北京2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构分支机构监管试题.docx

北京2017年房地产估价师制度与政策：房地产估价机构分支机构监管试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行_。A项目融资B工程招标C市场定位D物业管理 2、在某商业街深度30.48m(100ft)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为_万元。A1504B1404C1304D12043、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为_年。A40B42C48D50 4、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为_万元。A305B463C636D9615、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过_日视为同意受理。A10B20C5D7 6、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为_。A6.78%B4.55%C2.99%D3.66% 7、运用收益法估价一般可以分为_四个步骤进行。 求取报酬率或资本化率、收益乘数；预测估价对象的未来收益；搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；选用合适的收益法公式计算收益价格。ABCD 8、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A假设开发法和基准地价修正法两种方法B假设开发法和成本法两种方法C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 9、某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了_元/m2。A1900B2500C650D600 10、_是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。A银行汇票B支票C信用卡D银行券11、当总投资增加时，投资增量会引起国民收入成倍增加，这个倍数就是。A：边际产值B：边际产量C：边际收益D：投资乘数E：执行层的组织协调 12、下列职能中，属于保险基本职能的是_。A分散危险B融通资金C防灾防损D分配资金 13、房地产估价的主要难点是。A：市场行情变化不定B：供需变化引起价格变化C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D：房地产价格的影响因素影响程度不同E：工业用地的监测点评估价格14、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是_。A房地产测绘图一般比例尺很大B房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D房地产测绘的复测周期一般为1年 15、已知一年期国债利率为3.31，贷款利率为5.43，投资风险补偿为2.23。管理负担补偿为1.32，缺乏流动性补偿为1.42，所得税抵扣的好处为0.5，则报酬率为。A：7.78B：8.28C：13.21D：14.21E：工业用地的监测点评估价格 16、甲房地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税后利润30万元和50万元。按照公司法规定，2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到万元。 (2003年试题)A：3B：4C：5D：8E：执行层的组织协调 17、房地产估价的合法原则是针对_来讲的。A估价机构B估价人员C估价对象D估价方法 18、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为_万元。A93.75B115C293.75D315 19、下列表述中正确的是。A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格 20、城市房地产管理法规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产_价格申报制度。A评估B成交C协议D核定 21、房地产估价机构管理办法规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调 22、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策刺激经济增长。A：扩张B：复苏C：紧缩D：稳健E：借款合同23、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：获取估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项；搜集估价所需资料；拟定估价作业方案；实地查勘估价对象；选定估价方法测算：确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告：出具估价报告；(11)估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是_。A(11)B(11)C(11)D(11) 24、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了。A：领导定价法B：随行就市定价法C：目标定价法D：挑战定价法E：借款合同25、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。A：在建工程抵押估价B：房地产损害赔偿估价C：期房市场价值评估D：房地产估价的复核估价E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于地形图，表述正确的是。A：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图B：地物一般用等高线表示C：地物和地貌总称为地形D：地物指地表面上的固定性物体E：地貌指地表面高低起伏的形态 2、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括_。A有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平B有助于解决日后可能发生的估价纠纷C有助于保持估价机构工作的连续性D有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核3、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625，则该抵押贷款的实际年利率为。A：7.50B：7.56C：7.71D：7.76E：借款合同 4、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。A：可保危险的存在B：多个经济单位的结合C：单个经济单位的结合D：随机事件的科学化E：必然事件的科学化5、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为投资。(过时)A：建筑安装工程B：新建和扩建C：设备与工器具购置D：迁建和恢复E：其他费用 6、房地产估价规范的内容包括_。A评估制度B估价原则C估价程序D估价报告E职业道德 7、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C：至少有两名注册房地产估价师签名D：法定代表人或执行合伙人必须签名E：房地产估价机构必须加盖公章 8、选取可比实例时，应符合的要求包括等【2004年考题】A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同B：可比实例的交易类型与估价目的吻合C：可比实例的规模与估价对象的规模相当D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 9、是契税的征税对象。A：发生产权转移变动的土地B：未发生产权转移变动的土地C：发生产权转移变动的房屋D：未发生产权转移变动的房屋E：未发生产权转移变动的土地、房屋 10、下列关于基础利率的表述中，正确的有_。A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资者所要求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率E一般使用无风险的国债收益率作为其代表11、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由_与W房地产开发公司签订。AA市人民政府BA市人民政府土地管理部门CB县人民政府DB县人民政府土地管理部门 12、房地产的部门规章包括。A：城市房屋租赁管理办法B：注册房地产估价师管理办法C：城市房地产抵押管理办法D：城市房地产市场评估管理暂行办法E：土地管理法实施条例 13、甲公司的主营业务收入为210亿元，主营业务成本为18250亿元，年初存货为60亿元，年未存货为10亿元，其存货周转天数是天。A：61B：70C：120D：140E：执行层的组织协调14、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有。A：该房地产的实际价格等于名义价格B：该房地产的名义价格为50万元C：该房地产的实际价格为50万元D：该房地产的实际价格高于50万元E：该房地产不存在名义价格 15、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为预算价格。A：单项工程B：单位工程C：分部工程D：分项工程E：执行层的组织协调 16、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。A：估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务B：委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务C：估价机构或估价师与估价需求者有利害关系D：超出自己的业务范围的估价业务E：自己的专业能力难以胜任的估价业务 17、我国经营性金融机构，包括。A：商业银行B：政策性银行C：非银行金融机构D：中国银行E：中国人民银行 18、下列属于成本租金构成的内容有。A：折旧费B：维修费C：管理费D：保险费E：房产税 19、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等【2005年考题】A：建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C：有租约限制的房地产D：未来状况下的房地产E：共有的房地产 20、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C常规项目的财务内部收益率是唯一的.D差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 21、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资_。A能够保值和增值B受通货膨胀的影响C贷款利率较低D经营成本较低 22、因企业被收购兼并或合并，房地产权属_。A随之转移B不转移C可转可不转D由双方决定23、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为。A：28.60B：35.00C：40.00D：50.00E：执行层的组织协调 24、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于_万元。A2000B2500C3000D350025、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括_。A建立房屋权属登记信息查询制度B更新查询信息C及时提供查询D指定专人负责查询工作E不得擅自扩大查询范围