折旧求取.pptx

工料测量法工料测量法(某工程直接费用计算表某工程直接费用计算表)项目项目数量数量单价单价分项成本分项成本(元元)水泥水泥吨吨元元/吨吨300000300000沙石沙石m m3 3元元/m m3 3640000640000砖块砖块万块万块元元/万块万块300000300000木材木材m m3 3元元/m m3 3450000450000瓦面瓦面万块万块元元/万块万块250000250000铁钉铁钉公斤公斤元元/公斤公斤150000150000工时工时小时小时元元/小时小时200000200000直接费直接费用合计用合计22900002290000第1页/共41页4.4.指数调整法指数调整法 指指数数调调整整法法是是利利用用有有关关成成本本指指数数或或变变动动率率，将将估估价价对对象象建建筑筑物物的的原原始始价价值值调调整整到到估估价价时时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。指指数数调调整整法法将将原原始始价价值值调调整整到到估估价价时时点点的的价价值值的的具具体体方方法法，与与市市场场法法中中市市场场状状况况修修正正的原理一致。的原理一致。第2页/共41页第五节第五节 建筑物折旧建筑物折旧 估价上的折旧是指由于物质、功能和经估价上的折旧是指由于物质、功能和经济等方面的磨损造成济等方面的磨损造成建筑物的价值损失建筑物的价值损失，其，其数额为建筑物在数额为建筑物在估价时点的市场价值估价时点的市场价值与与估价估价时点的重新购建价格时点的重新购建价格的差额，即：的差额，即：一、建筑物折旧的概念和原因一、建筑物折旧的概念和原因 1.1.建筑物折旧的概念建筑物折旧的概念建筑物建筑物折旧折旧=建筑物重新建筑物重新购建价格购建价格-建筑物建筑物市场价值市场价值第3页/共41页2.2.建筑物折旧的原因建筑物折旧的原因物质折旧物质折旧物物质质折折旧旧，又又称称物物质质磨磨损损，有有形形损损耗耗，是是指指建建筑筑物物在在实实体体上上的的老老化化、磨磨损损、损损坏坏所造成的建筑物价值损失。所造成的建筑物价值损失。物质折旧的具体原因：物质折旧的具体原因：自然经过的老化；自然经过的老化；正常使用的磨损；正常使用的磨损；意外破坏的损毁；意外破坏的损毁；延迟维修的损坏残余。延迟维修的损坏残余。第4页/共41页（1）自然经过的老化自然经过的老化主要是随着时间流逝由主要是随着时间流逝由自然力自然力作作用引起的，例如，风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物用引起的，例如，风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际年龄正相关。年龄正相关。（2）正常使用的磨损正常使用的磨损主要是由主要是由人工使用人工使用引起的，它与引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。（3）意外破坏的损坏意外破坏的损坏主要是指由突发性的主要是指由突发性的天灾人祸天灾人祸引引起的，包括自然方面的，人为方面的。起的，包括自然方面的，人为方面的。（4）延迟维修的损坏残存延迟维修的损坏残存主要是指由于主要是指由于没有适时地采没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时取预防、养护措施或者修理不够及时引起的，它造成引起的，它造成的建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏的建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏还存在。还存在。第5页/共41页功能折旧功能折旧 功能折旧功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。所造成的建筑物价值损失。功能折旧可能是建筑设计上的缺陷。功能折旧可能是建筑设计上的缺陷。第6页/共41页功能缺乏功能缺乏是建筑物的某些部件、设备、设是建筑物的某些部件、设备、设施等施等没有没有其应有的功能。如：住宅没有其应有的功能。如：住宅没有卫生间、燃气等。卫生间、燃气等。功能落后功能落后是建筑物已有部件、设备、设施是建筑物已有部件、设备、设施等功能等功能低于低于正常标准或有缺陷。如：设正常标准或有缺陷。如：设备、设施陈旧或容量不够。备、设施陈旧或容量不够。功能过剩功能过剩是建筑物已有部件、设备、设施是建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准或系统等的标准超过超过市场要求的标准而市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。对房地产价值的贡献小于其成本。第7页/共41页外部折旧外部折旧外部折旧外部折旧又称经济折旧，是指建筑物又称经济折旧，是指建筑物本身以本身以外的外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。各种不利因素所造成的建筑物价值损失。经济折旧经济折旧的具体原因：的具体原因：经济因素。如供求因素等。经济因素。如供求因素等。区位因素。如环境、景观因素等。区位因素。如环境、景观因素等。其他因素。如政策因素等。其他因素。如政策因素等。第8页/共41页二、建筑物折旧的求取方法二、建筑物折旧的求取方法1.1.年限法年限法年限法和有关年限的概念年限法和有关年限的概念 年限法又称年限法又称年龄年龄-寿命法寿命法，是根据，是根据建筑物的建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命寿命来求取建筑物折旧的方法。来求取建筑物折旧的方法。主要有：年限法、市场提取法和分解法。主要有：年限法、市场提取法和分解法。第9页/共41页建筑物寿命建筑物寿命分为分为自然寿命自然寿命和和经济寿命经济寿命。自然寿命自然寿命是指从是指从建筑物竣工之日起建筑物竣工之日起到建筑到建筑物物主要结构构件和设备的老化或损坏而不能主要结构构件和设备的老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止继续保证建筑物安全使用为止的时间。的时间。经济寿命经济寿命是指从是指从建筑物竣工之日起建筑物竣工之日起到到建筑建筑物对房地产价值不再有贡献为止物对房地产价值不再有贡献为止的时间。的时间。建筑物的经济寿命一般要短于其自然寿命。建筑物的经济寿命一般要短于其自然寿命。第10页/共41页建筑物年龄建筑物年龄分为分为实际年龄实际年龄和和有效年龄有效年龄。建筑物实际年龄建筑物实际年龄是指从建筑物竣工之日开始是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的年数。类似于人的实际到估价时点为止的年数。类似于人的实际年龄。年龄。建筑物有效年龄建筑物有效年龄是指估价时点的建筑物是指估价时点的建筑物状况状况和效用和效用所显示的年龄。类似于人看上去的所显示的年龄。类似于人看上去的年龄。年龄。建筑物有效年龄可能建筑物有效年龄可能短于短于可能可能等于等于也可能也可能长长于于其实际年龄。其实际年龄。第11页/共41页（1 1）当建筑物的施工、使用、维护为当建筑物的施工、使用、维护为正常正常的，其有效年龄与实际年龄相当。的，其有效年龄与实际年龄相当。（2 2）当建筑物的施工、使用、维护比正常当建筑物的施工、使用、维护比正常施工、使用、维护施工、使用、维护好或者经过更新改造好或者经过更新改造的，的，其有效年龄小于实际年龄。其有效年龄小于实际年龄。（3 3）当建筑物的施工、使用、维护比正常当建筑物的施工、使用、维护比正常施工、使用、维护施工、使用、维护差差的，其有效年龄大于实的，其有效年龄大于实际年龄。际年龄。第12页/共41页建筑物剩余寿命建筑物剩余寿命是其寿命减去年龄之后的寿命，是其寿命减去年龄之后的寿命，分为分为剩余自然寿命剩余自然寿命和和剩余经济寿命剩余经济寿命。建筑物剩余自然寿命建筑物剩余自然寿命是其是其自然寿命自然寿命减去减去实际年实际年龄龄之后的寿命。之后的寿命。建筑物剩余经济寿命建筑物剩余经济寿命是其是其经济寿命经济寿命减去减去有效寿有效寿命命之后的寿命。之后的寿命。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。应为剩余经济寿命。第13页/共41页直线折旧法直线折旧法直线折旧法是年限法中最主要的方法。直线折旧法是年限法中最主要的方法。直线折旧法是最简单和迄今应用最普遍的直线折旧法是最简单和迄今应用最普遍的一种折旧方法，他假设在建筑物的经济一种折旧方法，他假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。寿命期间每年的折旧额相等。第14页/共41页直线法的年折旧额计算公式为：直线法的年折旧额计算公式为：D Di i=D=(C-S)/N=D=(C-S)/N =C(1-R)/N =C(1-R)/N式中式中:D Di i第第i i年的折旧额年的折旧额(是一个常数是一个常数D)D)。C C建筑物的重新购建价格。建筑物的重新购建价格。S S建筑物的净残值。建筑物的净残值。N N建筑物的经济寿命。建筑物的经济寿命。R R建筑物的净残值率，是建筑物的净残建筑物的净残值率，是建筑物的净残 值与其重新购建价格的比率。值与其重新购建价格的比率。第15页/共41页 E Et t=D=Dt=(C-S)t/Nt=(C-S)t/N =C(1-R)t/N =C(1-R)t/N 式中：式中：E Et t-t-t年的建筑物折旧总额。年的建筑物折旧总额。有效年龄为t年的建筑物折旧总额的计算建筑物现值的计算 V=C-EV=C-Et t=C-(C-S)t/N=C-(C-S)t/N =C1-(1-R)t/N =C1-(1-R)t/N 式中：式中：V-V-建筑物的现值。建筑物的现值。第16页/共41页 例例 某建筑物的建筑面积某建筑物的建筑面积10001000m m2 2，单位建筑单位建筑面积的重置价格为面积的重置价格为20002000元元/m m2 2，其有效年，其有效年龄为龄为1010年，经济寿命为年，经济寿命为4040年，残值为年，残值为5%5%。试用直线折旧法计算该建筑物的年折。试用直线折旧法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。旧额、折旧总额和现值。第17页/共41页 解解 已知：已知：C=2000C=20001000=2000000=200(1000=2000000=200(万元万元)；R=5%R=5%；N=40N=40年；年；t=10t=10年。年。则：则：年折旧费年折旧费=C(1-R)/NC(1-R)/N =200(1-5%)/40 =200(1-5%)/40 =4.75(=4.75(万元万元)折旧总额折旧总额=C(1-R)t/NC(1-R)t/N =200(1-5%)10/40200(1-5%)10/40 =47.5(=47.5(万元万元)建筑物现值建筑物现值=C1-(1-R)t/NC1-(1-R)t/N =2001-(1-5%)=2001-(1-5%)10/4010/40 =152.5(=152.5(万元万元)第18页/共41页 成成新新折折旧旧法法是是根根据据建建筑筑物物的的建建成成年年代代、新新旧旧程程度度或或完完损损程程度度等等，判判断断出出建建筑筑物物的的成成新新率率，或或者者用用建建筑筑物物的的寿寿命命、年年龄龄计计算算出出建建筑筑物物的的成成新新率率，然然后后将将建建筑筑物物的的重重新新购购建建价价格格乘乘以以该成新率来直接求取建筑物的现值。该成新率来直接求取建筑物的现值。公式：公式：V=CV=Cqq V-V-建建筑筑物物的的现现值值；C-C-建建筑筑物物的的重重新新构构建建价价格；格；q-q-建筑物的成新率；建筑物的成新率；三、成新折旧法三、成新折旧法第19页/共41页建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命(N)N)、有效年龄有效年龄(t)t)和剩和剩余经济寿命余经济寿命(n=N-t)n=N-t)与成新率与成新率q q的关系：的关系：由：由：V=C1-(1-R)t/N=Cq V=C1-(1-R)t/N=Cq 有：有：q=1-(1-R)t/Nq=1-(1-R)t/N 当残值率为零当残值率为零(R=0)R=0)时，有时，有:q=1-t/Nq=1-t/N =(N-t)/N =(N-t)/N =n/Nn/N第20页/共41页 例例 某建筑物是某建筑物是1010年前竣工交付使用的年前竣工交付使用的,估估价人员实地勘查判定该建筑物剩余经济价人员实地勘查判定该建筑物剩余经济寿命为寿命为4040年年,残值率为零。试用直线法测残值率为零。试用直线法测定该建筑物的成新率。定该建筑物的成新率。解解 该建筑物的成新率该建筑物的成新率=n/N n/N =n/(t+n)=n/(t+n)=40/(10+40)=40/(10+40)=0.8=80%=0.8=80%即该建筑物的成新率为即该建筑物的成新率为80%(80%(八成新八成新)。第21页/共41页2.2.市场提取法市场提取法市市场场提提取取法法是是利利用用与与估估价价对对象象建建筑筑物物具具有有类类似似折折旧旧程程度度的的可可比比实实例例来来求求取取估估价价对对象象建筑物折旧的方法。建筑物折旧的方法。利利用用市市场场提提取取法法求求出出的的年年折折旧旧率率，还还可可以以求取年限法所需要的建筑物经济寿命，即求取年限法所需要的建筑物经济寿命，即:建筑物经济寿命建筑物经济寿命=1/=1/年折旧率年折旧率第22页/共41页实质实质：市场法是基于先知道房地产价值，然后：市场法是基于先知道房地产价值，然后利用使用于旧房地产的成本法公式求出建筑物利用使用于旧房地产的成本法公式求出建筑物折旧：折旧：旧房地产价值旧房地产价值=土地重新构建成本土地重新构建成本+建筑物重新建筑物重新构建成本构建成本-建筑物折旧建筑物折旧第23页/共41页因此，如果知道了旧的房地产价值、土地重新构建价格、建筑物重新构建价格，便可以求出建筑物折旧，即：建筑物折旧=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格-旧房地价值=建筑物重新构建价格-（旧房地价值-土地重新构建价格）=建筑物重新构建价格-建筑物折旧后价值第24页/共41页分分解解法法是是将将建建筑筑物物折折旧旧分分为为物物质质折折旧旧、功功能能折折旧旧和和经经济济折折旧旧三三种种类类型型，并并对对建建筑筑物物各各种种类类型型的的折折旧旧分分别别予予以以分分析析、测测算算和和确确定定,然后加总来求取建筑折旧的方法。然后加总来求取建筑折旧的方法。分解法求取建筑物折旧的步骤：分解法求取建筑物折旧的步骤：求取物质折旧。求取物质折旧。求取功能折旧。求取功能折旧。求取经济折旧。求取经济折旧。求取建筑物的折旧总额。求取建筑物的折旧总额。第25页/共41页分解法求取建筑物折旧的途径示意图分解法求取建筑物折旧的途径示意图建筑物折旧建筑物折旧物质折旧物质折旧功能折旧功能折旧经济折旧经济折旧可可修修复复功功能能折折旧旧物物质质折折旧旧不不可可修修复复可可修修复复经经济济折折旧旧不不可可修修复复短短寿寿命命长长寿寿命命可可修修复复不不可可修修复复可可修修复复不不可可修修复复第26页/共41页物质折旧的求取方法物质折旧的求取方法物质折旧分为物质折旧分为修复项目和不可修复项目修复项目和不可修复项目。修修复复是是指指恢恢复复到到或或相相当当于于新新的的状状况况，有有的的是是修理，有的是更换。修理，有的是更换。修修复复所所必必需需的的费费用用不不大大于于修修复复所所能能带带来来的的房房地地产产价价值值增增加加额额的的，是是可可修修复复的的，即即：修修复复所所必必需需的的费费用用修修复复后后的的房房地地产产价价值值-修修复前的房地产价值。复前的房地产价值。反之不可修复的。反之不可修复的。对对于于可可修修复复项项目目，估估算算采采用用最最优优修修复复方方案案使使其其恢恢复复到到新新的的或或相相当当于于新新的的状状况况下下所所必必需需的费用作为折旧额。的费用作为折旧额。第27页/共41页对对于于不不可可修修复复项项目目，根根据据估估价价时时点点时时的的剩剩余余使使用用寿寿命命是是否否短短于于整整体体建建筑筑物物的的剩剩余余经经济济寿寿命，分为命，分为短寿命项目短寿命项目和和长寿命项目长寿命项目。短短寿寿命命项项目目是是剩剩余余使使用用寿寿命命短短于于整整体体建建筑筑物物剩剩余余经经济济寿寿命命的的部部件件、设设备备、设设施施等等。其其折折旧旧的计算采用的计算采用年限法年限法。长长寿寿命命项项目目是是剩剩余余使使用用寿寿命命不不短短于于整整体体建建筑筑物物剩剩余余经经济济寿寿命命的的部部件件、设设备备、设设施施等等。折折旧旧的计算采用的计算采用年限法年限法。将将可可修修复复项项目目的的修修复复费费用用、短短寿寿命命项项目目与与长长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。第28页/共41页 例例 某建筑物的重置价格为某建筑物的重置价格为202202万元，经济寿万元，经济寿命为命为5050年，有效年龄为年，有效年龄为1010年。其中，门窗年。其中，门窗等损坏的修复费用为等损坏的修复费用为2 2万元；装饰装修的重万元；装饰装修的重置价格为置价格为3030万元，平均寿命为万元，平均寿命为5 5年，年龄为年，年龄为3 3年；设备的重置价格为年；设备的重置价格为6060万元，平均寿命万元，平均寿命为为1515年，年龄为年，年龄为1010年。残值率假定均为零。年。残值率假定均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。试计算该建筑物的物质折旧额。第29页/共41页解：解：该建筑物的物质折旧额计算如下：该建筑物的物质折旧额计算如下：门窗等损坏的修复费用门窗等损坏的修复费用=2(=2(万元万元)装饰装修的折旧额装饰装修的折旧额=30=303/5=18(3/5=18(万元万元)设备的折旧额设备的折旧额=60=6010/15=40(10/15=40(万元万元)长寿项目的折旧额长寿项目的折旧额=(202-2-30-60)=(202-2-30-60)10/5010/50 =22(=22(万元万元)该建筑物的物质折旧额该建筑物的物质折旧额=2+18+40+22=2+18+40+22 =92 =92(万元万元)第30页/共41页功能折旧的求取方法功能折旧的求取方法将将功功能能折折旧旧分分为为功功能能缺缺乏乏、功功能能落落后后和和功功能能过过剩剩三三类类，并并进进一一步步分分为为可可修修复复项项目目和和不不可可修修复复项项目目进进行行折折旧旧计算。计算。第31页/共41页对于对于可修复可修复的的功能缺乏功能缺乏引起的折旧，在引起的折旧，在使用缺乏该功能的重置成本下：使用缺乏该功能的重置成本下：A.A.估算建筑物上增加该功能所必需的费用；估算建筑物上增加该功能所必需的费用；B.B.估算建筑物在建造时就具有该功能所必需的估算建筑物在建造时就具有该功能所必需的费用；费用；C.C.将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去建筑物建造时就具有该功能所必费用减去建筑物建造时就具有该功能所必需的费用，即增加需的费用，即增加该功能所超额的费用该功能所超额的费用，作为折旧额。作为折旧额。第32页/共41页对于对于不可修复不可修复的的功能缺乏功能缺乏引起的折旧，其引起的折旧，其求取的思路如下：求取的思路如下：A.A.采用采用“租金损失资本化法租金损失资本化法”求取缺乏该求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之功能导致的未来每年损失租金的现值之和和B.B.估算建筑物在建造时就具有该功能所必估算建筑物在建造时就具有该功能所必需的费用；需的费用；C.C.将未来每年损失租金的现值之和减去建将未来每年损失租金的现值之和减去建筑物在建造时就具有该功能所必需的费筑物在建造时就具有该功能所必需的费用，作为折旧额。用，作为折旧额。第33页/共41页对于对于可修复可修复的的功能落后功能落后引起的折旧，以空引起的折旧，以空调系统落后为例，其折旧额为该功能落后调系统落后为例，其折旧额为该功能落后空调系统的重新购建价格，减去该功能落空调系统的重新购建价格，减去该功能落后空调系统已提折旧，加上拆除该功能落后空调系统已提折旧，加上拆除该功能落后空调系统所必需的费用，减去该功能落后空调系统所必需的费用，减去该功能落后空调系统可回收的残值，加上安装新的后空调系统可回收的残值，加上安装新的功能先进空调系统所必需的费用，减去该功能先进空调系统所必需的费用，减去该新的功能先进空调系统如果在建筑物建造新的功能先进空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用。时就安装所必需的费用。第34页/共41页 对对于于不不可可修修复复的的功功能能落落后后引引起起的的折折旧旧，仍仍以以空空调调系系统统落落后后为为例例，其其折折旧旧额额是是在在上上述述可可修修复复的的功功能能落落后后引引起起的的折折旧旧额额计计算算中中，将将安安装装新新的的功功能能先先进进空空调调系系统统所所必必需需的的费费用用，替替换换为为采采用用“租租金金损损失失资资本本化化法法”求求取取的的功功能能落落后后空空调调系系统统导导致致的的未未来来每每年年损损失租金的现值之和。失租金的现值之和。第35页/共41页功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成本；其次，无论是使用重置成本还是不使用重建成本，功能过剩引起的折旧还应包括功能过剩所造成的超额持有成本。在使用重置成本下：扣除功能过剩引起的折旧后的成本扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本重置成本-超额持有成本超额持有成本在使用重建成本下：扣除功能过剩引起的折旧后的成本扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重建成本重建成本-(-(无效成本无效成本+超额持有成本超额持有成本)第36页/共41页将将功功能能缺缺乏乏、功功能能落落后后和和功功能能过过剩剩引引起起的的折旧额相加，即为功能折旧额。折旧额相加，即为功能折旧额。外部折旧的求取方法外部折旧的求取方法 外外部部折折旧旧在在估估价价时时点点通通常常是是不不可可修修复复的的，首首先先应应该该分分清清它它是是暂暂时时性性的的还还是是永永久久性性的的，然然后后可可以以根根据据租租金金损损失失的的期期限限不不同同，采采用用“租租金金损损失失资资本本化化法法”求求取取未未来来每每年年所所损损失租金的现值之和作为折旧额。失租金的现值之和作为折旧额。第37页/共41页1.1.分清估价上的折旧与会计上的折旧的区别。分清估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧，实质上是估价上的折旧，实质上是“减价修正减价修正”；会计上的折旧实质上是会计上的折旧实质上是“原始价值的分摊、原始价值的分摊、补偿和回收补偿和回收”。估价折旧计算公式中的估价折旧计算公式中的C C为重新购建价格；为重新购建价格；会计折旧计算公式中的会计折旧计算公式中的C C为原始价值。为原始价值。估价上，重新购建价格与折旧总额之差称为估价上，重新购建价格与折旧总额之差称为实际价值或现值，它必须与市场价值一致；实际价值或现值，它必须与市场价值一致；会计上，原始价值与折旧总额之差称为账面会计上，原始价值与折旧总额之差称为账面价值或现值，它无须与市场价值一致。价值或现值，它无须与市场价值一致。三、求取建筑物折旧应注意的问题三、求取建筑物折旧应注意的问题第38页/共41页2.2.土地使用年限时对建筑物经济寿命的影响土地使用年限时对建筑物经济寿命的影响建建筑筑物物经经济济寿寿命命短短于于土土地地使使用用权权年年限限的的，应应按按建筑物经济寿命建筑物经济寿命计算建筑物折旧。计算建筑物折旧。建设期建设期2 2年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命5050年年1818年年土地使用年限土地使用年限7070年年原因：建筑物经济寿命与土地使用期限可能原因：建筑物经济寿命与土地使用期限可能不是同时结束。不是同时结束。第39页/共41页建筑物出现于补办土地使用权出让手续之建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，按建筑物经济寿命计算折旧。束时，按建筑物经济寿命计算折旧。1010年后出让年后出让1515年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命4545年年土地使用年限土地使用年限5050年年第40页/共41页建筑物经济寿命长于土地使用权年限的，建筑物经济寿命长于土地使用权年限的，应按应按土地使用权年限土地使用权年限计算建筑物折旧。计算建筑物折旧。建设期建设期3 3年年土地使用年限土地使用年限4040年年2323年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命6060年年第41页/共41页