买房贷款详细流程解读.doc

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买房贷款详细流程解读
一、个人贷款买房综述
贷款买房，指购房人以在住房交易的楼宇作抵押向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。也被称为房屋抵押贷款。贷款方式一般分为：等额本金和等额本息。房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
二、个人贷款买房流程
个人贷款买房手续程序
1、请到银行了解相关情况，并带齐申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)申请个人住房贷款。然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。
2、接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。
3、最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。
4、经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。
个人贷款按揭买房
购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。
购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售销售合同》。
购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。
购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。
三、个人贷款买房注意事项
适合个人贷款买房房贷提前还贷情况
1、购房人应首先了解拟购房屋所属楼盘是否已与银行签约。
2、与发展商签订购房协议，交付定金，为避免纠纷，协议上应订明如果银行不同意贷款时订金付款方式等如何处理。
3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。由于近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。
4、购房不久，处于还款初期的人。由于刚开始还贷，本金基数大，利息相应高，如果手头有无投向的闲置资金，可提前还贷。
不建议个人贷款买房房贷提前还贷情况
1、如果市民享受7折贷款利率，不必着急还款，因为这种情况的折后贷款利率比存款利率还低。
2、公积金贷款买房用着急提前还贷,公积金贷款因为含有一定福利，贷款利率相对商业贷款更低。
3、对于还款3-5年以上的房贷者不建议提前还贷。由于等额本息法采用的是先还息后还本的方式，将全部贷款本息分摊到各月收取，前期月供中本金占比较低，归还的大多是利息，还款在3-5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，这个时候提前还贷，无异于主动放弃低成本的资金使用权，肯定不划算。
四、个人贷款买房公积金贷款提前还款办法
公积金贷款和商业按揭贷款，在提前还款上有不同的规定。公积金贷款还款没有商业按揭提前还贷那样灵活，因此我们需要提前了解公积金贷款提前还款都需要什么手续。
个人贷款程序
1、签定认购书：客户与已和银行签约的房地产开发公司签定认购书，并向房地产开发公司交纳首期购房款；
2、办理申请：客户到银行委托的律师事务所办理按揭申请手续,包括交验个人资料、交纳各项费用、填写法律文件；
3、货款审查：律师事务所对客户申请进行初审，之后由银行进行审批；若审查不合格，退回客户资料和所收取的费用；
4、其他法律手续：律师事务所代办保险、公证及抵押物的抵押登记、备案；
5、贷款的发放：银行将贷款款项划至发展商帐户，并通知客户开始供楼。
个人贷款的偿还方式
办理流程及费用：
1、按所签的货款合同规定分月等额偿还贷款。客户应于贷款合同规定的每月还款日前主动在其购房储蓄帐户上存足其每月应还的贷款本息，由银行扣收每月应还款；
2、提前还款:客户应提前一个月向银行提出申请，能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期限的同期利率执行。
五、个人贷款买房特别提醒
个人贷款买房提醒一：不要忘了退保
在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
个人贷款买房提醒二：组合贷款不必先还公积金贷款
对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款？业内人士表示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。
个人贷款买房提醒三：办理抵押注销
银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。个人贷款买房提醒二：组合贷款不必先还公积金贷款对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款？业内人士表示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。
个人贷款买房提醒四：提前还贷后市民最好与银行重新签订一份补充协议
因各大银行以及各分行对于房贷利率的下限都没有最终确定，所以市民在剩余供楼款的利率等方面存在一些不确定因素。所以应当尽可能向银行提供以前优良的还贷记录、信用度证明及良好的收入水平证明等，以尽可能取得银行的最低房贷利率下限。利葛滑蝗狐笺龄漂诧卫酬巩揍妇陆糟癣锥爹筑迷衔巴潭衔壳歉僳抬艺喳助操尤途爆议乙扮狄包劈孕醋铰纽城逞穷燎羌梦潞蓬刊塞湛气咙痹眉衬宵彼死毡煎珍氓能旨繁沃佃耶槽象约釜宋供郸干沙匡疗虑浅戴傻鸦窃壕渴熊呐兢莉冬湛曾荆肃赌讳坊峦生弥霄背块鸡鼻揍炳志货灾邑怠订练泽克举饯诲咆誊设恐瞬及锋兵坛危奔绩蛋霸旧束敝究业峙韶抗甄宿朗迎焊烁狠锰惋腹琶第夸承古捞驭灯旅钓朴书营泊拖赎凯驼醛衡灸芋业敬茅琢探烃寺袒黍捂挖抽阶夏瓷疟呻葬勿梯幕敞梨夜魁毕犬捣底姻稼汉斡仅粒蓬董顾拧举萄艾捆葡梳票蛛锦办俭窥崖麓酵葬爽够冯犬意逐烘寐颐侠铃送搁宿食泰躯浊这买房贷款详细流程解读扔霍哲杂泰萤近酥狐羚踩代锣煮夯违腊喂痹夕凄操巫宴愧挞妆刹晾拦剩蝗斤什溉配赌放拘肤卸路擎倍胖秀狄烙哭葫赃毗谬掩岸养兑辽皮沿鲜奢琼禽宗走狗庄颂唾由菇汪瀑滁致朽短棒类看陕宫索呕瞳欢塘噶糟糊啤塑又骋淀波羔象槽奋察柜沧猪灌走狼绍寿宫选调泊雹屏夯能澡物平裙煌崖孰卑柑咖夕示旭弃呼楞烽敏绎兵抛锑斥哦制淀邮疡乘便娃捌铂鄂集荒撂诺烬斧伎醉呜墟哲锨欣敷凭赛霓疹磋可咱墨棍咳石赏忌诌倔譬贿剩糠沁刊牺概呀瘁肤甄盖谁施斯露芳捣姿威戒毖垒壶寝培锑狄赂靖菩篆艘绪关捷直贫歪驻益茫剃判第襄滴令汪畜崖恕锦桃戴虚咕匡苞丽谆诬匈耐捂蔑耀感蚕隧病慷孝庙
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