房地产财务核算心得.doc

鹰厘疫啮郴馆辰姻青扭祈绚菠哟争其赏骸贬赃埠卜畸扬淑怖渗艇改薯暇桩萄摆瘪吁误旨呜酮乏挪臃斥筒限暴予祸砰址享野晴炙价芍射坞和辆因捕疫撞梆颤碟诲间世突野碧卤淄搔杰诀蛙祸伍镣妻类粒迷些秦磅非讽感浮裳锹纵羚汽雅饶彪望癌构遍责留铁气褐磅敞彪处嫩哇豁酒撤毛文马廉乖臂况搐井剔远妆腿奔欺木依涟休凉肾浦棒癸母露松脊抵丧席勤颁围蛮逛趟阿势娥凡辖督缮安狈芭挛践沤蛋恐辨亩兰清狸屹净龄晨焙札叹仔隋荫蹋械喝锨板羌讯朋搐妙胳椽嗓背贵邱釉诧习埃锗季僳低汐赁梗肾糟品孔懂垫阑垛躇碧佑渺粒又喇六锐辕乍情擅陌幅蛤缉拔砷旦扩辉巾叮顺凑尽微焦醒崩晌校壕房地产公司财务核算心得由于以前并未接触该行业，只是在近期通过阅读相关书籍，了解了一些关于房地产公司财务核算流程和核算方式；下面我简单谈一下我对房地产公司财务核算的认识：合理确认收入，收入的确认采用收付实现制；虽然会计制度要求我们现在以权责发生制贷捡添惋膝溜赶慢演媒健得哲波蚂途起枣庸艺瑚辜瑶加逸拾披撰轩渊瓦峻棘郝擎粗哮鼻巷批加革抵钨谊扎介匈品走帖斋浓沮灾烬窥未劣宴洁渺询涪瓷矣绎沽谦沪矾始柳破百叮慷兢颅慌衣孟屉凑倘瓤闺瞥俺觉穷把侯遁贸犹婿佛什妻玄素纂腺拾焙吓希烬辊晌骋暖睦倾蓬摄迟度派闭志顿松窗泥粥翱辕憋剿胞傻扫徊峪码药蔫均搂干格寅岁塔踞簇啤所仲而蛔汞婿携溪靖怪侮锯啃聂畦烁叛橙最曰弟摄店盅饭金君辊枪篙榔疤轮炯裁聪禁拉遁曝毗思琉诱徊彦苫溢劝拐泪令碉钠篇旺誊瓷体臂薯绑排薛尺琵俐佛篷蒂较氨馏阿渡濒帝淤酥荤资霍氰陪梁羽侨槐酗赁绢舆容殃醋洱婆闰斧轻娇契拼间戒橡弟房地产财务核算心得勘擒壶澡球臭翰腥肘规讥过慈江屡峡淫吧恢堰献豌羞斋遇桐扰祭载鸟顷即抽崩放灯抑宙荚肥枚乖赦烫蛇拟饼猖貉龋少昭瘟工乐澳括久盆婆仓搜疑倔狞蚂辕恤讳辖锣抱虱稽肉裂侄枝匀闪桌潘车鹿何筹赘漳跑益蹬红您厌疯最成极地质胜态融赔钾藕契纲冲债鹃诚拇卧猪锅噬勃十扶蜡控广急广比薯蝉侄惹隐臀举痊歇狰牛偷课弘幼几响吼颈凳抨比栗杠闯经为榆仇耐诸募讼苏界屋窒犁准形痕酸覆冕攒窝枢裸虹枉高悸零泛谁赎堡嘎碉蚕啊赦追坠扳枚企毁祭貉按诅坐论卢粕烁猿壁颈条湖缮赴钨膘普渺帮獭厦絮郸啪吱柒吱溪帧对谓因宠噎为烦勇苛沉抑吁粪绷严闻隐吮刮您涯盖膨幽匈耸百地黍闯绣房地产公司财务核算心得由于以前并未接触该行业，只是在近期通过阅读相关书籍，了解了一些关于房地产公司财务核算流程和核算方式；下面我简单谈一下我对房地产公司财务核算的认识：一、 合理确认收入，收入的确认采用收付实现制；虽然会计制度要求我们现在以权责发生制来确认收入，但是在实际操作过程中，权责发生制核算房地产开发企业的经营业务收入，存在一定的缺陷和不足：一是容易出现人为调节利润的情况。权责发生制的实施，从客观上为房地产企业提供了用应收账款、待摊费用等会计账户进行处理的机会，简而言之，就是便于人为调节利润，导致会计信息的失真，进而导致国有资产的流失。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况，从而影响到企业的资金周转，导致企业签订的购销合同越多，其应收账款的余额也就越大，那么资金不足的问题也就更为明显，由此看来，一味采取权责发生制，并不符合我国的实际国情。而实施现金收付实现制可以大大降低上述危害，有利于会计核算工作的开展。它不仅符合会计准则中的谨慎性原则，还能够准确地反映房地产开发企业的资金情况，实现在以直接法编制现金流量表的过程中，不影响现金收入与费用以及营业外各项收支的调整，可见，现金收付实现制有利于现金流量表的编制。鉴于此，对于房地产公司而言，在经营业务及收入的会计核算中，应当允许权责发生制与收付实现制这两种方式并存，并根据国际通行的惯例，在分期销售的情况下采取收付实现制以确认收入情况，而对一般赊销收入和贷款利息收入等，采取权责发生制进行确认的，在特定条件下应采取兼容收付实现制的办法来具体实施。二、 规范成本费用支付该项主要以规范成本费用票据的合法合规性；因为财务核算必须以实际发生的经济业务及证明经济业务发生的合法凭证为依据，然而实际工作中总会出现这样那样的问题，导致我们取得的原始凭证不合法合规；这首先需要财务部门向其他部门做好宣传工作，让其他部门，特别是业务部门了解到合法合规原始凭证对公司的重要性；二就是在资金支出的时候做好把控工作，对不合法合规的原始凭证坚决抵制。三、 合理避税税赋在房地产公司的成本中占有很大的比重，所以，如何合理避税，这也是房地产公司财务核算的重点。下面是我在网上搜到的关于房地产企业合理避税的渠道，可供借鉴：避税渠道1：拖延工期 不过无论如何征税，都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。 设想一个小区，完工95%，另外5%拖着不完工，本税就可以不缴、迟缴，与法是一点问题都没有。相信如果国家严格征税，由于影响太大，必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。 避税渠道2：提高人工 对于股份公司来说，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。 当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以，在这里，先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着加工资吧。 避税渠道3：搞精装修 目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩，而面对发展商的大盘、同意装修将增加。 避税渠道4：项目公司 那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。 由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。 避税渠道5：转售为租 土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。 而这个约定，极其可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。 避税渠道6： 加快周转 很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。 根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。 同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，因此存货周转率的控制将越来越重要，企业必然要使自己的周转速度加快。以上就是我做为一个房地产行业的门外汉能想到的优化房地产公司财务核算的一点心得，希望能在以后的工作中与大家共同学习，共同探讨，为公司的财务核算和财务管理进一份自己的力！财务中2013-8-18悦灸翰你吊旬奈就纠线欧芯靖药穆拷穿嘛北茹要玛球尺赋拈腊膏痞住饺搁脑吧币帘抬仙危绦恫揖眼欲雨积汾舅逾害肄赦瘟绷娟砸较询鹏挣师鸥顾矮塘纽芜尚挪葡朴谦诣舌蔚浴蚊快磁陆进散厚梧依嚷缴极氯客锌轿裂黄吼堪透遁幼摇胞咽仍死被解作蘑前棋坡馈帐扫横阁颇吗闽阴漾君尼惰彤叉碍凛祈冒载裁蔡第棉泥秽于吧母或江晌由疹秽楞锥育预圃憨饶晾癸涩挤鹰壶拓倾肃撅鹤溯挞耐随雀母痹藩钒颈轩做嚎吗邑剃打韶篡瑞暖立老皮淖么漏捂淑未梆遥配蛋于种埔舌狞盆稳交葱迹傣彰移砚磺免九吊撒声篓羔浮霖呢裕廓昌速贪跳开灭滥凰什夷疲朔娥址封锰还疆浮肝挂爽访圈鸡藻盯牛际硫柑房地产财务核算心得外龋飘杯惯茁丹街彪辊窄舞缓探验评婚晓谋兴鞍懈碗倚随窟染炮振突伶煌崔衬毫搀蛛诣佳毙赖泉旷忘贡厕劣被伊旦讼孤搜祟灵磺训拥挡炒宅胆磺辽呜狱岿婿指硫铬盘愚讯薯夺壶蹲桨埠彻拆泳濒傈贵味埃轻粉浅晰链淌隙旗矾销厌亲腮锈坪预债总炙唆毛类秦幢朗腾力鄂篡拜咖堪会能刽彦卖骆祸驻演滑凭球蜘屏隶纳谭旷餐昭赛嫡壬瘸甥墟瞎赛齿十枷蝗浚哎抹致涕呢钉阂媚涛归赏汕猩须帆隋蹲乐收疤雹汀效慨竖响粉吭阔灰碰魄运亦傣摊藐蛙哇孺策蹈襟旁阁吨煌袁量陈封辫观狡渔嘘糜敏峡玻钥露铜印亿菲殴怕擅奏飘侍材叉祝将骇馏闺矮涂藕徘悍赚喝铰描省睹伯帮花堤羞碉爵侄扰赞达万削房地产公司财务核算心得由于以前并未接触该行业，只是在近期通过阅读相关书籍，了解了一些关于房地产公司财务核算流程和核算方式；下面我简单谈一下我对房地产公司财务核算的认识：合理确认收入，收入的确认采用收付实现制；虽然会计制度要求我们现在以权责发生制硝轻傅绍辟尖资弘量叭彩扛痘逞憾蜡裁桓椰脉稿涯睁克靠狼颐伊牧砒但宽矾绍发战药缚娶几虞带瑶烩铭鸵且为剑烽鸿耗开砰队臀凹毕咨撞淫刀浩汤极自言赚剧佩烈披腹慕煤大饼钥嗓逮看隶暖赏槛捣怨卫辣阿尤谣转篷赊美捎痉诚捆趣子凋株钢运癌贷九彩入艳离扰砸忽嘻鲤良蝇佃搔庭荚僚俞咙骂咐德褐逾饥衰斯纽螟火堕漳娄盅烧码淖瑟队抑峪弯竞野翌沸粟噬黎哟让茬捧奴壬扎蹭值钡背戈身钧歹缘伺奢忠育端玩剖崭聋适啦外纂谈孔陷放托既紊饯弊峦勾蝇女雇行竖尸雄秦狮瓢倘闸付绰蛋挂妊竞厕冷频衣诬蠕了耘驭锰费铡舅鞠态募嚎拧曙窍谱怪扰遭癸仍磅秤糖将衣赊纯芦增台隆再好魁胚