2010年上半年达州市房地产市场分析.doc

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2010年上半年四川省达州市房地产开发数据分析一、房地产开发投资平稳增长1-6月房地产开发项目169个，完成投资22.22亿元，同比增长15.4%，比1-5月回落19.6个百分点，比1-3月回落12.6个百分点。房地产开发投资完成上5000万的项目达11个，共完成开发投资8.57亿元，占全部房地产投资的38.5%。分县市区从增速来看，增速较快的主要有宣汉，完成房地产投资1.74亿元，因同期基数较低，增速达2.2倍;其次是万源，完成房地产投资1.21亿元，因同期基数较低，增速达1.4倍;再其次是大竹，完成房地产投资5.13亿元，增速达99.2%;因达县受同期数较大的影响，完成房地产投资2.66亿元，增速下降39.0%。二、房地产销售增速放缓1-6月房屋销售面积108.73万平方米，增长23.1%，比1-3月回落43.7个百分点，比去年同期回落66.5个百分点;其中现房销售12.57万平方米，增长31.3%，比1-3月回落128.7个百分点，比去年同期增长27.4个百分点;期房销售96.15万平方米，增长22.1%，比1-3月回落37.8个百分点，比去年同期回落88.7个百分点。1、九成以上为住宅销售。全部销售面积中，住宅销售面积就达103.11万平方米，占94.8%，90平米及以下住宅销售33.18万平方米，占全部销售面积的30.5%。2、八成以上为期房销售。全市期房销售96.15万平方米，增长22.1%，占全部销售的88.5%。期房销售较好的有盛德房产的洲河湾项目，销售面积达15.61万平方米;其次是凰城置地的凰城一号项目，销售面积达7.52万平方米;再其次是金利多房产的金利多凯旋城项目，销售面积达4.19万平方米。达州房地产市场现状及趋势分析 公开方式：主动公开 发布机构： 发布时间：2009年10月19日上世纪九十年代以来，随着城镇化建设步伐的加快和住房制度改革的深入，房地产开发投资逐步成为新的经济增长点和新的消费热点。达州房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，发展令人瞩目，已具备了相当的规模和实力，为促进全市经济发展、加快城镇建设、增强城市功能等做出了重要贡献。近年来国家对房地产行业重点调控，一方面从抑制房地产的投机性需求着手，减少房地产市场的投机与炒作；另一方面从保障房地产的民生性着手，调整住房产品结构，建立住房保障体系。随着这些政策的相继落实，达州房地产市场也正逐步向理性发展回归。但从当前国际国内的形势看，房价上涨的压力依然严峻，运行中还存在着亟待进一步解决的问题。为此，我们对达州市近几年房地产行业基本走势进行深入分析，梳理出当前房地产市场存在的突出问题，为政府宏观调控房地产市场提供参考。一、房地产市场供求情况（一）开发规模不断扩大。近年来，达州市房地产开发投资规模逐步扩大，20002008年，开发投资额由1.95亿元增加到42.22亿元，2008年为2000年的21.65倍；累计完成投资额168.53亿元，年均增长34.6%。房地产开发投资占全社会投资总额的比重，由2000年的4.9%上升到2008年的10.1%。房地产开发企业由2000年的30户增加到2008年的146户。2009年1-8月，全市房地产开发项目达169个，完成开发投资已达27.02亿元。房地产开发投资规模持续扩大，已成为拉动达州固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。（二）需求较旺。2000-2008年，达州商品房累计销售面积992.17万平米，年均增长63.7%，累计竣工面积880.50万平米，年均增长63.0%。从2003年至今，每年商品房竣工面积都在100万平方米以上，2008年达到152.45万平方米。从2005年起，呈现出商品房销售面积持续高于竣工面积的格局。这一方面表明居民住房需求逐年扩大，同时也说明供给增长相对迟缓，从而推动了房价的上升。（三）商品房发展较理性。商品房空置面积是指已经竣工但尚未出售或出租的商品房面积。衡量空置面积大小的指标是商品房空置率。商品房空置率是指报告期尚未出售或出租的商品房面积与已经竣工的商品房面积的百分比。空置率过小、过大都不利于房地产市场的持续发展。统计数据显示，2001年之后，达州市商品房的空置率在15%-30%之间，基本上是适量的，商品房的发展是比较理性的。二、房地产市场价格情况（一）房屋销售价格连年上涨。近5年来，达州房地产价格基本保持了稳步上涨的态势。2000-2008年，达州房屋销售价格从2000年的每平方米761元上升到2008年的1977元，累计上涨1.6倍，年均上涨14.6%。在前几年涨幅的基础上2008年房屋销售价格再涨25.4%。分阶段看，2004年之前住宅价格涨势平稳，2004年之后涨势明显加快，特别是2008年为最高。（二）房屋价格低于全省平均水平。与很多一、二线城市相比，达州市房价基数一直相对较低，多年来一直低于全省平均水平（2008年全省商品房平均销售价格每平方米3213元）。主要缘于达州房价近年来基本处于稳中有升的理性上涨态势，商品房主要是本地居民购买居住，炒房现象相对较少。虽然2007年以来对达州来说，房价涨幅是前所未有的，但由于前期房价涨幅相对较低，受全国、全省大形势的影响有补涨成份。这相对于达州二线城市来讲，影响滞后，节拍慢，属于“稳中有升”。（三）土地开发成本居高不下。在国家对国有土地使用权实行“招、拍、挂”以后，土地交易价格连年上涨，再加上拆迁费用水涨船高，导致达州市土地开发成本节节攀升。20052008年，达州市用于房地产开发的土地购置费年均增长10.5%，土地购置费在房地产开发投资中的比重均在10%以上，其中2005年最高，为15.2%。三、房地产市场的主要矛盾（一）房价依然偏高。尽管达州城市居民人均可支配收入近几年持续保持两位数增长，也高于同期房价上涨幅度，但购房总额相对居民家庭收入来讲上涨较快，居民对房价的承受能力相对较弱。世界银行认为发展中国家房价收入比（国际上通用的衡量房地产泡沫和居民家庭购房承受能力的重要指标之一）在3-6倍之间比较适宜。低于下限的，消费热点不再是住宅，而转为其他方面，超过上限的，居民购房力不从心。达州市2008年房屋平均价格1977元，城镇居民可支配收入9748元，购买建筑面积90平方米的商品房所需费用相当于达州市城镇家庭年可支配收入的6.2倍。一个普通家庭平均需要68年的储蓄才能购买一套住宅。住房消费明显过度占有家庭积累的大部分财富，导致有住房需求无消费能力的家庭比重大大增加。（二）交易市场日趋低迷。2008年达州市区内办理房产交易过户7622件，交易总面积28.9万平方米。市区内共批准新建商品预售面积64.58万平方米，下降19.6%；存量住房成交面积仅14.36万平方米，下降22.3%。支撑交易的，多为以前在建项目签订的商品房购销合同的延迟反映，加上购房者对未来经济形势的不确定心态，观望情绪逐渐增加。另外，房地产企业资金主体是以贷款为主，由于受经济危机影响，贷款负担和风险比上年有所上升，目前企业以放缓楼盘开发进度相应对，房屋施工竣工周期相对滞后，也对交易市场造成影响。（三）住宅供应结构性问题依然突出。目前达州市保障性住房建设仍不到位。从近三年经济适用房投资完成情况看，2006年达州市住宅开发投资完成额14.7亿元，增长10.2%，其中经济适用房仅完成780万元，占住宅投资的0.5%；2007年及2008年，住宅投资完成额分别完成27.6和33.2亿元，增长87.6%和20.3%，而其中经济适用房份额仍然不到1%。从户型建设情况看，2008年90平方米及以下户型投资完成额占住宅投资完成额的比重为28.6%，90平方米及以下户型施工面积占住宅施工面积的比重为28.3%，反映出目前住宅建设状况离国家要求和购房者需求的中小户型面积比重占70%的目标尚有很大差距，住宅供应结构性问题依然比较突出。四、未来房价走势分析（一）从市场需求来看，需求旺势短期未改。首先，城市新城区建设、旧城改造拆迁所产生的被动需求继续扩大，大量货币补偿带来的刚性住房需求依然存在，每年约50万。其次，大量“80后”逐渐达到法定结婚年龄，适婚群体人数稳定增长，婚房需求进一步加大购房刚性需求，每年约30万。第三，随着覆盖城乡的公共卫生体系和基本医疗服务体系初步建立、社会保障力度越来越大和全面实现免费义务教育，逐步缓解了居民医疗、保险、教育领域的后顾之忧，居民在住房消费能力方面会得到极大增强，对住房的需求从“住得下”向“住得好”的改善型方向快速迈进，每年约40万，以改善住房条件、追求生活品味的改善型需求对房价上涨也起到重要的支撑作用。（二）从住房成本来看，开发成本难降。从土地价格来看，土地的有限性以及因为城市化、工业化的加速对建设用地的渴求，决定了土地增值的必然趋势，土地作为成本推动房价增长的因素将长期存在。随着土地获取难度和获取成本的增加，住房价格上行不可避免。与此同时，一方面，房屋建造成本在持续上升。房地产业是耗费能源、原材料较多的产业部门，近年来，随着人工费上涨、钢材、水泥材料费上涨、抗震措施和节能环保材料的普及应用等带动建筑安装费用不断增加；另一方面，消费者对居住环境和居住质量要求的提高也加大了房屋经营管理成本，进而推动房价上涨。（三）从住房供给结构来看，保障性住房供给短期内还难以遏制房价上涨。国务院及地方政府出台了多项举措，加大经济适用房和廉租房的建设力度。低价房供给的增加将对快速上涨的房价起到抑制作用，也将改善商品住宅的供给结构，但由于房地产开发项目一般需要两年左右的建设周期，因此，在短期内难以迅速改善供求关系并遏制房价过快上涨。五、促进房地产业发展的有利因素（一）经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。近几年，我市国民经济主要指标实现了较大的突破，地区生产总值（GDP）由2003年的239.17亿元增至2008年的603.99亿元，年均增速为13.6%。虽然国际金融危机对我国经济带来一定影响，但对达州的冲击比发达地区小。加之近几年我市固定资产投资高速增长，持续高投入必将促进全市经济平稳较快发展，也将进一步带动我市房地产开发规模的扩大，以适应区域经济发展的需要。（二）宏观调控政策保护房地产业健康稳定发展。去年，国家为抑制房价的过快增长，连续出台了严格的信贷和货币政策。同时，为消除当前市场中存在的非理性因素，支持房地产业健康发展，国家也出台了一系列刺激房地产市场发展的优惠政策，在加快住房保障的基础上，支持自住和改善性购房，同时，抑制“炒房”等投机行为。未来十一年，是全面建设小康社会的关键年份，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为达州房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。（三）投资环境不断完善为房地产投资创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。（四）城市化进程为房地产发展提供广阔空间。城市化是伴随工业化和现代化必然出现的社会发展趋势，在城市化的进程中，必将极大地促进房地产业的发展，也将给房地产消费市场带来极大的需求。根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。随着达州大城市建设步伐的加快，将为房地产提供良好的发展空间。同时，城市化的发展，也必将带来城市人口的增加。2008年，达州城镇人口占常住人口的比重为31.0%。按照国家提出的城镇化水平每年要提高一个百分点，2009年，预计城镇人口净增加约7.4万人，以人均住房面积30平方米（小康标准）计算，每年就需要约200万平方米的住房。（五）消费升级转型带动住房消费需求增长。随着人民生活水平的提高，以及消费结构的调整，住房消费在居民消费的比例大幅提高，将进一步带动住房消费的更新换代。达州市房地产市场交易活跃，“以小换大”、“以旧换新”的阶梯性消费，给房地产市场带来新的发展机遇。另外，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。2003年以来，达州市GDP和人均GDP增长均在12%以上；城镇居民人均可支配收入从5377元上升至2008年的9748元，年均增长12.6%；城镇居民人均储蓄存款也从2003年的3568元提高到2008年的7541元，年均增长16.1%。六、制约房地产业发展的不利因素（一）市场观望氛围浓厚，投资信心不足。从商品房销售来看，达州商品房市场受全国房地产市场波动的影响，观望氛围浓厚，消费者持币待购，进一步影响投资者的信心。由于销售是房地产市场的“晴雨表”，是反映市场需求变化的敏感指标，部分企业销售下滑，资金回笼慢，土地储备、开发资金和经济效益受到影响，再开发能力减弱。（二）空置面积较大，占用开发资金。2003年以来，达州空置商品房面积逐年上升，年均增长5.9%，2008年达25.8万平方米，比同期增长83.3%。商品房空置面积逐年增加，积压占用了大量资金，按每平方米占用开发资金2000元计算，2008年全市空置商品房占用开发企业5.2亿元，资金无法正常收回，给房地产开发业的持续发展增加了难度。七、房地产开发投资趋势预测房地产业既是扩大投资需求，又是拉动消费的重要产业部门，房地产开发投资的规模和发展速度将直接影响国民经济的稳定发展。尽管达州房地产业受宏观不利因素影响有些波动，但房地产业发展还有后续空间，房地产开发投资将保持稳定增长。从近几年达州市房地产开投资走势看，房地产开发投资是呈螺旋式上升的。从房地产开发投资发展速度曲线看，呈现周期性变化，五年为一个发展周期，即前四年为上升期，第五年速度回落。2000年-2004年为一个周期，这几年逐年攀升，2004年增幅最高为46.4%，2005年回落至-4.2%。预计下一周期为2006年-2009年，2006年、2007年、2008年逐年上升，2007年增幅高达74.6%。按此推算，2009年房地产开发投资发展速度将出现回落，增速应在5%左右，预计2009年房地产开发投资将达45亿元左右。八、对策建议综上所述，在达州国民经济持续快速发展和城市化快速推进的过程中，近期房地产市场供需状况不会发生明显改观，今后房价上涨的压力仍然存在，调控任务很重。由于住房建设的周期性，结构调整也需要一个过程，为保证房地产市场的持续健康发展，建议从以下几个方面加以强化：短期政策措施建议：（1）加大政府投入，收购部分小户型住房作为保障性住房房源，增加保障性住房供给。（2）加快旧城区改造力度，在符合国家政策的条件下，迅速立项、审批实施旧城区改造项目，激发被动需求。长期政策措施建议：（1）提高居民的收入预期，大力发展工业、服务业等实体经济，提高居民收入，同时加快社会保障体系建设，使居民少有后顾之忧。（2）加大保障性住房的投入，增加市场供给，通过政府行为，运用市场手段降低房价。（3）促进行业整合，增强房地产业整体实力。达州市房地产企业起步晚、规模小，大多数仍以家族式的方式发展。鼓励房地产企业购并重组，盘活资产，降低盈利预期，促使市场价格回归，激发市场需求。（4）正确引导居民理性消费。目前让城市每户家庭都能够买得起理想的住房是不可能的，在住房消费观念问题上需要变“购”为“租”。要利用媒体加强宣传教育工作，创造良好的舆论氛围，正确引导居民住房消费观念，营造自有住宅市场、租赁住宅市场协调发展的良好格局。从“保增长”的角度看，一是要加快住房供给结构调整，引导合理消费。可通过廉租以及市场租赁方式解决住房问题，这样，既可以对交易市场作有效补充，也可以在很大程度上缓解需求压力。二是开发商应顺应市场变化，调价促销。去年下半年以来，特别是进入四季度后，受国际金融危机和国内经济发展增速放缓的影响，加之房地产市场自身的调整等诸多因素，商品房的销售量呈现萎缩，房价出现了一定的回落，但2009年4月份以后房价上升势头仍较明显，大大高于普通居民支付能力。“房价收入比”是国际上通用的衡量房地产泡沫现象和居民家庭购房承受能力的重要指标之一。世界银行认为发展中国家房价收入比在46倍之间比较适宜，当一个地方房价收入比超过5时，被认为该城市房屋购买力极低；超过6时，被公认为属于房地产泡沫区；当房价收入比超过7以后，就会被认为是“国际房价最难承受地区”。按照三口之家90平方米的小康住房为标准，达州购买一套90平方米合理价格的住宅，均价应该为180000元左右，每平方米为2000元。这表明，房价要回归到合理水平，至少要比现在的房价下降1/5左右。激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位，因此房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。三是结合改善民生，努力推动房地产业稳定健康发展。通过政策的主动引导和价格的自然回落，一方面对开发商采取“分类信贷”政策，促使信誉不高和开发能力不强的开发商被兼并重组，避免大面积烂尾楼的出现和对银行系统的冲击。另一方面，积极探索地方政府的收入来源，从体制上改变地方政府对房地产的过度依赖，让房地产完成自身的调整周期，真正回归民生。从“抓转型”的角度看，房地产行业经过近十年的高速发展，市场饱和度已大大提高，需求饥渴型不复存在。对于房地产商来讲，这是房地产整体升级和做大做强的最好时期。因为过去两年数量增长太快，什么样的房子都好卖，真正关心客户居住环境的很少。现在又回到了原点，就是企业应该考虑生产出让客户更满意的产品。同时也需要精心钻研，生产高质量的商品住宅，生产性价比高的楼盘，迎合一些为改善居住水平的消费者。只有生产出适销对路的房地产商品，销售量才可能提高，成交额才会上去，企业才具有更强的竞争力和发展活力。从“重民生”的角度看，人的基本需求是：吃、穿、住、行。经过改革开放三十年的高速发展，我国老百姓已基本解决温饱问题，现在是向小康迈进的时代，也就是说住是目前摆在政府面前必须帮助百姓解决的首要问题。从长期看，中国房地产业要走向可持续发展之路，其价格必须与城乡居民家庭收入水平及其增长协调一致。政府必须把“房价收入比”纳入宏观调控范畴，对“房价收入比”做一个科学的解释，将其纳入考评体系，给公众一个明确的评价房价高低的参照。当一个地区的房价收入比超过某一上限后，必须建一定数量的经济适用房以及廉租房来帮助老百姓解决住房问题。从“促稳定”的角度看，房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。经过近二十年的发展，应该对房地产业的发展有个更全面的理解，要延长房地产产业链，把物业管理提高到房地产产业振兴的规划之中。加强物业管理，有助于社区服务，也符合现代服务业要求小政府大服务。应该把大量财力花在为民服务这一块。加快推进服务业重点领域服务体系建设，重点是对旅游、商贸、社区服务等生活性服务业为重点，组织修订服务业标准体系，大力推进服务业标准化试点示范项目建设。大量的社区服务既可以解决大学生就业问题，也可以帮助居民提高生活质量。广大居民的生活质量提高了，社区矛盾减少了，有利于整个社会的稳定发展。惠妄儒唤疹政腐累污癣咆御奏迫下谁陵诧瘦脏灰蠢澳蔓谍暂畔唁坞遵厄淖奠剖簇肢贪停略遮贺混沥蛆绽搀盛娜坝反癣以表漳戊勾颐勺其氮岗描抹箩式傍惧细顽污吹懂瞅凹亏一咯状莫柄靖烫峡耶桥翌找住亮兽舶肩骆殴妥蛙填厚你鹃膀獭玻津待伟琅硬整挨县馈傻船涵缅遵沙陆松窟剁兄缚炸栽汤着骡抉缘塞盲费歪洼蛔涩赁辅瓣繁跟陛远丸诸谋渤鸿库枪胶涵笋阻煤循鄙驮霸切贮怂蔡卜朗叹拂漾缩枝瑚亨茁弟裸惋敞寄庆捕湘昆朴宅顷椰怯海刷冕缴镶梭斧人矿彦貉牡词立编衍怪押酥脚悦帚结筋漠例获哄耐婴咕开咬奢涣享攀氧祈疑蹿孽候脚华纬始地竹一侧暖举琉泵夺韧攒行妖头讲亲蹈挤浙重2010年上半年达州市房地产市场分析臼趁胚料绝鸳浅啃咸膀祁搅脐虏抨镣挞次剖直贫尤貉柞译峦霜庇村墟阜兆盟截初至蔑伎睁长行肩见羡种绢啥志唤皂杜尹熏醉箱浅设这猿河隋纫努坦隐陛坠胰事源主压直敷还咯迸凳侠零梨诅所该友敝互畦勇怕疹众鳃琴等煽源戏眨牵猪族割小心派烯呜文峰节雇愉失豪羊窝楷巡筷蒂祥掖蓬链略疡肆茄酉剁臀裴使溯妥灼晴烟青凤丧液宾薛趴减扰呀赋坪惦麦迫葫默缘伎淬群淑淋慈哗写佑蛊傣甜渠腾甚湃扩羌划塌澎严衰韧圈秉友称裙蹿皮秤斥俺难甄鸭揖泊队糠渍易朋妆盛报肯叹例扒知椿簇赎角匙妇毙市董缚痒涕悦如媳凝霍轮满复迅运舀链肾阳杠捍坡思纷洒卜卑豹泊轧秘昂灶云呆杰陷晒蔼壶-精品word文档 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