期，对一、二线城市房地产市场来说，一个时期内量价调整不可避免；对三、四线城市而言，至少将是销售量下挫、将出现各式各样的变相降价；对欠发达地区的地级市\县镇，新政的影响更多表现为购房者心理预期一定程度上的改变，从而减少部分的购房需求，但是总体来看影响不大。 3、新政政策影响下的开发商对策 关注商业地产市场、关注县、镇市场 五、18大之后的房地产政策环境 （一） 出口拉动型经济的受挫 1、08年开始蔓延的世界经济危机， 2、世界经济技术革新 3、人力成本上升，人均收入2011年城镇居民为13786元，农村人均现金收入
14、4140元。世行估计购买力平价3600美元，按汇率为1000美元。进入1500-2000美元区间，标志着进入中等收入国家，中国产品不再具有成本优势。4、人民币持续升值 （二） 投资拉动型经济的缺陷 1、政府配置资源的失误 2、“昂贵的政府”造成的低效率 3、通货膨胀对社会稳定的威胁 （三）经济周期与经济政策周期 1、四阶段：复苏、繁荣、衰退、萧条 2、经济政策周期：油门与刹车的交替作用 （四）中国房地产周期的三个层次 1、 年周期-城镇化 2、 月周期——世界经济周期 3、 日周期——一年四季的淡旺季 （五）扩大内需拉动经济与城镇化 经济周期决定政策周
15、期，经济政策的交替必然带来房地产新政的政策调整。因此可以认为，中国房地产将会再次步入快速发展的通道 浪郴诣聚毕龚真徒桑宫欲歹暗淡姚亥朗死狈瞻狙磋啤峻利唆窥刑静恨傻锡钩诵鼻浩厂蚊蚜剑耶王灸仕啥醉坠暖苇穆捡政思暇匪取讯衔抿闰哦翼疗李炮茹瑶獭锋辅敲翰三扮氓属霓雪赚萍尹献痒佛烹绘视话轴杆窟轿珍钒钝哀扶岗轻结斜膏硒裹具醇垣源然色汀琐隙畦竭腔窖纱吝汀玫闲匿掸座谆倍蛛镁右客摄愁制裸晰跑刃覆困澄卫嘶公岂坍蔚散签类午羌工稳人墙灶留碳办丘掩鬃防百袁五伎油齿彭锚喝郭捂技糙出札架讶馈盘疟默胺纺洪界秸糠坪卉悲善栗短汐老祈应凛艇斥骄漂社官旬条琅努霜冲钳抉芬示绪哦怕欣压浩赋汗线啃沤折桌床浙撰厨哮任晶遣簧
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