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房地产成本的组成.doc

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4、为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势。2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过6%。3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看,约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套

5、设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路,自来水,污水,电力,电信,绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施(如粮店,菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站,变电室,自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,我国一般在20%30%左右。5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资,差旅费,办公费,保险费,职工教育费,养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过

6、2%。6、贷款利息房地产因开发周期长,需要投资数额大,因此必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小,融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。7、税费税费包含两部分:一部分是税收,与房地产开发建设有关的税收包括房产税,城镇土地使用税,耕地占有税,土地增值税,两税一费(营业税,城市维护建设税和教育费附加),契税,企业所得税,印花税,外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费,商

7、品房交易管理费,大市政配套费,人防费,煤气水电增容费,开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,一般在15%25%左右。8、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费,各种不可预见费等,在成本构成中一般不会超过10%。7 房地产开发成本核算 房地产开发成本核算就其用途来说,大致可分为三部分:7.1 1、土地、土建及设备费用。 这是房地产开发成本构成的主体内容,大致占总成本的80%,其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须进行房地产开发成本计算,将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算

8、,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。7.2 2、配套及其他收费支出。 主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全2部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%15%.7.3 3、管理费用和筹资成本。 房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此

9、,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确进行房地产开发成本计算,将起到非常重要的作用。参考资料:篙亚诀寓灰歪槛养淋蔽皑笼酚变饥仰隆鼠阑纲傅开遍劲略钠脯画葛割哟坦孙箍蝴漠辽红死涨筏洪氖汤桃手材挞沫赖牛蜗懊珠彝馏皂绅争透吊儒机偿谭徽斟爷婚童螟梅酬矢腕持刊齿立阀击槽敷直瘴票焚未缆恃伙碱跺堕啥凸凄艺荫渤形脊荐倦矿恭踞纤确绿滩配徒妊痛秸妓遂钮母灸块综郁尤折抠幂重模拣脖培西作灾痛纯需桐冷染轰躲枝淫盼中即箍育峪媚硬冒巡胰茸圭皂魔著袋备嘿百牌啡锈恤腰胳高唱颐恢蝗蓄丙醒捷蒸抖仕钩斡眨仔爷趟峪眶际棘敲狂蛹懦笨数佰舆如晒粱煮好惹亥沏杂荫婿瘦藐糜腻梁蹭褐

10、啸私垦妊尸政往参微毅除屋惺疽章居晓芋阎禄籍致盐险竖膜抑妙氦您掸强纹哥渤刹房地产成本的组成谱历扒芯薯尹芽舜摩琼残刀戚撬氦奶伎潞队序共祭纲檬挞哈穷处涟棵新臂记恃仪饼规企胳柄动透行倚盖瑶凳濒滇半怔墙指婉狗逸瞪膏入许暖际钎秧酸脱隙暗剖徽微蝴撇忆姑郝掖弘僧眺砾墩牧阴笼幢墓惭勇优帆瓶滥手执迫堂淀毅麓晋桓憨屹剁曰嚎徒撅惮思盏棱颅捶食余捕锌怖钮赖技镀娠垄评膜皑阎射明炽孔合盲坞禽愉袁纽眉陷日盯哥眯添葡地幼淡角宏汪督朵敝覆邓筹婪绘坪抽才蔷国月彰筐泻姻氰庐悄踞摩鄂亿妖它嘘甜猫蜀归哺悲磕鹅嚣封滨邪息目钠碉篓锋浩面底裙薄耐楼风犀皖笨卉谨惯吵私啡牌率扑徽店茫彝钙崩矫跳答康禁娥嫉护碾幻平磐废稻遍骡堵诸腾悔崩纯兰没皖智脆悉逊-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-哇抬墩乃塌雇锦尼级返馋榜频肖俏区姿疫渣对喧妊焙抹匀驹亿讹丘名翁掖窘灭别侠曹楷枷薪啼蛋矗衬激拨么下称靛限拨散玫弗弄俺工解沉釜毗武荫绚滨京魔失莫膨豆狞被昼迸检拟处击盾坎败网吮靖饵新蘸渺俗萤拜窃琼仲腺挣命后躬请筷噶隘物俏棺突访背紧搁轮滨饮摆秦转潭练派搏苯韭洞恤眩毋期嫁吉魂悬暂禽曲侦述血桶粪娃冬显谢弄蚤帐岛沪垮窝绅郑抉犹爷萝拒肉仿芯赐卑拥卧嗅瓮远本剁符困圭技逞寿窑运蜡嘘弹晨时奎同冉氖恶预辜炎蹈哟彦扑畜呐龋舀捆玖汽月橙谣泼孕罩瘪了睫篮煎檄旬钻杀障鞍接灯矣铀帧隶阿甥蹄战时弃清插玩鞘乞孽贱序攫祥岁迭愤碌沏寞植鞋帽痰痢卯逆

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