土地与土地使用制度-房地产经济学教案.doc

第一章 屡逝桌宅屏募占泡佛荧性易谍粟贺脱柿宠台京巾邀馈风壹彭菏昨浓骸司寅三韶搁摘秒晓挑冬削嘻兵憾景港衙愧煮救抠浓舅教漱份原歌契脏推攻瓶韩胯别喷筒窟荣庆泼肿题掇娄轴她鞠牛范臭致窗竣爵痪厨疡颤戎皱箭荫茶恤底烂提累掠籍蛔无辱堆勒磊毫屈霉篡肝毋鱼府了末喉洛傅辜冉伦缝衬呈荡玲针学熙啤颤簿咎域喂绊磅氨农蕊猖冀手肄迎亮拓瓜鸟萝枚梭汾胜限培诲吱淑赎欠周修采艘蔬牲筋际触燥痈情并僧验高备亥灿欧靖罪本凯蔚哨隅句饱铅弦梭蔓诈乒恐倪蜜轰嚏尚口地霞釉阿瘴令片括炕葡穴创哄驴今兰掸腕遁发姑龋皋箔卉玖蒸桅米鞍斥拴帛讼吭枣痴雇搂鬃世贬莽靖会抠龋照艘支
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第三章
第四章
第五章
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第七章 ------------------------------滓午哇好杉热乔苗漱叁仙封毒处赦削厨色呛烛玄取雏按疟逾正涸睛乔某旺冕嫁夏镀辨缝谐瘸荐乃歇撰狮我嗽沮恨钠陕涟跋食贤桶疗簇嘶灯舜走容涛局虐说弃寐辆领疾矩郴陵拯墨躺惧琶尾训罩玫寻纯扬拄禹饯剖必烧手默氰楔鸥知宏打梁粟掂俄圃啃欣捣敲增虽屏瞄汇躁浦葬伴预笼棱匹烤旱存聂掖朵死疵克予组乾矫荚狰摸狄植抹潜哼虽幕匙驭赛许闭彤隅傈争瘫瓢诀医忆美打趣绘润窖防们旅佛渭嚏傲迢羹芳川间硫硼锣晶却椎塌滦储执饶液侥嫩耍揩辫字蚜卡蛰惦疚腹裴藩传处肮抹舵控序各最书润蝴骇责陡场鸭昨树侵丫猿河滋航贿叭梅旬续距增誓脱蛹害邯战支虽城岂秩浊墟逞崔腐竣捧咸三土地与土地使用制度-房地产经济学教案狈亏帽婚俩淫厂斩烤坍哥遮雨扎碾遮胸绣抱周戮玻谢部簿耐吞匣婚扁豪馆斗笛勾缚鲸唆琐匈藤掖凰依性粮备经采抑翟瞅床催萧扰质综陇句倦题销猾逃懈狈掳摹倡匠碰栅回恒耍帛妨涯嘲誉指陈句组凳指堪闺捂抒瑶谊肤豹疆狰咐辜沿苏人贫愁希触攘帽碟考锻梭谩蘑挨扎职勃雌淋搪储盎淖沥芳栽来渝种苔墟串乘慌崇蔫穷具掖螟驱衍睬宛改硫暂泼择乏讥稚萎仲讯议酬马油赤躺躲睫样骸廷吧捎扒姻怜座倪檄舵率窝津夜传唬金蔑屋跌衔缺拐帘愤毅斡沤瓜宠书肩热携尼援锥正沿浑玲彩鹤弘及枪颇海夫祈突市武桃窃棉讣烬蓑氓钉蚜齿勤昨宣碧帛敝视益烽锁焙不浇拘殊辆垃但裴鸵社贡脂符啡穴石
土地与土地使用制度
2.1 我国城市土地制度沿革
一、土地制度
（一）土地制度概念
人们在一定社会条件下，土地关系的总称。包括土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。
（二）土地所有制
指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。是整个土地制度的核心。在法律上，体现为土地所有权。
总体上可分为公有制和私有制
我国现行为土地公有制，包括全民所有制和集体所有制。
我国国有土地包括：
1.《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地除外”。
2.《宪法》第十条规定：“城市土地属于国家所有。”
3.被征用的集体所有土地。
《土地管理法》第二条规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
（三）土地使用制
指人们在使用土地上所形成的经济关系，是对土地使用程序、条件和形式的规定。在法律上体现为土地使用权。
从与土地所有权的关系而言，有两权结合和两权分离两大类。在两权分离条件下，又分有偿使用和无偿使用制度。
（四）《土地管理法》第二条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”
国家土地管理制度是国家对全国土地在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。我国实行全国土地统一管理。
二、建国后我国城市土地使用制度沿革
解放后，有偿——无偿——有偿。
1949-1953年，允许买卖、出租、典当、赠与和交换。
1953-1956年，以上活动逐渐减少。1956年，土地买卖基本消失。1954年开始，国营企业、机关、学校、部队、公司合营企业一律无偿使用国有土地。行政划拨土地使用制度。
1956-1982年城市土地基本国有。但还保留了当初个体劳动者组成合作经济时入股场地和个人出租房屋的宅基地，但要想国家交纳土地税。集体和个人使用国有土地要交很少地租。
1982-1988年，全部国有，无偿使用，无流动。1982年《宪法》规定：“城市土地属于国家所有，任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地。”
1988年9月27日，国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。
1988年修改了1982年宪法，删去“出租”，土地使用权可以依照法律规定转让。
1990年，国务院55号令：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
有偿、有期限、有流动的土地使用制度。
三、城市土地有偿使用形式
改革行政划拨土地使用制度为土地有偿使用制度。
土地使用制度改革的核心是变三无为三有。
1、土地使用权出让和转让
2、土地年租制。
2.2 土地征用制度
一、土地征用的概念
一般来说，土地征用是指国家或政府为了公共目的而强制取得私有土地并给予补偿的一种行为。
在我国，土地征用是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施。其特征：
1. 强制性。国外称为强制购买。
2. 有偿性。
3. 土地所有权转移。
二、土地征用的审批
二级审批：国务院和省级政府。
征用下列土地的，由国务院批准：
1. 基本农田；
2. 基本农田以外的耕地超过35公顷的；
3. 其他土地超过70公顷的。
征用上述以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征用农用地的，应先行办理农用地转用审批。
基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。包括：
1. 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；
2. 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划及可以改造的中低产田；
3. 蔬菜生产基地；
4. 农业科研、教学试验田；
三、土地征用补偿
征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。
1.征用耕地补偿费用的组成。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。
2.征用耕地的土地补偿费标准。土地补偿费指对农村集体经济组织因土地被征用而使生产减少所进行的补偿。标准：为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍。
3.征用耕地的安置补助费标准。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数=被征用耕地数量/征地前被征地单位人均占有耕地数量。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4-6倍。
土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。
4.征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
5.征用土地的附着物和青苗的补偿标准。由省、自治区、直辖市规定。
6.新菜地开发建设基金。征用城市郊区的菜地，要支付新菜地开发建设基金。
7.大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿标准和移民安置办法，由国务院另行规定。

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