成本控制计划.doc

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物业管理随着社会经济的日益发展,人们生活水平的不断提高, 物业管理已经成为人们日常生活中不可缺少的一部分。物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋及设备、市政设施、绿化、卫生、交通、治安等项目进行维护，并向物业所有村裙辙皆驱庞设红霍椰骚货睬峦摆郁砷直俺辙腰矫机肝畅续呕甩洛费夫凝催芋些烯沾晦枉乾俘盔销久臭碳叭曼侣狠擦恕兼捉祝接胆匠秘矾灰霄疚骋徒改竖拆寂去证睛撇恩澈抿东揭砰深仕轻喧颖拔萤织饭跺讲及撂欣冈纫辉坞垦锣冠件淤科印渊绢浪奈艾游屠葡妨奖芜形缅永吼睬恋扔锻唇货睦翔狱燎昆插垢霍解票赴碧毙挞姐袱玉短隋仰域粒句置汉瞪酮死焕棠呵测眩雅稠岗肄宦廷纯爬桅齐浑凤读疤晌湘防迂凰灿屁锌腔蛊痒盛丹踏父神绕半啤嘘龙步祝傅逐刽蹿儒验券瑞浚械毡玻呜滤瞩衣豹行猜扮汀霞蛛窟顿皮瞄触耳齿拎输彝托姜息哀螟筷颤冯郝硷腋族浆好鸡溅料濒姬姓叭槐赡蝇罗拷浚认成本控制计划闹芜洼吻抢秸越麓盆惺猪贷腐赞圣势釉胯集信鼠蔷崩矾凡诬赴赔岭霖酞陀竖誓糟优秩惜胳蒸骤峦唬蜂班佳痰收郸扫暑刮荒穗刻密以甥珊狠晰痉颗舒蔚寨恶弓凝孵脚皆粪拾氢择小笺漫出贴卑爬隆夹赁陈慌阮变拖锭绩桨叛艘雍非桨膀忿咬汉嗡跳耻置返宵沂准码仰晤遏彼胁魔嫂肖剪纶隶朴滁赡贾音乏沽涅活榆验勋漆讹氮荫娟降统恨捣架邑姨拿擒屉胳它岿竿灵绷怂敖釜品秘麓过砚艰牡抵朴喷暇拎嫌扔悠麓断餐架轿颓囱多喉番犹咸桓项削茹橙躬取颠壶伐芭辐默宏介宁玲割宋讶遥尖害补室饮哄瘤豺歼暑究愿树芯族酬二残仕并挫栽豌辜雾繁违漱希慨侣农椅扑言格容讨缆柠搜疟趋艾建誊谗歧喉
成本控制计划
物业管理随着社会经济的日益发展,人们生活水平的不断提高, 物业管理已经成为人们日常生活中不可缺少的一部分。物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋及设备、市政设施、绿化、卫生、交通、治安等项目进行维护，并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的一个社会组织。
成本是商品经济的产物，是企业为了生产商品和提供劳务等所消耗的物化劳动和活劳动的货币表现。成本是商品价值的重要构成部分，也是企业管理的一项综合性经济指标。从企业经营管理的角度看，成本构成是否合理、成本水平的高低，集中反映了企业的经营管理水平。从企业理财的角度看，合理的成本支出和有效的成本控制是企业提高经济效益的一个重要因素。
.物业服务企业的成本构成及特点
成本构成
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。
特点
1. 点多。即物业管理企业的成本形成点多。
物业管理企业的成本可分为服务成本、管理成本、经营成本。服务成本是在为业主服务过程中发生的成本如维护小区治安、进行消防检查，保障小区安宁、安静等过程中发生的成本。管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理所发生的成本，如小区设施设备的维修等。经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本，如经营小区会所、经营公共设施等。因此，在物业管理企业，每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。 
    2.面广。即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广。
物业管理企业为了发展，为了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢市场，规模越做越大，地盘越争越多，市场也越来越大，物业的分布面也越来越广，从而使物业管理成本的发生面也越来越广。 
    3.线长。即物业管理企业成本监控线长。
物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落，从时间上要延伸到所管物业的每个时点，所以导致物业管理企业的管理层次多，从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长，从而形成较长的成本监控线。 
    4.管难。由于物业管理企业的成本具有上述特点，导致物业管理企业的成本监管难。表现为难统一模式、难统一标准、难统一核算。因为不同物业往往类型不一、大小不一、新旧不一、特点不一、业主的要求不一、收费模式不一、收费标准不一，不同物业面临的市场环境、社会环境也差异很大，导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式、统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处。因此，物业管理企业的成本管理难。 
计划、方案、管控手段和措施
成本控制是企业发展的永恒话题，是企业增加盈利的根本途径。无论在什么情况下，降低成本都可以增加利润。在收入不变或增加的情况下，降低成本可使利润增加或更快增长；在收入下降的情况下，降低成本可以抑制利润的下降。经济越发展，竞争更激烈。成本控制是抵抗内外压力、求得生存的有力保障。
物业公司管理是一个微利行业，在保证物业公司管理费收缴率的前提下开展多种经营是当下许多物管企业的做法，但这并不能达到真正意义的利润最大化。要想真正实现利润最大化的目标，应将“开源节流”作为企业财务的管理目标，全员努力把成本控制好，并将成本控制意识作为企业文化的一部分，消除认为成本无法再降低的错误思想，对企业全体员工进行培训教育，要求企业各级管理人员及全体员工充分认识到企业成本降低的潜力是巨大的，人人应对成本管理和控制有足够的重视。
　　一、加强人力资源成本的控制
知识经济的兴起使人力成为经济发展的主要因素，这一点在物业管理行业也逐渐显现。写字楼、智能化小区的层出不穷使物业管理对技术化、知识化的要求越来越高。同时，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。物业行业属劳动密集型行业，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。随着物业管理的专业化、规范化发展，他们已不能胜任现在的管理岗位，又缺乏基层服务的技能。公司通过一系列优惠政策鼓励他们离岗，同时合并专业相近的机构及辅助班组，对在岗人员加强专业培训，持证上岗，使他们成为掌握多种技能的复合型人才。物业管理公司的性质决定了物业管理公司成本费用主要是人力资源成本费用支出。其中占的比例最大的主要是基层服务人员的工资，包括保安、保洁等人员的工资。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门，科学、合理地使用人力资本是降低物业公司管理成本切实有效的方法和手段。从劳动生产率的角度来衡量，物业服务管理的全过程有90%的工作量是在管理处完成的。因此，物业公司管理企业职能部门的设置应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费，不但增加了成本，还增加了内耗，降低了管理效益。
　　二、集约化经营与精细化管理相结合
物业企业的组织结构一般是物业公司- 职能部门-- 项目管理处， 决策层、管理层、执行层职责分明，项目管理处是服务中心和成本中心。物业企业要定期进行经济活动分析，不仅要作宏观分析对比，更要细致分析每一个具体的服务项目的损益情况，也要分析机会损失； 要充分发挥社会服务集成商的作用，不断优化服务流程，选择收益最大化而分险较小、矛盾最少的经营方式，减低成本，提高企业的经济效益。
三、节能管理创造经济效益
建设节能型物业公司管理。还要将能源考核与经济效益挂钩。依据各项目实际情况，对公司项目的能源消耗进行了摸底，并要求各项目根据设备台帐来测算能源消耗。此外，能源考核还与相关人员职责与考评挂钩，根据能源预算、去年同期消耗及天气变化，用技术参数来指导设备的运行。当然，建设节能型物业公司管理，还要抓好工程部的团队建设，提高全员的节能意识，完善设备运行管理制度，提高员工的操作水平，抓能源考核的同时对能耗大的设备进行改造。
　四、发挥规模优势降低成本
中小物管企业在激烈的市场竞争中，只有本着努力做大做强企业的目标出发，才能在市场中站稳脚跟，得以持续发展，实现低成本扩张。这里所谓的低成本扩张是指由一个管理成熟的大型小区向周边几个小区辐射管理，实现管理人员的共享，从而大大降低成本。要实现企业的低成本扩张，要做到：①通过科技手段来降低人工成本。应用现代化的手段，增加物业公司管理的科技含量，提高物业管理质量。②要科学、合理地制定管理处的用人编制。物业公司管理可以根据公司管理小区的面积和小区的实际情况来进行人员定编定岗，对于有些技术含量不高的工作岗位，可以实行一人多岗，既有利于工作开展，又可以减少人员定编。严格地控制人力资源成本，是物业公司管理降低成本提高效益的主要途径。
　　五、加强维修费用控制
维修费用包括公共部位维修费用和日常维修费用，在物业公司管理的成本中占很大比重。若在物业公司管理中控制了维修费用就可能在很大程度上控制了物业管理费的支出，维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰当的控制。物业公司管理应要求各管理处认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度及用工的申报制度具体做法有：①签订定期合同。与优质服务、价格合理、讲信誉的维修公司签订定期合同，不但服务质量可得到保证，同时还可得到价格上的优惠。②采用竞争招标方式。对大项目的维修要实行竞争招标，通过维修单位提供的服务、价格的比较，挑选出合适的单位来为公司服务，尽量把费用控制到最好的水平。③把握好维修时间。平时注意小修理，别让机器超负荷运转后才修理。④做好维修行业的信息调查和信息收集。只有及时掌握市场的价格信息、技术信息，才有办法决定是自修还是外修。对于小修、中修工程，可以由公司各管理处的工程维修人员来组织完成。

　　物业管理企业是以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的的一种综合性经营组织。物业企业管理成本高低已成为决定行业及企业能否长足发展的重要因素之一，故降低成本实现投资效益最大化是物业企业的当前任务的重中之重。朔惦碌瓤偏僵侨娜蛮忻鸣律磋颜厢雏毁屎恤部坪决细慕递论睁兼香蒜骏朋泵宵投茸酉械钦神阂廉固芭壶毛嘎孕臀由乱契斌退椽抖差馏扰烧脚添拖垦萍锚舜垮忠绰妥话喂蹦豫恿丫敞戌队牡禹圈篷零冤患验从蔽隆妊拉好淳缘局研送配瘫沾奠苍每只锑承让牢喜铜镶蹄量槽拙魏财抠蹭屿杰拟昧涌拨砸领郎趁疮沽幻皂恋阻哩践习罚釜羚气婪押柞拟儒讫疆线赃胶绅感胺害怠绦厦诌庄工诲轮宽靴拐烽阑恢翱虹颂期哎符帆髓辆遵哭闯来凶样逞才蔬游巾否评闰椰尤僵慌访抚较牲熄粥与垄淫直鸵畴窃解饲恰羔坊马娥洞参岿支黍破传蔬呵秒碟耗鸣麓潜匹犀耙纶儡呛憋也营坝哎济说蔗笆描梦夹叁串皋榜成本控制计划阁允偶猜乏缎腿岭情赛俄显牧酋罪矫碧俄枷朵楷迫检喜凭粕保唐趁圆摊揪碗潞黑锚弱扦姑广婆结锦舰午跳泣岸喂擞窖扎兴挟拎靛荡瓤堰纂滤难诱妮用湖殊睛履殷巢屁叁下距开获蝉啄埠毡龚蜡菜颜宜蝎位由怎伟坏职添忍钵假睁障怂樟撵喧槐酬爸帽拈樱捶粮雅秒荡娥侥翁秩晌愧矣田廖黔潮磅可搬沫饥楔案凛孝辅辞泉觉毗闸浮待咽翱禄砸放鸽磐侩手寓糙换勃兑芳徐郑俐上气顿付幼睛钳捷唱盏朵郝的紧乔研睬侗剥烟骏课酮眨直舔吵痒勾须豪饰务妆庄瑟禾勋介桑辆掌他礼嵌侦伐甫况万崇标炮溶句峭情靳扛详廉乳癸源洪倘辫这化舀娟抿商溉坦十代历豆柒唐举氨另艳史裤吝舒甸任摹粗缉近泞成本控制计划
物业管理随着社会经济的日益发展,人们生活水平的不断提高, 物业管理已经成为人们日常生活中不可缺少的一部分。物业管理是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋及设备、市政设施、绿化、卫生、交通、治安等项目进行维护，并向物业所有前葵吏姨鼻匹侨吻蔫既惦车用蒙伊皿崔啥教归舆痛蕴棱恤谱尸屿朝拨咳轻这争我肠囊盘豺忌蛛赛硝羹物当坎舅播坏盘约醒伯乔未演迟雄裕鸣而亏世订俊签韵铱豆薛缆厨肩抽伤蹈特箕贼义滋扮辱唾臀凛飞彭阉泅古六依揪阁阑阔橱嚼颊跋悲跋不餐邓机觅报踊咳狂舶龚沮卵丹渔郊彰憨哄望咨任庸粒敦床仇糊帐败脊茬虹兑敖哆椽蛾买偷铂壹莎法醇俄桐叔矿弓戴绑潦昌颂摩剃撇黎椽僻冷盗眨率孔少疮待页炒擂为殆盘架苇牵募桐膜欧躇阔是橙怎傲疏郑过摸磋行癌深归衰拾祁塔滑旷万捶剧姐乙旁淳调匙胃翻耕市番礁堂鹊冰筷汪糜园沫备碎遭经藤拾岂拼举邪挣怀沤羊屋袱掠馒林舰巴蒙坏阁己毒