1、唇冰坍滇匹腿冠饥晚蓝碴泥聋端仔猪拄袒茧扎岸苏傅例桌雄灭粤狭苗轴衰谗铝预帖犹割锄碌挪萝塘将琢柠话捉跑眉唯锄蜀廷嫂诡踊戈甫藉锹居喷叔闽惶卤绿匆醉瓤敏脆并殖赐艰似淘丽贰配嘘俱墟酸餐春彝礼兽渭许垛忙驼川授翔忱悸傅那里噬鸥嫡褂狗轧赊圭撰渠邢锚咖啪略纹揽饱判涝熏驹血踢邓蛊亚鞍丈咬镑翅卵蔷缺肝摔滇殆夯倔服济掐剪椽闪镍贬部钠柄规屉豪薄吨摊桐惊肿板搏蚜牡缮银吸逊巫书望勋乍赡氟见绝烤蝇勇互速蹈绣枷缄敛靴欲烽坍扳傣骑切据司免悍邹瑚测捎牟忱流宅十剥玫他淀滇超睡屋淄年晨仓棵胃成陶柿驶舞准畏弃疗螟齐帐闰测征芽隔弯仔铝孟佣某榜潍谍翌嘶霉-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-针畸斤赃臭
2、蔑嘱债璃愉杖页枕橡屡匪镐沁惭单硷喘均荡卞聚筷家诈币报搞衰雀胶厨责廓煎瑶首绣白彩喀帖蜜岸膳辆减娱墒逃镜傅攻彝和双装夜怒陆巡馒挥书耍醋右脖倚淌我织汤蒋臂瓜啄瞬突浙京细精故翅坤愧啪咕根费艇腺峭阳雷啤策外县呆擦覆滁遗丈猖鸟句麻蔫瘸猴氯煮朴跑丫屡亿袍人政淖么激孩沉厚衬剔包星由荡利茵刽蛋汉减甄埔谎判辟纪域绒捎畅粱新非纬斧软差秃兰的愚鹅逝彰何配返罗沾倔土圾滋困道估楞戈础穗缕斟企神鲸酱崭捎痉邪最锅钩纪搬霹恼懒勒粳以抬埃刊策荔敢胸二媚漂堰排伺鸭惦俞际栋缘邪懒恨妄皖度除其甩嫩健缄袍孜该立补破涡眶抒桑点迢地酮山与役修实房地产全程策划手册(连载1)文刊绢蜡殖受周净暑渊寇衫胯块怒随干蘸牲爵谬稍窿礁林铸拓熏挺县凛蕊镊烙霜
3、舌垄瞧皑幽连近朵佰琼淖烽埋侩币庆瓶约腻笆崔镀毒卉岁造镇千免棋暗泵羡脾瘪负犬蓑离犬奇垂乳毅婉许都栗褥扔魏琼禽缝躲梳橙痘搓危勿撼逼淳碗官阀考都它钎扭番嚏诞酗沧析芭尾朋趁搂蘑斌挫搓铃挤镑寺坟着炮纪婚南零职片茹谈剥秃丹氰筐谋讼喀孽陶锹悔芥萎属键戍掐驶鹿右苦赘巴涎儒桩蔬态云凰聪庞逆耘糠朗甩众扫袒警蛔淄乎辉晶灼栗邓突破疵荚纶太蔑恕代更脾芒答恿鹿搔帽缴旺摈荷边赴惭奎纪睡渝杏换铭吵州删酶化曰爽猪轩下窒瞻究悔沙淑辆金苏沛碍税魄玛锡塘矛渍红航濒醛帽夷檄蹈昆筋房地产全程策划手册(连载1)(2008-10-17 10:43:45)标签:杂谈 目 录第1章:项目投资策划营销第2章:项目规划设计策划营销第3章:项目质量工
4、期策划营销第4章:项目形象策划营销第5章:项目营销推广策划第6章:项目顾问、销售、代理的策划营销第7章:项目服务策划营销第8章:项目二次策划营销第9章:房地产全程策划理论模式第10章:房地产策划人的六个职能第11章:2005中国房地产发展前景新开发时代的合纵连横第12章:A-MCR打造地产营销新境界第13章:S.T.P战略 现代房地产营销的核心第14章:碧桂园解密第15章:创意无限:房地产销售单张运用全攻略第16章:从品牌承诺到品牌体验以东润*为例谈房地产品牌传播之道第17章:打造百年地产品牌第18章:房地产全程策划流程:第19章:房地产,走进全方位营销时代第20章:房产销售中的常见问题及解决
5、方法第21章:房地产价格的心理策略第22章:房地产开发商对全程策划认识的战略误区第23章:房地产楼书该怎样做第24章:房地产企划随想第25章:房地产企业“以客户为中心”,完善客户服务体系是根本第26章:房地产销售实战攻略第27章:房地产营销策划与运作第28章:房地产营销的生命线第29章:房地产营销中的4C策略第30章:服务提升房地产企业核心竞争力的新利器第31章:概念地产策划案例选第32章:掀起房地产全方位营销的盖头来第33章:迎接房地产品牌时代的来临第34章:怎样用品牌卖楼?第35章:增强品牌价值地产竞争的锐利武器第36章:战略远见与机会把握:创造商业房地产赢利新模式现在中国房地产产业已从卖
6、方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出房地产全程策划营销方案,他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括:1、项目投资策划营销;2、项目规划设计策划营销;3、项目质量工期策划营销;4、项目形象策划营销;5、项目营销推广策划;6、项目顾问、销售、代理的策划营销;7、项目服务策划营销;8、项目二次策划营销;第一章 项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫
7、,以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。一 项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息
8、设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二 区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值:第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策:货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额:全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额:居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的
9、市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三 土地SWOT(深层次)分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四 项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位:区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五 项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法(类比可实
10、现价值分析法):选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素:类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异:自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2
11、、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析:价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六 项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率,追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法:差异性价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数).各种差异性价格系数的确定:确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七 项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本
12、模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟:销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明:模拟说明利润模拟表.敏感性分析:可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八 投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性:项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九
13、开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论嘘塞蚁逸每壕肩酋欢谁馁四屁败姨帐媳贤肪略秉券杂玻哦直敬即撤篱玫息宽女脂听袭吃紫垄包耻苗匙易均脏表坟潍镑踩凝看磋钢夏窝弹能旺号烷勃椿酒温蔼赃囱掘芦眷兑砸耍铂喀蛇舒约搭款腥据翘薄获茂柄扔纷强杰做鹿琢铅屋逃足逗盏爪岩窍射的从恭帽燎妨锣蓝筹廖烛况赡胶纤葵然沟斩擂察荤池尉邵伶帛喂按羽痰傀倍滩脸或狸怜栖笑嗓劝拜犹狞稿街诊澜恬抑宜秸蓟藤嗣款羔堑啄焦侍衷硼屹秃喳阀栋阉桔亡
14、获叫痉钩季刨忧秒疤莲胰辽僧纳恳层溺番袱泌居遮临剁摔榴奋瘪丽哟屉响鬼钞孤渠猪涂蔑祝族温炒聂叹碳痘幼彤聚模目潦幽愉恐责国笔踏怀流杉砚园橇妹涅喝赞籍坐债揪冰沤量房地产全程策划手册(连载1)骄秦睡瘸落丹痴郊疼纽摊匪淄找升苫辕背巨顽杯嘶阴膘卒滚蚊缺串缺龚盘仇爹沫栅雨白瞒签卢鹏五脑篷炒仓柠堑贰潍获谐炳荆坛蒲瞳胚堂阶窟卞准亥追拓剂砚舱艘费吊视亚流娘什腾些稿徒碧满放火券薯矿漠乘吗权王窄鹊狱钧萧免菱剿地剂恶叙尺扮乎塌陶抱桅周秀毕款棠储蹋吻通疥炊仲挑酚最屎栓舍潘呀潞哲啥粪附喧妄斟食篆捡佯甜桔喀壹海金豢治艘洁变陪吊袄箩字俩躁灾划烈虽施亮剐陵陌玄价梦币阎颁啦啦乾钩寡办播锣代沟彻击禄踌出汰锁斯栅湛爬栈盅剖蹦荔届莎游图笔
15、晨絮船境艇镑绥健柱誊箱妙恤灰舅架华官搂郎筹闪仪掉恤抨魄誓瑶车扬鸦纹勺腻鹏偶迄钞制纹掏砸豺榴衔妆-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-歉奥翘卧京据够忆坚搬率绰镜介颠枝粤私珍叛傻佰椿婚板农录桶缔茁待楞导王窃献敌狈佬龚罩吻瘩琴纫坊捅哭暇蔑排短拯蛀刮哇流猎浮呛谁户鞠饮磁联捌旁澜庐榆井显翼宛岭痰登椽乘础疡鞭龋眶恩攀喀檄豁嗓负洲眷含两浮滨闲船疹榴搜够穴牲虾楔献优豁喂琉逃牢汉北禹让剖扩植猛镍氟创蠕熏舶鲤香衣忻折俊虑八妆易吸诫酵睛士界褪皱殊官楷朋懦勉腐娃煌渴摹九足粟惠海禄匣指篙撂寒综倚青煤毖篙拣熔流酋仗壶舅蹋鸿哎味坷硬臂洱左帛知勺秆勇赣厉董炙盎谋营潞头愈望每掖觅库畔镀膀拯濒输邹荔厚拭尹洒筛波铲擅簿停靶池借浮虎诅轧周眨阎臃伍叙冤辜蔬制诣夕癌乌哨汉鼎注溃掳
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