张永强、陈彦杰诉李彬房屋租赁合同纠纷一案.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-张永强、陈彦杰诉李彬房屋租赁合同纠纷一案来源：【法艺花园】南宁市兴宁区人民法院民事判决书（2013）兴民一初字第583号广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民事判决书(2013)兴民一初字第583号原告张永强原告陈彦杰两原告委托代理人张乔霜，广西锦康律师事务所律师。两原告委托代理人龙晓晓，广西锦康律师事务所律师助理。被告李彬原告张永强、陈彦杰诉被告李彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月20日受理后，依法由审判员李永利适用简易程序，于2013年4月15日公开开庭进行了审理，书记员何铃担任法庭记录。原告张永强、陈彦杰及其委托代理人张乔霜，被告李彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永强、陈彦杰诉称：2012年1月18日，原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定被告将位于广西XX大学南区门面出租给原告做餐饮。合同签订后，原告向被告支付了六个月租金16800元及押金5600元。但被告在签订合同前故意隐瞒铺面不能用于经营餐饮，导致原告租赁铺面无法实现合同目的，后经原、被告协商，双方于2012年6月22日签订协议书，双方约定撤销原房屋租赁合同，被告退还原告租金及押金共计18000元，2012年7月2日前退还3000元，余款1年内按月按时即每月5日前支付，2013年6月22日前付清，如逾期支付，则每逾期一日即向原告支付违约金每日100元直至支付完之日止，并赔偿原告为追索前述款项支出的律师、交通费、诉讼费等费用，且发生争议双方同意提交南宁市兴宁区法院诉讼。协议签订后，被告至今分文未付，给原告造成了较大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告退还原告租金及押金18000元，并支付违约金21000元（按100元/天从2012年7月23日暂计至2013年2月19日共210天，最终计算至被告实际退还之日止），赔偿原告律师费、交通费损失4465元，三项合计43465元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。被告李彬辩称：原告的诉状内容基本属实，之前被告也跟原告说过这个店面是内部分下来的，不能转让。被告也有跟原告说过该铺面是用来经营水果的，但是也有人经营饮食。那里的铺面现在都还是用来做饮食。因为要办理卫生许可证，就统一收3000元上去办理，隔壁的都已经办理好了，但是就被告这个店没有办理得，因为原、被告双方有合同纠纷，所以一直都没有办理下来。被告只认可18000元，其他的不在被告的承担范围内。且如要支付违约金的，也应调低。经审理查明：2012年1月18日，原告张永强、陈彦杰（乙方）与被告李彬（甲方）签订了一份店铺租赁合同，合同约定：第一条“租赁内容：一、甲方将位于XX大学南区门面租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权；二、甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为6.5平方米，使用面积为5.9平方米。甲方同意乙方所租房屋只作经营合法用途，其范围以乙方营业执照为准；三、”；第二条“租赁期限。自2012年1月20日起至2013年9月30日”；第三条“租金及其他费用。一、在合同期内，租金每月为2800元（人民币），租金经双方协商第二年起，如租金须递增，限在原租金百分之十之内，注：甲方免收壹个半月租金共计4200元。二、乙方须支付甲方押金5600元，如门面转让、合同到期、不续租的情况下，甲方应予退还押金。三、”；第五条“付款方式及时间。一、乙方在签订合同时付给甲方1000元人民币定金，在签定合同二日内将六个月的租金16800元人民币付给甲方。二、乙方从第二次付款开始每次在本月10号前交付。三”。该店铺租赁合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告于2012年1月20日付给了原告押金5600元和六个月租金16800元。原告承租该商铺后，未能办理经营粉店手续，便与被告协商，以原告为乙方，被告为甲方，双方于2012年6月22日签订了一份协议书，协议约定：一、经乙方要求，甲方同意撤销双方于2012年1月18日签订的店铺租赁合同；二、甲方同意退还乙方租金及押金共计壹万捌仟元，于2012年6月22日后一个月（2012年7月22日）内退还乙方叁仟元，余款于1年（2012年6月22日-2013年6月22日）内付清（12个月），按月按时支付，支付时间为每月5日；三、如甲方逾期支付上述款项，则每逾期一日乙方支付违约金每日100元直至支付完之日止，并赔偿乙方追索上述款项支出的律师费、交通费、诉讼费等费用；五、协议履行过程中双方如有争议，应协商解决，协商不成，双方同意任何一方可向南宁市兴宁区人民法院起诉；六、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字后生效，2012年1月18日签订的店铺租赁合同同时失效。庭审中，原、被告均承认双方在协议书签订时口头约定由被告每月退给原告租金及押金合计1200元。但至今被告未将协议书所定租金及押金退还原告。另查明，原告为提起本诉讼支付了律师费4000元。原告为主张交通费465元，提供面额5元的车费发票27张，面额10元的车费发票14张，面额20元车费发票2张，面额50元车费发票3张。原告为追索前述款项未果，遂于前述时间向本院提起前述诉讼请求。以上事实，有店铺租赁合同、协议书，收条、发票、当事人陈述以及庭审笔录等证据证实。本院认为：原、被告签订的店铺租赁合同，系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律规定，为有效的合同。该合同签订后，原告依约履行了其交付租金及押金的义务，但由于未能办理开办饮食业的合法手续，以致原告未能用该店经营餐饮业，为此双方于2012年6月22日签订了一份，协议约定双方同意解除店铺租赁合同和被告退还原告租金及押金的数额、时间、违约责任，该协议书内容（除约定违约金数额外）未违反法律规定，为有效的合同，原、被告双方应恪守履行。根据前述协议书约定，原、被告签订的店铺租赁合同已于2012年6月22日解除；原告要求被告退还租金及押金18000元，因为双方约定于2012年7月22日退3000元，对于余款双方口头约定于每月5日前退还1200元，现应退的是2013年5月前的款，为此，原告应退还被告租金及押金为16200元（3000元1200元11月/元（2012年7月至2013年5月止共11个月）=16200元）。因原告要求退款18000元中，现尚有2013年6月22日应退的款1800元（18000元16200元）未到期，故本院于本案中不予支持，原告可在期满后，另行起诉。根据中华人民共和国合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，原告要求被告支付违约金21000元，虽有协议约定，但被告认为过高不应承担，且原告该请求数额确已过高，故本院酌情以16200元为基数，从2012年7月23日起至本案生效判决规定履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的二倍分段计付。原告要求被告赔偿律师代理费4000元，因有协议约定及相关票据证实，故本院予以支持。原告要求被告赔偿交通费465元过高，本院酌情支持150元。综上所述，依照中华人民共和国合同法第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告李彬返还原告张永强、陈彦杰租金及押金共计16200元；二、被告李彬支付原告张永强、陈彦杰违约金（违约金计算方式：以16200元为基数，从2012年7月23日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的二倍分段计付）。三、被告李彬赔偿原告张永强、陈彦杰律师代理费4000元；四、被告李彬赔偿原告张永强、陈彦杰交通费150元案件受理费443元，由原告张永强、陈彦杰负担185元，由被告李彬负担258元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员李永利二一三年五月八日书记员何铃附法律条文：中华人民共和国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。-精品 文档-