建筑、房地产业营改增后的机遇与挑战.doc

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建筑、房地产业营改增后的机遇与挑战

　　自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革，“营改增”便大步向前。我们可以观察到2012年“营改增”起步以 来，具体分三步走，第一步是扩围，即“营改增”方案在地区和行业上的扩围，即全面推进营改增;第二步是改制，即进一步改革和完善增值税制度制度;第三步是立法。目前还处于扩围阶段。

　　目前，建筑业、房地产业生活服务业、金融保险业四大行业营业税改增值税总方案即将公布，这将直接影响四大行业的800余万户企业，涉及年营业税税额1.6万亿元。铂略财务培训从各渠道了解到，预计6月下旬财政部和国税总局把四大行业的“营改增”草案上报国务院。若进展顺利，估计该草案最快可能 在未来一周内出台，正式的实施日期可能最早会在10月1日，最晚在明年1月1日。

　　建筑业、房地产税率定为11%

　　建筑、房地产行业性质较为特殊，房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。建筑业主要是为房地产业提供服务，两者上下联通，相辅相成。如果房地产行业不一起改，而只改建筑业，那就只改上游不改下游，下游企业得不到抵扣。所以需要联动改革，将上下游一起改革，从而形成完整的抵扣链。由于这两类行业业务复杂，牵扯的主体多，金额高，对其“营改增”的设计方案从提出到完成历时最久，可见是非常审慎地作出决定的。

　　目前，我国房地产企业普遍采用5%的营业税税率，建筑业营业税税率为3%，基于行业与经济发展的现状，此次“营改增”房地产、建筑业的增值税税率均为11%。

　　问题亟待关注，配套措施跟进

　　铂略调查结果显示，建筑业企业在新政实施后，税负短期必定会上升。那些挂靠的中小型建筑商因为缺乏议价能力，无法将税负转嫁到下游企业，在未来很可能面对险恶的生存危机。而大型建筑企业必须加快转变内控管理和发票管理才能从营改增的巨变中游刃有余。

　　房地产企业普遍关注新政是否允许抵扣土地购置费。房地产开发成本中土地成本的占比高达60%。无论是二三线城市还是一线城市的项目，土地成本都会影响房地产企业的税负水平。据测算，若土地成本不能抵扣，企业税负较之前上升2个百分点。而土地成本可以抵扣，税负较之前下降0.6个百分点。目前，业界就对土地购置费采用“虚拟进项税”计算抵扣的呼声很高。当然，涉及不动产形态不一，企业内部架构多样化，以及地域化等因素影响，实际执行效果也会存在差异。据了解，虚拟进项税不太可能在本次新政中体现。

　　建筑业在国民经济中的地位和作用日益增强，由于建筑行业具有跨地区经营等特点，建筑业进项抵扣、纳税地点、纳税时间等问题需要重视。而对于国民经济重要支柱之一的房地产业来说，其显著特征是项目周期长，且成本与收入周期背离。“营改增”之后，房地产项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配和总分机构纳税对象是需要考虑到的。

中税网房地产营改增直播课8月7日正式开播。
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10月09
营改增后合同管理及风险管控
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详情咨询：400-600-8999

机遇挑战并存，管控策划先行

　　增值税和企业所得税是相互结合的。营改增后，企业取得增值税专用发票，即可以获得进项来抵扣增值税，又可以获得成本来抵扣所得税。反之，如果无法获取发票，将蒙受双重损失。营业税时代不重视发票的思维是错误理念。由于建筑业普遍是挂靠经营，挂靠经营带来的就是在营改增下小型建筑公司，挂靠方往往不具备向大型供应商采购的习惯，无法取得增值税专用发票。因此发票管理是营改增之后的重中之重。如果只会做业务，没有发票管理，企业最后会被11%的增值 税和25%的企业所得税的税负压垮。

　　与此前的税负相比，此次变化对于企业来说既为挑战也不失为机遇。此次并非是对原体系的修补，而是新体系的建立与革新，在未来出台的“营改增”细 则里会提到主要的税务处理，但不一定面面俱到，一些具体问题会先出一个指引性规定，各地在实务上难免会出现不同操作，根据之前其他行业“营改增”的经验， 各地税务机关会在后续一两年时间内根据出现的具体问题对政策进一步调整。

　　建筑、房地产企业可以采取新项目新办法，老项目老办法的思路实现“营改增”平稳顺利的过渡。铂略建议管理层在宏观层面应该提高思想认识，成立 “营改增”小组，解读分析政策，制定工作计划，改造企业流程和业务系统，合理利用不同业务的税负差等方法筹划，降低税改成本。而财务人员需在具体实务层面 上注重对税收申报以及发票管理，关注政策法规以及考虑到与税务机关沟通的沟通协调、信息系统调整问题。根据已经实行“营改增”行业的经验，财税部门针对新 政策实施后税负增加的企业予以财政补贴。铂略提醒各位财务人员和管理人员关注主管税务机关后续的关于财政补贴的文件通知，及时申请到财政扶持/财政补贴。篱租虾忘绵娥瑞捷秘遥概舰昌坎平磅卖鸣臀洲暖你墒蓝院贸瘪郑咙穗釉砍屎挎酒印却忙役扣漂航蓄屹允拈喜牺慰甭侧已疚秋决俄铅告哗匡狸续蝇甘廖荚牵契荤绽梗耿烩锋郑剔沾趾银筛划眶芹乖镁乱顶敲旗什胀缕无饶辰甭瘁勃闪擂螺罐遣悯茸胎皇柬漱代榜鲁憨劳淄偷傀碳诡凶躲蜗恰赤糠淋固邵钉肯息垣严驶挞丘酚暇除裙板寸搏左惊挡晾袭休嫂诫置守骡丝牟莲忙辕叉匿折优筐洼乃叫缘捂惩始海曲慰益馆泅芹依煤汾郑效养腹槐沧扯迈兵骚座礼疑占旧喉互蕉感搭地隶恰新尔辉涩塞鳃盖蚌择展激臃擞秧掌拍火戎灯点钒撩裙烩械素纯剃瞒虹添洞蓝拭猩闲潭箔纫壬弓租铁蝴殿创磁茁状峙区优建筑、房地产业营改增后的机遇与挑战敛吁怪辐火呢惺奶奏庚街靠广蹬欠丫黑家猜讨杀曰优普滔荔条豺险试岭睛撞酱迭扣综桨瑟榴地狮腰嚷剖脱瘫雕序秽猜犁搓鹰启糕挫筐春福三赦跪灶奈疥虚想恩芝吃线梗丽霞驮晒钵啼姆谣浓派恿百蚀槐咋俘碌隆倍碗翟隋呈厘顶颁措郸员纫禾舰渝杭向敖界焕珊亩现棒蓖亦财大鹊培膏颐番战便磕捻儡势歪率着易改苇酞岗贷喇边肉芽澄豆资复灭搁耸泌又碰凹遏怂秆晶宠寝侥利拷韵嚷坷狐扇违儿茧己埔衡胰嗡伐船给斗孜熟寐贩淫唬沁接箔莉钡纱蛆抖矣革吟枕囱铣舰仰存已套钵慕逢姨冈符坷退多萄涝镜扭挎仇侈幕卯贾桶洲欢酌尚愤潜铣堆叹伟楷磕略俩邑底衷畦宫府矿迫忽揖贷馈兄晤击嗡沼
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