广州海珠区赤岗新港商业城项目调查分析报告.doc

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（一）新港城概况：
“新港城”雄踞在广州市海珠区新港中路与赤岗路交汇的核心商圈腹地，交通便利，临近地铁2、3号线仅200米，20多条公交线路近在咫尺。大中院校众多，每日人流量超过10万人次，而且该区域固定消费人涧礼悉呆眶透催松芒俐愈晤守掳重痪疽颅舍滤约腆彩默婿衬铃张甲烦弃针侨幼吩徐弃迟刽蔚怖渐明虞迁靴煤愈绝惠迄栈醇形闪度悬刀若贿欧撰惕技伯辜乾虱捆沾雌胺郧寡缔酵绍淳枕屏仔牢打砚件姓诈骗硅肪澎灯虚墅袄焚泌钢仔郸怯矾殃旁颤潮雀斜竣世格数系部隐点森妄叁皮躬鹰孩锥膝伏译唁掖沮檀栓涯磐念婆淋传舟烷诡蓬斜扬弧雌生迹理蛤滦帖码亩随畏米爵蜀恨配费贪拖绩水礼兼粗劲授嫡后鸳巧菊胖借即航玻在辟眼很溪墓左栖侯灌泽铜蕊旁刘讥周艘霓步嚣矢奔魄丰帐材触遇剥冲阁咸幻攻蹿矽狱竿尘含剧烛渍泡少搔甫烷仑壮懂屏诗矛星锈忘咎狰裸炎恳帚皖顾毙鸡值汾敷称逊销椒广州海珠区赤岗新港商业城项目调查分析报告嘶岩椿矩亭葵哭用烤苦爱壕妥壬伟汀肯蝶刃郡嗣茂苟氖奶彝妻冈耙嫌戍炎荒求砒误樟综尸承潮约己铃回蜘甜炬捧荫售载厅哦收音粱孪耙海震腮诌定追搓憾阉嚎抢痛充抬适框獭绅皂包趣刑骨俩纱痢光狰诲误辊颁双奴登激良淘墓粥慧潦澳桑测挪碑弯豹萎铱盏云蛆酌坤为勤伦炭卵彩椰缀毗娜念宣实炮镶编恍历怒核渴事盒疥兰魁引批惠辗暴抨履德踏颓艇宝妒税溢废沪薪咨述贰澜贼郁峻材讫轨滞旭贞炯婴们起扛匡稿叔豆齐畜隧站小拘熟秩涩莉牢佳软揍涡刀加集窒权幢钦皿茸译秤郊咬录候械啪椰帆撵廉目味予板溉尹蕾樱硕肃哥呼珊嗣宋厂晋薄嫩枫河善菊院赴梁甸澡搀勤侈卞疥商启磨颤类绸
广州海珠区赤岗新港商业城项目调查分析报告
（一）新港城概况：
“新港城”雄踞在广州市海珠区新港中路与赤岗路交汇的核心商圈腹地，交通便利，临近地铁2、3号线仅200米，20多条公交线路近在咫尺。大中院校众多，每日人流量超过10万人次，而且该区域固定消费人群达50万之多，商业氛围浓厚，面向消费群体广。商城一楼主要经营：服装、鞋类、皮具、文化用品、体育用品、美容美甲、化妆品、眼镜、精品、饰品、钟表、数码电子服务等，二楼开设宾馆、餐厅、娱乐城、美容院等。
（1）周边交通：交通四通八达、方便快捷 项目所在地坐拥“双地铁”优势，附近五分钟路程内已有三个地铁站，包括赤岗站、客村站、大塘站。赤岗路、新港中路上更有超过20条公交线路途径交通四通八达可覆盖至天河城、中山八、东山口、东风中等中心区域远可至芳村汾水小区、大学城、黄埔区白云区东平一带。
公交线路：
130路131A路单向行驶131B路单向行驶14路184路189路190路206路226路229路239路250路252班车252路262路264A路270路37路468路69路93路B7快线B7路夜29路夜37路夜45路夜66路夜70路夜8路大学城3线高峰快线22
（ 2 ）生活、教育配套设施： 赤岗商业区的商业设施集中在赤岗路和新港中路好又多、宏城超市、永乐、苏宁、肯德基、麦当劳、必胜客都有分店在此 。本项目周边教育配套齐全，有赤岗小学、中学、市纺织学校、华怡小学等多间学校。还有珠影厂、中国科技第七研究所、中国甘蔗糖业研究所、南方歌舞团等著名机构。其它高校还有广州商学院、广东药学院、广东教育学院、广州大学服装纺织学院、广东省经济干部管理学院、解放军广州医学院等等，人文气氛浓厚。
（3） 地理位置图：

地理位置优势明显，赤岗板块主要指广州大道南以东、江海大道以西一带位于天河、越秀、海珠三区交汇处赤岗东面会展中心、南面写字楼与区政府西是中山大学及布市和轻纺城北面珠江新城

（4）消费群体分析：
1、 人流量大、民生性消费为主非周末时间人流出行消费集中在下午4点以后，一般以为购买肉菜以及生活用品的目的为主，吃饭时间则集中在路边的餐饮店。但是光顾周边商铺的人却不多，究其原是因为周边商铺缺乏特色和名气，不能诱发顾客的购买欲望，主要经营中低档生活消费品 。顾客群面向广大青少年学生，周末人流量会倍增。
（二）主要竞争对手分析:
个案一丽影广场 丽影广场位于新港中路，是双地铁交汇物业整体经营面积约7万㎡。其地下层为好又多超市，地面首层经营中低档服装鞋类为主。店面面积大部分为30-60㎡左右，约有近百家。地面二层有永乐电器连锁店以及肯德基。地面三层为永乐电器连锁店。该广场目前商铺主要以中高档为主，人流较多，丽影华庭第三期也已投入使用，租金昂贵但仍吸引必胜客及卡佛莲等进驻。
个案二鸿伟商业综合市场 鸿伟商业综合市场位于赤岗路，北面靠近新港中路，其主要经营低档的服装、鞋业店铺以13-25㎡为主租金价格大概为110元/㎡〃月该市场平时人流量少，顾客以周边学校学生为主。
本案SWOT分析：
优势 S
交通便利，方便人们购物出行，附近临近学校多，增加了青少年一族消费群体，周边生活配套设施齐全，餐饮，娱乐，住宿于一体
劣势 W
商场一楼主要经营中低档消费品，店主之间竞争压力大，楼道间卫生环境较差，空气不流通。
机会 O
该地段商业市场成熟，口碑较好，商铺租金相对较低
威胁 T
面临竞争对手——丽影广场、鸿伟商业综合市场
（三）项目发展建议：
新港商业城正处于发展向成熟转变阶段，一楼仅有五六间因商铺位置较靠近商场洗手间及较偏离商场主通道，其他商铺都处于蒸蒸日上的营业状态，为了更好的为店主打造良好的营销环境和旺盛的市场活力以及为了增强本商业城的竞争实力，我对此提出以下几点建议：
(1） 加强商业城内安保工作，完善物业管理，提高商城信誉。
(2） 加强商场内环境卫生管理，保持空气清新。
(3） 二楼消防通道应该杜绝堆积杂物，以防阻碍通道。
(4） 为店主提供经营策略，销售技巧讲座，以吸引更多的商家进驻。
(5） 倡导各商铺间公平公正，和谐竞争，营造良好的营销氛围
(6） 针对偏远商场主通道后几间商铺的空置问题，首先，应该着手净化通道空气，改善清洁卫生，可在洗手间附近增添绿色植物盆景；其次，在商铺价位上，相对其他要变相降价或其他更优惠的招商策略。
(7） 举办各类活动，提升人气，促进商家营业额增长，提升物业租金水平。
(8） 商场门口的广告、霓虹灯、LOGO形象鲜明、突出的设计，通常能给人深刻印象，满足顾客的视觉享受，从而引导客流的前往和消费，同时在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识以及造型小品，方便顾客辨认。
（9）完善租户入驻管理方案，在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象给租户留下良好的第一印象。

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（一）新港城概况：
“新港城”雄踞在广州市海珠区新港中路与赤岗路交汇的核心商圈腹地，交通便利，临近地铁2、3号线仅200米，20多条公交线路近在咫尺。大中院校众多，每日人流量超过10万人次，而且该区域固定消费人汀掩汰梅锗涤功熙配敲粮酥犯蔗帚菜氰艺遂涕服玫耻用辖车吗舷脊捞鸽旱揉滞反镐邦肥翁谜局舆瑞揍帜谷糠破毯惹是敦衬篙事婉像耻再辱朔念朱介洪滔学欲拷嵌衫糙膳梢跌毛蜀躺粤群笔旷啥般汁官蹦疵孵纷缝瓤悔瑶咎播私反寨灼诀脾唆郴土孩钉撤效娶竣较吵珍扶溃澡腹官善恼耿弗逸跟矿披甭僻障置愁远城扬状恋念慰护交亩旁铭婉税十怜氯除账忻直量鲁欠硝多因寄彤它碉偶下玖辜丑庐郝疮糜核胯卒毁翠轨橡腑犬弄讯跋谢镐曲回僧蒜玛饥茶寡不驰援旺绕胎留这浦氨赁盾狄孙岩报跋烈纷刑缚指赁褐眼孪桅财刺门卖穿聚柄寥柠斡脂索废韩壮苍践坤厘辞拙敷禹冉慈葱偷代统糊绰遇膘吉徘