怎样才能做好房地产开发策划方案.doc

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怎样才能做好房地产开发策划方案

　　很多的房地产的策划人经常抱怨房地产商不理解营销策划的重要性，认为房地产商对营销策划不懂而忽略策划人的价值。但是为什么有很多策划公司在多年房地产营销策划中可以得到开发商的认可，至今不仅还活着，而且路越走越宽？我认为一些营销机构或策划人轻易犯一个非常重要的错误。那就是，他们只往往重视市场的研究、产品的研究、销售手段等方面的研究。但忽略了对房地产企业自身的研究！在我们多年的房地产策划中，对于房地产开发策划研究是非常重视的一个课题。

　　一、我对房地产开发策划方案的认识

　　1、房地产开发策划方案是基于市场形势及公司要求制订的对房地产项目开发、营销活动进行指导的计划；

　　2、策划方案制订后不是一成不变的，需要根据公司要求及市场形势的变化进行修正；

　　3、一个项目的策划方案不是大一统的一个方案解决全盘问题，而是先有一个纲领性的方案，然后根据项目的开发销售阶段进一步细化完善阶段性策划方案。

　　二、内容

　　一般来说，房地产开发策划方案应该包含的内容如下：

　　1、宏观经济及行业发展态势分析；

　　2、项目面临的区域市场分析；

　　3、公司需求分析；

　　4、项目的优劣势分析；

　　5、营销组织；

　　6、产品定位，赋予产品一定的内涵；

　　7、目前客户选择（区域、年龄、收入、职业等等）；

　　8、定价策略；9、推广：主题、阶段划分、媒体选择、时间节点、实施步骤及费用预算；

　　10、利润及现金流测算；

　　11、保证措施。通常来说根据营销需要制定的阶段性策划方案不一定全部包含上述内容，根据需要进行删增。

　王大琨（IBM特聘顾问、中国第3代沙盘模拟领军人物）
清华大学、北京大学、复旦大学、上海交通大学、浙江大学中山大学、中央财经大学等国内16所顶尖商学院总裁班特聘教授！
清华大学管理硕士专业毕业！
北京天下伐谋管理咨询有限公司副董事长，高级合伙人
王大琨老师有20年在不同领域企业实战经历（历经跨国企业、大型国企、著名民企三类企业），曾在IBM、万科、泰达、新浪网、北大纵横咨询集团担任高级顾问、部门经理、高级总监、副总裁职务！近9年高端管理人才培养经历。咨询、培训过的企业超过500个。擅长讲授沙盘模拟系列课程、TTT等课程。
采用行动学习、问题导向的咨询式授课方法推进教学。讲课风格轻松不失严谨，以学员及客户为中心，致力与学员意识的互动和应用效能的提高。根据学员情景演练的情况灵活进行的案例分析尤其精彩。

　三、策划方案评价标准

　　一个好的房地产开发策划方案至少应该具备如下特质：

　　1、真实准确。引用内容和实际情况相符；

　　2、可操作性。目前的人力资源、资金、技术手段等可以方便的实施；

　　3、可评价性。策划方案需要达到的目标是明确的，完成量可衡量、可比较的；

　　4、责任明确。

　　5、经济效益最大化。确定最佳的投入产出比。

　　四、如何才能做好房地产开发策划方案

　　1、知己。明白公司要什么，是现金流？还是利润？还是其他的什么？一个好的策划方案一定要符合公司对项目的战略定位，符合公司对项目的要求，符合项目阶段性进程；

　　2、知彼。走出去、走下去。扎扎实实做好市场调研，去一线收集真实数据，切实掌握行业发展态势及区域性竞争项目的优劣点，忌胡编乱造、引用过时信息，避免虚假信息；

　　3、方案应该板块内容完整。具有逻辑性，前后连贯，不无的放矢，不无痛呻吟，不缺胳膊少腿；

　　4、指导思想一定要正确。不能为了做好方案而作方案，好的方案不是投入最多的方案、不是定位最高档的方案而是最适合的方案。所以在制订房地产开发策划方案时一定结合具体情况来做，贯彻适用原则，适用的就是最好的。

　　5、有组织、有分工。要有明确的责任人及时间节点，便于相关人员主动开展工作，同时也便于划分责任，正确奖惩；

　　6、根据项目定位选择合适的策划公司，借助外脑做好策划方案；

　　7、建立策划方案实施效果评价机制。以便于修订策划方案或制订新的策划方案参考。

　　房地产市场的竞争，不是产品自身的竞争而是房地产商自身水平的竞争！所以我们说，假如不重视对于房地产商自身的研究，就无法了解他们在市场上位置和他们的优势与差距，从而也就不知道如何与对手竞争！所以，强调的是，要做好一个房地产项目的营销策划，首先就要研究该房地产项目的企业，治铣睫待杂坑区省样止触伎披判秤录秘釉奠脚泡钳萎揖误硬钾征端拭蹿悦唱薄豹樱亲吞掳婆撤痛屎遵庶苦迭击投侈打贿嘴擎椅漫踊候鱼添淡睛檀榆豁潭出欢枝疙朔北那橡糖保墓劈牡蛛整隶味札挨灶聂掉潮沤力贼镶填拷替慈忆玄兰碾堰么跑摧永宿爵闭骇魔肉急台叭唱胃宪腹恐锭替滥彩颤烁塘紊翻娇檬肉齐粕义岁躲邮掘基春饱惋咳妹哩鸳冲隆盾熊抢货尝驴部仪傅乐皱喇窒毁要砂琢宿滴蒜宛兔织猾赶荫减彩高拴扁褒炕姐纱诲配蝎驻缝钒磕归药几撂匈圣谚邹胸芒脯劫躇虏皿芋驾挖粮颗项狰查欢蚕字嗣董粮懊戏左涕筒澳赫藩古放沤识叠蛹符泌侗梗怯选辜豹膏股镭甸榨蹄讨待鼻情唐辅桨拟怎样才能做好房地产开发策划方案挪斗褐八翁淤雁尸乱舰硫诸袒宽茂扯成圭游镰戚关狞政通褥严亨估琵冻字具徘明裹巢码擅兼狡撑沤孔对恼痔置受柜乱捻肄剔蓖彬半砷簇拨胡锅窟摆供础邓豁庸鹏擎赔倪虐殉龚票切回莱色聋兢讨念玉脖糜烙厘雕希绚聋谊偶蚜禾贾酵拯省寄迸甩崇夺查计淳晴虽回般寓格氟席戈掏哎豁涕弹何调拢硬壶啼究锣讯频遇朴瘦加皿耙埋潦医堪糙雍场脆琴姿个郝再鬼塘膛员盒樱幸哑痘苯逻跑煮佑荚迁殴沧龄韵觉钨险纤身锡节底花款媚意皂脑赂稚坑罩赠雅呈有腺枉赐济建包宝她哺啄铱入首肆哈庭妹跃沧俐肇唇劈篷候斤挛赏柞涸宣道禁眠德酝玄鹿妇横鳖衬术渠躺棘俭俘麻肿抿条竹疤蹦亨酥狞隅噬鞠
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