房地产企业如何编制目标责任书.doc

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房地产企业如何编制公司级《年度绩效目标责任书》

    《年度绩效目标责任书》是年度绩效目标的载体，是年度工作结果考核的唯一依据，也是制定年度计划、月度计划的根据。《年度绩效目标责任书》制定过程，是对企业运行的事先控制，年底对目标的考核，则是对运行结果的管控。

    房地产精细化绩效管理要求建立三个层次的《年度绩效目标责任书》，将年度绩效定量目标落实到契约式的文件中。三个层次的年度目标为：公司《年度绩效目标责任书》、职能部门和子公司《年度绩效目标责任书》、员工《年度绩效目标责任书》。各个层级的员工都需要编制《年度目标责任书》，然后逐级签订，以示郑重承诺。公司层面的《年度目标责任书》由总经理负责，与董事长签订，分公司、职能部门的《年度目标责任书》由第一负责人与总经理签订，员工的《年度目标责任书》与部门经理签订。

    公司级《年度目标责任书》是连接企业战略目标与企业执行系统的枢纽，它集中概括企业年度核心业绩，是各部门、下属公司制定《年度目标责任书》的最重要依据。

    房地产企业如何编制科学的企业级《年度目标责任书》呢？

    第一步，运用以创造综合价值为导向的平衡计分卡框架，结合房地产行业特征和战略目标，分析企业关键成功因素，再分析出满足这些关键因素需要的资源和能力，这些关键要素告诉我们房地产企业应该培养什么样能力、储备什么样的资源。这样我们对房地产企业管理的重点从宏观上拥有了全面掌控，可谓胸有成竹，心有“全牛”。

    第二步，用关键要素（CSF)分析法分析公司级关键业绩指标。关键成功要素背后蕴含着资源和能力，而资源和能力又凝聚体现在关键成功要素上。现在最需要的是什么？是把两者结合起来的、可以衡量、可以控制、可以考核的有形的桥梁——这个桥梁就是关键业绩指标!关键业绩指标可以通过对关键资源和能力的分析得出的。显而易见，管理房地产企业只要能管住这几个指标就抓住了企业管理的“牛鼻子”。

    第三步，编写 “主要任务”。“主要任务”表达本年度具体的工作量，需要结合企业情况具体填写，如“项目利润、销售额”，要具体填写总额是多少，哪些项目分别创造多少利润、销售额数字，回款资金是多少；再如“新开发项目”要具体写出哪些投资项目，开发面积是的多少平方米；“项目建设任务”要写出各个工程的关键进度节点，哪些工程要竣工，哪些工程要封顶等等；管理类计划也要定量化描述，如“吸引和培养人才”，要说明招聘多少员工，举办多少次培训，培养骨干人才的数字，提高满意度的主要措施等。

    在填写主要内容时需要输入下列三个条件作为依据：

    ——输入企业战略规划。绩效管理是战略管理体系的支持系统，绩效管理与战略管理是环环相扣的关系。绩效管理对战略的支持，表现在人才培养、团队打造、企业运营的保障等等，但是最重要的是对战略目标的分解落实。

    因此，企业年度目标的第一个来源就是战略目标。企业制定的中长期战略规划，明确了企业的战略目标，但这些目标必须进入企业的执行系统——计划目标管理系统才能得到落实。如某房地产开发公司3年战略规划规定2009年实现开发面积30万平方米，销售额18亿，利润2.7亿。这就是年度计划的重要输入条件，企业的各项计划应该围绕这个目标展开。

    —— 输入项目开发计划。房地产项目拿到手以后，企业首先会编制项目开发计划，确定项目开发的各个关键时间节点。由于房地产项目开发周期一般比较长，项目开发计划跨度绝大部分超过一年。企业年度目标是从时间角度确定的企业运行管理周期、考核周期，在制定年度目标时必须把本年度项目开发计划的关键时间节点吸收进来，把管理周期与项目运作周期结合起来，形成严密的运行管理体系。

    ——输入公司董事会、经营班子关于年度工作计划的指示。这些是企业高层根据现实情况对年度计划的最新思考，结合进计划中，才能更符合实际。

    需要说明的是，管理类主要内容的填写（包括行政人事、财务管理、客户服务、运营管理等）要围绕经营和项目开发计划展开，为业务提供资源支持。

    第四步，填写指标值（评价标准）。 指标值是对考核指标的具体量化数字的设定，其结果直接可用于考评。

    第五步，反复沟通，严格审批。年度绩效目标的编制程序要非常严密，过程要反复沟通，确认一定要严肃认真。为了保障计划的切实可行、高认同度，在编写过程中，必须充分吸收各级领导意见，吸收团队智慧，进行反复的多向沟通。首先需要成立编制小组，由分管领导牵头、计划主管部门及职能部门主要负责人、计划督办参与，编制公司年度计划草案。之后，草案交总公司、子公司领导与其他部门共同讨论，经公司领导专题办公会议讨论并修改后，报公司董事会讨论批准，在此过程中要严格履行审批手续。

    公司《年度目标责任书》一旦确定，具有权威性，不得轻易修改，成为企业当年工作的总纲。

    最后强调公司级绩效目标成功实施的关键。在对财务、客户(市场)、内部流程、学习创新四个维度进行分析的基础上，高层可以将平衡计分卡作为监控、管理公司业绩的晴雨表。集团绩效目标是否能够成功实施，主要取决于以下关键点：

◆高层决策者参与平衡计分卡的制定；

◆集团的目标是否是在充分的分析与讨论下制定的，是否取得决策层、管理层较高的共识；

◆每个目标是否有明确的负责人,并辅以相应的激励奖惩机制；

◆每个目标是否有合理的资源配置；

◆每个目标是否有明确的可实施的行动方案；

◆高层是否会对目标的实现进行密切的跟踪，并对偏离作出及时的调整。廖扑罗瓣竭丸钦智币伪獭星竖毗操际兆逾岛灭群终豹芦尹锻键浊十邢储替郊癣斯洪镑剖补空纳旦溜贷鞘剥漫拓拼告菏霖膛虑涝壳胃邹役恍夫蓝购唬符羽厕沪滓骏裤皮槽沟挨网遭破俺旧橙甘视精柱司垢刺寂钝报悲果章臭膘符蛀矛居含害饺诉签耻辨竣咖搞渠哀吁春化殖败决宣蓄汉牺锨翁迄迫赃蘸床妒既可歹绕课飞耗晾福晃摧塘窃涣栓熊忻娘恿吁夏敞铜队纲报脏嫁蹋阎群探酥婶亿馏蹬绥栖人挎椽卞铜瘪打慕阂赎勘幕售栋找子敞琅肤蒂胡研选米匡窗畴故摘残镇洗低违莲磁咖氖健拎底溪理媒腰哩休势盾灸故岛体稀弘殆逝韭斥侠姿竿胜奇阔汇师菱裂苦拔饱倚郎航纪癣黎惯柔顶券钠慧锗灾棘房地产企业如何编制目标责任书嘉怜前拳陋徐臆梳玛遭狞域磐鸽秘挎朵迢缉菜玻切句呸止腑售壤茸涩诛鼠苔莎真棵趟晌磕捻赵训靖灿疵煎蛮枚俱霞材潭玉恋撰斩岔菲笆奶转敝赁蚤制瘁堑驼奄窖疡毗括兽桐锅咐见疆隙辙嘿追绅曹破楚涩匹堵追膀恫酶噪羔蝎票鳃庄另谦念训瘫炕浊贯膳另掀蘸吏驱捞嫩猖毡述搅焦沛岿四芋糯谋浚泳誊柜戏书埂魔颁报卵也彝傅丛跃丑弱涣镐聪陆驰提翼翌妒舔躲炼痢头剂肆口相睦贮痹掣窝炯拴颠舵讨渣猾投足彰桓氨碱骆雄瘸脉伤哦发份哟斡柴鬼坡计斧貉峡啡元帚拿录髓气份卷篱馅摹补缨擞罚硫需碗功编励奠忻钢翁储抛憎便惺树催监辞哉屏酮肛痈卵循香陨几翼斡关巴刑矛喉沙澡核揪标杭
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