老人留下的遗嘱与房改时与出资子女的协议有冲突-如何解决？.doc

北京杨文战律师法律文集
法律常识篇
咨询解答系列：父母子女等家庭成员之间关于购房、遗嘱等纠纷

咨询一：老人留下的遗嘱与房改时与出资子女的协议有冲突，如何解决？
咨询：老人去世，留下一套房产，房产证是老人的名字，老人在2005年做过公证遗嘱，遗嘱上明确由老人的儿子与女儿共同继承该房产。
但老人过世后，儿子拿出1994年与父亲签的一个协议，协议上证明该房有儿子出资购买的，所有权应该归儿子。因为当年房子属于从老人单位买的房，只能由老人购买。老人和儿子均有出资，协议上约定房产证登记老人的名字，但产权属儿子。
不过，在2005年老人曾给了儿子一笔钱买下房子，并把房产证从集体过户到自己的名字， 然后进行了公证遗嘱，表示把房子分给儿子和女儿，现在儿子想推翻遗嘱公证，请问应该以协议还是以遗嘱为准？

杨文战律师答复：
房改或单位集资建房时，亲属之间尤其是子女同父母之间形成类似子女出资，以父母名义购房，并约定将来房屋所有权归子女的情况还是比较普遍的。这种约定，只要能证明，内容又不违法，原则上应该认定为有效。
符合约定条件的，出资的子女可以要求把房子过户到自己名下，当然，肯定也要考虑到老人的生活需要和公平。
不过，以你说的情况，当初虽然有这样一份协议，但是在2005年的时候，老人已经给了儿子一笔钱把这房买回来，并且立了遗嘱，明确房产由儿子女儿共同继承。如果当时老人有这个明确的意思，儿子也接受了这笔钱，应该视为双方对协议约定进行了变更、终止。那协议也就不再具有约束力，应该按老人留下的遗嘱来办。
但是，如果儿子不承认2005年的这个变化，女儿如果想主张按遗嘱办，还是应该注意收集证据证明当时的这次变更，直接的证据最好，比如书面文件、打款记录、知情人的证言等。或者能证明儿子知道这次公证遗嘱的事情，已经表示同意，或从未表示反对，也有一定证明作用。
律师建议：
实际上，子女出资以父母名义购房的事，由于近些年房价大幅上涨，当初花几万元买的房产，现在很可能已经价值上百万了，其他子女眼红的、老人反悔的都有。为了避免发生争议，伤了一家人感情，最好是每一步操作都保留书面文件确认，必要时可由相关家庭成员共同签字确认，并在约定时考虑公平、合理。就如同这个咨询所碰到的情况，如果2005年老人向儿子回购时，双方形成书面确认，就不会出现现在儿子拿着当初的协议主张对抗遗嘱的情况了。

咨询二：爸爸给爷爷买的房子，可以给我继承吗？
咨询：
情况是这样的：
我父亲在15年前买了一套房子给我爷爷，当时产权证写的是爷爷的名字，不过产权证和发票都在父亲那里。前几年爷爷去世了，奶奶还健在。
现在我爸爸想把这套房子公正给我，也就是说奶奶去世后这套房子归属权是我。但他一共有兄弟5人。说是现在做公正的话需要5位兄弟都签字才行。
请问：
1、一定要兄弟5人全部签字公证书才生效吗?只让奶奶签字不行吗？
2、现在这套房子的所有权是属于他们兄弟5人吗？父亲有当时的发票和房产证原件可以证明是父亲买的房子吗？
3、另外的4人照说是没有继承权和所有的吧？
 北京杨文战律师答复：
1、既然是你爸爸买房子送给他父亲，且产权证也登记在你爷爷名下，那所有权属于你爷爷奶奶，你爷爷去世，你爷爷那半的产权份额按法定继承，奶奶和几个子女都有继承权。
所以，要其他人都办理公证，放弃继承才行，只有奶奶不行。
2、正常情况下，这套房屋产权的继承一半属于奶奶，另一半属于奶奶和几个子女共有。
房屋所有权以登记为准，你家持有发票和房产证，最多能证明你家的出资，但不能证明产权归你家。除非有特别的证据，比如书面约定，只是用你爷爷的名义购房，实际产权属于你家。这类的案子我处理过，但如果没有任何这方面的证据，其他人也不认可，基本上没法把房产全归你家。

3、参照2中所涉及内容，其他几个人是有一定份额的继承权的。如果是兄弟5人，再加上奶奶共同继承爷爷那一半产权，兄弟几个应该每人有十二分之一的产权份额。

咨询三：家庭房产纠纷
咨询：十年前房屋我父母房屋拆迁没地方住，我把自己单位分的房给他们居住，双方口头约定等父母百年房屋归还于我。
     父母给我2万作为房押金，我和妻子写了一张收据（上边只有我们夫妻双方签名），内容为今收到XX房屋房款2万，一月前母亲过世，90高龄的父亲要求将其房屋作为遗产给我哥，我要求10万做补偿都不可以，父亲有权这么做吗？我能拿回这个房子吗？房产证名字一直都是我的。
    北京杨文战律师解答：
    1、表面看，房屋所权在你名下，那是你的房产，你父亲无权把房子做遗产给你哥，除非你父亲能到法院成功确权，让法院判决该房是他与你母亲的财产。
    如果你父亲这样起诉，关键看那个收据及相关证据能证明你们当初是如何沟通达成一致的，是建立了买卖关系，完成的交易。还是存在你说的那个父母百年后，房产仍归你的约定。
    那个收据的内容据你所说，只证明你收到你父母的房款，并不能证明你们之间有那个约定。
    你说的那个父母百年后房产归还于你的约定，你有什么证据？那两万元又是什么性质的款项，这个如果到法院要仔细核实，法官会结合双方的证据和当时的房屋市场价综合考虑认定。

2、如果认定房屋是你父母的财产，你母亲去世，没有遗嘱，你父亲也无权将房产全部给你哥。因为你母亲的那一半房产是遗产，得由你父亲和他们子女共同分割，你有一份，但肯定在总房产中份额较小。
   律师总结：
   处理过很多起家庭成员内部的房产纠纷案件，大多是源于父母子女之间早年因各种原因，一方出钱购房，房产却登记在另一方名下。有的是因为房改的购房资格问题，有的是因为年龄贷款资格原因。当初双方也许存在一些书面或口头的约定，父母在世期间大多也能相安无事。
    但一旦父母一方或双方去世，往往因继承问题会在子女间引发纠纷。如果缺乏明确合理的书面文件，事情往往很难处理。
   建议有此类经历的网友，能提前注意，各方书面确认一下合理明确的约定，并确定合适的解决方案。

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本文作者：北京杨文战律师
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