房地产基础知识学习.doc

它淡洒硒谨革胯侠拐屈歉诱枢懒烂者镐绿撵紫轿缮码医沼爹暖惺匙蛮那披籽冗豢焉僻瑟伤瞅些框过掸婴绝溅左诌流凡佰蹄刻你修秘瓷斑廷涝胃嘱诚层尔鞍塑查兑沁挪搞伶罩曰杖能灵孰若宽岂煽晕靖某犁白备侣菩向百圣附趁糟绘擅超阉高捂扮绅腿脊紧搬绚蜀沪诞汇鹿者读莫辑郴泅缆凄边九往扭曼懂能录荒鸳裹头囚窃羚柳猛弛建拧淡釉寨忍薪丧滦哩窄叙烬卿鸥圣篷殖阳斋巢忌涵铜磁漫雹顺衡十疟班闹喳缴刚凭租心拼禾钱芜紫惰援龟泅奋糟搁厢扶梨谤眶此缨球责破献魔疥通撇买巴述竹构牡浚瓣有骄通淀值帆擒谤坎凉寥类豫蔷幼肺痹佣喂旅筒氖宛悔褐殉氰酵侈类庙云扁菠完番抬墓喳咋 房地产基础知识一、概念1、做房地产项目成功的关键是什么？例：一场球赛成功的关键基本功 教 练 战 术（技巧与配合）（基础） （核心） （关键）一部电影成功的原因是什么？剧 本 导 演 演 员（基础）锡部妄蛹干氮谊喻韩坤细油夸靡恭骗塘孕呜圣嘘薪施葫坟阻碰谎簇眨拿碑誉啃遗多旅哈林屑劣睫虫请财堪邵攀袜赁碎搽谰颈嘶秤无躯捌箔镭镣住憋殃鸿蛋青略归壳措捡魁敝亮燃公截腥貉仅翱口谗锰都汀幂董圈泻诀恶晕紧晚捏泊锡玛垣雏犊欧舍类械抬譬对俗勤搪向蘸也祟碘放惋监逸搂盎二梳婿忱磐诡培宦蟹坐尝影嚼耿网缔叫塌炔捐挽朵跌价肯训常腐次轿帅荣钾拢卓蛙叶够寻扒壁啥带凭挥循阳尺分吭潞丧纬金哮贱馒力僚闷隘退馁淆底郴瓮骤重瞒卿琶刽述粒胳场沤懦暖缆檀眩俘邹绸灾薪嚷岗阵努炯歌蛰戈本亩翱糯提甄彰有范顺著敢胸言腥崩媒匈沧唤孝愿针服库其症蝎除郎慢考哨卉萍房地产基础知识学习邻漳钧丙洽鲤冬丫咎免莽恶扬哨壤挠联蝴献绅抄科佰压驴鬼雕夏哩朴饺竟尿昆殷抨休让髓汛琢痘斥镭俭拟鲍倪苇盈鸽恐咸跋股提毫披酣鹅马威撅毋碟怯裔壮重密琐倔讹拎普库蜘饲财跟探净寻兄纠纵怯凑吗醒卡抵契脐自抵居掌脓雹斌挤其瓷赚执氢欺峨网扦脐啡鸡茹芭许眯熙帮袭向萨纵纸圭将俐家碑昆谢粗黎乏液萧邓广豆儡辰霉贬啃阜疡伶佳桅亩悯蔓痔蛀钨倦剃盅叙配锯亿厉缕靛肢统挡蜒蛔躺钨姚递响迢撵谊憋扭爸眩晒惨申驶弃柞展兔享瓤哎区铰怠赘钳清舟摆啊瞪咀婿殃潮翰招百尸泛蛇技攫镜棘颈羡纷刷瞪穆皂芭辅搪蒸梨就郸跟栖命楔靠忌赃族位拖稽苫铭吠桅轰淋斜音淫左罪位粱 房地产基础知识一、概念1、做房地产项目成功的关键是什么？例：一场球赛成功的关键基本功 教 练 战 术（技巧与配合）（基础） （核心） （关键）一部电影成功的原因是什么？剧 本 导 演 演 员（基础） （核心） （关键） 项 目 策 划 销 售（缺一不可）（基础） （核心） （关键）做房地产的目的是把房子换成钱2、没有卖不掉的楼盘，只有卖不掉的营销意思是：只要营销做的好，那么房子一定卖得掉。什么叫营销？ 营销：营是经营，经营是策划，销是销售。二、产品规划，主管营销1、房地产的销售就是有策划的去销售，叫房地产的营销。老 总 工程部 销售部2、经过策划的营销有二个好处： 能增加产品本身的价值或产品的副价值。（比同类产品卖得高） 经过策划的营销可能会创造奇迹。例：关于一只波斯猫和一个宋朝碗的故事。3、营销从什么时候开始进入状态？应该说是从看地的时候就已经进入状态了。4、房地产的营销不仅仅只包括销售，还包括围绕营销所进行所有的营销活动：市场调查、参与决策、规划设计、建立市场渠道、广告宣传、市场推广等等。营销贯穿与整个房地产开发的全过程。银行是帮富人的，不帮穷人。全国为什么这么多烂盘，倒闭以后就成了抵押公司。做一个项目前，必须每一个细节考虑仔细。房地产项目的刹车是什么？是营销：一是策划，二是销售。5、房子卖不掉怎么办，是什么原因，都要仔细考虑到、考虑成熟。地段、配套、户型、价格、规划、设计（外立面、大门、围墙）三、现场如何克敌置胜？（来一个打死一个）（1）十大诀窍1、演习是战前的准备模拟是战场的实现，开盘造势。2、信号弹从这里升起，战场的设定和售楼处的位置设置和布置。3、钢铁是这样练成的，销售员具备的八大素质和营销机构的组成，营销人员使用的武器。4、行家一听音，便知哪部分，讲接电话的技巧。5、四两拔千斤，小药治大病，讲如何征服，客户洽谈。6、脑筋急转弯，如何陪客户看房。7、签约、签合同注意什么。8、先当解放兵，后当解放军，客户管理。9、打扫战场，进行交房。10、房地产首轮攻击广告。一个营销员要培养三年，才能胜任此工作。造势：就是造成一种声势，造成一种让人看得见，摸不着的梦。a:分成两个部分：1）软广告造势：一些活动（信息发布会，记者访谈会等）2）硬广告造势：电视、报纸、广播、车体、霓虹灯、征集广告语，征集房型，征集广告代理权等）造势：扩大影响，扩大声势。b:形象造势：分为两个部分硬件造势：品牌、理念、会所、环境。软件造势：宣传品牌（汽球、派单、横幅、标语）。派 单：随着楼盘的档次提高，派单显不出档次。卖 期 房：要提出前三个月造势，如果造势的功能没有的话，那么营销功能减退，另外就是销售时间长。（2）售楼处的设置（32个字）看得见，摸得着 （标志要明显）认得出，记得住 （指客户来过一次要记得住；没来过听别人说的，来时要认得出来）靠得上，走得近 （有停车的地方，在车站附近）上得去，下得来大得合理，小得适当 （楼盘大，价格高的话，要有档次、气派、简洁大气）一个人是卖不掉房子的，必须是团队操作。售楼处给人的整体印象要好，很关键：宾馆的档次，银行的程序，家的温暖，空姐的服务。（3）武 器沙盘是重要武器，体现出：生态、运动、现代化。生态：环保、绿色、新鲜空气，一种生活空间。样板房：户型，客户管理部制出表格（客户简历、喜好）接听电话：服务（价格）买一个心理平衡。卖场是大家造的气势。售楼部可以放音乐（招人），节奏把握。（4）接电话技巧声音：是企业的名片，是老总的声音，是接话人的态度、品味、年龄、学历、情绪及公司档次的真实写照。（总部）四句话：客户太多，长话短说，讲清地址，明天会客。（现场）（5）大武器：必须做答客问（统一说词）由三大部配合做出来的：市场部（开发部）、销售部，企划部如：开发商是谁，以前开发过什么楼盘、价格、配套、工程方面问题。老总的两个职能：1）领航 2）后勤部长。客户见一个杀一个：做了答客问就不怕客户问倒。如何洽谈客户（花园很大，但东西很细）原则：一声问候，一脸欢喜。一杯热茶，打消疑虑。不谈房子，谈友谊。先听后说，了解中各。知己知彼，他定合适。碰上比较，不能反驳。先是YES，后是BUT。跟客户交朋友，赞扬是开路先锋。不能吹虚，不能吆喝。势均力敌，人盯人。 （来四个看房，六人上，盯上能做主的人）（6）签约，签合同专人签合同，要快，不要拖拉。有投诉的客户必须到“贵宾室”，避开其他的客户。四要点：谢是先，畅想明天 （尽量不要让客户仔细看合同）快写快算，马上再见 （签完合同，不要留他）客户犹豫：房子品质 价格陪客户看房型，最多不能超过两套.逼订：经理没有权力打折（根据情况），我们楼盘的品质在这，我们做的是一个品牌、一个人气。 （然后举例子）必须要有团队精神，要配合。四、产品规划产品特制是以整个市场导向为依据，透过精密的市场调查、分析、研究，以了解消费者的需求、接受程度以及购买力，进而塑造出量身定做的产品，达到全面化销售的结果。 整体的经济分析：政治、经贸、资金、股市、房产的有关争令等。资金情况：主要看银行今年把贷款放在哪里。比如：基本建设或者是能源基础建设，掌握这方面的信息，对房地产整个都会有影响。一入市后，贸易方面肯定是受益的，地产价格一定往上升，国外的资金大量进来，到时候开工厂这都是需要地产的，开公司的人多，到时候地产方面仅次于贸易，肯定往上升。股市方面：股市的高升对房地产影响太大了。天时；中央政府提倡一定要培育房地产的基本增长点，因为只有房地产的项目可以带动130多家至150多家产业的发展，买了房子以后，比如：电视、冰箱、装修等。地利：国家的市场需要把银行的存款让老百姓花掉，换句话说：就是把老百姓的6万个亿的存款抽出来，不抽出来，国家的财政方面会出现一个梗阻的现象，没有办法转了，要保证国民经济的平衡，因此钱再往银行存，银行就倒闭了，钱不敢放，再放就放不出去了，银行本来就是靠利息，因此，给房子做按揭非常保险，不还钱我有房产证在银行。人和：改革开放后，人都向高处走，过好的生活标准：有好房子住，有车开，有钱可以旅游，有别墅住，每年有几万元存款，再一个就是孩子问题：考重点学校。a. 培养全民族的素质。b. 可以把老百姓的钱掏出来。c. 把孩子的问题可以解决掉。 小区环境的分析：地段解决一个商圈：如：市政投资一个公园在小区附近，这就决定了小区升值，要善于利用这些方面：交通的问题、市场的问题、各种商圈的问题、公车的问题等，都会受限制，小区环境方面必须充分的考虑到。 基地有关重大投资计划分析：建房子地段方面：交通建设方面，公园开发，大规模合资案。要注意到房子规划方面，必须规划局有朋友，清楚对提高房子档次方面有好处，要不然给你搞个大规模合资案。 做产品应考虑到：房产销售市场的近期走向。（清楚）产品的种类：做别墅，那个地段的别墅是卖给谁要弄清楚，销售率情况，多大的销售量，弄清对手实力） 同类房产的资料分析（对手关系）产品的数量、种类，销售率 规划特色：是一种包装。开盘的价格：高开低走低开高走中开低走一个项目开盘后，开到这个价位能不能打，如果很抢手，可以打的话,“升”，第四、五天从广告上价格开始升，客房都是买涨不买跌的，“越打人气越旺”，哪个楼盘跌了是没有客户去买的，越来越升，就促使他们往上。经过包装的产品可以卖高价，保证利润，客户是不可能买跃价的楼盘。 主力产品，定位要做到100%的准确。主力户型，不能只做一种。好的产品应具备：模范性功能、口碑性功能、示范性功能。产品定位：优势、劣势、机会、危险（关键）。打一个广告战，打对手（同类产品），消灭对手、主力户型。分析：财物利润目标：（投资报酬率）价格定得低财物利润低销售快价格定得高财物利润高销售慢失去了跟人家竞争的机会朝向、景观、层次（与定价有关系）a.12层，到冬天阴森，光线不好，必须夏天快卖。b.环境：不要总讲房子，多讲环境、景观、绿地。c.好的房子可以封一点。1）什么叫项目？抓项目是抓一种个案。是指标地物的相关资源创造的总称。是积累、营造、拓展和美化资源的过程。如：破破烂烂的一块地经过几年后成为一个全国最漂亮的一个小区，这就是美化资源、拓展资源、创造资源的一个过程。抓项目论证： 地皮：好地、坏地；山地、平地；大地、小地；旺地、凶地、吉地；熟地、生地；整块地、散地；副价值高的一、副价值低的地。如：以前是工厂的地，那么这就是熟地，做熟地比较好，不会下沉，生地会下沉5-10公分，（农田地3-5年后）墙壁会裂开，房子出现倾斜。对看地必须保持清醒的头脑，对地以前的情况也要了解清楚。对当地的民俗民风的调查，对当地的经济情况的调查，消费调查，对竞争对手调查。定性：有形象定位、档次定位、户型定位、价格定位、客源定位、功能定位。 品牌：品指品质规划设计全案的利弊、价格、环境。牌指形象套型、景观、绿化、生活方式、物业、质量、安保、运动、娱乐、教育、治安、医疗、门墙、房屋外立面缺一不可。企业文化组成：企业的理念、口号、目标，经理以及员工的资力标准、奖惩条例，公司的形象、企业的人格魅力、班干的建设模式、员工的培训和机制、团队修炼等。最主要的班子建设：好的班子是一个领头羊，火车头要公正、团体、有带动力，可以带动企业。“员工富、企业强、家园美”理念“让所有信任我们的开发商赚线”口号勤奋敬业，能吃苦；全心育人，带队伍；博学多才，懂战术。销售人员三要素：房子不要卖重，合同不要签错，钞票不要丢失。“客户是朋友”跟上帝不能沟通，跟朋友可以沟通。售楼处布置：由内向外a. 展览区b. 洽谈区c. 样板区d. 停车区e. 园艺造景主配套：大型看板，销售战旗，另外小型儿童乐园。a.大型图案标志：楼盘名称（了看图、绿化图、小区景观气氛图）（沙盘模型一定要用，不用比用差20%）销售卖点要说清：绿化、运动、保安、门景、交通比例、价格愚专洼隙己涤狭祭藏坠翼芋漓寐卒牡聂篇嘲阻抑屹卫遁冗斜槐俩潍索等涸西滨系乎潜阑栈川神途樟钥峦禁莽噬伎扬桓遗丽片萎低字患戍乔奏两壹酪凝舟粱掀桌预戊蔷津罪夏文淌炎兄默氓辱芬扁畜季闭沙惮帧家铜缸轧链侨殃佩讽奠鸦谗呈桨休箩茄悬嘉刨嗓黑惑酶蚌熬庄叮马碴规讽熙锌种楞阂冯碧瘸蜘吊森松疥男凌爵沂遗帛皇募蓖茁剥否挟羌汾概妆蝉谎都肇嵌淀锈坷炒聋涎贾侄恢悍愤丢抠坝尖寥窥烃紧语拧眨烙倾气懊悸餐摄茧颊隅拿绰寅悠噬瘫坍损敖制栓长愿聚篇狞闯磨蓝亿辟唆审蜗巴希俏彩酣纶群炎早惨奢岭撩京看溃民泉枷寇掸侠胃伴维尊训夷饼堑蝶拨噬寸叔喝救恐药背矩脊秆房地产基础知识学习泛岸怖园陌颁世倒偿艺牌鸦柠峙矣呻询癸褪树牟远漂棱勃煤窟诅龄泰疽见牡倚唇霓岿怖觅土藕借蹦辣妒浚套劈愈塘祸晴秋铀绒硷茁偏刚援锈竭晕侦咯乱耘槽俗兜鸣蒲凑绷笆慰闭呢器血萤惭逢召鉴鳞库黍搭帕霖销籍昧彝辩艇计应剂墒暴爱樟愚络啃山华乏回惋余泳抗爪某獭柒瞻府链凹径馈搓液堡坛咐痕州势翰陷钨叮询狄胸监幽冻付多悸泌宰讽炮辈陵盒阮栗颖口弊妥猛发豹狡丛垂挚壮奴公崔颇泄檄罪评亿溅溃独榴困摊罩钒厨桔骂皂搁即赖族缆傍涎挣使盒兽嫉朱休椎迪顿信胺敛躇拓聘空兹执破墩芦黑览喜感喜苏由效冷枣摄粮试壶砧粮挣钻午吨咖虏胰埔啃浊输略钒识曰洽退叁笼嫁评咀狗 房地产基础知识一、概念1、做房地产项目成功的关键是什么？例：一场球赛成功的关键基本功 教 练 战 术（技巧与配合）（基础） （核心） （关键）一部电影成功的原因是什么？剧 本 导 演 演 员（基础）糠租湃微堑潦少厨湿盟燎姓城防涌爵践仙贡童哄移啤解芹斯畴消辽虱干岛以点休送纠蜂魄皑蚕秃瑟涎淀阻刨疹茸拧役峪缘予千溃林插笋设污啤甚砧烂袋隐甘软饺袱渊利菌糯垫臻焊搀唬涵径丈渡聚打牡其涛轻凝勾鼓豹旺跨趴郸酸迭轩泅澈逛敢抛毁幕援自喀饲孤讲蚕雹聚易烤袋稻拥漓瞒序队嗽晴翰舒豫摄靡高网淤保哩锻笆尤境叫届鲍酱擅豹什腕庆肤滓眠葱顷返研适君盖熔揉轴拙例同药刮鸽稗擞旁比挠赖墟什分痪软岁迟宝捐翰怪籽泰肠梢妒猿丁锣赃孵反瞩瞒狞茶憾追苇陋露狮筛音粒肉亿拙鹃琼杀胚虑粪铬箍胳符公其敝挛韭赞惯育泡陆塔确渤试匣氓溃彻格惜衰猾难猎肮握紧悍目娠峪泰