小区地面车位的权属.doc

建筑区划内车位、车库的权利归属

一、建筑区划内用于停放汽车的车位车库是小区的配套设施，但又具有相对独立性。
从法律关系上看，车位车库相对于房屋，不同于民法上的从物与主物的关系。车位车库不仅从物理构造上可以独立存在，更可以脱离房屋作为独立单元使用，甚至可以作为一种特定用途的房屋(专门用于停放汽车)进行权属登记。从实际交易上看，业主购房时并不一定非得购买车位车库，反之，业主处分房屋也不意味着车位车库就必然随之转移。当事人对房屋的处分，在没有特别约定时其效力显然不能及于车位车库。 
 二、车位、车库的权利归属。
（一）可以登记的车位车库是《物权法》第6章中所称的专有部分。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第2条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。据此可知，可以登记的车位应该认定为专有部分。
（二）配置比例内的车位归属由开发商与购房者通过约定方式确定。
《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 由此可见，《物权法》关于车位车库的归属所持的是“约定归属说”，即对车位车库的归属应当通过开发商与购房者之间的合同约定来确定其归属。不过从该法条隐含的内容看，开发商还是处于主动地位的，无论是出售、出租或者附赠，都赋予了开发商对车位车库的处分权，只是这种处分权对开发商来说是受到限制的，只能处分给业主。
这里的“规划用于停放汽车的车位、车库”中的“规划”应如何理解，《解释》第五条使用“配置比例”对其进行了界定。《解释》第五条第一款规定，“开发商按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”该条第二款规定，“前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。” 在实际操作中，这个配置比例是规划文件所规定的。开发商在申请建设工程规划许可证时，需要提供规划设计方案和总平面图，规划设计方案中包含有车位的配置比例以及具体的规划位置。配置比例一经制定并经规划部门审核通过，这个比例就属于规划文件中的内容，不得随意更改。工程竣工时，需针对规划文件中的内容进行验收并颁发竣工证。这类在规划文件中有记载的车位、车库属于配置比例内的车位，开发商应以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。
（三）配置比例外的，且占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这里的“车位”仅指在地表兴建的用于停放汽车的场地。一般包括以下两种情形：第一，小区建设时开发商利用小区公共的道路、绿地或者其他场地兴建的车位；二是小区业主入住后，因停车位不足，经业主大会同意，占用公共道路、绿地或其他场地增设的车位。这两种情况的车位都属于业主共有。因为《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路、绿地属业主共有，除属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的之外。所以在小区道路、绿化区域改造的停车位，产权自然属于业主共有。物业公司如果对该类车位投入管理和维护费用，只能收临时车位维护费。
（四）人防工程改造的车位的归属。
根据《人民防空法》第22条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。作为车库使用的人防工程，主要涉及以下两方面问题。
1．人防工程的权利归属。根据我国现行立法可以看出，有关人防工程的权属问题有不同的规定。一种观点认为人防工程属于国家所有。按照《国防法》第37条的规定，国防资产归国家所有。而人防工程亦属于国防资产，因此，配建的人防工程所有权应归国家所有。这实际上是一种推定，因为人防是国防的组成部分，但并不代表所有的人防资产都是国防资产。另一种观点是谁投资谁所有。《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条规定：民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。
我国有不少地方性法规明确了谁投资谁所有的原则。而在实践中，人防工程的投资主体已经多元化，除国家外更多的是民用建筑的建设单位结合建筑物修建的防空地下室。《人防法》第5条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”。王利明教授亦认为：人防工程投资来源已经多元化，并非单一由国家投资，不能简单地认为凡是地下人防工程都屑于国家所有，但也不宜简单地认定归开发商或业主所有。可见，在当前人防工程投资主体多元化的情况下，把人防工程简单推定为国家所有已经不符合实际。
  因此，人防工程的所有权登记，在国家尚无明确规定的情况下，应结合地方性法规等规定以及实际投资情况确定权利归属。
  2．人防工程由谁来收益。认防渤有人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有的规定。那么谁又是合法的投资者呢?有人认为，投资人应是全体业主，因为人防工程的费用已列入开发成本，并最终体现在房价中，所以实际投资人应是全体业主。这种观点与“成本分摊说”并无二致，也无法律依据。原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定：“作为人防工程面积也不计入公用建筑面积”。由此可见，人防工程建设成本虽对房价产生一定的影响，但房价与投资主体没有必然联系；小区内建设人防工程的投资人应为开发商，而非全体业主。但开发商在行使人防工程的车库收益权时，仍要遵循《物权法》首先“满足业主需要”的规定，并且不得单独转让或抵押。
(二)架空层车位的权利归属
  架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。我国法律并没有对架空层赋予准确的概念，架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，没有参与土地使用权的分摊，不能获得相应的土地使用权面积份额。同时从用途上来看，架空层不论是作为车位还是小区绿化或是业主活动场所，其本质上应该是公共活动空间，不宜分割为某一业主专有。架空层车位可以归到《物权法》第74条第3款中“其他场地”的范畴。因此，架空层车位应属业主共有。

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