浅谈房地产企业的合同管理.doc

摘 要：随着我国市场经济的不断深入，房地产市场逐步规范，房地产工程的建设和管理更为复杂，合同管理的作用更加重要，它是房地产企业的管理的起点和中心。本文对房地产企业合同管理进行分析，概述了房地产企业合同管理的作用和常见的问题，并提出了规范合同管理的建议。
　　关键词：房地产企业 合同管理 合同

　　市场中企业之间的经济往来，主要是通过合同形式进行的。合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。企业其中订立、履行、变更、解除、转让、终止是合同管理的内容；审查、监督、控制是合同管理的手段。房地产企业的经营成败和合同管理有密切关系，合同管理工作中居于房地产交易的基础的地位，是保障房地产企业经济效益的重要工具。随着房地产企业的业务的不断发展，市场的不断完善，对合同管理的要求会更加严格。
　　一、房地产企业合同管理的作用
　　1、是企业经营管理的基础
　　合同作为一种契约，是商品经济的法律保障形式。它规定了双方当事人之间确定、变更、终止民事权利义务关系，也就是规定了企业享有的权利和义务。根据合同的要求，企业要履行应尽的义务，对于房地产企业来说，它的日常运行活动内容十分庞杂且各具特点，要求的管理方式和内容也不同。因此合同便成为了房地产企业运行的轨道，在企业依法签订合同后，要以合同为基础的法则，围绕合同规定进行生产经营。
　　2、是保障公平竞争的手段
　　市场经济的特点是保障各个主体都能公平有序地竞争，而竞争的秩序就要依靠法律法规来规范。房地产企业合同不仅涉及到多个领域，还涉及了多个部门人员，从企业内的上级领导到各个技术人员、财务人员，再到社会各界的相关机构和人员，一个项目需要的合作对象来自多个领域，在这个过程中，难免存在着沟通不畅、相互推诿甚至徇私舞弊等不良现象，而合同则代表平等的意志，维持秩序和公平。因此为了保证房地产开发项目的顺利进行，签订具有法律约束作用的合同，对实行公开公正的管理有很大的意义。
　　3.规避经营风险
　　房地产企业的经营项目通常是工程量和资金需求量都很大、开发建设周期长的项目，从项目立项之初到竣工评估，都面临许多风险。比如在招投标阶段，供求双方存在着信息不对称，企业不能够做出最准确的判断，选择最合适的供应商；在项目开发中最重要的投资决策方面，几乎每个环节都存在着错综复杂的经济关系，使企业无法做出明确的判断。而合同管理则能够对企业的经营决策做出科学的评估和判断，对企业的活动起着控制作用，以降低经营风险，化解不利的威胁。
　　二、房地产企业合同管理常见的问题
　　1、合同内容不严谨
　　目前房地产企业的合同签订率较高，都注重以合同为基础的经济交易，但是合同的内容不够严谨，给一些不法行为钻了空子。一是合同条款不完善。合同中常常对双方权利义务和相关条款表述不明确，对违约责任规定得过于笼统，意思表达模糊。一旦出现违约，容易引起合同纠纷。二是合同表述不准确。由于没有采用规范的格式文本，表达上要么冗长拖沓，要么过于简略，导致拟定的合同容易发生岐义和误解，扭曲了双方的真实意愿。使企业自身承担了不必要的风险。
　　2. 对合同管理的认识不够
　　现阶段企业对合同的签订都很重视，但是签订合同之后的执行和控制方面则常常出现疏忽。比如合同管理人员仅是将合同交给相关的项目管理人员，而没有进行必要的沟通和交底，没有组织严格的监管和审核。导致合同签订与执行脱节，致使其它人员对合同条款规定知之甚少，在项目的设计、施工中容易出现不合标准的现象，给纠纷埋下了隐患
　　3. 合同执行过程中忽视监管
　　在合同的执行中，必要的监管能够有助于执行顺利进行，降低风险，提高质量。但是在实际中，很多企业忽视了合同的监管，没有建立的相应合同执行的调整和控制制度，或者因为管理不科学不规范，管理者的不重视，使控制制度没有发挥应有的作用。应该认识到，合同不仅仅只是一个部门或者一个岗位的责任，而是需要多个业务部门和职能部门相互协调共同管理的，这样才能保证企业的合同能够得到有效执行，保证公司的正常运转。
　　三、规范合同管理的建议
　　1、建立并完善合同管理制度
　　房地产企业要在国家法律法规的指导下，结合本行业的特点制定并落实合同管理制度。要以企业战略目标为出发点对合同管理进行全面系统的管理，制定合同归口管理、审查、考核等相关制度，对合同签订之前的调研和准备、合同签订的协商和谈判、合同执行过程和执行后的评估全流程依法有序的进行管理，使合同管理过程中的每个环节都运转顺畅，各个环节之间衔接流畅。管理制度要确保合同内容规范、执行顺利，通过对合同管理活动进行明确的权责设置和分工协作，达到合同管理的目标。
　　2、设立规范的组织机构
　　房地产企业要根据全面管理、全员参与的原则，对合同管理的组织机构进行科学的管理。首先要自上而下统一思想，提高认识，设立专门的合同管理机构，并将业务熟练、品德优秀的工作人员分配到各个合同管理岗位上，不断充实管理队伍。企业的合同管理部门要根据自身的业务规模、运营模式，以及市场竞争中所处的地位，来规定合同具体管理模式和工作内容，制订具体的合同管理制度并负责监督合同的签订和执行，另外还要负责对合同管理人员进行培训，把合同管理的机构和人员扩展到房地产企业的各个业务层次，对合同的全过程进行管理。
　　3、加强合同管理的监督
　　企业要完善合同管理的事前、事中和事后的监督。事前是指合同签订之前的准备阶段，要做好防范工作。比如对客户、供应商等利益相关主体进行调查和评估，了解他们的商业信用、偿债能力和竞争能力，以降低企业的经营风险。事中主要是监督合同的执行情况，以杜绝违约情况的发生。企业的管理人员要深入到部门具体的管理活动中检查合同记录，评估合同执行情况，及时发现并解决问题，纠正偏差。这样做既可以保证自身的权利不受侵犯，也可以督促自己严格按合同约定履行义务，保证项目的质量。事后管理要及时对合同的执行情况进行分析和反馈，对合同违约的情况，可以及时反馈给法律顾问部门，通过以协商为主的方式解决合同纠纷，维护企业自身的合法权利，改进企业的经营水平，提高企业不断发展。 ◆

　　参考文献：
　　［1］孟宵冰.房地产企业合同管理体系的建立与完善.商场现代化，2009.1.
　　［2］钱颖.浅谈企业合同管理.科技创新导报，2009.21.
　　［3］黄丽玲.房地产企业合同管理工作探讨.广东科技，2010.6.

　　作者简介：
　　唐丽娜(1978-),女，浙江杭州人，经济师，浙江大学管理学学士，主要从事建筑工程、房地产行业合同管理、采购管理、招投标管理等相关专业管理工作。 买卖合同 甲方（卖方）：湖南进芯电子科技有限公司 法定代表人： 地址： 乙方（买方）： 法定代表人： 地址： 联系电话： 传真： 电子邮件： 一，总则 甲乙双方本着诚信务实、长期合作、互惠互利、共同发展的原则，经友好协商，就IC芯片买卖事宜达成本合同。 二、定义 ‘合同’指本合同以及与之相关的采购订单，本合同的附件和补充规定。 ‘价格’指由双方商定的产品和服务的价格和币种（如无特别说明，均指人民币）。 ‘产品’指采购订单中所列名称及型号的货物，即IC芯片 ‘采购订单’指乙方发给甲方的包含产品型号、数量、交货期和支付条款等内容的文件，与本合同一起构成双方交易内容。 ‘销售出库单’是甲方按乙方之要求，送货至乙方工厂或指定地点之交货凭证，乙方应安排人员签收或盖章。 三、合同有效期及续展 本合同有效期：自 年 月 日至 年 月 日。 合同期限届满续展：本合同期满前30天，双方可以协商重新签订合同。如双方未另行签订新协议替代本协议时，本协议始终有效（即每过壹年均持续延期，每次延期期限为壹年）。 四、标的：甲方依据本合同规定提供给乙方产品，合同期内甲方按要求提供乙方采购订单中经双方确认的产品。 五、品质条款 5.1、质量检验期限：向乙方提供的产品应符合质量标准，甲方每次供应时向乙方注明要求样品检测。如有异议，乙方应自货物接收日起3个工作日内将检验结果书面通知甲方。若乙方自接收货物后3个工作日内未提出书面异议，则视为甲方所交付的产品验收合格。 5.2、不合格产品：当产品的某项技术要求与甲方提供的规格书中的标准不符，乙方应自收货之日起3个工作日内以书面方式通知甲方，经甲方书面确认收，可以判定为不合格产品。对于不合格品，甲方可以予以换货、降价或退货。但如产品缺陷系因乙方保管不善、使用不善等非甲方原因引起，甲方一律不予以任何形式的换货、退货或者降价。 5.3 保质期：产品保质期为从甲方送货至乙方之日起（ ）个月，超过保质期或者因乙方保管 不善等任何非甲方原因所致的品质问题，甲方一律不予退货或换货。不论是否在质保期限内，点焊品一律不予退货或换货。 六、安全责任与赔偿： 6.1经双方确认属于甲方产品质量问题发生爆炸、起火，甲方应赔偿因此而造成的乙方的直接财产损失，但间接损失不予赔偿。如发生爆炸、起火，乙方必须在第一时间有效报警并采取妥当措施防止损失扩大以及在第一时间有效通知甲方，因乙方未及时报警造成的损失或未及时采取措施或者采取的措施 不当只是损失扩大的，甲方对乙方未及时报警造成的损失或扩大的损失不承担责任。如爆炸、起火是由于乙方（含其员工）搬运、装卸、存储、使用不当或者是由于第三方原因等非甲方品质问题原因造成的，甲方不对乙方（含其员工）或第三方的人身伤害或财产损失承担任何责任。如甲、乙双方对爆炸或者起火的原因存在争议，有双方聘请独立的具有相关资质的第三方权威机构进行鉴定，经鉴定，如果系非甲方品质问题所致，

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