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第五讲 用益物权土地承包经营权土地承包经营权、建设用地使用权建设用地使用权宅基地使用权宅基地使用权、地役权地役权主要内容主要内容v第一节第一节用益物权用益物权概述概述v第二节第二节土地承包经营权土地承包经营权v第三节第三节建设用地使用权建设用地使用权v第四节第四节宅基地使用权宅基地使用权v第五节第五节地役权地役权v第六节第六节典权与房屋居住权典权与房屋居住权目的要求与重难点目的要求与重难点v一、教学目标与要求一、教学目标与要求v重点掌握用益物权的概念、特征、种类；掌握物权法中的四种用益物权的基本制度规范；了解传统民法上的几种典型的用益物权v二、重点难点二、重点难点v土地承包经营权流转问题；地役权与相邻关系的区别用益物权问题之用益物权问题之用益物权概述用益物权概述v含义、功能、体系含义、功能、体系一、一、用益物权用益物权的含的含义义v非非所所有有人人以以使使用用、收收益益为为目目的的，在在他他人人所所有有的物上的物上享有使用、收益的物权享有使用、收益的物权v用用益益物物权权人人对对他他人人所所有有的的不不动动产产或或者者动动产产，依法享有依法享有占有占有、使用使用和和收益收益的权利（的权利（117条）条）用益物权用益物权的特征的特征v（1 1）以对标的物的以对标的物的使用、收益使用、收益为目的为目的 v（2 2）是他物权、限制物权、有期限物权）是他物权、限制物权、有期限物权 v（3 3）以）以物的使用价值物的使用价值为其实现基础为其实现基础 v（4 4）除地役权外，用益物权都为主权利）除地役权外，用益物权都为主权利v（5 5）标的物一般为不动产（自然资源）标的物一般为不动产（自然资源）物权性的用益与债权性的用益物权性的用益与债权性的用益v在对他人之物的使用、收益的方式上，除了设定用在对他人之物的使用、收益的方式上，除了设定用益物权外，还可以通过设定债权性用益合同来实现益物权外，还可以通过设定债权性用益合同来实现v债权性的用益债权性的用益租赁、借用等租赁、借用等v两者在权利的性质、成立要件、效力、转让的条件两者在权利的性质、成立要件、效力、转让的条件与限制、存续期间、标的物修缮义务、受侵害时的与限制、存续期间、标的物修缮义务、受侵害时的保护等方面均有不同保护等方面均有不同二、用益物权二、用益物权的功能的功能v合合理理配配置置资资源源，实实现现物物尽尽其其用用（更更好好实实现现对对稀稀缺缺资源的利用）资源的利用）v保保障障非非所所有有人人的的生生存存利利用用，是是公公平平分分配配的的一一种种形形式式v是是所所有有权权人人对对其其权权利利的的让让渡渡，也也是是对对所所有有权权的的一一种限制种限制三、三、用益物权用益物权的类型体系的类型体系1 1、历史上与比较法上的用益物权（一般了解）、历史上与比较法上的用益物权（一般了解）2 2、用益物权的发展趋势（了解）、用益物权的发展趋势（了解）3 3、我国用益物权体系（掌握）、我国用益物权体系（掌握）1 1、历史上与比较法上的用益物权、历史上与比较法上的用益物权v（1）罗马法上的）罗马法上的用益物权用益物权v（2）法国法上的用益物权）法国法上的用益物权v（3）德国法上的用益物权）德国法上的用益物权v（4）日本法上的用益物权）日本法上的用益物权v（5）我国台湾民法上的用益物权）我国台湾民法上的用益物权（1 1）罗马法上的）罗马法上的用益物权用益物权罗马法上的罗马法上的用益物权用益物权役权役权地上权地上权永租权永租权地役权地役权人役权人役权用益权用益权使用权使用权居住权居住权奴畜使用权奴畜使用权田野（耕作）地役权田野（耕作）地役权城市（建筑）地役权城市（建筑）地役权（2 2）法国法上的）法国法上的用益物权用益物权法国法上的法国法上的用益物权用益物权役权役权地役权地役权人役权人役权用益权用益权使用权使用权居住权居住权从地点情况所发生的役权从地点情况所发生的役权法律规定的役权法律规定的役权由人的行为设定的役权由人的行为设定的役权相邻关系相邻关系动产用益权动产用益权不动产用益权不动产用益权（3 3）德国法上的）德国法上的用益物权用益物权德国法上的德国法上的用益物权用益物权役权役权地上权地上权先买权先买权地役权地役权用益权用益权限制的限制的人役权人役权土地负担土地负担物上用益权物上用益权财产上的财产上的用益权用益权权利上的权利上的用益权用益权（4 4）瑞士法上的）瑞士法上的用益物权用益物权瑞士法瑞士法上的上的用用益物权益物权役权役权地役权地役权用益权用益权居住权居住权土地土地负担负担建筑权建筑权对泉水对泉水的权利的权利其他其他地役权地役权实质为实质为地上权地上权（5 5）意大利法上的）意大利法上的用益物权用益物权意大利意大利法上的法上的用益物权用益物权地上权地上权永佃权永佃权用益权用益权使用权使用权居住权居住权地役权地役权（6 6）日本法上的）日本法上的用益物权用益物权日本法日本法上的用上的用益物权益物权地上权地上权永佃权永佃权（永小作权）（永小作权）地役权地役权习惯法习惯法上的上的用益物权用益物权入会权入会权温泉权温泉权水权水权矿业权矿业权渔业权渔业权共用权共用权（7 7）我国台湾民法上的）我国台湾民法上的用益物权用益物权我国台湾民法上的我国台湾民法上的用益物权用益物权地上权地上权永佃权永佃权地役权地役权为建筑物为建筑物之地上权之地上权为其他工作为其他工作物之地上权物之地上权为竹木植林为竹木植林之地上权之地上权典权典权台民法台民法851条：以他人条：以他人土地供自己土地供自己土地便宜之土地便宜之用之权。用之权。台民法台民法842条条1项：支项：支付佃租，永付佃租，永久在他人土久在他人土地上为耕作地上为耕作或牧畜之权。或牧畜之权。台民法台民法911条：支付典条：支付典价，占有他价，占有他人之不动产人之不动产而为使用及而为使用及收益之权。收益之权。2 2、用益物权的发展趋势、用益物权的发展趋势v立法地位变化：越趋重要立法地位变化：越趋重要v种类变化：新陈代谢种类变化：新陈代谢v客体拓宽：由土地至海洋与其他自然资源客体拓宽：由土地至海洋与其他自然资源v内容扩大内容扩大:由地表扩及地下与空间；由占有、由地表扩及地下与空间；由占有、使用、收益扩及有限的处分使用、收益扩及有限的处分3 3、我国用益物权体系、我国用益物权体系v我国我国物权法物权法土地承包经营权、建设用地土地承包经营权、建设用地使用权使用权（包括分层地上权）（包括分层地上权）、宅基地使用权、地、宅基地使用权、地役权役权等四种用益物权等四种用益物权v特许物权特许物权在用益物权的在用益物权的“一般规定一般规定”中也明中也明确了海域使用权以及探矿权、采矿权、取水权和确了海域使用权以及探矿权、采矿权、取水权和养殖权、捕捞权的用益物权性质养殖权、捕捞权的用益物权性质用益物权问题之用益物权问题之土地承包经营权土地承包经营权v取得、流转、效力、消灭取得、流转、效力、消灭中国现行农村土地使用制度中国现行农村土地使用制度 vv农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制统分结合的双层经营体制（家庭分散、集体统一（家庭分散、集体统一（家庭分散、集体统一（家庭分散、集体统一）vv家庭承包经营制度家庭承包经营制度农村土地所有权与使用农村土地所有权与使用权分离；农村土地使用权均分到户权分离；农村土地使用权均分到户vv耕地、林地、草地等农村土地资源均实行承包耕地、林地、草地等农村土地资源均实行承包农村土地使用制度的主要内容农村土地使用制度的主要内容vv土地承包期长期不变土地承包期长期不变土地承包期长期不变土地承包期长期不变vv实行实行实行实行“大稳定、小调整大稳定、小调整大稳定、小调整大稳定、小调整”、“按户承包，按人分按户承包，按人分按户承包，按人分按户承包，按人分地地地地”vv提倡提倡提倡提倡“增人不增地，减人不减地增人不增地，减人不减地增人不增地，减人不减地增人不增地减人不减地”vv允许农村允许农村允许农村允许农村土地使用权依法有偿转让土地使用权依法有偿转让土地使用权依法有偿转让土地使用权依法有偿转让vv有条件的地区实行土地适度规模经营有条件的地区实行土地适度规模经营有条件的地区实行土地适度规模经营有条件的地区实行土地适度规模经营vv“四荒四荒四荒四荒”地使用制度地使用制度地使用制度地使用制度vv林业用地使用制度林业用地使用制度林业用地使用制度林业用地使用制度vv牧草地使用制度牧草地使用制度牧草地使用制度牧草地使用制度vv土地承包权的继承制度土地承包权的继承制度土地承包权的继承制度土地承包权的继承制度一、土地承包经营权的概念一、土地承包经营权的概念v是权利人为从事种植业、林业、畜牧业等是权利人为从事种植业、林业、畜牧业等农业生产农业生产而对其承包经营的耕地、林地、而对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。草地等享有占有、使用和收益的权利。二、取得二、取得土地承包经营权的取得土地承包经营权的取得法律行为以外的事实取得法律行为以外的事实取得 法律行为取得法律行为取得 通过承包合同取得通过承包合同取得 通过转让取得通过转让取得 1、承包合同生效承包合同生效土地承包经营权产生土地承包经营权产生v合同主体：承包方（农户、非农户）合同主体：承包方（农户、非农户）v 发包方（经济组织、村委会、村民小组）发包方（经济组织、村委会、村民小组v承包方式：一般发包方与农户订立合同承包方式：一般发包方与农户订立合同v 特殊（四荒）招标、拍卖、公开协商特殊（四荒）招标、拍卖、公开协商v承承包包经经营营权权的的取取得得：自自承承包包合合同同生生效效时时产产生生，登登记记是是对对 权利的确认权利的确认四荒：荒山、荒沟、荒丘、荒滩四荒：荒山、荒沟、荒丘、荒滩承包合同采承包合同采书面形式书面形式v1）发发包包方方、承承包包方方的的名名称称，发发包包方方负负责责人人和和承承包方代表的姓名、住所包方代表的姓名、住所v2）承包土地的名称、坐落、面积、质量等承包土地的名称、坐落、面积、质量等v3）承包期限和起止日期承包期限和起止日期v4）承包士地的用途承包士地的用途v5）发包方和承包方的权利和义务发包方和承包方的权利和义务v6）违约责任违约责任 承包期限：承包期限：承包期限：承包期限：耕地耕地耕地耕地3030年；草地年；草地年；草地年；草地30503050年；林地年；林地年；林地年；林地30703070年年年年2、土地承包经营权的流转（重点）土地承包经营权的流转（重点）v流流转转方方式式转转包包（其其他他农农户户）、出出租租（任任何何人人）、互互换换、转转让让或或者者其其他他方方式式(入入入入股股股股、租租租租赁赁赁赁、托托托托管管管管和和和和反反反反租租租租倒倒倒倒包包包包：村村村村委委委委会会会会将将将将承承承承包包包包到到到到户户户户的的的的土土土土地地地地通通通通过过过过租租租租赁赁赁赁形形形形式式式式集集集集中中中中到到到到集集集集体体体体反反反反租租租租，进进进进行行行行统统统统一一一一规规规规划划划划和和和和布布布布局局局局，然然然然后后后后将将将将土土土土地地地地的的的的使使使使用用用用权权权权通通通通过过过过市市市市场场场场的的的的方方方方式式式式承承承承包包包包给给给给农农农农业业业业经经经经营营营营大大大大户或者从事农业经营公司倒包户或者从事农业经营公司倒包户或者从事农业经营公司倒包户或者从事农业经营公司倒包)v流流转转程程序序签签订订书书面面合合同同；转转让让应应经经发发包包方方同同意意，其其他他方方式式流流转转应应报报发发包方备案包方备案vv本集体经济组织成员享有土地流转的优先权本集体经济组织成员享有土地流转的优先权本集体经济组织成员享有土地流转的优先权本集体经济组织成员享有土地流转的优先权v通过招标等方式承包四荒地的土地承包经营权的转让通过招标等方式承包四荒地的土地承包经营权的转让vA.A.须经依法登记取得土地承包经营权证或林权证等证书须经依法登记取得土地承包经营权证或林权证等证书vB.B.可依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转可依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转 vv土土土土地地地地承承承承包包包包经经经经营营营营权权权权流流流流转转转转不不不不得得得得改改改改变变变变土土土土地地地地所所所所有有有有权权权权性性性性质质质质，也也也也不不不不得得得得改改改改变变变变土土土土地地地地的的的的农农农农业业业业用用用用途。途。途。途。流转期限最长到承包期满时为止流转期限最长到承包期满时为止流转期限最长到承包期满时为止流转期限最长到承包期满时为止vv（登记对抗主义）（登记对抗主义）（登记对抗主义）（登记对抗主义）农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法农业部农业部2005年年发包方的权利义务发包方的权利义务1 1 1 1发包方的权利：发包方的权利：发包方的权利：发包方的权利：发包农村土地；监督承包方；制止承包方损害承包地和农业发包农村土地；监督承包方；制止承包方损害承包地和农业发包农村土地；监督承包方；制止承包方损害承包地和农业发包农村土地；监督承包方；制止承包方损害承包地和农业资源行为；其他法定权利；资源行为；其他法定权利；资源行为；其他法定权利；资源行为；其他法定权利；2 2 2 2发包方的义务：发包方的义务：发包方的义务：发包方的义务：（1 1 1 1）维护承包方土地承包经营权，不得非法变更、解除合同）维护承包方土地承包经营权，不得非法变更、解除合同）维护承包方土地承包经营权，不得非法变更、解除合同）维护承包方土地承包经营权，不得非法变更、解除合同 （2 2 2 2）尊重承包方生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行）尊重承包方生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行）尊重承包方生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行）尊重承包方生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动正常的生产经营活动正常的生产经营活动正常的生产经营活动 （3 3 3 3）依照承包合同为承包方提供生产、技术、信息等服务）依照承包合同为承包方提供生产、技术、信息等服务）依照承包合同为承包方提供生产、技术、信息等服务）依照承包合同为承包方提供生产、技术、信息等服务 （4 4 4 4）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济）执行县、乡镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设组织内的农业基础设施建设组织内的农业基础设施建设组织内的农业基础设施建设 （5 5 5 5）法律、行政法规规定的其他义务）法律、行政法规规定的其他义务）法律、行政法规规定的其他义务）法律、行政法规规定的其他义务 效力效力（1 1 1 1）对承包地的占有使用权）对承包地的占有使用权）对承包地的占有使用权）对承包地的占有使用权 （2 2 2 2）对承包地收益获取权）对承包地收益获取权）对承包地收益获取权）对承包地收益获取权 （3 3 3 3）经营自主权、产品处置权）经营自主权、产品处置权）经营自主权、产品处置权）经营自主权、产品处置权 4 4 4 4）土地承包经营权的流转权）土地承包经营权的流转权）土地承包经营权的流转权）土地承包经营权的流转权 （5 5 5 5）补偿权（收回对投入）补偿权（收回对投入）补偿权（收回对投入）补偿权（收回对投入）（6 6 6 6）法律规定其他权利）法律规定其他权利）法律规定其他权利）法律规定其他权利 承包方的权利义务承包方的权利义务承包方的权利承包方的权利承包方的义务承包方的义务（1 1）维持土地的农业）维持土地的农业）维持土地的农业）维持土地的农业用途，不得用于非农用途，不得用于非农用途，不得用于非农用途，不得用于非农建设建设建设建设（2 2）依法保护和合理）依法保护和合理）依法保护和合理）依法保护和合理利用土地，不得给土利用土地，不得给土利用土地，不得给土利用土地，不得给土地造成永久性损害地造成永久性损害地造成永久性损害地造成永久性损害（3 3）法律、行政法规）法律、行政法规）法律、行政法规）法律、行政法规规定的其他义务规定的其他义务规定的其他义务规定的其他义务 妇女承包经营权的保护妇女承包经营权的保护vv承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地承包地的，发包方不得收回其原承包地vv丈夫家所在的村也应尽量解决嫁入妇女的丈夫家所在的村也应尽量解决嫁入妇女的土地承包问题土地承包问题vv妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地承包地的，发包方不得收回其原承包地收回出嫁妇女土地承包经营权纠纷案收回出嫁妇女土地承包经营权纠纷案 v李李楠楠系系四四川川乐乐至至县县天天池池镇镇三三里里九九村村三三队队村村民民，与与外外乡乡三三十十里里铺铺村村赵赵某某结结婚婚后后，村村里里以以她她结结婚婚为为由由，强强制制收收回回其其未未到到期期的的责责任田。任田。v婚婚后后双双方方一一直直在在男男方方原原籍籍居居住住，共共同同耕耕种种三三十十里里铺铺村村分分给给赵赵某某的的承承包包期期为为3030年年的的耕耕地地，种种植植水水稻稻、大大豆豆等等农农作作物物，收收益益颇颇丰。丰。v后来夫妻双方感情不和，于后来夫妻双方感情不和，于20022002年年协议协议离婚。离婚。v离离婚婚后后，李李楠楠回回到到娘娘家家，多多次次要要求求三三里里九九村村归归还还其其出出嫁嫁前前承承包的未到期的耕地，但她的要求没有得到答复。包的未到期的耕地，但她的要求没有得到答复。v生生活活没没有有来来源源的的李李楠楠找找过过镇镇领领导导、县县委委、县县政政府府等等部部门门，但但是是问题问题始始终终没有得到解决。没有得到解决。v 【问题问题】v 离婚妇女的土地承包经营权如何保护？离婚妇女的土地承包经营权如何保护？承包权和承包收益的继承承包权和承包收益的继承vv对于耕地和草地来说，承包家庭中的成员某个或部对于耕地和草地来说，承包家庭中的成员某个或部对于耕地和草地来说，承包家庭中的成员某个或部对于耕地和草地来说，承包家庭中的成员某个或部分死亡的，不涉及到土地承包经营权的继承问题，分死亡的，不涉及到土地承包经营权的继承问题，分死亡的，不涉及到土地承包经营权的继承问题，分死亡的，不涉及到土地承包经营权的继承问题，土地继续由其家庭其他成员承包经营土地继续由其家庭其他成员承包经营土地继续由其家庭其他成员承包经营土地继续由其家庭其他成员承包经营vv家庭成员全部死亡的，土地承包经营合同中止，土家庭成员全部死亡的，土地承包经营合同中止，土家庭成员全部死亡的，土地承包经营合同中止，土家庭成员全部死亡的，土地承包经营合同中止，土地由发包方收回。但是，承包人应得的承包收益，地由发包方收回。但是，承包人应得的承包收益，地由发包方收回。但是，承包人应得的承包收益，地由发包方收回。但是，承包人应得的承包收益，还是按照承包法的规定由继承人继承还是按照承包法的规定由继承人继承还是按照承包法的规定由继承人继承还是按照承包法的规定由继承人继承vv对于林地来说，林地承包的承包人死亡，其继承人对于林地来说，林地承包的承包人死亡，其继承人对于林地来说，林地承包的承包人死亡，其继承人对于林地来说，林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。这是因为林地的投资周可以在承包期内继续承包。这是因为林地的投资周可以在承包期内继续承包。这是因为林地的投资周可以在承包期内继续承包。这是因为林地的投资周期长、见效慢，因此林地的承包人死亡的，其继承期长、见效慢，因此林地的承包人死亡的，其继承期长、见效慢，因此林地的承包人死亡的，其继承期长、见效慢，因此林地的承包人死亡的，其继承人有权在承包期内继续承包，直到承包期满为止人有权在承包期内继续承包，直到承包期满为止人有权在承包期内继续承包，直到承包期满为止人有权在承包期内继续承包，直到承包期满为止 土地承包经营权侵权纠纷案土地承包经营权侵权纠纷案 v常常玉玉宏宏系系某某村村村村民民，0000年年3 3月月经经村村委委会会同同意意并并提提请请村村民民大大会会讨讨论论通通过过，由其承包，由其承包该该村村东侧东侧3535亩亩土地，但土地，但未未办办理任何承包手理任何承包手续续。v0000年年6 6月月常常在在承承包包土土地地上上进进行行经经营营活活动动时时，与与居居住住在在承承包包地地两两侧侧的的杨凤杨凤花、李生忠、杜立波、任益民花、李生忠、杜立波、任益民发发生争生争议议。v杨杨等等认认为为常常所所承承包包土土地地距距其其宅宅基基地地只只有有5 5米米并并修修建建院院墙墙，严严重重影影响响其其生生活活秩秩序序；而而按按习习惯惯，各各家家宅宅基基地地后后的的土土地地归归各各家家使使用用，且村委会将且村委会将该该宗土地承包宗土地承包给给常玉宏常玉宏时时未征得未征得其其同意。同意。v村委会与常村委会与常签订签订土地承包合同土地承包合同书书，并，并颁发颁发土地承包土地承包经营权证书经营权证书。v常在承包土地上搭建温室大棚，常在承包土地上搭建温室大棚，杨凤杨凤花等阻花等阻挠挠、破坏引起、破坏引起纠纷纠纷。v常常诉诉至法院，要求至法院，要求杨凤杨凤花等停止侵花等停止侵权权行行为为，并，并赔偿经济损赔偿经济损失。失。v 【问题问题】常玉宏是否取得土地承包经营权？常玉宏是否取得土地承包经营权？承包方转包追索承包金纠纷案承包方转包追索承包金纠纷案 v19961996年年经经原原发发包包方方五五个个经经济济社社同同意意，陈陈民民芳芳将将其其承承包包的的五五块块土土地地转转包包给给文昌糖厂种植甘蔗，双方文昌糖厂种植甘蔗，双方签订签订5 5份土地承包合同份土地承包合同书书。v其其土土地地承承包包面面积积和和承承包包金金分分别别为为：“风风牌牌坡坡”面面积积8080亩亩，每每年年每每亩亩承承包包金金7575元元；“二二公公堆堆”面面积积5454亩亩，每每年年每每亩亩承承包包金金7070元元；“海海棠棠株株”面面积积300300亩亩，每每年年每每亩亩承承包包金金6565元元；“环环市市路路”面面积积100100亩亩，每每年年每每亩亩6565元元；“陈陈西西坑坑”面面积积161161亩亩每年每，每年每亩亩100100元。元。v转转包年限均包年限均为为3 3年，承包金共年，承包金共计计155640155640元。元。v合合同同签签订订后后，文文昌昌糖糖厂厂向向陈陈民民芳芳分分别别交交了了部部分分承承包包金金，其其分分别别为为“风风牌牌坡坡”900900元元，“二二公公堆堆”56705670元元，“海海棠棠株株”3915039150元元，“环环市市路路”65006500元元，“陈陈西坑西坑”2415024150元，共交承包金元，共交承包金7637076370元。元。v此此后后，文文昌昌糖糖厂厂因因经经济济效效益益不不高高，不不再再向向陈陈民民芳芳支支付付承承包包金金。陈陈民民芳芳多多次次向向文文昌昌糖糖厂厂追追付付尚尚欠欠的的承承包包金金未未果果，遂遂于于20002000年年3 3月月1515日日向向文文昌昌市市人人民法院起民法院起诉诉。v 【问题问题】v 陈民芳是否有权将士地承包经营权转包他人？陈民芳是否有权将士地承包经营权转包他人？四、四、土地承包经营权的消灭土地承包经营权的消灭v(1)土地承包期限届满不愿继续承包土地承包期限届满不愿继续承包v(2)承包人在承包期内交回承包地承包人在承包期内交回承包地v(3)发包人在承包期内依法收回土地发包人在承包期内依法收回土地v(4)土地被依法征收土地被依法征收土地承包经营权的消灭事由主要有以下几项：土地承包经营权的消灭事由主要有以下几项：土地承包经营权的消灭事由主要有以下几项：土地承包经营权的消灭事由主要有以下几项：承包期限届满不继续承包承包期限届满不继续承包v耕地：耕地：3030年年v草地：草地：3030年至年至5050年年v林林地地：3030年年至至7070年年，特特殊殊林林木木的的林林地地承承包包期期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长经国务院林业行政主管部门批准可以延长v在在承承包包期期内内承承包包人人可可以以交交回回承承包包地地（承承包包人人全全家家迁迁入入设设区区的的市市，转转为为非非农农业业户户口口的的，应应当当将将承承包包地地交交回回发发包包方方。承承包包方方不不交交回回的的，发发包包方方可以收回承包地，但前期投入应予补偿）可以收回承包地，但前期投入应予补偿）国家为公共利益而征收国家为公共利益而征收v 国家须基于国家须基于社会公共利益的需要社会公共利益的需要而征收而征收v 国国家家应应按按被被征征收收土土地地的的原原用用途途给给予予承承包包方方合合理补偿，包括：理补偿，包括：v（1 1）土地补偿费）土地补偿费v（2 2）安置补助费）安置补助费v（3 3）地上附着物和青苗的补偿费）地上附着物和青苗的补偿费 土地被土地被发发包方收回包方收回v（1 1）承包人承包人连续连续2 2年弃耕抛荒年弃耕抛荒v（2 2）乡乡村公共村公共设设施和公益事施和公益事业业建建设设需要需要v（3 3）不按批准用途使用土地不按批准用途使用土地v（4 4）因撤因撤销销、迁移等原因而停止使用土地、迁移等原因而停止使用土地土地承包经营权消灭的法律后果土地承包经营权消灭的法律后果v(1)返还土地、注销土地承包经营权返还土地、注销土地承包经营权v(2)取回土地上的出产物和农用工作物取回土地上的出产物和农用工作物v(3)偿还改良费用或其他有益费用偿还改良费用或其他有益费用v(4)承包地被征收时的补偿与安置承包地被征收时的补偿与安置非法征用承包地纠纷案（课外）非法征用承包地纠纷案（课外）v朱素先、袁菊华等朱素先、袁菊华等55户村民系原启东市吕四港镇吕北村三组村民。户村民系原启东市吕四港镇吕北村三组村民。v1984年年，朱朱素素先先等等村村民民对对吕吕北北村村三三组组范范围围内内的的土土地地进进行行承承包包经经营营，承承包包期期为为20年年。1992年年9月月11日日，启启东东市市吕吕四四名名港港纺纺织织厂厂因因扩扩建建需需要要，经经启启东东市市国国土土规规划划管管理理局局和和南南通通市市国国土土规规划划管管理理局局批批准准，使使用用朱朱素素先先等等村村民民所所在在村村三三组组的的土土地地145亩亩，启启东东市市吕吕四四渔渔港港纺纺织织厂厂虽虽与与有有关关方方面面签签订订了了土土地地征征用用、补补偿偿、拆拆迁迁、安安置置（初初步步）协协议议，但但未未实实际际使使用用该该幅幅土土地地，也也未未偿偿付付有有关关土土地地费费用用，朱朱素素先先、袁袁菊华等村民仍在该幅士地上耕种，并上交税费。菊华等村民仍在该幅士地上耕种，并上交税费。v1999年年5月月28日日，南南通通新新友友水水产产品品有有限限公公司司（以以下下简简称称新新友友公公司司）以以建建造造冷冷库库为为由由，向向启启东东市市吕吕四港镇人民政府书面申请使用启东市吕四渔港纺织厂东侧土地（即讼争之地）。四港镇人民政府书面申请使用启东市吕四渔港纺织厂东侧土地（即讼争之地）。v同同年年6月月2日日，启启东东市市吕吕四四渔渔港港纺纺织织厂厂向向吕吕四四港港镇镇政政府府书书面面报报告告，称称原原征征用用的的讼讼争争土土地地不不再再使使用用，可可由由镇镇政政府府调调剂剂。1999年年6月月20日日，吕吕四四镇镇政政府府作作出出（1999）第第28号号关关于于对对原原吕吕四四渔渔港港纺纺织织厂厂使使用用土土地地权权属属变变更更的的决决定定，决决定定将将讼讼争争土土地地权权属属变变更更给给新新友友公公司司使使用用。同同日日，吕吕四四港港镇镇政政府府又又具具文文呈呈送送启启东东市市人人民民政政府府，就就讼讼争争土土地地调调拨拨给给新新友友公公司司使使用用一一事事进进行行请请示示。同同年年7月月10日日，启启东东市市国国士士规规划划管管理理局局向向南南通通市市国国土土规规划划管管理理局局就就此此事事再再行行请请示示。同同月月2222日日，南南通通市市国国土土规规划划管管理理局局发发出出通通知知，同同意意吕吕四四港港镇镇政政府府代代表表镇镇集集体体经经济济组组织织收收回回该该讼讼争争集集体体土土地地使使用用权权并并依依法法组组织织利利用用。同月同月2323日，南通市国土日，南通市国土规规划管理局又划管理局又发发出通知，同意新友公司使用出通知，同意新友公司使用讼讼争土地，用于冷争土地，用于冷库库建建设设。v19991999年年6 6月月2929日日，新新友友公公司司与与昌昌北北村村委委会会订订立立征征地地费费用用结结算算协协议议一一份份，协协议议约约定定新新友友公公司司使使用用吕吕北北村村三三组组土土地地13.6613.66亩亩（位位于于吕吕四四渔渔港港纺纺织织厂厂东东侧侧，香香堂堂路路南南侧侧），征征地地费费用用计计609496609496元元，新新友友公司一次性公司一次性赞赞助助6550465504元，共元，共计计675000675000元。同日，新友公司向元。同日，新友公司向吕吕北村委会付清北村委会付清该该款。款。v19991999年年7 7月月2424日，新友公司日，新友公司领领取了取了讼讼争地集体上地使用争地集体上地使用权证权证。v朱素先、袁菊朱素先、袁菊华华等村民因等村民因对对征地手征地手续续合法性持有异合法性持有异议议，于，于19991999年年8 8月月2020日日诉诉至启至启东东市人民法院。市人民法院。v 问题问题朱素先等人的土地承包经营权是否消灭？朱素先等人的土地承包经营权是否消灭？用益物权问题之用益物权问题之 建设用地使用权建设用地使用权取得、流转、效力、消灭取得、流转、效力、消灭一、概念和特征一、概念和特征v土地使用权人为营造建筑物、构筑物及其附属设施而使用土地使用权人为营造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国有土地的权利。具有以下国有土地的权利。具有以下特征：特征：v1、目的、目的在土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施在土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施 v2、客体客体国家所有的土地国家所有的土地v3、取得取得出让或者划拨的方式出让或者划拨的方式v4 4、具有流通性具有流通性二、取得二、取得建设用地使用权的取得建设用地使用权的取得法律行为以外事实取得法律行为以外事实取得 法律行为取得法律行为取得 无偿无偿划拨取得划拨取得 有偿出让取得有偿出让取得 继承县级以上人民政府依法批准县级以上人民政府依法批准土地使用权者缴纳安置补偿等费用土地使用权者缴纳安置补偿等费用将地产无偿交给使用者使用将地产无偿交给使用者使用主要包括：主要包括：1、国家机关用地和军事用地、国家机关用地和军事用地2、城市基础设施和公益事业用地、城市基础设施和公益事业用地3、国家重点扶持的能源、交通、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地水利等项目用地4、法律、行政法规规定的其他、法律、行政法规规定的其他无偿划拨取得建设用地使用权无偿划拨取得建设用地使用权出让取得建设用地使用权出让取得建设用地使用权v 是是国国家家以以国国有有土土地地所所有有人人身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，并并由由该该使使用用者者向向国国家支付土地使用权出让金的行为。家支付土地使用权出让金的行为。v1、出出让让的的客客体体国国有有土土地地（集集体体土土地地使使用用权权须须依法转为国有土地后才能出让）依法转为国有土地后才能出让）v2、签订出让合同签订出让合同v3、出出让让期期限限：居居住住用用地地7070年年；工工业业业业用用地地5050年年；教教育育、科科技技、文文化化、卫卫生生、体体育育用用地地5050年年；商商业业、旅游、娱乐用地旅游、娱乐用地4040年；综合或者其他用地年；综合或者其他用地5050年。年。v4、出出让让方方式式：招招标标出出让让、拍拍卖卖出出让让、挂挂牌牌出出让让建设用地使用权拍卖建设用地使用权拍卖出让建设用出让建设用地使用权按地使用权按照出让合同照出让合同约定支付全约定支付全部土地使用部土地使用权出让金，权出让金，取得土地使取得土地使用权证书用权证书三、建设用地使用权的流转三、建设用地使用权的流转v转转让让土土地地使使用用权权人人通通过过买买卖卖、互互易易和和赠赠与与等等方方式将土地使用权以合同方式再转移的行为式将土地使用权以合同方式再转移的行为v租租赁赁指指土土地地使使用用者者作作为为出出租租人人，将将土土地地使使用用权权随随同同地地上上建建筑筑物物、其其他他附附着着物物租租赁赁给给承承租租人人使使用用，由承租人向出租人支付租金的行为由承租人向出租人支付租金的行为v抵抵押押抵抵押押人人以以其其土土地地使使用用权权向向抵抵押押权权人人提提供供债债务履行担保的行为务履行担保的行为建设用地使用权与房屋所有权的关系建设用地使用权与房屋所有权的关系v存在冲突：土地使用权有期限、房屋所有权无期限存在冲突：土地使用权有期限、房屋所有权无期限v物权法的两个处理原则：物权法的两个处理原则：v1、土土地地吸吸收收房房屋屋的的原原则则：第第142条条规规定定，建建设设用用地地使使用用权权人人建建造造的的建建筑筑物物、构构筑筑物物及及其其附附属属设设施施的的所所有有权权属属于于建建设设用地使用权人，但有相反证据证明的除外用地使用权人，但有相反证据证明的除外v2、权权利利处处分分上上的的房房地地一一致致原原则则：第第146条条规规定定，建建设设用用地地使使用用权权转转让让、互互换换、出出资资或或者者赠赠与与的的，附附着着于于该该土土地地上上的的建建筑筑物物、构构筑筑物物及及其其附附属属设设施施一一并并处处分分。第第147条条规规定定，建建筑筑物物、构构筑筑物物及及其其附附属属设设施施转转让让、互互换换、出出资资或或者者赠赠与与的的，该该建建筑筑物物构构筑筑物物及及其其附附属属设设施施占占用用范范围围内内的的建建设设用用地使用权一并处分。地使用权一并处分。农村集体建设用地使用权农村集体建设用地使用权v国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知设用地法律和政策的通知 v允许建设的四种情况：农民的宅基地；农村公共设施的用地；农村兴办的村办企业或者联营企业；使用农村集体用地实现抵押权v上海开展农村集体建设用地使用权流转试点四、建设用地使用权的效力四、建设用地使用权的效力v1.对土地的占有、使用、收益权对土地的占有、使用、收益权v2.享有所建造的建筑物及其他工作物的所有权享有所建造的建筑物及其他工作物的所有权v3.将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的权利的权利v4.从事必要附属行为的权利从事必要附属行为的权利v5.建设用地使用权被提前收回时获得补偿的权利建设用地使用权被提前收回时获得补偿的权利1.1.支付建设用地使用权出让金的义务支付建设用地使用权出让金的义务支付建设用地使用权出让金的义务支付建设用地使用权出让金的义务2.2.对土地的合理使用和保护义务对土地的合理使用和保护义务对土地的合理使用和保护义务对土地的合理使用和保护义务义义务务权权利利五、建设用地使用权的消灭五、建设用地使用权的消灭v国家无偿收回划拨的建设用地使国家无偿收回划拨的建设用地使用权的，对其地上建筑物或其他用权的，对其地上建筑物或其他工作物，市、县人民政府应当根工作物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿据实际情况给予适当补偿v国家提前收回出让建设用地使用国家提前收回出让建设用地使用权的，应当根据建设用地使用权权的，应当根据建设用地使用权人已使用的年限和开发、利用土人已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿地的实际情况给予相应的补偿期限届满期限届满期限届满期限届满权利被撤销权利被撤销权利被撤销权利被撤销被提前收回被提前收回被提前收回被提前收回土地的灭失土地的灭失土地的灭失土地的灭失消灭原因消灭原因产生后果产生后果用益物权问