2009年房地产估价师开发经营与管理模拟试题(4)-中大网校.doc

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2009年房地产估价师开发经营与管理模拟试题(4)
总分：100分 及格：60分 考试时间：120分

一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

(1)一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是（　）。

(2)房地产开发企业税后利润应首先用于（　）。

(3)可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的（　）分析、论证的科学方法。

(4)房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（　）。

(5)各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而 有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产 开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是（　）。

(6)设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为（　）建筑面积的户型较为理想。

(7)开发项目总投资包括（　）和经营投资。

(8)当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是（　）。

(9)某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（　）。

(10)（　），又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

(11)已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为（　）年。

(15)建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为（　）。

(16)房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投人占项目总投资（　）的自有资金或股本金。

(17)某家拟购买一套住宅，单价为3000元/㎡，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为60%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买（　）平方米的住宅?

(18)关于房地产项目融资说法错误的是（　）。

(19)开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。

20)（　）是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

(21)对投资项目或投资方向提出建议，是（　）阶段的主要任务。

(22)（　）不属于房地产市场的专业顾问。

(23)不属于开发商对房地产租售定价方法的是（　）。

(24)产生房地产价格泡沫的主要诱因是（　）。

(25)某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元．其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为（　）。

(26)不可能引起房地产需求增加或减少的条件是（　）。

(27)若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为（　）。

(28)一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命之间的关系是（　）。

(29)人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，（　）是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

(30)某房地产投资项目的购买投资为4 500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1 500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为（　）。

(31)现金流人与现金流出之差称为（　）。

(32)物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（　）。

(33)按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（　）。

(34)银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（　）元。

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）

(1)从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结梅，，通常还应分析（　）。

(2)税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括（　）。

(3)关于房地产企业的经营收入、利润和税金，存在的数量关系有（　）。

(4)房地产市场营销因素调查包括的类型有（　）。

(5)个人住房抵押贷款的还本付息方式包括（　）。

(6)尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括（　）。

(7)产投资的不利之处在于（　　）。

(8)从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（　）。

(9)城市土地开发和供应计划，一般由（　）按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。

(10)项目管理的目标就是寻求项目（　）的最优均衡控制。

(11)资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有（　）。

(12)影响购买者的心理因素有（　）。

(13)收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括（　）。

(14)某笔房地产开发贷款的综合风险度与（　）直接相关。

(15)金融机构进行项目贷款审查时，要进行（　）工作。

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

(1)单层建筑物高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。 （　）

(2)目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法，忽视了价格对需求的影响。 （　）

(3)土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（　）

(4)为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。 （　）

(5)房地产市场的不平衡是相对和短暂的，平衡是绝对的。（　）

(6)开发商利用财务杠杆原理筹措资金，借钱赚钱，但也增加了其风险。（　）

(7)房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。（　）

(8)房地产类型会间接影响房地产项目租售期的长短。 （　）

(9)目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 （　）

(10)资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 （　）

(11)房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。 （　）

(12)物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。 （　）

(13)服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（　）

(14)虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。（　）

(15)房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（　）

四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）

(1)

(2)

答案和解析
一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
(1) :D
(2) :A
(3) :A
(4) :B
(5) :A
(6) :B
(7) :C
(8) :C
(9) :A
(10) :C
(11) :B
(12) :A
(13) :A
(14) :B
(15) :B
(16) :C
(17) :C
(18) :D
(19) :A
(20) :D
(21) :A
(22) :B
(23) :B
(24) :A
(25) :D
(26) :A
(27) :C
(28) :D

(29) :A
(30) :B
(31) :C
(32) :D
(33) :A
(34) :A
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）
(1) :B, C, D, E
(2) :A, B
(3) :B, C, D
(4) :A, B, D, E
(5) :A, B, C, E
(6) :A, B, D
(7) :A, B, C, D
(8) :A, B
(9) :A, B
(10) :A, C, E
(11) A, C, D
(12) :A, B, C, D
(13) :A, B, D, E
(14) :A, B, D, E
(15) :A, B, C, D
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
(1) :1
(2) :0
(3) :0
(4) :1
(5) :0
(6) :1
(7) :1
(8) :0
(9) :1
(10) :1
(11) :1
(12) :1
(13) :0
(14) :1
(15) :0
四、计算题（共2题共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）
(1) :
(2) :
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