策划部流程.doc

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[初步阶段]

1、 项目资源条件整合及判断

负责部门： 策划部、项目部、销售部、工程部

报告名称： 《**项目策划大纲》

中心内容： 资源条件整合

宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。

地段资料：规划要点、坐标。

周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。

发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。

判断内容：优势、难点、突破口、把握度。

2、 多方案初步规划、设计或调整建议

负责部门： 策划部、项目部、工程部、设计院

报告名称： 《会议纪要汇总》

　　　　　　《**项目概念设计提示》

　　　　　　　 或《项目调整建议》

中心内容： 草图、立意、说明、交流记录

[前期策划阶段]

3、 地块内在条件整合及价值分析

负责部门： 策划部、项目部、财务部

报告名称： 《**项目土地价值与分析报告》

中心内容： 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较

4、 资源综合及定位

负责部门： 策划部

报告名称： 《**项目综合定位报告》

中心内容： 上述各内容汇总，初步定位或创意

5、 依据定位针对性的市场调查

负责部门： 策划部

报告名称： 《**项目市场调查报告》

中心内容： 客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据

6、 经济可行性分析

负责部门： 策划部、项目部、财务部

报告名称： 《**项目经济可行性分析报告》

中心内容： 静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。

7、 初步营销框架

负责部门： 策划部、销售部

报告名称： 《**项目初步营销报告》

中心内容： 推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系

8、 规划、设计方案及跟踪

负责部门： 策划部、工程部、销售部

报告名称： 《**项目初步营销报告》 《**项目建筑概念设计》 《**项目环艺概念设计》 或《**项目设计修改意见》 《**项目设计要点》

中心内容： 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导

[营销策划阶段]

9、营销整体规划

负责部门： 策划部、销售部

报告名称： 《**项目营销整体规划》

中心内容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。

10、经济敏感性分析

负责部门：财务部

报告名称： 《**项目经济敏感性分析报告》

中心内容： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

11、价格策略执行计划

负责部门： 策划部、销售部

报告名称： 《**项目价格策略报告》

中心内容： 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。

12、物业准备工作计划

负责部门： 物业公司

报告名称： 《**项目的物业模型》

中心内容： 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。

13、销售准备工作计划

负责部门：策划部、销售部

报告名称： 《**项目前期工作计划表》

中心内容： 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算

14、项目包装执行计划

负责部门： 策划部、广告公司

报告名称： 《**项目包装概念设计》

中心内容： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。

15、广告宣传炒作计划

负责部门： 策划部、销售部、广告公司

报告名称： 《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》

中心内容： 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

16、销售活动规划及策划

负责部门： 策划部、销售部

报告名称： 《**项目公关活动计划报告》、《**项目**活动报告策划书》

中心内容： 开工、开盘、封顶、竣工、入伙等仪式，新闻发布会，展销会等其他公关活动的计划安排及费用预算。

17、装修套餐

负责部门： 策划部、装修公司

报告名称： 《装修套餐服务计划报告》

中心内容： 售后装修和装修按揭服务。

[销售实施阶段]

18、销售培训

负责部门：策划部、销售部

教材名称： 《销售基础知识》《**项目销售相关内容》

中心内容： 建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。

19、执行修正

负责部门：策划部、销售部

往来文件： 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》

中心内容： 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。

20、置业锦囊

负责部门： 策划部、销售部

报告总称： 《置业锦囊》

中心内容： 根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。

21、夸张和消费者投资的可性报告。
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