沙河市调研报告1.ppt

沙河市市场调研报告沙河市市场调研报告附项目设计建议书附项目设计建议书2010年3月26投资发展部21沙河市简介沙河市简介2地块分析地块分析53宏观市场分析宏观市场分析项目项目SWOTSWOT分析分析4报告总结报告总结报告结构报告结构沙河市介绍（沙河市介绍（1 1）沙河市位置与城市动力沙河市位置与城市动力u沙河：沙河：属资源型工业城市，属资源型工业城市，地处河北省西南部、与邢台市、邢台县为邻，面积982平方公里，距邢台市37公里，距省会石家庄140公里。u沙河经济发展迅速，基础实力雄厚，形成了采矿、建材、养殖三大主导产业及煤铁、造纸瓷土、玻璃、水泥等主导产品。u县域经济综合实力连续三年（20042006年）位居全省30强之列。沙河市风景沙河市风景沙河介绍（沙河介绍（2 2）沙河市辖区与其历史渊源沙河市辖区与其历史渊源u沙河市辖5个街道、5个镇、5个乡，290个行政村：u沙河市历史悠久，战国时属赵，隋开皇十六年（公元596年)，以境内横贯东西的大沙河命名为沙河县，至今已有1400多年的历史。u1987年2月撤县改市，1988年被批准为对外开放城市沙河市介绍沙河市介绍（3）沙河市旅游资源沙河市旅游资源u沙河市旅游资源丰富，风景宜人，境内的秦王湖、北武当山风景区是省级风景旅游区。u可供观赏的文物古迹有：u（1）唐大历七年著名书法家颜真卿撰文手书的宋景墓神道碑；u（2）清乾隆皇帝御笔石刻梅花赋；u而朱庄水库的温泉则是旅游、避暑、疗养的好地方。河北沙河市河北沙河市“北武当山北武当山”61沙河市简介沙河市简介2地块分析地块分析53宏观市场分析宏观市场分析项目项目SWOTSWOT分析分析4报告总结报告总结报告结构报告结构地理位置地理位置荷花湖小区项目沙河沙河荷花湖项目简介荷花湖项目简介u“荷花湖生态园区”项目；u包括：“荷花湖生态公园”的开发建设，“荷花湖生态园综合商业地产”的开发建设和“荷花湖生态住宅小区”的开发建设。u总占地约：1646亩；u荷花湖公园占地：877亩；u商住综合用地约：746亩u项目容积率：1.2河北沙河市河北沙河市“荷花湖荷花湖”9地块照片地块照片沙河沙河荷花湖项目地块属性分析荷花湖项目地块属性分析u1、：该区域西至东环路绿线，南至常庄村南，东至高速公路征地界，北至高速公路连接线，该区域总用地面积3246亩，以普通店南街北侧绿线为界。u2、地块属性：沙河荷花湖地块，在沙河高速出口，有沙河门户之感，湖面依高速伸展，景观开阔面及视野效果理想。先期开发746亩，地块北侧为自然生态“荷花湖公园”，景观价值体现不充分，以后可考虑“引水入园”。u3、地块位置与沙河市之间的属性关系：地块南端将紧邻沙河新城，沙河新城作为沙河市未来5年内的重点建设发展方向，我们的地块优势也将“逐渐呈现逐渐呈现”！111沙河市简介沙河市简介2地块分析地块分析53宏观市场分析宏观市场分析项目项目SWOTSWOT分析分析4报告总结报告总结报告结构报告结构12沙河宏观市场分析沙河宏观市场分析城市规划城市规划宏观经济状况宏观经济状况人口状况人口状况宏观经济状况宏观经济状况u近5年邢台市GDP增长率均保持在10%以上，为房地产健康发展提供有效保证u根据城市GDP与房地产发展关系模型，城市GDP增长率大于8%时，城市房地产处于高速发展时期沙河市历年沙河市历年GDP增长情况增长情况 4%-5%5%-8%大于大于8%小于小于4%萎缩萎缩 停滞停滞 稳定发展稳定发展 高速发展高速发展房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发增速与房地产发展关系展关系人口状况人口状况非农业人口非农业人口2008年末，沙河全市总人口48万人，非农业人口12万人，占总人口的25%。人口自然增长率为7.68人均可支配收入人均可支配收入沙河市城市居民的人均可支配收入保持较高速度增长，2009年城市人均可支配收入达到13400元，增长11.7%人均可支配收入增加将带来房地产市场的快速发展，价格上升、成交量增加16沙河宏观市场分析沙河宏观市场分析宏观经济状况宏观经济状况人口状况人口状况城市规划城市规划沙河城市总体布局沙河城市总体布局u围绕“南联北进、一体两翼”战略布局。u沙河城市定位：建设环境优美的工业化生态型中等城市u坚持新区开发、旧城改造和城中村改造统筹推进。城市规划发展趋势城市规划发展趋势u沙河现有老城区的建设非常落后，同沙河的经济发展不相匹配，而新城的建设则是沙河未来5年的一个发展方向，具体数据如下：u到2012年，u城市控制区面积：37平方公里；u建成新区面积：18平方公里；u市区人口增至：15万；u建成新区绿化覆盖率：35%以上；u人均城市公共绿地面积：10平方米；u市区主要道路硬化率：100；u人均居住面积：20平方米。城市总体规划分析城市总体规划分析u沙河东北部为新城市中心，以行政、居住商业为主；中部为目前城市核心区即老城区；东南部为工业区；西部为矿区城市定位：建成“功能齐全、环境优美的园林型旅游城市”城市改造：以新区开发带动旧城改造为主沙河市新城建设风貌沙河市新城建设风貌沙河市新区沙河市新区“人民广场人民广场”沙河市新区沙河市新区“沙河一中沙河一中”21沙河房地产市场分析沙河房地产市场分析项目调研项目调研市场简述市场简述u沙河作为邢台下辖的重要县级市，又是国内重要的玻璃生产基地之一，属邢台市重要的纳税大户。市区人口现状不足5万人，每年房地产去化量保持在1215万方之间。u市场销售价格基本稳定，整体均价维系在：23002600元/平方米；u08年之前均价维系在：2200元/平方米左右 u河北金汇通地产在当地独树一帜，开发的项目有汇通花园；汇通新天地等。近期开发地块均围绕市政府新区，成片开发，属于我们未来进入沙河市主要的竞争对手。市场简述市场简述200620092006-2009年土地供应量及存量调查年土地供应量及存量调查沙河市土地供应量存量调查表沙河市土地供应量存量调查表日期日期/年年土地储备量土地储备量（亩）（亩）土地供应量（亩）土地供应量（亩）土地存量土地存量（亩）（亩）商业及住宅用地商业及住宅用地工业用地工业用地合计合计20062006/1891898686275275/20072007205820583403404004007407401318131820082008132713274434431051105115941594-267-26720092009158415844984981453145319511951-367-367沙河市土地出让情况沙河市土地出让情况位置土地用途面积成交价格供地方式容积率土地使用权人签订日期沙河市京广路西侧.老汽车站商住17.67 126.50 挂牌出让2.8沙河市华联购物广场有限公司2009-9-18沙河市温泉街北侧其他普通商品住房用地48.90 30.00 挂牌出让2.5沙河市兴磊房地产开发有限公司2009-9-8沙河市南环路南侧其他商服用地28.70 21.80 挂牌出让1.2沙河市至柔机械通用零部件有限公司2009-6-11沙河市翡翠路东侧、机场路北侧其他普通商品住房用地14.35 25.40 挂牌出让3.4沙河市鑫源房地产开发有限公司2009-6-9沙河市建设路北段西侧其他普通商品住房用地40.03 36.56 挂牌出让3.9沙河市金地阳光房地产开发有限公司2009-5-25沙河市襄南街南侧、新兴路西侧其他普通商品住房用地45.00 28.68 挂牌出让1.6沙河市鑫源房地产开发有限公司2009-4-27沙河市温泉街北侧、新兴路东侧商务金融用地30.68 27.00 挂牌出让2.3沙河市海铭洒店有限公司2009-4-24沙河市田村、赞南路北侧商务金融用地32.73 13.12 挂牌出让1.5沙河市鑫磊玻璃集散中心2009-4-3沙河市城区土地级别及基准地价更新成果表沙河市城区土地级别及基准地价更新成果表土地级别土地级别级级级级级级级级商商业业用用地地基准地基准地价价元元/平方米平方米801801617617485485325325万元万元/亩亩53.453.441.1341.1332.3332.3321.6721.67上下限上下限元元/平方米平方米964-647964-647750-492750-492591-382591-382409-239409-239万元万元/亩亩64.29-43.1564.29-43.1550.02-32.8250.02-32.8239.38-25.4539.38-25.4527.26-15.927.26-15.9住住宅宅用用地地基准地基准地价价元元/平方米平方米551551435435344344251251万元万元/亩亩36.7336.73292922.9322.9316.7316.73上下限上下限元元/平方米平方米652-458652-458512-355512-355417-274417-274305-195305-195万元万元/亩亩43.49-30.5643.49-30.5634.13-23.6634.13-23.6627.8-18.2527.8-18.2520.31-12.9920.31-12.99工工业业用用地地基准地基准地价价元元/平方米平方米410410313313237237165165万元万元/亩亩27.3327.3320.8720.8715.815.81111上下限上下限元元/平方米平方米494-330494-330375-255375-255283-188283-188200-129200-129万元万元/亩亩32.96-21.9832.96-21.9825-16.9925-16.9918.87-12.5318.87-12.5313.35-8.6213.35-8.62项目一：汇通项目一：汇通新天地新天地打造新城综合体打造新城综合体u项目四至：汇通新天地项目位于沙河市温泉街南侧，新兴路东侧，紧邻占地10万的人民公园u项目规划：占地面积85.82亩；u总建面积：190135 ；u住宅：130635平方米；u配套商业：59500平方米；u容积率：2.6u住宅销售均价：2600元/u项目由八栋中高层住宅楼及配套商业组成。分两期工程进行开发。u一期工程：86440 ；u住宅：59090 ，商业：27350 ；u二期工程：103695；u住宅：71545 ，商业：32150 项目市场调研项目市场调研项目特点分析：项目特点分析：u汇通汇通新天地定位：沙河高端住宅区新天地定位：沙河高端住宅区u建筑特色：建筑形式上彰显沉着大气，具有高度的可识别性。立面采用现代简约构图原则，化整为零，形成凹凸立面，并通过阳台、电梯间、开窗等切挖丰富立面造形。u户型结构：二居室四居室，面积从90140平方米不等，户型种类多样化，以适应不同人群的需要。u商业定位：“汇通新天地”商业区业态为商业商业MALLMALL模式模式；u商业业态规划：男女品牌服饰、箱包皮具、男女皮鞋、化妆品、珠宝名表、儿童天地、特色餐饮、酒吧、茶楼、咖啡厅、网吧、电影院，量贩式KTV，演义歌舞厅，足浴等项目。u商业建筑规划：街区式建筑规划街区式建筑规划，商业区将采用独立铺面与集中商场结合，项目建成后，将成为市民购物、休闲、娱乐、餐饮等消费的综合性商业。“汇通汇通新天地新天地”项目总结：项目总结：u市政府东迁，新城的建设，都是对此项目的利好方面。u项目整体建设规划在当地属领先地位，产品的性价比较高u而“汇通新天地”商业区的建成，将彻底改变沙河现有的商业面貌，较好的提升沙河城市形象，成为沙河、邢台乃至华北地区县级市县级市商业的标杆。项目二：汇通项目二：汇通城市花园城市花园项目市场调研项目市场调研 项目三：碧水嘉园项目三：碧水嘉园开发商：沙河安泰房地产开发有限公司建筑面积：12万绿化率：40%主力户型：三居室面积分布：110-140销售均价：2300元/教育配套：现代化幼儿园建筑类型：多层项目四：项目四：品尚华庭品尚华庭u开发商：石家庄舜地房地产开发有限公司u设计单位：北京中原建筑设计有限公司u营销整合：舜地经济公司u占地面积：50亩u建筑类型：6幢小高层2幢高层u均价：2500元/u教育配套：幼儿园：市直幼儿园 双语幼儿园 小学：市二小 市三小 初中：二中 实验中学 高中：第二高中市场调研小结：市场调研小结：u通过对沙河为期两天的市场调研，我们对市场分析如下：u1、市场去化量受城区人口及地域限制，每年大约消化10万方左右u2、在城区生活的居民不足5万人，必然导致市场的饱和度较高u3、受市场竞争力不足，地产发展水平及城市规划建设属初期阶段u4、期房建筑产品多表现板式小高层及少量高层板式建筑u5、开始强调社区的绿化环境及居住的舒适度，首次置业和改善型置业均占有一定比例u6、基本没有低密度高端社区及联排别墅产品，此产品属市场空白点，但根据市场消费力，建议本案比例不宜过高331沙河市简介沙河市简介2地块分析地块分析53宏观市场分析宏观市场分析项目项目SWOTSWOT分析分析4 4报告总结报告总结报告结构报告结构项目项目SWOTSWOT分析分析S:优势分析 O：机会分析土地成本，体现项目溢价空间 市府东迁将为东区带来新的发展机会生态景观沙河唯一，坐拥荷花湖公园 新城建设，城区东部发展趋势 社区规模大，产品有性价比优势 改善型居住将成为未来住宅的主导方向W：劣势分析 T：威胁分析远离市区，离城区较远 城中村改造地理位置认同度不够 新城建设，即是机会也是威胁无原住民，缺乏市政配套等设施 品牌落地会有认知过程351沙河市简介沙河市简介2地块分析地块分析53宏观市场分析宏观市场分析项目项目SWOTSWOT分析分析4报告总结报告总结报告结构报告结构报告总结报告总结沙河的城市发展尚在初期阶段，产品的解读能力一般城市结构及路网建设依照原有城市格局向外东扩延展。本案将是沙河未来发展的重点区域，并结合荷花湖的自然生态优势，未来产品打造方向将以沙河 “生态宜居的城市休闲社区生态宜居的城市休闲社区”为出发点，确定项目主题。u第一部分：项目总体形象定位第一部分：项目总体形象定位u第二部分：项目总体规划建议第二部分：项目总体规划建议u第三部分：园林景观规划建议第三部分：园林景观规划建议u第四部分：建筑立面设计建议第四部分：建筑立面设计建议u第五部分：项目规划方案建议第五部分：项目规划方案建议附沙河市附沙河市“荷花湖荷花湖”项目规划方案建议书项目规划方案建议书第一部分：项目总体形象定位u1.1 项目用地基础环境u项目用地西北侧为高速路出口，东北侧为“荷花湖公园”，项目以西临近沙河新城u1.2 项目地块未来发展趋势u依依“荷花湖畔荷花湖畔”，享，享“自然生态自然生态”。u因项目地处新城东侧，属老城郊区和新城边缘地带，未来新城的外廓区域，所以主打宜居生态低密度住宅社区将是荷花湖地块未来的发展方向。u定位策略u1、低密度，宜居生态社区u2、做差异化产品，突出社区的“自然生态”u3、创新立面设计，突出住宅品质和溢价空间u4、小区内部精心打造绿化景观，并有效结合“荷花湖”自然生态公园，做到内外兼修项目总体形象定位建议u定位原则u1、打造沙河市唯一的“自然生态”社区u2、减弱项目周边环境的不利影响u3、符合目标客户的居住生活习惯u4、引导沙河市人民新的生活方式，依靠社区综合配套及荷花湖公园，打造沙河“升级换代”产品原原“荷花湖荷花湖”规划设计方案规划设计方案 容积率：容积率：1.21.2商业及住宅土地供应量每年在以10%-20%的速度递增。工业土地供应量增长速度较快，2008-2009年供应量在1000亩以上，是商业及住宅土地供应量的60%左右。2008-2009年土地存量为-267和-367，已出现了负增长，而2007年土地供应量为1318亩。从而可以看出2008年和2009年土地供应量是在消化2007年的土地存量。2.2.地块现状地块现状2.1、项目概况：沙河市荷花湖生态园及小区开发项目，位于京深高速沙河下道口南侧、京深高速公路西侧、东环路东侧、普通店南街北侧，规划占地面积约1400亩。该项目共分两大区域，一是荷花湖生态园，占地约877余亩，湖面周边设计有植物园、高尔夫球场、宾馆、水晶宫及其它景点。二是荷花湖小区开发项目，规划占地面积34.80万m2（522亩），其中建筑面积41.34万m2，可供3930户、11790人居住，规划容积率1.20,绿地率56%。u2.1经济技术指标u规划总用地面积：1097333u居住区建设用地面积：497333u总建筑面积：895200u住宅建筑面积：759780u其中：u花园洋房：（4.5层）231660u小 高 层：（11层）225720u高 层：18层）302400u共建建筑面积：135420u容 积 率：1.8u建议：整体规划设计方案按照容积率1.6，再调整一版。第二部分：项目总体规划建议u1、根据对沙河市场调研，我们认为公建配套应包括：儿童游乐区，社区服务中心（小型会所，集商务、休闲、健身于一体的功能）、幼儿园等u2、依据本案独特的地理位置，我们建议将公建配套设置在本案地块的西南角，此区域紧邻两条主干道。项目公建规划建议第二部分：项目总体规划建议（方案1）u1、结合荷花湖自然生态区的区域环境及水平优势，本案可引水入园。较好的体现了“溪水溪水堂前绕堂前绕”的境界，恰当的表现了邻里之间的和睦关系。u2、产品规划布局“相对的不规则”实现产品的丰富性u3、建筑风格：简约现代式的“灰白空间”，在当地周边（邯郸、邢台等地区）独树一帜项目总体规划建议（方案2）u1、此方案强调园区规划内低外高，楼宇之间高低结合u2、物业类型：u四层叠拼、五层花园洋房、28层观景电梯公寓u3、建筑风格：u“新古典”主义，西班牙“地中海风情”。项目总体规划建议（方案3）u1、依据地块周边特色u2、产品规划设计呈“剧院式”布局u3、社区规划由低到高层次分明u4、建筑风格：简约现代u4、本案建议规划布局为南低北高，东低西高，循序渐进第三部分：园林景观规划建议u1、现代简约的中式园林风格，整体设计风格与项目定位相结合u2、打造精致、特点鲜明的景观u3、景点布置需考虑户型视线的均好性，通过组团式布局，使每户都有景观的观赏价值，提升居住品质和产品营销卖点u4、多植被绿地，少铺设硬地。多种植高大成树和各种灌木，增加垂直绿化u5、增加园林景观情趣，例如小品雕塑、喷泉等园林景观规划建议方案园林景观规划建议方案1 1u1、园林：半围合式园林组团，坡地式景观处理，建筑错落有致，层次感清晰u2、内庭：结合地块内外景观，做到内有坡地式景观园林，外有荷花湖自然风景区，使产品的优势得以最大化展现u3、外立面：现代感标识极强的立面，形成极强的视觉冲击力园林景观规划建议方案园林景观规划建议方案2 2u1、园林：结合楼栋单元入户方位而设计园林景观u2、景观优势：园林与楼宇之间的合理布局，创造楼宇间园林景观价值最大化园林景观规划建议方案园林景观规划建议方案3 3建筑立面设计建议方案建筑立面设计建议方案1 1u1、现代简约的立面u2、几何造型的阳台u3、变化的阳台外窗u4、提升产品认同感u备注：如图所示，外立面表现都会给当地的住宅市场造成极大的视觉冲击，使我们的产品具有较强的竞争力并赢得市场先机。建筑立面设计建议方案建筑立面设计建议方案2 2u1、丰富多变的立面效果，产生极强的视觉冲击力u2、新古典主义建筑风格u1、现代简约u2、强调立面视觉美感u3、立面变化丰富建筑立面设计建议方案建筑立面设计建议方案3 3u简述：结合本案的地理位置及园区的规划设计，我们建议：u1、结合荷花湖地块自然生态优势u2、组团式园区建设规划u3、建筑高度由南到北和由东到西递加高度u4、多层洋房别墅化、户型扁平化u5、大阳台增加生活情趣u6、落地凸窗/飘窗设计，增强室内空间感（多出室内面积，层高不超过2.2米）u7、结合综合因素，我们建议项目容积率不超过项目容积率不超过1.61.6第五部分：项目规划方案建议THE END20102010年年3 3月月2626日日投资发展部投资发展部