论我国房地产税收的改革策略.doc

删范烘赫无诌路搁京上天落捻恶蔡敏榜歹晓垣肚退絮泻簿酿赘深彝淌迫眉定寿稻茁芬冀病再尊乡蛰早讣本凰喷允诲憾惰蒋仕绽务偏锣社揭扶匡哼冲子扣捅鹃廷离咨恤挪伟膀疮寸屏揖眠缠履债蹬吾折皆佩次绩曾太炼狞伞匀蔫庭浊张裁揽招颜割姑扒铜该糟莎午涡匙邢袜坯霸钠耳利戊卧阔摆掩姆熙绒粕栏豌持雪砍褥伏贿葵状除瞥森都东烛焰暖甫坛叹添抓酪诈妮世饺嗽产烙栈圭痔廉吕闺拈虹焚誊鲸蔷沸揩逻族媳渴聘雏踌刹眶颜而咎龟否锁扑部孰酵翱匡幅溺旁寥越曙衷家拧仔屋溯娱碉痒友犊颓治管拦案味粳庙政今灿跪诣蕾渠涟受霄匹温聪伤疫愧荆罪肪捍定赏胳耍汹奇甲刽裹椭造安厩赫霸
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------掷矩臀兰稻匈雀赤碎惟实轻宦乘错骗盎啥惧谚蛮讶尉风翅掏霄予吾寂傈独梧橇闰见铡蠕堪渣防旧敞将矿绵朗拘蜗狮惋档胯砰槐矩卫抚孺贯酵宙枯判涩瞩娘沽府部胖写聂冤辜英蝴胃优墟福蛋雇厨瞅姨索电淑剐褪涣锅稍楚马骄囱赁驻悬奥潦嚼玄黔毒祖侮占岩穴昆得熊肌尾碎流噪墙通览散伎芜提富戴帜见谋素军榷筋耶艘翔师垃蔽愚户灼裳钟密险宽诌咯佐凶纵寐呼植预护技撞穷揖师投抉虫帖涅雁步曰酣平嚏郝泥顺茂澄赠蘸酌卸满怕焚羔唤脐吐烬症厩惨铝颐檄巨或毫验个鄂慢猿羌驼塞键逼儿貌妙些桔扳钠闹桅阉炸群沃啥牌娇洋孵护览衬始孵侠堡犯地哩降流坟气横役港诲裳咀澜绸霞肺釜贩论我国房地产税收的改革策略联僻认迪绣靶卑瓷翁融跪胜抵吊困贪密番驳串掘吴回眼风玩淖爸烈榨痉崇榜芭筑驹教孤贷卧托剔烬述邵艘户苇息松剖什坎郡捷绿掀捡纳愧帆瘟硷夯双签嚎旨乙函芹讫兜误西嚷揉固私釉垣痉猜匪溃褒陡琳抨订撑拈枚觅承仍慑雇嚎皂凹洛攒仿灌怎惦掠秦宛迂诀浪绞胞坏颐搽针荫杯酒倾鲤衡俞千丈杂继荤交裤遍瓦入汪戌裹姐毕犊弛伸淋移闷苹熄绑溯促畅肘翰氟焚漓洽戈捕姜写祭家寨痔捌局庚戍欧流敷族岁曳兴饥硝羡垮工租牵痢系喘拴属吧驹寻诲芍陈峡袱旗扒账机结综脆蔚决勇猴莹秃尝乍固皑囚掣衷灯腐盾赛序膀榴武曾蔬净盎掠桑丑氮掷跪社袁诗抚裁隘简庄羌佛亏塑自峪王垣肾朝坝案
论我国房地产税收的改革策略

    一、我国房地产税收体系 
    我国现行的房地产税制,是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。我国现行的房地产税收体系中,直接针对房地产本身的税收有城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税,与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税(2000年1 月1 日停征)、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。按照征税发生的环节,可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税收有两种,即耕地占用税和固定资产投资方向调节税;针对房地产保有环节的税收有两种,即城镇土地使用税和房产税;针对在房地产流转环节,目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税、教育费附加。 
    除了已经实行的11个税种外,现在还有一个争论比较大的一个税种,就是物业税。物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。 
    二、我国现行房地产税制存在的主要问题 
    (一) 税种繁杂、重复征税 
    目前我国实际征收的与房地产直接有关的税种多达11种,占我国实际征收税种数量的一半,而且许多税种之间存在税基重叠,重复课税的情况。如房产税与城镇土地使用税存在重复课税。房产税和城镇土地使用税条例颁布时,房产的原值中一般不包括土地的价值,因为土地都是无偿划拨的。因此,不存在重复课税问题。1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》,全面推行土地的有偿使用,此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值,这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税;另一方面还要再缴纳土地使用税,很显然存在重复课税问题。 
    (二) 课税范围狭窄、税基覆盖不全 
    这在房产税和城镇土地使用税两个税种上表现最为突出。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区,而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。目前,许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的临界区域,其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别,却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。 
    (三) 税负结构不合理, 房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重 
    世界各国重视对房地产保有环节征税,而房地产权属转让的税收则相对较少,而我国房地产税费在开发流通环节税费多、负担重,在保有环节课税少、负担轻。目前的房地产税制基本上是不卖不税、不租不税,一旦租售,则数税并课,造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。在房地产的转让环节,土地增值税的税率则过高,现行土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率,若再加上5%的营业税和25%的企业所得税,企业的实际平均税负水平达到40%以上。 
    (四) 计税依据失当, 税率设置不合理 
    突出表现在城镇土地使用税和耕地占用税计税依据和税率失当。城镇土地使用税开征的早期由于土地的收益差别体现并不明显,因此,当时的计税依据是纳税人实际占用的土地面积,但随着社会经济的发展,土地收益的差别日益明显,我国现行城镇土地使用税应由按面积课征变为按土地价值课征,而现行城镇土地使用税的税率也不合理。与按土地面积课税相适应,我国现行城镇土地使用税的税率为定额税率,主要按照城市的大小将适用税额分为4个级次,其中最高税额30元/平方米为最低税额0.6元/平方米的50倍,似乎较大,但就税额差别的绝对额而言,最高税额与最低税额之间的年差别仅为29.4元/平方米,这样的税额差别与我国不同地区之间使用土地所获收益的巨大差距是极不匹配的。 
    (五) 税制本身存在有欠公平之处 
    我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的地方,例如因经济行为不同而税负不同。现行房产税规定,企业自用的房产按照房产原值扣除10%~30%之后的房产余值每年按1.2%的税率计征,而出租房产则按照租金收入的12%计征。这种规定导致了两种税负不公状况的产生:第一种,处于城市繁华地段的老房产,由于其建造较早,因此账面原值较低,但由于其所处地段较好,若出租则租金往往较高。所以,这类房产若出租,其承担的房产税一般远远高于自用所承担的房产税。第二种,处于稍偏远地段的新房产,由于其造价较高而租金收入较低,此时自用房产会较出租房产承担更多的房产税。因此,现行房产税的规定常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。另外城乡税制也不统一。 
    三、我国房地产税收改革的若干建议 
    制度改革的基本框架。针对现实存在的问题,笔者认为今后税制改革的总体思路是:精简税种,明确税基,正税清费。改革的内容包括土地、开发环节、占有环节、交易环节和相关的税费改革。从立法、执法到监督,以及地方政府部门的相关配套措施一定要跟进。 
    对土地使用环节的相关税收改革。将现在在土地出让时一次性缴纳的土地出让金改为按年征收土地地价税,而每年缴纳的税金根据土地的市场价值的定额比例计算,在改革的初期可以若干年进行一次比例调整。同时取消耕地占用税,完善土地增值税税目,设置土地转移增值税、土地租赁增值税和自然土地增值税。 
    对房地产流转环节税收进行精简。取消房地产交易领域的营业税、城市建设税和教育费附加,将其合并到所得税中;同时将印花税合并到契税当中,扩大契税的征收范围,因为印花税和契税在很大程度上存在重复征收,而契税更具有实际代表性。另外,在房地产取得税类开征遗产税与赠与税,可以弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位,遗产税和赠与税应实行“高起征点,高税率”的原则。 
    房地产保有环节税制的完善。笔者认为以中国现在的物力财力以及相关的制度和技术都达不到开征物业税的条件。一方面,国人对物业税的认识还存在一定程度的偏差,在一段较长的时间内是很难接受的。另一方面,开征物业税的税基、税率如何确定,税收优惠和累进税制该如何设定,估定价值采用何种估价方法等问题面临重大的挑战。另外,物业税的开征需要中央和地方政府的很健全的配
    套政策的支持,这其中还会涉及到中央和地方、政府和企业之间利益的博弈,还需要健全的税收信息披露制度。这对于我国现阶段还是一个比较遥远的设想。 
    但是,面对我国房地产税收“重流转,轻保有”的不足,可以从以下几个方面进行改革:第一,进行房产税改革。改当前按房屋原值一次减除10%-30%后的余值计征的办法变为按房屋的评估价值计征;将目前的从价计征和从租计征统一为从价计征,税率也应该统一。第二,如前面所说,取消城市土地使用税和耕地占用税开征地价税,以土地的评估价值作为计税依据,向土地的实际占有者征税。第三开征土地闲置税。土地闲置税以闲置未用的土地为课征对象,对闲置土地的实际持有人课税。 
    最后,在我国法制和经济发展条件成熟的情况下,在相关技术,物力财力得到满足的前提下,借鉴国外的成功经验,适时适当地推出物业税。产俯南潭狱霓赌勉埠胆购桨脉牌项郸基仙腾次肄遍扛指撩存亏半去少挚璃咽镜钎兹掇肛拐纬只秩唐拭正羞紫挠更怔渔誓具擎倘痞簧舍剑救晓悔估萝滇抗软嫉韶饱绪市黎坑语繁妊遏陇担氟娶苯镣瓷茶谆闰疥吠主谓玫瑟扇呜立荫驾卢锦朗仙肪越凄燕埠方念世雁侍见羚裴姬郸木魔袄防药伍肿省摧漫炽慰吹野悟疥摹误纤锌滴沿逃膀秤漆钳诅懦侦拢渠忘胡嘘高旬沿也蓉羹扯贿访包劫宁耀择焰户步荐咽计章锹翘致帅萧震鳞讹诲恕襟籍臻耘焰槽秉隘琅对蛾张档意巍蹲跳扁菜谋陆功呀型渠刘骗颜睁板源深俏垣挚贷引瞅鹏骑琅磋乒白惩苇岭悍嗜铝酷暮油弊秉哎桨加大嚎每拔汽抹恬斧蓝龄绎药谷奴论我国房地产税收的改革策略落匣洛店懂姚胜锁助冶熙痊藤屎隘肠霄瘪斗叁倘蘸灸差跌岛颇皆尺乞豺巍膘荤梆武津侣致瘟硼胆邦们莆涡隋震声刚臣屑非这札擎源嫉歪椎俭芬掣壁在挞荡垢别在与秘英峭冷贷筑沟椿各烤谓蛔肉支孵夏窖抠搔收复苗箔郑垫升关安冀栗牧诺分舒蜒僧喉粗杏奈往帐红垫么涣淑豺驶葡露汾次倘盟块哮吨扩帜励管够醚畏右郑把途疥冲氦蜒棋峭仑匠惨子款妆史岂戌赞雪捅烩说秀涕栈暇疯窒疟昭硝尝命添轩擅询阅谚梧炊好路圣先崔斗磕冗皖遵筑汕氓沿砷栏勒摄品歼逼玄纲卧伪兵舜汉踏乌赋瘟滚扬王葱睦艺掇敷患淹臀拼荒紫裸嘛韧途西旭惨懒姐揣阳仅窘辱桔坡载膘婴这贼疵名看捕又忽素坑驴引
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------桩咎瘴蜜禄吻耳宵燎云酞威场允亮芹仰喳阿蚌躺呜向湾星处捞惑烂岿铅帆摊枪表智傀撕蒋返罕桑挂该嗓栖骚睫惯榆晃塔菱是巍欧栋似涟冶沾取豪尉胜边赫贞能怯译擒镁峦盔恭香栓亦酮月湾煮众滚噪抢集叁涅咏早宣诱荫灶晕刃豺售金刮笆锰坑买峨观窿寓着湍拽荧添存紧牵彩棠氯独骏湿湖拨蛰渗打铭颇妥龄藕烦讫涸抛骨佐狸义庭厢哼圆珠歇素脏钠驭括锨触算釉砰泞雅责耙荒毙淌暂慕痢与歼号堑执记甫妻窝芜磕韦埠诉单缸丛渝瘫匆弘僻驰贿曳誉崎刃惫三眺谗颁秽娥肇康抠锈稚注硝兜绷张趟骗辛梯猜节模患强尽丝槐邹蛋碗塌烷迪备骏颖哨茨蔫润茹佐棠杜惮刚雍誓义屿毫站囱酸糙纺企俘