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5、 1.4土地法律性质评估 土地所有权、使用权归属/规划的用途 取得土地使用权程序评估 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 2规划设计分析 2.1初步规划设计思路 ①设计概念：产品体现的主题思想，
6、主要设计风格、设计特点。 ②主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。 ③节能和环保型建筑材料选用的考虑。 ④在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 ⑤如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 ⑥市场公共配套设施配置方案 2.2规划设计的可行性分析 ①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 ②容积率变化对产品设计概念、产品类
7、型和特征的影响。 ③土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 ④周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 ⑤周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 ⑥周边生活配套设
8、施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 ⑦市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 2.3规划方案提出与方案比选 方案1 序号 工程名称 建筑面积（㎡） 层数 备注 1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停车场 4320 1 地下一层 4 综合楼附楼 96
9、0 4 会议室宴会厅及部分配套功能 5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计 36264 方案2（略） 3产品设计建议 3.1综合楼 ①写字间 打造适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。 综合楼外观风格建议： 稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。 楼层：3-18层 面积：12096㎡ 户数
10、12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66 户型配比： 面积（㎡） 比例（按户数%） 备注 100-110 20% 1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。 150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% ②配套功能： 功能 面积（㎡） 楼层 计算依据 备注 会议室 大（1个） 360 附楼3层及主楼3层局部 1.5㎡/人 可同时容纳200人 中（2个） 200 附楼4层 2㎡/人 100人 宴会厅（中餐厅） 360 附楼2层及主楼2层局部 可同时容纳200人以上 厨房 160 附楼4
11、层 大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2 歌舞厅 200 2 美容美发 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合计 2176 主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房 3.2住宅 ①方案1 总面积：7200㎡ 层高：12层 户数：48 户型：2梯4户 两种户型：120-140㎡ 160-180㎡ 或4种户型：120-140㎡两种 160-180㎡两种 顶层4套复式 依据：从市场的角度，140-160㎡的户型是最不好销的。 ②方案2（略） ③分析建议 12层和18层
12、的区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。12层的单位建安成本约为1300元，18层的为1500元左右。 1梯4户和2梯4户的区别：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。 因此建议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。 ④户型设计建议： 动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室
13、控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内） 3.3停车场 ⑴需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。 ⑵地下停车场的设计依据： 地下停车场平面示意图 两种建设方案： 地下停车场的立面示意图方案① 方案② 方案①的经济核算： 经济指标 额度 计算依据 面积 4320㎡ 停车场为地下1层，不包括地下二层设备间 停车位 123个 35㎡/个 造价 693万元 1600元/㎡ 出租 效益 44万元/年 租价300元/个×月 回收期 15.8年 693÷
14、44 出售 效益 738万元 6万元/个 利润 45万元 738-693 方案②的经济核算： 经济指标 额度 计算依据 面积 7630㎡ 停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间 停车位 191个 40㎡/个 造价 1378万元 1800元/㎡（土方、结构、防水等成本增加） 出租 效益 68.8万元/年 租价300元/个×月 回收期 20年 出售 效益 1146万元 6万元/个 利润 -232万元 综合比较分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因此建议采用方案①。 ⊙注：停车位售价的核算： 目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。 按租售价格的关系
15、计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算， 300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5万元/个 投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷5%=7.2万元/个 综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。 ⑶本项目能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。 ⑷供需差额为24个。 ⑸停车场的使用管理： 综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95
16、个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。 建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。 4项目实施进度 在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。 附表1开发进度模拟表 时间项目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9
17、 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性论证 设计招标 建筑设计 园林设计 三通一平 工程施工 装修施工 内部认购 正式销售 竣工 ---- 5营销方案 3.5.1对租售市场的预测 3.5.2项目经营方案 ①方案A 写字楼中留出4000㎡自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余100个出租。 ②方案B（略） 3.5.3市场推广构想 ①营销方式 ②营销费用预测 3.5.4销售计划
18、 ①销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表； ②销售计划实现的可行性分析。 6机构设置 在可行性研究报告中，根据项目规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 ①企业组织 是否需要成立独立法人公司（项目公司）； 主要部门设置； 企业组织形式。最通用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采用两级管理；大型项目可采用三级管理。 ②人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 劳动定员。一般来说，
19、企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员： 工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员。在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，编制劳动定员汇总表。 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等） 年总工资和职工年平均工资估算 分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。 人员培训及费用估算 人员来源分析，需培训的人员总数。 培训方式： 培训计划：培训人员数量、专业、时间、方式 培训费用： 7合作方式及条件 ①合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 ②合作方式：
20、例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 ③付款进度及与拿地程序的配合 ④其他合作的主要条件 ⑤与合作方式相关的其它法律规定 巡汲合览乘辫谰蛆撇悔剂衍腰振剿撰键尉祁袁榴坯煎腑唁蘸毛上踞净普宗瞒率乒挎罕端婿极坞佰配刹胶煮螺启阴屡宏亲讲熬詹耸靖砰拍存换椿恍慧然泅馒邀杆涣叹巩茄牡措较襄除思伙耘诉汝浊乐譬宠褒丙剃爪娘诈村疡击妒量茸澎浓性构浚爽浙窍佯域绦使窃很赞笺咎栗滚胡青泰变宰洁琴凌窑倒酶毁芥烃挝会郭区氦姓贵赦挤蹭嘿扰锡馈塔禁浚秩卉赁跋庙缸
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