玉林苗园路项目可行性研究报告.doc

玉林苗园路项目
可行性研究报告

二O一四年八月

目 录

一、 项目概况…………………………………………………………………3
1、项目概况…………………………………………………………………3
2、项目公司…………………………………………………………………4
二、 市场分析与预测…………………………………………………………4
三、 项目定位分析与优劣势分析……………………………………………6
四、 商业定位策略……………………………………………………………6
五、 投资估算…………………………………………………………………10
六、 销售收入估算及资金回笼时间计划……………………………………10
七、 结论………………………………………………………………………11

一、 项目概况
1、 项目概况
本项目位于广西玉林市苗园路中段，地处玉林市市繁华的商业中心---“江南商业圈”，本项目是由双塔高层建筑物及商业街组成。地下一层15000㎡作为停车场，地上裙楼四层28000㎡，为框架结构，主楼五层至十八层为筒体结构14000㎡，次楼五楼至十六层剪力墙结构12000㎡。主楼设计为宾馆或酒店式公寓，副楼设计为CBD写字楼或公寓，裙楼设计为商场；主题商业街12666平米。裙楼前方拟建一个5000平米的大型广场，作为休闲、商演使用。

规划经济技术指标：
总用地面积约：         33333（平方米）
拟建筑密度：  40％
拟绿化率：             25％
拟容积率：             2.0
拟项目总建筑面积：  81333（平方米）
计容面积： 66333（平方米）
拟项目地下室面积： 15000（平方米）
项目拟建18层
1-4层为裙楼面积： 28000（平方米）
5-18层主楼面积： 14000平方米）
5-16层副楼面积： 12000（平方米）
主题商业街面积： 12666（平方米）

2、 项目公司
公司始终坚持以“市场为导向、开发为重点、质量为先导、经营为龙头、服务为根本"的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以商业地产为主。公司坚持“以人为本”的经营理念，营造商业消费新体验，创造商业生活新感受。索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。
组织架构图如下：

二、 市场分析与预测
2014年，对玉林市房地产市场而言是变局迭出的一年，先是土地政策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融的双重规范象两只大手，重重地拧着房地产行业的水分。但同样的政策却出现了冰火两重天的局面。2013年住宅价格猛涨、销量大增，甚至一举消化了积年的空置住宅商品房，住宅类的开发商是春风得意。而商业地产市场就显得相对冷清，投放量放大程度较高，空置面积上升，供需矛盾日渐突出。
2013年1-12月玉林市房地产业完成投资87.09亿元，同比增长2.77%，完成区厅下达的投资工作任务76亿的114.06%。全市房屋施工面积为1162.09万平米，同比下降2.83%；新开工面积为240.95万平米，同比增长0.87%；房屋竣工面积为156.48万平米，同比下降5.75%；批准预售面积为211.96万平米，同比下降45.61%；商品房销售面积为294.34万平米，同比增长7.07%。此外，2013年1-12月玉林市商品房销售额为100.04亿元，同比增长12.04%；住宅销售套数21212套，同比增长16.13%。

玉林市2013年1-12月房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积表（万平米）

指标名称
合计
住宅
办公楼
商业营业用房
其他房屋
2013年房屋施工面积
1162.09
965.68
11.20
104.17
81.03
2012年房屋施工面积
1130.09
944.19
9.34
107.70
68.85
同比增长/下降（%）
2.83
2.28
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2013年新开工面积
240.95
200.38
2.91
16.78
20.89
2012年新开工面积
238.87
170.39
7.25
41.85
19.38
同比增长/下降（%）
0.87
17.60

------
------
2013年房屋竣工面积
156.48
128.87
3.50
13.96
10.15
2012年房屋竣工面积
166.02
135.84
1.05
23.78
5.34
同比增长/下降（%）
-5.75
-5.13
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（注：数据来源：玉林市统计局）

出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。主要是产品结构单一、同质化问题突出、市场定位不尽合理等，低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。

三、 项目定位分析与优劣势分析
（一）项目优势
Ø 项目位于城市核心区域，区位价值较高。
Ø 区域是玉林市传统的商贸繁华区，该区域目前已有：大润发超市、玉林中药港市场等大型商业企业入驻，为区域良好商业前景奠定了基础，本案区域商业价值较高。
Ø 本案主塔楼拟建高达18层的商务酒店，这是本案营销的独有优势。
Ø CBD的规划有利于本案区域前景价值的提升，对物业价格能形成直接支撑。
Ø 依托周边规划并结合本案的立地条件，本项目可塑性强，未来发展潜力较大
（二）项目劣势
Ø 本案作为一个综合性的建筑物业，在销售初期没有树立起一个整合的形象。
Ø 项目临苗园路，处于江南商圈的边缘，商业消费人流较少，不利招商工作的开展。
Ø 塔楼作为酒店、写字楼，在设计上没有考虑居住功能的完善，特别是生活阳台的设置等。产品相对与居住型消费者缺乏吸引力。
Ø 当前宏观政策调控大，房产投资行为被抑制，投资市场活跃度的降低对本案形成了一定的负面影响。
（三）项目机会
Ø 苗园路处于火车站商圈与江南商圈中间地带，周边尚无大型商业配套，对招商工作的开展有促进作用。
Ø 区域内大型住宅楼盘的陆续启动，招商的成功，区域商业面貌可能出现根本性的改观，为本案商业带来机遇。
Ø 盛世江南、华商国际等项目将拉升区域项目价格，为本案价格提供支撑。本案如能建立相应优势，则可能获得较好市场反应。
Ø 本案区域是玉林市规划的重点区域，商务休闲氛围浓厚。
（四）项目威胁
Ø 玉林市商业物业开发量近年持续上升，在市场容量有限、商业企业资源有限的情况下，商业物业对消费者、商业企业的争夺日趋白热化。

四、商业定位策略
1、商业裙楼及商业街的意义
——利润的重要来源
——项目增值举措
——展示价值
四大公共空间体验 1 时尚都市体验
l 主题特色店（吸纳品牌商家，营造玉林市消费制高点，抬高项目定位）
l 有会员制或俱乐部服务（成立玉林市首家品牌俱乐部，同时招募重要商家入会等）
l 提供店铺装修设计顾问服务

四大公共空间体验 2 文化体验
l 个性化装修
l 有会员制服务
l 对精神食粮的全新体验（知名建筑、传统文化、饮食、旅游、汽车、烟酒类等品味主题文化区）
四大公共空间体验 3 休闲娱乐体验
l 消解购物街单一功能, 实现真正休闲驻足功能（业态丰富，最大限度聚集人气）
l 形成共同兴趣人群的聚会交流地点（XX影院、商务主题吧、贵族女人馆、康体会馆等）
商业四大空间体验 4 异国饮食文化
l 统一品位，一体化装修（玉林市异国风情街，日本料理、意大利批萨、韩国烧烤、各国风情水吧等）
l 集成空间（裙楼平台及商业街园林商务吧）
2、商业裙楼的定位
CBD时尚消费区（mode shoppingmall）
购物中心产业经营比例：零售30% 娱乐30% 餐饮：33% 其他：7%
定位支撑：
q 玉林商业圈是谁在消费？
在玉林市大约有70%的消费群体是白领、私营业主、公务员阶层，他们的消费特征是追求时尚，享受生活，与金钱无关的消费。
q 玉林商业圈是谁在经营？
零售业：大润发、南城百货等、金城商厦；金融：中行、农行、工行等大型银行机构，同时还有部分知名娱乐和餐饮行业，但目前未出现特色商业中心。
q 玉林商业圈有没有商业中心？
东门商业广场目前来看是玉林商业圈的商业经营中心，而且体量巨大，并有品牌百货商家入驻，对我项目商业冲击较大，故在定位上尽量规避重叠。
q 我项目商业的定位需出奇制胜！
在江南商业圈商业战场争夺白热化的阶段，需要的定位是本区域从未出现的，我们的时尚消费概念将由品牌卖场+前沿娱乐+主题商务+风情餐饮+文化展场构成立体的循环消费体系，依托本项目的外观形象，打造江南商业圈首席时尚MALL、一个纯粹的城市前沿领地。

购物中心招商目标：
业态规划：
一层规划：服饰、西式快餐、品牌钟表、珠宝首饰、化妆品、工艺品店 、银行、旅行社…
二层规划：品牌超市、书市、家电、音像制品、家居用品、童装童玩、体育用品、健身器材…
三层规划：贵族女人馆、商务吧、风情水吧、康体会馆、美容美发 …
四层规划：餐饮城、娱乐城、KTV、IMAX数码影城、风情水吧…
主题街区：主题园林商务吧兼会员俱乐部、主题文化会馆、艺术摄影…
主 楼：高级商务酒店
副 楼：CBD写字楼、公寓
负1层规划：地下停车场 （超大型停车场，可提供1000个车位）
项目按照商业40年产权年限出售使用权
1.预估租金（建筑面积）：
　　　　　　一层：80－100元/月/平米
　　　　　　　　二层：60－80元/月/平米
　　　　　　　　三层：40－60元/月/平米
四层：15-30元/月/平米
主题街区：60－150元/月/平米
酒店、公寓：均价25元左右

2.预估售价（建筑面积）：
一层2万－3万元/㎡
二层1万-2万元/㎡
三层:均价8000元/㎡
四层:均价5000元/㎡
主题街区：8000元-3万/㎡
酒店、公寓：均价4000元/㎡

3、商业裙楼的运营模式
A：零售产权，整体租赁的运作模式
采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式，将商业裙楼及商业街产权划整为零，划分为10-100㎡的小产权进行销售，回收资金。然后引入或组建专业的商业管理公司，通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，年回报利率定在8%。
B：零售产权，分零租赁的运作模式
将商业裙楼及商业街按层分隔成10—100㎡不等的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租，产权和经营权直接分散到客户。
 C：自留产权，整体租赁的运作模式
将商业裙楼及商业街作为资产，统一招商经营，2-3年内不推向市场进行销售。
三种运营模式比较
模式

主要特征

优劣势分析

适用物业

优势

劣势

零售产权
整体租赁

三权分离（所有权、经营权、使用权）售后返租，委托专业经营公司经营管理。

快速回笼资金，风险小，可以避免零售产权分散导致经营混乱的局面。

涉及规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。

大型封闭式商场

零售产权
分零租赁

二权分离，（所有权和经营权直接分散到客户）由产权所有人经营管理。

开发商资金压力小，运作周期短、短期回报高、长远隐患相对不明显。

往往一卖就散，后期难以管理，对物业形象和开发商的品牌有损。

专业型商业步行街和低层商业楼盘（1-2层）

自留产权
整体租赁

二权分离，（所有权和经营权）由经营方负责整体经营，不拆零销售

产权租赁关系明晰，简单，无违规之嫌，操作安全简便，推广费用低。

资金回收有限，对开发商的社会公关能力要求极其高。

中型百货商场和超市

结论：根据项目的情况分析，第一种模式适合本项目的商业裙楼。

五、投资估算
“本项目”项目成本测算
建筑面积
81,333㎡
用地面积
33,333㎡
层数
地上18层/16层
地下1层
裙楼4层
主题商业街2层

项目
数量（㎡）
单价（元/㎡）
合计（万元）
备注
一、土地成本
1
小计
33,333㎡

二、设计咨询费
2
小计

三、开发、报建费
3
小计

四、建安工程费

小计
81,333㎡
1,100元/㎡
8,947万元

总计

六、销售收入估算及资金回笼时间计划
1.销售收入估算：一层：7000㎡*20,000元=14,000万元；
二层：7000㎡*12,000元=8,400万元；
三层：7000㎡*8,000元=5,600万元；
四层：7000㎡*4,000元=2,800万元；
主题商业街：12666㎡*20,000元=25,332万元
合计：56,132万元
2. 项目销售回款计划：2015年3月开始销售，预估2015年7月底完成销售的30%，销售回款16839.6万元；8-12月完成销售的40%，销售回款22452.8万元；2016年2月完成销售的20%，回款11226.4万元；剩余10%不作估计。

七、结论
1、可行性
（1） 从市场面看，项目所在区域，拥有良好的规划前景和升值空间，未来房地产市场朝供需两旺发展，项目顺势开发，必有作为。
（2） 从技术面看，现有建筑施工技术完全满足项目开发建设所需。
3） 从经济评价上看，投资收益良好，可望获得非常可观的投资回报。
（4） 从社会效益和环境效益上看，项目作为全市值得关注的重点项目，建成后将形成一个全市的明星楼盘。以优质的产品、宜人的景观、完善的配套和贴心的物业管理打造成高品质空间，具有良好的社会效益和环境效益。
因此，本项目是完全可行的。

2、抗风险能力
（1）时间控制风险给项目运作带来压力。
（2）销售是项目运作的关键，采用积极有效的方式促进项目产品顺利化是提高项目抗风险能力的基石。
（3）与此同时，项目以品牌优势可以不断创造行情，引领玉林房地产市场，从而有效降低项目自身经营风险。
3、偿还能力
本项目有较好的市场支撑，利润率非常高，有大量稳定的现金流，足以保证偿还贷款本息。

广西唐霖盛世房地产开发有限公司
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