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近十年房地产调控政策影响及建议

　　最近十年，我国房地产市场快速发展，对促进经济社会发展、改善居民居住条件发挥了重要作用。同时，住房需求与资源环境约束之间的矛盾突出，房价上涨的压力持续存在，加强和改善房地产市场调控，促进房地产市场稳定健康发展，是一项长期任务。

　　一、国家宏观调控政策回顾

　　国务院从社会经济发展全局出发，针对不同阶段的特点，对房地产市场调控做出了不同的决策部署。从调控政策的方向看，2003年以来房地产调控可分为三个阶段。

　　1.第一阶段：2003-2007年

　　中央针对这一阶段住宅市场交易活跃，房价不断攀升，房地产开发投资增速较快等特点，出台了防止房地产投资过快上涨和控制住宅需求两种性质的调控政策。

　　2003年，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，强调房地产业为国民经济的支柱产业。2004年，《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，将房地产行业列为“投资过热”行业之一，严格建设用地审批管理，以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。央行10年来首次上调存贷款利率，意味着央行正式使用市场调节杠杆对房地产市场进行调节。2005年，“国八条”将稳定房价提到了政治高度，并加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。但经过了近一年的调控，房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。2006年，从“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台。从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面对房地产市场进行了全面调控。本轮调控不仅涉及房地产一、二级市场，还使用经济、金融等市场调控手段辅以行政问责的手段来确保执行力，可以说是有史以来最猛烈、最严厉的政策调控。但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变，一些大城市的房价还创下了历史新高，各项调控政策并未取得立竿见影的成效。2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，标志着政府开始转变调控思路。中国房地产市场的发展并非仅是作为支柱产业来拉动GDP增长、扩大内需，而是要解决全国人民的基本住房需求，提高和改善居民住房水平。

　　2.第二阶段：2008-2009年

　　2008年全球金融危机全面爆发，对我国经济产生严重冲击。为应对危机，宏观经济政策从“两防”转向保增长。在房地产方面，出台“国十条”，提出鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年，无论是降低首付、利率打折，还是加强保障性住房建设、降低廉租住房的资本金率，都是围绕着刺激基本性的住房需求，以期达到保增长的目的。

　　3.第三阶段：2010年至今

　　2010年“国十一条”和“新国十条”的下发，标志着以“遏制房价过快上涨”为基调的新一轮调控开始。2011年，伴随着“新国八条”、房产税试点改革等政策的先后出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，限购城市从2010年的不足20个增加到40多个。随着央行的3次加息、6次上调存款准备金率，房价过快上涨的势头的确得到抑制。10月，全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌；11月，70个大中城市房价环比指数再次下降。2012年，住建部等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率下浮至85折。央行两次下调存准率、两次降息，伴随着市场回暖和货币政策的微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。

　　十年来，中国的房地产调控经历了两种模式：2007年以前，尽管已开始控制房地产投资过快增长，但是总体上看，对房地产市场还是鼓励发展或促进发展的。而2007年以后，随着房价持续快速上涨，市场机制开始出现失灵，城镇中低收入居民住房困难逐步显现出来。这种情况下，我国住房和房地产发展的基本政策开始出现调整，不再过于强调市场机制的主要作用，而是通过公共住房政策的运用、住房保障制度的完善、保障性安居工程建设的加快，形成双轨制的住房供应模式；同时，通过调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，以及实施保障合理消费、抑制投资投机的差别化金融税收政策，直至限购、限价等行政手段，遏制房价过快增长，促进房地产市场稳定健康发展。

　　二、存在的问题

　　目前的房地产调控政策在短期内取得了不错的效果，但还有些经验教训值得吸取。

　　1.中央和地方的关系没有完全理/顷

　　中国特殊的国情使得房地产调控采取的主要手段，如金融政策、税收政策，乃至一些严厉的行政手段，地方一般没有自行创新的权力，通常是国家制定、地方执行。这种体制背景容易造成住房和房地产政策全国“一刀切”的情况，并使得房地产调控失去针对性、有效性，甚至产生对经济发展、市场发展，乃至居民合理住房消费的“误伤”。地方的事权多而财权少，就会产生诸如“土地财政”、过度依赖房地产投资等短期行为。

　　2.对中国市场经济规律认识仍存在局限性，对住房问题和住房政策缺乏深度探索

　　2008年，在国际金融危机影响下，全国经济下滑明显，房价大幅回落。2009年，国家调控政策出现大幅度反转，在“保增长、促发展”的经济政策以及鼓励住房消费、刺激内需增长的房地产促进政策作用下，之前严厉的调控政策出现放松，住房消费快速增长，而投资投机需求也再度膨胀，这样也使得中央和地方都陷于“刺激消费一控制投机”的交替矛盾之中。同样，在2010年以来新一轮的房地产市场宏观调控中，为了遏制房价的再度快速上涨，中央已要求各地采取强有力的行政干预措施，不仅要限制购买住房，还通过控制房价增长目标限制价格的增长。当然，这样的措施和手段，不排除为保障性住房争取时间和空间、从根源上解决住房问题的战略考虑，但是这也会产生今后市场加剧过热的重大隐患。若干年后，一旦限制性条件解除，被强力压抑的住房需求包括消费需求和投机需求将同时爆发，供求关系将再度紧张，房价可能再度暴涨，届时宏观调控的难度将更大。

　　三、对调控政策的几点建议

　　总结近十年的历程，如果将调控目标仅局限在控制房价过快上涨上，未免有治标不治本之嫌。因此治理楼市，还要从产生问题的根本原因着手。

　　1.注重政策的差别化

　　针对中国不同区域经济社会发展背景，给予地方政府更大的自主权，使地方结合实际有针对性地进行调控，而不是“一刀切”；在给予地方事权的同时也要给予相对应的财权，这样才能够保证地方有足够的资金用于民生建设，也才能杜绝地方的短期行为。在调控政策设计中，尽可能地采取经济手段，减少行政手段的过度干预，以避免房地产市场出现大起大落现象，影响经济社会的稳定健康发展。

　　2.完善住房调控体制

　　将目前调控房地产市场的信贷政策、税收政策固定化、制度化，避免政策变动频繁；同时要丰富调控的手段和方式，完善和拓宽房地产融资渠道，加强对房地产企业信贷风险监管；完善房地产税收，尽早改革房产税，通过房产税、营业税、契税等税收调节住房需求；完善住房保障制度，确保居民的住房权利。同时，也要加强对住房政策的管理，避免政策混乱。

　　3.完善住房供应制度

　　加快住房制度建设，确定保障房和商品房并存、相互补充的制度，最终形成低收入者居住廉租房和经济适用房，中高收入者购买商品房的基本格局。通过相关的法律建设确保居民的住房权利，将保障性住房的比例写入法律；将保障性住房建设作为中央和地方政府的主要任务，并硬化保障房建设的预算安排；探索多种有效渠道拓宽保障房建设资金来源，通过财政资金和政策为保障房建设提供担保，明确保障房担保的部门，通过信用担保、利息补贴等方式为保障房建设和消费贷款提供信用支持；完善住房公积金使用制度，规范住房公积金使用管理，提高住房公积金使用效率。

-全文完-