3第三章-房地产价格形成的基本原理.ppt

第3章房地产价格形成的基本原理3.1房地产价格概述3.2房地产价格的构成与类型3.3房地产价格的影响因素2021/5/272021/5/271 13.1 房地产价格概述 3.1.1 3.1.1 房地产价格的概念房地产价格的概念 1.1.从现象上来定义从现象上来定义 房房地地产产价价格格是是为为了了获获得得房房地地产产这这种种特特殊殊的的商商品品所必须支付的货币的数量。所必须支付的货币的数量。2.2.从本质上来定义从本质上来定义 在在房房地地产产开开发发、建建设设、经经营营的的过过程程中中，所所耗耗费费的的社社会会必必要要劳劳动动所所形形成成的的价价值值与与土土地地所所有有权权价价格格综综合合的的货货币币表表现现。房房地地产产商商品品价价格格是是房房屋屋建建筑筑物物价价格格和和地地产产价价格格的的统统一一，是是房房地地产产商商品品价价值值和和地地租租资资本本化化价价格格的的综综合合性性货货币币表表现现。在在房房地地产产估估价价上上，一一般般认认为为房房地地产产价价格格是是房房地地产产的的经经济济价价值值（交换价值）的货币表示。（交换价值）的货币表示。2021/5/272021/5/272 23.1.2 3.1.2 房地产价格的形成房地产价格的形成 1.1.房地产价格的形成条件房地产价格的形成条件 房地产之所以有价格，前提条件有三个：房地房地产之所以有价格，前提条件有三个：房地产的有用性、房地产的稀缺性以及房地产的有效产的有用性、房地产的稀缺性以及房地产的有效需求。需求。2 2房地产价格的形成原因房地产价格的形成原因 房地产是一种非常特殊的商品，要真正掌握房地产是一种非常特殊的商品，要真正掌握其价格的形成，有必要全面了解价格形成的理论，其价格的形成，有必要全面了解价格形成的理论，并作具体分析。并作具体分析。关于商品价格的形成，主要有四种理论，即关于商品价格的形成，主要有四种理论，即供求决定论、效用决定论、收益决定论、劳动决供求决定论、效用决定论、收益决定论、劳动决定论。定论。2021/5/272021/5/273 3 供求决定论认为市场上商品的价格不是事先规定的，而是根据市场上供求情况由买卖双方协议决定。效用决定论认为一切商品的价值取决于它们的用途。房地产的效用，是指人们因占有、使用房地产而得到的满足的程度。2021/5/272021/5/274 4 收益决定论认为商品之所以有价值，是因为能在较长时间内给商品所有者带来一定收益，这些收益通过一定方法折算成的现值就是商品的价值。劳动价值论认为决定价格基础即价值的是劳动，价值的唯一源泉是劳动，商品的价值实体是抽象劳动，商品价值量由社会必要劳动时间决定。2021/5/272021/5/275 5 一般而言，房地产价格及其价值形成是以劳动价值论为基础，以供求理论、效用理论、收益理论为补充。劳动价值论对房地产价格形成的解释有以下三个特征：第一，房地产价格形成具有广泛性。土地的开发、加工都或多或少凝结了人类劳动，而所有建筑物都是劳动的产物。因此，劳动数量的多少和质量的好坏往往是房地产价值和价格形成高低差异的主要原因。2021/5/272021/5/276 6 第二，房地产价格形成具有本质性。即房地产价值的基础是人类劳动的结晶。第三，房地产价格形成具有客观性。劳动价值论认为商品价值是由转移过来的物化劳动价值、生产过程中加入的活劳动价值、创造出的新价值三部分组成。在现实中，将前两者称为成本，第三者称为利润。它们在商品社会中都有数据可以计算，是客观存在的。2021/5/272021/5/277 7 马克思曾说，本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西（如土地）的价格，可以由一些非常偶然的情况来决定。因此，单靠劳动价值论不能解释一切，还必须以效益、供求、效用理论为补充。许多房地产的价格差别主要在于使用中的收益差异，如许多商业、办公用物业，与周围的其他建筑物建造成本相同，但收益大相径庭，价格也就大不相同；在房地产拍卖或招标时，供求会使价格大大偏离其价值；在其他理论不能很好解释的场合，效用理论往往能较合理地提供一种理论解释。2021/5/272021/5/278 8 由此可见，收益、供求、效用理论是房地产价格形成的不可忽视的理论依据，对这些因素的具体分析与适当评价应该在房地产估价过程中占据较重的分量。2021/5/272021/5/279 93.1.3 房地产价格的特点 房地产作为整体，其价格与其他商品的价格相比，既有相同的地方，也有不同之处。相同之处在于：都是价格，用货币的形式来表示；都有价格波动；都按质论价，质优价高，质劣价低。不同之处构成了房地产价格的特征，而且很大程度上其特征主要是由土地价格的特征决定的，主要表现在：2021/5/272021/5/271010 1.房地产价格具有地区性。主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲，同质房屋，其价格大城市大于中小城市，沿海城市高于内地城市，经济发达城市高于经济情况一般的城市。同时，房地产价格即使在同一城市，也有明显的地区差别，也有好地段与差地段之分。在进行房地产估价时，一定要进行地区因素比较，分析不同地区各种因素的差别，分析该地区具有哪些特性，这些特性对于该地区房地产价格的形成有什么样的影响等，然后再与邻近地区的房地产价格相比较，以合理确定房地产的价格。2021/5/272021/5/271111 2.房地产价格实体具有双重性。房地产是房屋设施与土地的有机统一体，这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体性基础，其中一部分来源于开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值，另一部分则来源于土地使用权价格（从经济意义上说，它是地租的资本化，是土地所有权在经济上的实现）。房地产价格的这一特征，是房地产价格的本质特征。2021/5/272021/5/271212 3.房地产价格具有高位性。房地产商品价格的高位性，是指房地产商品的价值量大，价格数量高，是超高档的商品。房地产价格的高位性，主要是由开发建设这一商品的大量资金、物质、劳动、投入和土地等因素造成的。2021/5/272021/5/271313 4.房地产价格具有单件性。房地产具有单件的特点，每个房地产都有不同于其他房地产的特殊方面，这种不同反映到价格上，就是价格的单件性，其含义是：房地产都是单件生产的，在生产过程中要受多种因素的影响；没有完全相同的房地产，故其价格也互不一样；房地产交易要受交易主体各自的知识水平及对房地产市场的看法等因素的影响，这样一来，不同的交易主体，就会产生不同的房地产价格，使房地产价格呈现单件性特点。2021/5/272021/5/271414 5.房地产价格具有计划性 在社会主义市场经济条件下，房地产价格的计划性主要表现在政府对房地产价格的管理和调控上。目前，国家对房地产价格的管理，一般采取三种形式：（1）实行国家定价与国家指导价、市场调节价相结合 （2）实行价格审批制度 （3）实行限价政策2021/5/272021/5/271515 6.房地产价格具有扩散性。房地产价格的高低，会直接影响整个社会主义市场的价格体系，而价格又直接影响到人们的实际生活水平，影响到社会其他行业的生产经营状况、企业盈利水平、政府税收和其他财政收入等。这些都是经济方面的影响，而这些影响必然扩展到社会生活和政治局势等方面，这就是房地产价格的扩散性。2021/5/272021/5/271616 7.房地产价格具有敏感性。房地产是人类最必须的生产资料和消费资料，因此，房地产价格的变化，不仅影响到人类各方面的生产建设，而且还涉及到广大人民的生活。房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。2021/5/272021/5/271717 8.房地产价格具有趋升性，即房地产商品具有增值性。其原因在于：房地产需求大于房地产供给造成价格持续上升；土地资源的有限性使得房地产商品稀缺，土地投资的积累性导致房地产价格上涨；房地产开发建造周期长，投资风险大；房地产开发费用中的税费比重较大。2021/5/272021/5/2718183.2 房地产价格的构成与类型房地产价格的构成与类型3.2.1房地产价格的构成 房地产价格包括总成本和利润两部分，即：房地产价格=总成本+利润。房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用，一般包括：地价、土地开发费、建筑安装工程造价、税金、利息和其他费用分摊。总成本的大小，主要取决于总成本中所包含项目的多少和每个项目的实际耗费值。总成本在各个地区和各个时期的差异性和可变性极大，房地产价格主要是由总成本决定的。2021/5/272021/5/271919 利润是房地产开发、经营企业的投资收益。利润的高低取决于总成本和社会平均利润率这两个因素。用公式表示为：利润=总成本社会平均利润率2021/5/272021/5/272020 房地产价格构成因素较多，现叙述如下：1.房地产价格的主要构成因素房地产价格的主要构成因素 (1)土地价格。主要取决于土地的地理位置、用途和使用时间、建筑容积率、建筑安装造价、房屋建筑物的折旧状况等因素。通常，地价在房产价格中所占的比重随着地价的上涨和房屋的陈旧而相应地提高，随着容积率和建筑安装造价的增加而下降。2021/5/272021/5/272121 (2)房屋建筑成本 基地开发费 勘察设计费 动迁用房建筑安装工程费 房屋建筑安装工程费 街坊配套费 管理费.管理费总额一般以上述 项为基数，按1%3%计取。贷款利息 2021/5/272021/5/272222 (3)建筑房屋的利润 以房屋建筑成本的（1）（5）项为基数，按3%8%的利润率计取利润。(4)税金 包括营业税、城市维护建设费、教育费附加、土地增值税等。(5)其他附加费 (6)土地使用税（费）按土地使用税（费）征收规定，每年按0.510元/米2 征收。2021/5/272021/5/272323 2.2.房地产价格的其他构成因素房地产价格的其他构成因素 (1)房屋装修费；(2)房屋设备费用；(3)建筑地段、楼层和朝向差价（建筑地段差价由政府根据土地级差情况确定；楼层差价=标准房价楼层差价率；朝向差价=标准房价朝向差价率）；(4)房屋的折旧；(5)房屋的完好程度。2021/5/272021/5/2724243.2.2 房地产价格的主要类型 房地产不只是一个客观实体，而是在一定程度上反映了一定的社会经济状况。因此，进行房地产估价，必须对我国目前房地产价格类型有一个较全面的了解。房地产价格类型从不同的角度有不同的分类。目前，我国房地产价格类型主要可从下列角度划分：2021/5/272021/5/272525 1.1.存在形态存在形态 按按照照房房地地产产的的存存在在形形态态划划分分，房房地地产产价价格格有有：土土地价格、建筑物价格和房地价格。地价格、建筑物价格和房地价格。(1)(1)土地价格土地价格 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。部分的价格，不含建筑物的价格。（2)2)建筑物价格建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。人们平常所说的房价，筑物所占用的土地的价格。人们平常所说的房价，例如购买一套商品房的价格，通常是含有该建筑例如购买一套商品房的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格，与这里所说的建筑物价格物占用的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。的内涵不同。2021/5/272021/5/272626 （3）房地价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有：房地价格房地价格 =土地价格土地价格 +建筑物价格建筑物价格土地价格土地价格 =房地价格房地价格 建筑物价格建筑物价格 建筑物价格建筑物价格 =房地价格房地价格 土地价格土地价格 2021/5/272021/5/272727 2.房地产权属 按照房地产权属进行划分，房地产价格有：所有权价格、使用权价格、转让价格、租赁价格、抵押价格。这一组价格是依据我国城市房地产管理法所规定的几个主要权利划分的，其中前两个价格类型是一级市场价格，后三个价格类型是二级市场价格。（1）所有权价格 房地产的所有权价格是指房地产所有权的价格。2021/5/272021/5/272828 （2 2）使用权价格）使用权价格 房地产的使用权价格是指房地产使用权的价房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。格。（3 3）转让价格）转让价格 房地产的转让价格是指房地产权利人将其合房地产的转让价格是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人时所形成的价格。法的房地产转移给他人时所形成的价格。（4 4）租赁价格）租赁价格 房地产的租赁价格是指房地产权利人将其合房地产的租赁价格是指房地产权利人将其合法的房地产出租给承租人时所形成的价格。法的房地产出租给承租人时所形成的价格。（5 5）抵押价格）抵押价格 房地产的抵押价格是指以抵押方式将房地产房地产的抵押价格是指以抵押方式将房地产作为债权担保时而评估的价格。作为债权担保时而评估的价格。2021/5/272021/5/272929 3.3.价格管理价格管理 按按照照房房地地产产价价格格管管理理进进行行划划分分，房房地地产产价价格格有有：基准地价、标定地价和（建筑物）重置价格。基准地价、标定地价和（建筑物）重置价格。（1)1)基准地价基准地价 基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。点的平均价格。（2 2）标定地价）标定地价 标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。价格。2021/5/272021/5/273030 （3）（建筑物）重置价格 建筑物重置价格，是指在一定时间点，在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺、重新建造一幢与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的价格。2021/5/272021/5/273131 4.4.政府行为政府行为 按按照照政政府府行行为为进进行行划划分分，房房地地产产价价格格有有：土土地地使用权出让价格、征用价格和课税价格。使用权出让价格、征用价格和课税价格。（1 1）土地使用权出让价格）土地使用权出让价格 土地使用权出让价格是指政府将国有土地土地使用权出让价格是指政府将国有土地使用权在一定年期内出让给土地使用者，并由土使用权在一定年期内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的价款。地使用者向国家支付土地使用权出让金的价款。（2 2）征用价格）征用价格 征用价格是为确定政府征收房地产的补偿征用价格是为确定政府征收房地产的补偿而评定的价格。而评定的价格。（3 3）课税价格）课税价格 课课税税价价格格是是指指政政府府为为课课征征税税赋赋而而对对房房地地产产评评定的价格。定的价格。2021/5/272021/5/273232 5.5.出让方式出让方式 按按出出让让方方式式进进行行划划分分，房房地地产产价价格格有有：协协议议价价格格、招标价格、挂牌价格和拍卖价格。招标价格、挂牌价格和拍卖价格。（1 1）协协议议价价格格：协协议议价价格格是是指指采采用用协协议议方方式式而而形成的房地产价格。形成的房地产价格。（2 2）招招标标价价格格：招招标标价价格格是是指指采采用用招招标标方方式式而而形成的房地产价格。形成的房地产价格。（3 3）挂挂牌牌价价格格：挂挂牌牌价价格格是是指指采采用用挂挂牌牌出出让让方方式而形成的房地产价格。式而形成的房地产价格。（4 4）拍拍卖卖价价格格：拍拍卖卖价价格格是是指指采采用用拍拍卖卖方方式式而而形成的房地产价格。形成的房地产价格。在上述四种交易方式所形成的价格中，拍卖价在上述四种交易方式所形成的价格中，拍卖价格最高，招标价格和挂牌价格次之，协议价格最格最高，招标价格和挂牌价格次之，协议价格最低。低。2021/5/272021/5/273333 6.估价方法 按照估价方法划分，房地产价格有：收益价格、比准价格和积算价格。房地产估价方法有多种，其中最主要最基本的估价方法是收益法、成本法和市场比较法三种。采用收益法评估出的房地产试算价格称收益价格；采用市场比较法评估出的房地产试算价格称比准价格；采用成本法评估出的房地产试算价格称积算价格。此外，根据房地产其他估价方法，有路线价、影子价格等。2021/5/272021/5/273434 7.7.价格单位价格单位 按按照照价价格格单单位位进进行行划划分分，房房地地产产价价格格有有：总总价价格、单位价格和楼面地价。格、单位价格和楼面地价。（1 1）总价格）总价格 总价格简称总价，是指某一房地产的整体价格。总价格简称总价，是指某一房地产的整体价格。房地房地产产的的总总价格一般不能反映房地价格一般不能反映房地产产价格水平的价格水平的高低。高低。（2 2）单位价格）单位价格 单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位土地面积的价格；对于建筑物来说，是指单位建土地面积的价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。般可以反映房地产价格水平的高低。2021/5/272021/5/273535 （3）楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价楼面地价 =土地总价土地总价 总建筑面积总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、建筑容积率三者之间的关系，即：楼面地价楼面地价 =土地单价土地单价 建筑容积率建筑容积率 2021/5/272021/5/273636 8.8.用途用途 按按照照用用途途进进行行划划分分，房房地地产产价价格格有有：商商品品房房价价格格、经济适用住房价格等。经济适用住房价格等。（1 1）商品房价格）商品房价格 商品房价格就是房地产的市场价格，由完整的商品房价格就是房地产的市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成。商品住房价格是向土地价格和建筑物价格构成。商品住房价格是向高收入阶层出售住房的市场价格。高收入阶层出售住房的市场价格。（2 2）经济适用住房价格）经济适用住房价格 经济适用住房价格是向中、低收入阶层出售的经济适用住房价格是向中、低收入阶层出售的（经济适用）住房价格，它是由建筑物价格和不（经济适用）住房价格，它是由建筑物价格和不完全土地价格构成。完全土地价格构成。2021/5/272021/5/273737 9.9.现房价格与期房价格现房价格与期房价格 按按照照交交房房时时间间进进行行划划分分，房房地地产产价价格格有有：现现房房价价格和期房价格。格和期房价格。（1 1）现房价格）现房价格 房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。的的价格。（2 2）期房价格）期房价格 房房地地产产的的期期货货价价格格是是指指以以未未来来状状况况的的房房地地产产为为交交易易标标的的的的价价格格，其其中中最最常常见见的的是是期期房房价价格格。期期房房价价格格是是指指以以目目前前尚尚未未建建成成而而在在将将来来建建成成的的房房屋屋（含含土土地）为交易标的的价格。地）为交易标的的价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格期房价格 =现房价格现房价格 预计从期房达到现房期间现房出预计从期房达到现房期间现房出 租的净收益的折现值租的净收益的折现值 风险补偿风险补偿2021/5/272021/5/273838 10.10.形成基础形成基础 按按照照形形成成基基础础进进行行划划分分，房房地地产产价价格格有有：市市场场价格、理论价格与评估价格。价格、理论价格与评估价格。（1 1）市场价格）市场价格 市市场场价价格格是是指指某某种种房房地地产产在在市市场场上上的的一一般般、平平均均水水平平价价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（2 2）理论价格）理论价格 理理论论价价格格是是经经济济学学假假设设的的经经济济人人的的行行为为和和预预期期是是理理性性的的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。（3 3）评估价格）评估价格 评评估估价价格格是是具具备备价价格格评评估估资资格格的的估估价价人人员员，运运用用科科学学的的方方法法和和技技术术手手段段，遵遵照照有有关关的的法法律律规规定定和和评评估估规规则则，对对房房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定所确定的价格。地产的客观合理价格或价值进行估算和判定所确定的价格。2021/5/272021/5/2739393.3 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素3.3.1 一般因素 1.社会因素 (1)人口状况:人口数量、人口素质和家庭 人口构成 (2)社会安定程度 (3)房地产投机 (4)城市化进程：带动不动产价格上涨 2021/5/272021/5/274040 2.经济因素 (1)经济发展状况：发展，；反之，(2)储蓄和投资水平：正相关 (3)财政收支与金融状况：游资过剩，不动产价格上涨。(4)物价：物价上涨，不动产价格也上涨。2021/5/272021/5/274141 (5)利息率：与税收、价格、信贷等经济杠杆相比，利率杠杆具有灵活性、有偿性、间接性的特点。从理论上看,短期内房价的变化与利率的变化呈正相关关系，长期内房价的变化与利率的变化呈负相关关系。通过利率调整控制房地产投资的规模和投资增长速度及投资风险，对于保持房地产业与国民经济的协调发展是十分必要的。2021/5/272021/5/274242 3.行政因素 (1)制度 土地制度:如有偿、无偿 住房制度:如福利型价格低水平 (2)房地产价格政策：如高价格政策和低价格政策 (3)房地产税收：必须注意税收的转嫁问题 2021/5/272021/5/274343 (4)(4)城市规划：规定用途、容积率城市规划：规定用途、容积率、建蔽率、建蔽率、建筑、建筑高度高度图图3-1 3-1 规定用途对地价的影响规定用途对地价的影响 (5)(5)土地使用权出让方式、出让期限土地使用权出让方式、出让期限 (6)(6)行政变更。行政变更。2021/5/272021/5/274444 4.风水因素：风水，亦称“堪舆”，现代汉语词典里对其的解释是：指住宅基地、坟地等的地理形势，如地脉、山水的方向等。风水一词语出葬经“气乘风则散，界水则止故谓之风水。风水之法，得水为上，藏风次之”。风水学是指在中国传统阴阳五行视角下，讨论行为主体在特定的时间或地点从事特定的择地、营造行为，使行为主体获得利益的学说。2021/5/272021/5/274545 风水学说的四条基本定理风水学说的四条基本定理 1、“地”有好坏之分，某地比某地更适合营造城市、聚落、房屋、墓穴或进行人类经济、政治、文化活动；2、占据“好地”的个人、家庭、组织、民族等，在社会意义上将获得某方面的积极效果；3、“好地”出乎天然，但也可通过人工补其不足。风水学的任务包括两个方面，一者寻找“好地”，二者通过人工营造获得“好地”的效果；4、自然环境变化与人类社会发展的合力导致了“好地”是不断变化的。2021/5/272021/5/274646“山环水抱，藏风聚气山环水抱，藏风聚气”最最初初，当当房房地地选选址址在在自自然然环环境境中中时时，山山水水皆皆为为自自然然山山水水。随随着着经经济济性性市市镇镇的的兴兴起起以以及及人人工工庭庭院院的的大大量量出出现现，人人们们开开始始有有意意识识地地在在小小范范围围内内人人工工构构筑筑起起“山山环环水水抱抱，藏藏风风聚聚气气”的的象象征征性性格格局局，以以房房屋屋主主体体为为中中心心，四四周周院院墙墙、隔隔离离植植物象征山，院内溪流、池塘、鱼池象征水。物象征山，院内溪流、池塘、鱼池象征水。在在城城市市中中，除除了了自自然然的的山山丘丘外外，楼楼房房等等建建筑筑物物象象征征山山，“山山”有有高高低低大大小小疏疏密密远远近近，这这些些“山山”与与标标的的房房地地产产的的关关系系构构成成了了风风水水判判断断的的重重要要方方面面。其其格格局局包包括括前前高高后后低低、前前低低后后高高、盆盆地地、山山顶顶四四种种，分分别别象象征征着着古古代代房房屋屋与与山山丘丘的关系，分别是山南、山北、山中、山顶。的关系，分别是山南、山北、山中、山顶。较较佳佳的的风风水水格格局局应应是是象象征征着着山山南南的的“前前低低后后高高”格格局局，后后有有屏屏障障阻阻挡挡来来自自北北方方的的干干冷冷气气流流，前前方方视视野野开开阔阔，采采光光良良好好，温温暖暖湿湿润润的的夏夏季季风风不不受受阻阻隔隔。至至于于山山顶顶格格局局，则则以以半半山山为为宜宜，“高高出出不不胜胜寒寒”，除除了了交交通通不不便便外外，高高处处风风大大，不利于不利于“藏风聚气藏风聚气”，获得一个安静的居住环境。，获得一个安静的居住环境。2021/5/272021/5/274747水水 城城市市里里除除了了河河流流、湖湖泊泊外外，具具有有流流动动性性的的事事物物，也也往往往往被认为有水的特质：人流、车流、桥梁等被认为有水的特质：人流、车流、桥梁等 十十字字路路口口等等交交通通交交汇汇处处一一般般做做商商用用，因因此此对对于于住住宅宅风风水水格局，主要有格局，主要有U U形、形、Y Y形、形、T T形、高架桥形等几种特异形态。形、高架桥形等几种特异形态。-U U形形“水水流流”，U U型型的的内内部部具具有有更更好好的的风风水水格格局局，符符合合风风水水学学藏藏风风聚聚气气的的原原则则，若若以以地地理理学学知知识识类类比比，U U形形河河道道凸凸岸岸堆堆积积、凹凹岸岸侵侵蚀蚀，不不断断被被侵侵蚀蚀的的一一侧侧，自自然然是是不不宜宜定居的。定居的。-Y Y形形，两两条条岔岔道道所所夹夹之之三三角角形形地地块块风风水水格格局局较较劣劣，因因为为该该地地块块同同时时受受两两侧侧人人流流、车车流流的的影影响响，不不利利于于“聚聚气气”，客观上给居民造成更大的噪声、空气污染等。，客观上给居民造成更大的噪声、空气污染等。-T T形形，无无论论交交汇汇点点在在哪哪一一侧侧，都都不不适适宜宜定定居居。因因为为无无论论上上、左左、右右任任一一侧侧，都都会会受受到到三三个个方方向向络络绎绎不不绝绝人人流流、车流的影响。车流的影响。-高高架架桥桥的的修修建建是是为为了了交交通通的的畅畅通通运运行行，高高架架桥桥上上车车速速一一般般较较快快，从从而而造造成成更更高高的的噪噪声声与与更更快快的的风风速速，因因此此住住宅宅不宜选址于高架桥旁。不宜选址于高架桥旁。2021/5/272021/5/274848风风 “藏藏风风聚聚气气”是是上上等等风风水水格格局局（美美格格）中中起起码码的的条条件件，具具体体到到一一所所宅宅院院，四四面面包包围围的的围围墙墙或或房房舍舍，房房内内的的回回廊廊、山山石石、草草木木，室室内内的的帘帘帐帐、屏屏风风这这种种由由整整体体到到局局部部的的“围围护护-分隔分隔”结构，起到了藏风、避风从而聚气的作用。结构，起到了藏风、避风从而聚气的作用。堪堪舆舆泄泄密密中中同同样样认认为为，“外外山山环环抱抱着着，风风无无所所入入而而内内气气聚聚；外外山山亏亏疏疏者者，风风有有所所入入而而内内气气散散。气气聚聚者者暖暖，气气散者冷散者冷”。风风水水学学并并非非要要排排斥斥所所有有的的风风，而而是是要要避避开开、隔隔开开那那些些冷冷风风、寒寒风风、阴阴风风，并并不不排排斥斥温温暖暖的的风风。因因而而在在住住宅宅营营造造修修筑筑中中，像像北北风风、山山谷谷风风、旋旋风风、暗暗风风、阴阴风风等等，都都是是风风水水学上需要回避的。学上需要回避的。2021/5/272021/5/274949需避免的两种情况：需避免的两种情况：一一是是“风风势势过过疾疾”。风风势势过过疾疾、过过猛猛，人人体体表表面面散散热热速速率率增增大大，代代谢谢速速率率就就要要增增加加，增增加加人人体体的的负负担担；风风声声虎虎虎虎，形形成成噪噪声声，狂狂风风卷卷起起尘尘土土，造造成成污污染染，对对居居住住者者的的生生理理、心理都有影响。心理都有影响。二二是是“通通风风不不畅畅”，通通风风不不畅畅的的直直接接后后果果是是居居住住者者所所排排出出的的废废气气无无法法被被新新鲜鲜空空气气快快速速地地更更新新，影影响响人人体体正正常常代代谢谢，从从而而影影响响健健康康与与生生活活质质量量。在在城城市市中中，通通风风不不畅畅又又往往往往是是由小区乃至于整个城市的高容积率导致的。由小区乃至于整个城市的高容积率导致的。2021/5/272021/5/275050 5.国际因素 (1)国际经济状况 (2)军事冲突 (3)政治对立 (4)国际竞争 6.特殊因素：如某些不适宜单独开发的小块土地、某些重要人物的健康、急买急卖等。2021/5/272021/5/2751513.3.2 3.3.2 区域因素区域因素 1.1.商业区商业区 (1)(1)商业区经营规模、经营种类、聚集程度、竞商业区经营规模、经营种类、聚集程度、竞争状况、繁华程度；争状况、繁华程度；(2)(2)商业区腹地大小、顾客的来源及购买力；商业区腹地大小、顾客的来源及购买力；(3)(3)商业区内经营者的经营资力、资信、开拓精商业区内经营者的经营资力、资信、开拓精神；神；(4)(4)商业区与外界的交通通达程度；商业区与外界的交通通达程度；(5)(5)区内环境、街道规划设计对顾客购物（附带区内环境、街道规划设计对顾客购物（附带娱乐）的方便、舒适程度；娱乐）的方便、舒适程度；(6)(6)土地利用控制（如容积率、建筑密度等）状土地利用控制（如容积率、建筑密度等）状况。况。2021/5/272021/5/275252 2.2.住宅区住宅区 (1)(1)自然景观优美程度、环境清洁程度；自然景观优美程度、环境清洁程度；(2)(2)距商业中心的远近、与外界的交通通达程度；距商业中心的远近、与外界的交通通达程度；(3)(3)水、电、燃气、邮政、电讯、防火、垃圾处水、电、燃气、邮政、电讯、防火、垃圾处理等基础设施的配置状况；理等基础设施的配置状况；(4)(4)学校、医疗、公园娱乐等公益设施的配置状学校、医疗、公园娱乐等公益设施的配置状况；况；(5)(5)区内百货商店、粮店、洗理等服务状况；区内百货商店、粮店、洗理等服务状况；(6)(6)区内街道、绿化等规划设计状况；区内街道、绿化等规划设计状况；(7)(7)居民的人口构成、文化素养、治安状况；居民的人口构成、文化素养、治安状况；(8)(8)土地利用控制状况。土地利用控制状况。2021/5/272021/5/275353 3.工业区 (1)与原料供应及产品外销有关的交通通达程度；(2)雇佣劳动力的成本；(3)水、电、燃气、电讯、防火等基础设施的配置状况；(4)相关产业的集聚程度；(5)环境污染及管制状况；(6)土地利用控制状况。2021/5/272021/5/2754543.3.3 个别因素 1.土地的个别因素 (1)位置 (2)面积 (3)地形地势 (4)地质：地质构造、土质的建筑力学性质和物化性质 (5)水文：地表水和地下水 (6)形状：地块的长度、宽度及其比例关系（深度递减）2021/5/272021/5/275555 (7)气候：日照、风向、风速、温度、湿度、降水量、灾害性气候等影响环境的舒适程度和居民的身体健康，从而影响地产价格。(8)临街状况：临街宽度与深度影响商业地块价格 街角地街角地用于商业和居住，对地价影响不同 袋地袋地居住地价可能大于商用地价 盲地（盲地（未临接公共道路）价格较低 (9)建筑物与土地的组合是否得当.建筑物与土地组合得当，则地价较高，反之亦反。2021/5/272021/5/275656 2.建筑物的个别因素 (1)建筑构造：木结构、钢筋混凝土结构、钢筋结构等 (2)房屋装修标准 (3)房屋设备：卫生设备和暖气设备 (4)房屋附属设施：围墙、栅栏、绿化 (5)地段、层次、朝向增减因素 (6)房屋折旧和完好程度 (7)规模及高度 (8)用途 2021/5/272021/5/275757