新疆玉树实业发展有限公司等诉梁华梅房屋租赁合同纠纷案.doc

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新疆玉树实业发展有限公司等诉梁华梅房屋租赁合同纠纷案

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
(2014)乌中民四终字第514号

　　上诉人（原审被告）：新疆玉树实业发展有限公司
　　法定代表人：黄博诚，该公司总经理。
　　委托代理人：康存祥，新疆博通律师事务所律师。
　　委托代理人：郭春燕，该公司市场部经理
　　被上诉人（原审原告）：梁华梅
　　委托代理人：王雪莲，新疆星河律师事务所律师。
　　委托代理人：王金茸，新疆星河律师事务所律师。
　　原审第三人：新疆国际商贸城有限责任公司
　　法定代表人：白洁，该公司董事长。
　　委托代理人：薛华，该公司职员
　　委托代理人：田军，该公司副总经理
　　上诉人新疆玉树实业发展有限公司（以下简称玉树公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人玉树公司的委托代理人康存祥、郭春燕，被上诉人梁华梅的委托代理人王雪莲、王金茸，原审第三人新疆国际商贸城有限责任公司（以下简称商贸城）的委托代理人薛华、田军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，一、2003年3月4日，玉树公司（乙方）与商贸城（甲方，原名称为新疆国际商贸城口岸管理委员会）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将钱塘江路27号新疆国际商贸城国家二类口岸七号楼南面面积约为1282平方米，包括面积内地表大棚及21间房屋出租给乙方使用，其中含两间商店和两间饭馆；租赁期限自2003年3月4日至2013年3月3日止；租赁场地年租金320000元，第5年在原有租金基础上每年累积递增3%；合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金300000元；租金付款方式按季度支付。甲方义务：协助乙方清理原场地属于甲方原因所致的遗留问题，正常情况下为乙方提供水、电、暖的供应，负责打通六号楼南侧直通六号楼的通道。乙方义务：乙方按照规划、消防部门的要求及规定，可在所租场地建两层建筑，其中一层可做门面或库房，二层可做库房，但所有设计、建造方案必须经甲方书面同意；租赁期限内乙方必须服从甲方整体规划及管理。合同第十二条约定合同到期后，乙方所建的建筑物必须完好无损无条件交给甲方。
　　二、2003年4月9日玉树公司与商贸城在《租赁合同》的基础上签订第一份补充协议，对450000元租金相关费用予以部分折抵。变更了租赁期限及租金给付方式。第一份补充协议将租赁期限变更为2003年4月10日至2013年4月9日止，租赁期为十年。第一份补充协议签订后，双方实际履行。
　　三、2004年11月26日玉树公司与商贸城签订第二份补充协议，约定对该市场在建设过程中因诸多原因造成晚开业14个月予以处理。对相关费用予以折抵进行补偿，再次对租赁期限予以变更，将租赁期限延长至2013年9月9日止。第二份补充协议也按约履行。
　　四、2003年8月由玉树公司以商贸城名义所建商贸城国家二类口岸七号楼南面8号楼工程竣工。玉树公司将8号楼分为A、B区域，同时开始对外招商，进行二次转租，将商铺转租给包括梁华梅在内的商户。2013年9月9日玉树公司与商贸城签订的租赁合同到期，商贸城要求玉树公司交付租赁房屋时，玉树公司对于8号楼A区的房屋产权、土地使用权均没有异议。玉树公司对A区商户要求其返还到期后所收取的摊位使用费的诉讼主张无异议。与本案诉请相同的A区四商户诉玉树公司返还摊位使用费及保证金案件已以调解方式结案。玉树公司认为其享有8号楼B区的房屋及土地的经营使用权，不同意返还B区商户缴纳的摊位使用费。
　　五、原审法院向规划局、土地局调取的土地使用权证、规划手续及宗地图均证明该8号楼市场A、B区的土地系临时用地，所建8号楼无正规批建手续，系临建房屋。乌鲁木齐市中级人民法院于2004年3月15日作出的（2003）乌中民一初字第175号民事判决书中认定玉树公司以商贸城名义向规划部门申报建设工程规划手续，玉树公司在《租赁合同》中约定的约1282平方米的土地上有增建行为。
　　六、玉树公司与商贸城的租赁合同应于2013年9月9日到期。玉树公司在与商贸城租赁合同即将到期时，收取梁华梅至2014年1月27日的摊位使用费11544元。梁华梅在玉树公司与商贸城租赁合同到期后，与商贸城签订摊位租赁合同并交纳相应摊位使用费。现梁华梅要求玉树公司返还其无权收取的摊位使用费11544元。玉树公司对收取梁华梅摊位使用费数额持有异议，对其中8880元无异议，梁华梅对玉树公司有异议部分在本案中予以放弃，保留诉权。
　　七、玉树公司在收取梁华梅摊位使用费时，将该费用分为租金及管理费。经查，管理费实为摊位使用费。
　　原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此涉案房屋无建设规划手续，玉树公司与商贸城签订的《租赁合同》及补充协议无效。租赁合同虽无效，根据公平原则对产生的租金应以摊位使用费认定。玉树公司依据商贸城的委托办理8号楼临建手续并将该楼建设竣工的目的是承租该楼十年的经营权。根据玉树公司与商贸城所签订的《租赁合同》约定：合同到期后，玉树公司所建的建筑物必须完好无损无条件交于第三人商贸城。《租赁合同》及补充协议约定的租赁期限已实际履行，合同到期后玉树公司无权收取梁华梅摊位使用费。玉树公司对其辩称未提供有效证据且玉树公司提出超出租赁合同约定面积的经营权问题，因8号楼A、B区均系违反城建规划许可手续修建的房屋，属行政违法行为，应由相关行政机关依据相应规章进行处理，故玉树公司的辩称意见不能成立。关于玉树公司辩称收取梁华梅租金与管理费不能等同的问题，原审法院认为，根据本案查明的事实和市场同类价格比较，玉树公司将摊位使用费分为摊位使用费和管理费与缴纳税费相关联，就其摊位使用费价格与同类市场价格差距较大，有悖基本经营规则，故对玉树公司辩称的管理费应认定为摊位使用费。商贸城与梁华梅请求玉树公司返还摊位使用费的诉请无关，故商贸城在本案中不承担责任。综上，对梁华梅要求玉树公司返还摊位使用费8880元予以支持。计算明细如下：2013年8月27日收据号为4023814号价款为3840元；票号为4023770号价款5040元，合计8880元。原审法院遂判决：新疆玉树实业发展有限公司返还梁华梅摊位使用费8880元。
　　上诉人玉树公司不服一审判决上诉称，2003年3月4日我公司与商贸城签订《租赁合同》时，对增建市场形成的B区建筑物，双方并未事先约定，在B区建成后双方亦未另行补充约定，故《租赁合同》中虽约定合同到期后乙方所建的建筑必须完好无损无条件交给甲方，该约定并不针对B区建筑物。我公司所增建的A区、B区不应被认定为违章建筑，《租赁合同》期满后，商贸城强行将其不享有使用权的B区一并占用，如属违章建筑，原审判决即支持了商贸城的非法占有行为，不利于我公司与商贸城之间矛盾冲突的解决。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回梁华梅原审诉讼请求。
　　被上诉人梁华梅答辩称，我方与上诉人签订租赁合同后，一直按时交纳房租，但上诉人隐瞒了其租赁商贸城房屋的事实。商贸城向我方送达了其与上诉人的租赁合同，该租赁合同于2012年9月9日就已经到期，之后上诉人无权再收取租赁费。对上诉人在其与商贸城的租赁期限届满后仍向我方收取的租金等费用，我方有权要求其返还。原审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
　　原审第三人商贸城述称，玉树公司根据双方签订的《租赁合同》以我方的名义进行了建设，该商铺所处的土地使用权系商贸城享有系不争的事实。双方在《租赁合同》中约定的系场地租赁，即玉树公司在商贸城土地范围内自行投资建设商铺，其拥有的是在租赁期内的商铺租赁权，而不是商铺所有权或经营权，且合同明确约定租期届满后玉树公司所建的建筑物必须完好无损交给我方。在（2003）乌中民一初字第175号民事判决书中，玉树公司亦认可所建商铺在承租范围内。且双方签订《租赁合同》后又签订了两份补充协议，对商铺建设过程中所产生的相关费用已经给予了补偿并延长了租赁期限，故玉树公司称超建部分不受双方合同约束是完全错误的，其在租赁合同到期后仍收取商户的租金无事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。
　　上述事实，有租赁合同、补充协议、相关票据、临建规划手续、（2003）乌中民一初字第175号民事判决书、调查笔录、建设用地规划许可证、土地使用权证、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
　　本院认为，玉树公司与商贸城签订《租赁合同》后，玉树公司以商贸城的名义办理涉案8号楼的临建手续并将该楼建设完工。由于8号楼市场A、B区的土地系临时用地，商贸城就该8号楼建设未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，商贸城与玉树公司就该8号楼签订的《租赁合同》及补充协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因玉树公司将8号楼划分A、B区域后对外招商，转租给包括梁华梅在内的商户。玉树公司与商贸城签订的《租赁合同》及补充协议虽属无效，但鉴于梁华梅作为次承租人已占有使用涉案商铺，其应参照与玉树公司约定的租金标准支付占有使用费。因梁华梅分别向玉树公司、商贸城交纳了自2013年10月1日之后涉案商铺同一时段的使用费，梁华梅现要求玉树公司返还收取的2013年10月1日之后的摊位使用费8880元符合法律规定，原审判决支持梁华梅该诉讼主张并无不当，本案予以维持。上诉人玉树公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审案件受理费50元（上诉人新疆玉树实业发展有限公司已预交），由上诉人新疆玉树实业发展有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　　兰　莉
审　判　员　　王建国
审　判　员　　陈映红
审　判　员　　马述冰
代理审判员　　柳　燕
代理审判员　　马小梅
代理审判员　　曾　敏
二〇一四年六月十八日
书　记　员　　刘　青

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