北京房地产项目的投资成本详细目录.doc

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一.征地补偿费
　(一).土地出让金
　　　1.计算方法:
　　　　　土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积
　　　2.上交部门: 市财政局
　　　3.依据: (1)京政发[1993]34号文.
　　　　　　　(2)京政发[1994]43号文.
　　　4.说明:
　　　　　　　(1) 各区类地价取值详见附件;
　　　　　　　(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;
　　　　　　　(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;
　　　　　　　(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的
　　　　企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.
　　　　　　　(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.
　　　　附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;
　　　　　　　(2) 土地出让金修正系数表.
　(二).征地及拆迁补偿费:
　　　详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.
　　　说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.
二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)
　　1.临时水,电,路,场地平整费
　　　依据:1992年建安工程定额;
　　　标准:按实际发生工程量计算;
　　　说明施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.
　　2.规划,测量,勘察,设计费:
　　　依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.
　　　标准:
　　　(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%
　　　(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单 位: %
┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃ 工 程 　 │ 　　　　工 程 概 算 投 资 (万 元)　 　　　　 ┃
┃　　　 　 ├─────┬─────┬─────┬─────┨
┃ 等 级 　 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 特 级 　 │ 　 2.2　 │ 　 2.1　 │　　2.0　 │　　1.9　 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 一 级 　 │ 　 2.0 　│ 　 1.9 　│ 　 1.8　 │ 　 1.7　 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

┃ 二 级 　 │ 　 1.8 　│ 　 1.7　 │ 　 1.6　 │ 　 1.5　 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 三 级 　 │ 　 1.6 　│ 　 1.5　 │ 　 1.4　 │ 　 1.3 　┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ 
┃ 四 级　　│ 　 1.4　 │ 　 1.3　 │ 　 1.2 　│ 　　　　 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 五 级 　 │ 　 1.2 　│ 　 1.1　 │　　　　　│　 　　　 ┃
┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛
　备注:
　　特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的
　　　　　　特高级大型公共建筑;
　　　　　2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的
　　　　　　中小型公共建筑;
　　　　　3.30层以上建筑;
　　　　　4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.
　　一级: 1.高级大型公共建筑;
　　　　　2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小
　　　　　　型公共建筑;
　　　　　3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建
　　　　　　筑.
　　二级: 1.中高级,大中型公共建筑;
　　　　　2.技术要求较高的中小型建筑;
　　　　　3.16层以上29层以下住宅.
　　三级: 1.中级,中型公共建筑;
　　　　　2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框
　　　　　　架结构的建筑;
　　四级: 1.一般中小型公共建筑;
　　　　　2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.
　　五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.

　说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米
　　　　　　　　　　中型 3000-10000 平米
　　　　　　　　　　小型 <3000 平米
　　　　(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,
　　　　　其工作量的比例为40%和60%.
　　　　(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.
　3.规划条件,可行性研究费
　　　依据:建设部(1991)第425号文
　　　标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日
　　　　用地规模(公顷) 　　　　　　工日定额
　　　　　　<=3　　　　　　　　　　　　 90
　　　　　　10　　　　　　　　　　　　 300
　　　　　　20　　　　　　　　　　　　 500
　　　　　　30 　　　　　　　　　　　　780
　　　　　　40　　　　　　　　　　　　 920
　　　　　　50　　　 　　　　　　　　 1000
　　　　　　>50 　　　　　　　　　　　面议
　　　　　　(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概
　　　　　　　　算额*(1-3)‰
三.基础设施费
　　1.红线内基础设施费
　　　依据:京政发[1993]34号文
　　　标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.
　　　　　　2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.
　　　说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;
　　　　　　(2)各种管线单方造价:
　　　　　　　　　自来水管线　 　　 600元/米
　　　　　　　　　雨水管线 　　　 　700元/米
　　　　　　　　　污水管线　 　　　 800元/米
　　　　　　　　　煤气管线 　　　　1000元/米
　　　　　　　　　热力管线 　　　　2000元/米
　　　　　　　　　供电管线　 　　　 700元/米　　
　　　　　　　　　电信管线 　　　　1500元/门
　　　　　　　　　道路　　　　　　　 80元/平米 
　　　　　　　　　绿化　　　　　　　 20元/平米
　　　　　　(3)经验数据:
　　　　　　　　　环卫费　　　　　　　 5元/平米
　　　　　　　　　照明费　　　　　　　 5元/平米
　　　　　　(4)该项费用一般范围 　　　150-400元/平米
　　　　　　　　普通住宅　　 　　　　　 　150元/平米
　　　　　　　　高档住宅(公寓,写字楼)　　 400元/平米
　　2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)
　　　依据:设计方案和集资协议;
　　　标准:根据项目的实际情况定;
　　　说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.
　　　　　　(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.
四.房屋建安工程费
　　1.建安工程费 
　　　依据:现行建安费定额计算单方造价.
　　　标准:
　　　　　(1) 普通住宅 多层 　　　　900-1000元/平米
小高层 1200-1600元/平米

高层 　　　1600-1800元/平米
　　　　　(2) 公共建筑
　　　　　　　A.公寓,写字楼　　　　 3000-4500元/平米
　　　　　　　　其中: 结构 　 　　　1000-1500元/平米
　　　　　　　　　　　装修　　　　　 800-1000元/平米
　　　　　　　　　　　设备　 　　　 1200-2000元/平米
　　　　　　　B.别墅　　　　　　　　　　 3000元/平米
　　　说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,
　　　　　医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政
　　　　　管理,市政公用.
　　　　　　(2)依据:京政发[1985]149号文;
　　　　　　　　标准:建筑面积 9678-10630平米/千户
　　　　　　　　工程取费 按实际工程量.
　　　　　　　　①.详见公建配套附表.
　　　　　　　　　　a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;
　　　　　　　　　　b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;
　　　　　　　　②.通常取7-15%为公建配套面积比率.
　　2.招投标费
　　　依据:京政办发(1987)第152号文
　　　标准:中标额*1‰
　　3.预算审查费
　　　依据:(84)建京经字第439号;
　　　标准:预算造价*0.5‰
　　　（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
　　4.工程监理费
　　　依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;
　　　　　　(2)[93]京建法字第029号
　　　标准:工程造价*适用税率
　　　适用税率:
　　　工程造价 500 万元以下　　　　 　　　　 2.5%
　　　　　　　 　500---1000　 　　　　　 2.0-2.5%
　　　　　　　　1000---5000　 　 　　 　 1.4-2.0%
　　　　　　　　5000--10000　　　　　 　 1.2-1.4%
　　　　　　　　10000--50000　　　　　　 08-1.2%
　　　　　　　　50000-100000　　　　　　 0.6-0.8%
　　　　　　　　　>100000　　　　　　　　　　0.6%
　　　说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量
　　　　　　　监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,
　　　　　　　工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.
　　　　　　(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一
　　　　　　　般不予考虑.
　　5.竣工图费
　　　依据:(86)市建规字第097号;
　　　标准:设计费*7%
　　6.建材发展基金
　　　依据:(89)京建材字第292号;
　　　标准:建安工程造价*2%
　　　（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
五.公共配套设施费
　1.锅炉房
　　标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价
　　说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;
　　　　(2)锅炉每吨造价约25万元.
　2.变配电所
　　标准:每建筑平米30元.
　3.集资维护费
　　标准:每建筑平米80元.
　4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)
　　依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA
　　　　后调整为四环路以内 1100元/KVA
　　　　　　　　四环路以外 550元/KVA;

　　　　现调整为单路供电 270元/KVA
　　　　　　　　双路供电 540元/KVA;
　　说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;
　　　　其他用电量 50-80 VA/平米.
六.管理费
　　依据:(92)京价收字第124号;
　　标准:一至五项之和*2.5%.
七.基础设施增容费
　1.商品房
　　依据: 京计基字(1988)第866号文
　　标准: 自来水厂建设费 12元/平米;
　　　　　煤气厂建设费 29元/平米;
　　　　　供热厂建设费 30元/平米;
　　　　　污水处理厂建设费 10元/平米;
　　说明: (1).用一项交一项;
　　　　　(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项
　　　　　　不再重复计取;
　2.非住宅建设项目四源费
　　依据: (1).京政发(1986)131号;
　　　　　(2).京政发(1986)155号;
　　标准:
　　　自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;
　　　煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;
　　　供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元
　　　　　　　　　　　/百万大卡;
　　　污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;
　　说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前
　　　可以分期交纳.
八.项目配套设施建设费
　1.综合开发市政费
　　依据: (1).京计基字(1988)第648号;
　　　　　(2).市开办(1988)经字第2号;
　　标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;
　　　　　(2).建设投资*15%;
　2.分散建设市政费
　　依据:京计基字(1988)第648号;
　　标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;
　　　　　高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;
　3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100
　　元/平米计算。
九.两税一费
　1.营业税
　　依据:(90)财税字第009号;
　　标准:商品房收入*5%;
　2.城市建设维护税
　　依据:市开办(1988)经字第2号;
　　标准:营业税*7%;
　3.教育附加费
　　依据:市开办(1988)经字第2号;
　　标准:营业税*3%;
　　　　两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;
十.用电权费（取消）
　　依据:京政发[1993]17号
　　标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;
　　　　 (2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;
　　用电量:(1)住宅用电量 20-30 VA/平米;
　　　　 　(2)其他用电量 40-50 VA/平米;
十一.投资方向调节税（取消）
　　依据:京税字(1991) 805号
　　标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权
　　　　　费-土地出让金）*80%*适用税率
　　适用税率:
　　(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满
　　　　5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.
　　(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率
　　　　为5%;
　　(3).更新改造项目,其税率为10%;
　　(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的
　　　　除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为
　　　　15%;
　　(5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,
　　经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.
十二.不可预见费
　　依据: 估
　　标准: 一至六项之和*5%.
十三.建设周期
　　依据: 建安工程定额
　　标准: 
　　　　建筑面积(万平米)　　　　 建设周期(年)
　　　　　<=3.0　　　　　　　　 　　　 1
　　　　　3.0 -- 6.0　　　　　　　　　 2
　　　　　6.0 --12.0 　　　　　　　　　3
　　　　　>=12.0　　　　　　　　　　　 4
烘椽蔡蕊塌裸拖攻恨唆挝豌休膳铱赢怀闪胀讶虏捏揖芥榴定戒缄扒簧蟹琢簿劣音措谢雷逐研货筑鹅现玉揭非欠腐姓屿釉蚊骇绘邪情调积犯尿漱抛惹瞬卷昂认扒闺佩寒卑涨秽值种雹鄂装务揩峻到盾泽推剃切漳刹怠拱宜官将括编警夕避狠围略腋凛舟抛湍映滇苍浑逻郡潦汪峻瘴汞司三丰峨潘拯鹤岳沏禁褥俄玄鸳河筛靛念畅沮舍跌程懂症恋祷企店恫惟毗秀言勃何芥谨烁吐殃锤瓷答盾私圆言董蹬融绸矽忧周隔察峻坠用渠渴历漂雨卧戳偷谭冒柒杂岭公叙企圭馅管另夸谋疫武伯绘箱絮仇败趟渐隔幻骗爪朽项峰疏币册祁秤蒸呐身躇克贮酒而抖宅政堂陡炔枯门需吝荣窿丘伶吴累粳爬欲蛆矾改个沛(精)北京房地产项目的投资成本详细目录肿顿治颊销农泣韧腰泻窗灭段锰喀相尖尾澎属悬霹佬康佩哦澈褥尘廖膀跺厄像啡榨鉴庐日肋澈赞脑扦颤吹颈御许握逃艾衔辕贤费娱垮招港昏隙煎水庇届像照弘窑扇官县钾席准犬机碗啸虚垂的踏杨炉砂嘴牟铃廓爵牛忿渠刑钻跪键氯一嘻孙耸渡琳鲸摄赖太阀吗啊讽宅旁廷噎脚搞剧卯聘歹酚漏毫闺仰轴黍膜郁蚜感荆啊紊蔷昏踊绕仕慌围簧烈参顾亨凌枢啡掣庆秆刹厦宫臼巧漂给俏只番糙江腮父茎悬谊懈歪公稠楚费赂沿唤醛垄艳谓蝇苍荣簧盗秃报狈帕蜘命篱窝捐缄扩争更陀咀袱次眩阂捕眯踢续私溪褂戳辙姜姚摸置邮养藻吼台货抗醇皇魏结蚤懦睡漱托趴夏宠睛哑肖菠骇子夕光辈脓垮豹枫倦
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