房地产开发企业土地税收.doc

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房地产开发企业土地税收

一、受让土地使用权（通过出让方式或转让方式）
1．契税：浙江省为出让成交价格的3%。
2．城镇土地使用税：本税从量定额征收，以每平方米税额为单位，实行大中小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定有幅度的差别税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前条所列的税额幅度内确定。市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。
3．特别提醒：
根据国税发[1991]155号文《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》，土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。
在现实操作中，若竞买人单独竞得土地，且未能事先声明成立项目公司开发该土地的，则：该土地仅能由竞买人自行开发或竞买人成立一家全资项目公司进行开发（在浙江省，竞买人自行竞买，未声明由项目公司开发的，竞买成功后又提出由全资项目公司开发的，按照财政厅的文件规定，仍需要再次缴纳契税。）一企业单独竞买并声明将和其他股东出资成立项目公司开发，可否？如果可以在竞买人签订土地出让合同后，可否变更合同主体至新成立的项目公司？

二、转让土地使用权
1．所得税：一般为应纳税所得额的25%。
2．营业税及附加：
营业税为营业额的5%，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号），转让土地使用权或销售不动产时全部收入减去受让原价后的余额，或全部收入减去抵债时的作价后的余额为营业额。这里的“全部收入”包括转让土地使用权或不动产时收取的全部价款和价外费用。
城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据，与营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。
教育费附加以实际缴纳的营业税税额为计征依据，附加率为３％，分别与营业税同时缴纳。
3．土地增值税：土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

三、以土地使用权作价入股
（一）投资企业
1．企业所得税：应纳税所得25%（《企业所得税法实施条例》第二十五条
2．土地增值税：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条暂免征收土地增值税的规定，以房地产进行投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。
3．特别提醒：营业税不用缴（《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》）、印花税不用缴纳。
（二）被投资企业
1．契税：作价的3%。根据建设部第96号令《建设部关于修改(城市房地产转让管理规定)的决定》第三条，以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的，属于房地产转让行为。《契税暂行条例实施细则》第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税。
2．城镇土地使用税：见前文。

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