2009房地产业预测.doc

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2009年房地产形势分析与对策建议

2009年房地产形势分析与对策建议
2008年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。中央政府为此也推出了一些关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策，但自2007年至今我国房地产市场持续低迷，基本进入了周期性调整阶段，作为房地产市场主体的房地产商的形势也不容乐观。分析金融危机下我国房地产商的形势，对房地产开发商进行有效的引导和管理，具有重要的现实意义。
　　房地产市场整体低迷 开发商经营状况不容乐观
　　1.“滞涨”是房地产市场的显著特征。
　　2008年全国房地产销售价格、开发投资额均继续保持增长态势，但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。2008年8月份，70个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1%。1-9月份，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.55%。但销售面积大幅下降，前三季度销售面积40321万平方米，同比下降14.88%；商品房销售额15879亿元，同比下降15.02%；完成开发土地面积17888万平方米，同比下降1.6%。
　　2.房地产商表面盈利上升，背后风险潜存。
　　（1）前三季度房地产商净利润涨跌参半
　　根据上交所、深交所上市房地产企业的三季报数据，2008年前三季度净利润同比下降的企业有42家，同比上升的企业有60家。在港交所上市的房地产企业半年报显示，2008年上半年净利润同比下降的企业有45家，同比上升的企业有42家。
　　国内主要大型房地产企业净利润多为上升。其中，前三季度净利润同比增长的包括：万科同比增长18.76%，保利地产同比增长125.38%，金地集团同比增长7.02%。上半年净利润同比增长的企业有，绿城中国同比上升31.72%，首创置业同比上升401.59%。但也不乏净利润同比下降的大型房地产企业，如碧桂园上半年净利润同比下降26.14%，招商地产前三季度净利润同比下降24.02%。SOHO中国2007年下半年在港交所上市，同年年报显示净利润为19.87亿元，而2008年上半年的净利润却为负的1.5亿元。
　　上述统计显示，大多数房地产企业的盈利数据比较乐观。除少数几家大房地产商下滑外，大型房地产企业还处于净利润大幅增长的态势。但值得注意的是，大多数房地产企业看似乐观的净利润同比数据并不代表企业真正处于良好的经营状况。
　　（2）大多数房地产企业存在资金链压力
　　根据已披露的房企上市公司三季报，2008年63家房企负债水平高于50% 包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债率在70%的警戒线之上。2008年以来我国房地产企业平均速动比率一直在100％以下，且有逐渐下降的趋势。此外，在已披露数据的93家中，每股经营现金流有65家为负值。在销售疲软的情况下，房企资金损失严重，若再不加速回笼资金，就只能通过借新债偿还旧债，或从股市圈钱的方式来偿还到期资金，但在当前股市也震荡不定的环境下，股市融资也相当困难。
　　因此，我们难以否认我国房地产企业总体背负资金链压力，存在一定的偿债风险。
　　（3）房地产企业盈利能力显著下降
　　第三季度报显示，87家有数据的企业中，48家企业的净资产收益率同比下降，即有超过一半的房地产企业盈利能力显著下降。51家房地产企业的总资产周转率同比显著下降，39家同比上升。即大多数房地产企业的销售能力和资产利用率下降。
　　（4）个别房地产企业财报分析
　　万科2008年前三季度累计实现营业收入225.4亿元，净利润26.3亿元，净利润同比增长26.1% ，但是公司累计实现销售面积402.4万平方米，销售收入356.1亿元，分别比上年同期减少8.9%和3.2%。收入增长的主要来源是以往销售房屋的结算收入以及管理费用的大幅下降。其中，与限制性股票激励计划有关的管理费用冲减使公司第三季度的利润总额（税前）相应增加1.91亿元。
　　招商地产2008 年第三季度归属于母公司所有者的净利润同比增长170.26%。并不是公司项目结算的增加，而是由于占营业利润63.43%的远期外汇交易的公允价值变动带来的净收益提高1.31 亿元所致。因此，若剔除公允价值变动净收益的影响，公司净利润将下降40.7%。不少企业存在同样的问题，利润增长可能非主营业务的贡献。
　　3.房地产商处境困难，积极出招吸引客户。
　　降价是房地产商应对市场变动的首选策略。从2007年开始，深圳、上海等一线城市房价开始大幅下降，继而影响到全国房价，青岛房价受大环境影响也出现了不同程度的下跌。
　　采用降低首付款比例的营销手法。苏州推出首付一成的优惠政策，其余10%则先由开发商承担，在交房时由购房者一次性付清；或者首付两成，另外一成贷款做成消费贷款的变相降低首付款形式。
　　置业保值计划。开发商为了打消消费者的顾虑，鼓励他们买房推出的置业保值计划。一般在约定购房后一段时间之内，如消费者购买的房源出现价格下降，消费者可以退房或者开发商补给消费者相应的差价。
　　买房送礼是开发商近期常用的营销方式。买房送礼有三种方式，其一是送实物或金钱，从小的送物业费、装修基金、空调，到大的汽车等；其二是送“金”，指开发商推出的“日进百金、日进千金”等活动，具体就是到楼盘登记的诚意客户，可获得每日赠送上百到上千元的优惠，按登记之日起到开盘选房这段时间的总额计算；其三是送面积，送面积是最能令人动心的一种销售方式，现在的市场上随处可见，一套住宅赠送10平方米左右的面积，还是很诱人的。
　　下调竣工面积。万科在已下调开竣工面积的基础上，准备再调减开工面积约110万平方米，到570万平方米左右，为了使产品结构与目前的市场需求类型更匹配，使推盘计划和销售进度相匹配。
　　计提存货跌价准备。万科在房地产行业内首家计提了存货跌价准备，其三季度报告显示计提存货跌价准备人民币5.35亿元。
　　团购。团购是开发商可以吸引大批量消费者购房的活动，消费者也是人多力量大，可以跟开发商砍价，对双方来讲，处理好了都会实现双赢。但实际上，涉及到优惠幅度、房源位置、个人满意程度等多方面的原因，参加团购的人往往到最后只有少量实现成交。
　　对目前房地产市场如何发展和引导的主流观点
　　在目前房地产市场整体低迷的情况下，政府该如何引导房地产市场的发展，如何提高房地产企业的运营能力，也保障人民的利益，成为大家激烈争论的话题。
　　1.救市不如救制造业。
　　中山大学岭南学院财税系主任林江教授认为，要保持经济稳定增长，救楼市不如救制造业。“这时候如果救楼市，之前宏观调控的努力等于白费，很可能让通胀重现。”林江认为，发展实体经济才是正道，比如可以出台扶持中小型企业的财税政策。
　　2.政府应稳市而非救市。
　　中国房地产业协会副会长顾云昌反对“救市”说法，他认为中国楼市不存在“救”的问题，而是要“稳市”、暖市”。他表示，中央政策出台，主要是出于宏观经济层面的考虑，降低交易成本，希望能够稳定交易量，从而稳定市场。
　　广州市社科院经济学研究员谈锦钊也同意此观点。他表示，政府主要意图在于，房地产对宏观经济和经济预期的影响都很大。在世界经济因金融海啸影响走向低迷的过程中，政府希望房地产行业这辆马车的车轮能够重新动起来。
　　3.继续保障廉租房、经济适用房建设。
　　谈锦钊认为福利分房并不可取。他表示，对没有享受到福利分房的中低收入者来说，即便房价再降2000元，他们还是买不起。他们的需求不会对商品房市场造成大的冲击。要实现“居者有其屋”理想，市场并不能解决一切。因而，政府推进保障性住房的步伐应该继续前进，特别是廉租房、经济适用房建设。
　　4. 降价才是硬道理。
　　深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，新政对目前深圳整体楼市的影响需要继续观察，预计深圳楼市不会立即转暖。深圳楼市的主力需求是中低收入者，非深户籍的深圳居民80%是无自住房者，且大部分都是中低收入者。2008年9月份，深圳全市新建商品住宅成交量止跌“小幅回升”，达到33.73万元/平方米，其中最重要的原因是“降价了”，全市商品住宅销售均价回落到了12431元/平方米。
　　5.呼吁银行对房地产企业松绑。
　　SOHO中国的潘石屹呼吁银行对房地产企业松绑。银行对开发商贷款基本全面停止了，只收不贷。这种极端做法，有可能把不是坏账的资产变成坏账的危险。给开发商贷款和给购房者按揭贷款相比，按揭贷款对银行的安全性更高一些，购房者相当于兼职信贷员，中间多了一层风险把关。但开发贷款也不能“一刀切”地不放。希望银行能把房地产行业与其他行业一样对待，给房地产的金融政策松绑。
房地产开发商和购房者之间的矛盾分析
针对次贷危机下的房地产市场，国务院办公厅、中国人民银行、银监会、财政部、税务总局、建设部、国土资源部、地方政府等国家机关纷纷制定相应政策来扭转房地产颓势，总结主要救市政策有以下6类：1）土地相关政策；2）房屋保障相关政策；3）交易相关政策；4）金融、税收相关政策；5）法律、法规相关政策；6）财政相关政策。

　　这6类政策对维护房地产市场的稳定和挽救房地产市场信心有着举足轻重的作用。然而，就房地产开发商和购房者之间的矛盾来看，却并没有根本解决。就房地产开发商而言，目前不敢降价的原因有如下4条。
　　（1）潜规则：房地产界也有潜规则，那就是参考同区域、同档次楼盘定价，谁也不会轻易降价“离群”太大。
　　（2）自救：开发商可以推出少量特价房来试探消费者，待市场平稳后，再一点一点提高房价，从而自救。
　　（3）代价：如若降价，前期高价购房者必将控告开发商。无论胜负，开发商必将承受长期官司，极度影响公司品牌价值。
　　（4）难言之隐：房地产过热时期，开发商疯狂圈地，吸纳土地的价格过高，此时如若降价则蒙受巨额损失；如若不降又无法及时资金回笼，从而导致进退两难的局面。
　　就购房者人而言，目前持币待观的主要原因有如下7条。
　　（1）国际金融危机对我国经济的冲击导致部分企业及个人受损，控制奢侈性消费是明智选择。（2）针对开发商经营现状，购房者对开发商降价心理预期过高。（3）投机炒房人出逃日益增多，二手房备受青睐。（4）房地产供大于求的现状将延续。（5）建材、土地、人力等成本大幅下降，房地产成本大幅缩水。 （6）银行拍卖房屋增多，购房者低价淘到满意住房成为可能。（7）为了应对日趋严重的次贷危机，政策力度将逐渐加大，购房人预期将从新政中得益。
　　政策建议
　　1.加大政策宣传。政府应该宣传救房市不是救房企的观念。告诉老百姓房地产市场关乎国家经济，救房市就是救经济，如果房地产市场崩溃，就会工业不兴，失业骤增，民族不振。
　　2.指导房价。针对开发商不愿降价的情况，地方政府应帮助指导房价。按平米价格，对低价房减免税费或贴现补偿；对高价房追加税费。
　　3.房地产开发商信息披露制度。市场只有更多的认知才能更大效用地合作，房地产开发商和购房者之间应加强了解。建议房地产开发商在季报中加入空置率、建筑面积、销售面积等房地产数据。
　　4.放宽第二套住房。放宽第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善住房条件，他们在购新房前并不会卖旧房；购第二套住房的信用风险远小于第一套住房的信用风险，若限制二套房很有可能走美国次贷危机的老路。
　　5.政策宜一步到位。反复增加的政策力度只会带给市场更为浓厚的观望气氛。在此关头，适用重招狠招，一步到位，让购房者排除疑虑。
　　6.妥善安置企业裁员。目前就业形势严峻，产业结构调整在所难免，不排除房地产企业大规模裁员的可能性。为了社会和谐发展，政府应尽早采取措施以保障失业人员生活、再就业。
　　7.调整土地政策。原有的土地政策导致了房价的攀高，也可能导致开发商为了后期成本而无法保质保量。建议土地拍卖不仅根据价格，还要根据评定的开发商实力，但应避免暗箱操作。
　　8.调整土地出让金的征收方式。现有土地出让金的征收方式对房价的攀升及房地产商的资金压力都有较大的影响，建议适当地调整征收方式。
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