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有关房地产项目造价的预算成本控制分析 摘要：房地产项目造价的预算成本控制是房地产开发项目管理的重要组成内容部分，具体组成包括：项目策划阶段、项目设计阶段、项目招标阶段、发包、施工阶段和项目销售阶段。投资项目开发量应控制在允许的范围内，及时纠错，开发项目的最终目标是获取利润，应合理利用现有的资源使开发项目在经济上取得良好的效益。房地产项目造价的预算成本控制是一项复杂的工程。实施房地产项目造价的预算成本控制，具有提高行业资金的高效利用率，降低项目造价成本，进一步提高企业的市场竞争力。本文就房地产项目造价的预算成本控制进行阶段性分析。 关键词：房地产项目 成本构成 成本控制 造价 一、项目策划阶段 一般的房地产工程项目应先启动数据收集，需要做大量基础资料的前期工作。一个工程项目的模式不是那么简单的，因此要了解土地的基本情况、内部通水、通电等实际情况来进行深入探讨。其中包括：施工材料的类型，价格和质量，如果用其他材料代替，需收集其他材料的整体数据。应该指出的是，当面对一个资深的房地产商，高标准的房地产项目的预算成本也会相应的增加，这意味着，定位不同的房地产企业的预算成本也会不同。一个资深的房地产企业不可能只看到现在，但在发展的规划阶段，预计将当地的城市规划和它所能达到的经济增长前景等方面做特别重要的评估，研究市场发展动向和定位要准确。如果企业想实现最终以盈利为目的的目标，那么就是要确保有未来盈利的成长空间，产品必须是合理的唯一可行性。因此，这就要求开发人员做好提前研究的准备，尽量减少预算成本，尽可能适合房地产企业自身条件。房地产开发商在项目成本预算成本管理的计划阶段是建立在合理的实际数据的基础上，然而，很长一段时间，许多造价工程师的思想道德水平和业务水平都在降低，大多数项目预算凭借自己的意愿来估计，没有联系房地产市场的实际情况，追求自己的利益。鉴于这种现象，我们一定要明确、了解清楚投资估算。这需要房地产企业使用集体决策的方法，良好的设计已不再是摆设，而将是一个真正的真实的“建筑房地产的框架”。切实落实项目造价的预算成本控制，以保证企业项目能够占据市场领先地位。通过这种方式，才是房地产企业的主营业务，不仅能够增加企业运营的营运资金，并相应减少经营成本，实现房地产企业的又好又快发展。 二、项目设计阶段 设计阶段的预算成本控制，是工程造价管理整个过程中的重点，简单来说，设计招标是最有说服力的事情，能够让设计单位相信这样一个项目可以为他们带来好处。项目设计要最大限度地利用国家和省的设计标准，因为好的设计将有助与减少投资，缩短工期，才能带来更好的经济效益。开发单位选择投标设计单位，必须进行前期设计委托范围内的项目详细分析，在限额设计常用方法的基础上，确保有效的成本管理，注重以下几点：（1）设计前的投资估算。通过类似的项目材料、设备、劳动力成本，税收、管理费、利润调查的基础上，对该项目的综合比较，对投资估算做详细评估，作为初步设计的编制依据。（2）初步设计应注意的事项，进一步根据投资估算实施成本费用，严格控制施工图纸会审的预算成本，并应加强设计变更管理。对于设计存在的漏洞可以被质疑的，在双方同意下可以进行更改预算成本和设计。作为一名优秀的设计师，必须熟悉建筑材料、施工预算期间发生的费用和预算定额，根据房地产投资估算进行有效控制。房地产企业为了在众多企业的竞争中能够脱颖而出，就必须使自己的企业建立在一个双赢的战略基础上，而不是夹在缝隙中。要做到良好的预算成本控制设计阶段，首先，总体规划，严格控制，房地产企业的深刻认识，准确改变可能会面临的风险设计；其次，做好相关施工技术的科学分析，如果整个房地产项目设计不合理，势必对估算成本产生一定的影响，会相应增加管理成本后半部分的难度。最后，房地产公司和设计师共同协商签订协议，各方责任和义务的协议，特别是设计图纸和要求，不能更改或替换图纸。 三、项目招标阶段 项目工程在招标阶段预算成本控制的主要内容是寻找项目、市场调研和风险评估。开发商应该把研究重点放在投资环境、项目的市场价值、项目的规模、经济技术指标、交通、市政设施、施工材料和设备等方面的情况。房地产企业必须重视开发阶段，并结合可能发生的费用，该项目的成本整个控制中发挥着不可或缺的作用。 第一，要坚持公平、公正、公开的原则，招标前，如果你想清楚地了解是否施工单位有资格来完成这个任务，你也可以进行实地考察，以防万一。这主要是由于私自分包的现象特别突出，中标的是一级资质的企业，由于利益的驱使，一级企业私自分包给二级的企业进场施工，严重影响成品的质量，不仅过多消耗建筑材料，也影响房地产企业的发展。第二，招一些实惠并且施工有保障的施工单位，作为项目投资方不能一味追求价格最低，我们必须保证工程项目的质量，在质量合格的基础上在对预算成本进行有效的控制。比如：有些工程质量不合格，将会有道路，房屋倒塌等严重事故的发生，给人类的生活带来严重危害。第三，投标企业单位的恶性竞争，是一个严重性的问题。特别是在当前，一些投标单位以不良的形式来获取某个工程项目，在竞争中采用非法手段，然后获得该项目。如果房地产企业能够在招标阶段对预算成本进行有效的控制，可以在招标过程中，选到适宜中标合适自己的单位，获得更多经济利益，达到处变不惊的理想状态。 四、发包、施工阶段。 房地产项目，包括项目总承包合同，施工和设备安装及材料采购合同。发包、施工阶段的项目预算成本控制是工程造价控制的全过程的重要组成部分。房地产项目采用多种方式的合同价格，合同价一般为固定的预算，材料预算定额和取费的基础上统一规定的国家或地方标准。开发商给出工程范围和图纸，承包人按照这些资料报出工程造价，开发商根据承包人实际完成的工程项目质量和数量进行最终结算。因此，发包、施工阶段的预算成本控制对项目完成后的工程决算有着显著影响。预算成本控制中的施工阶段包括：（1） 熟悉设计图纸和设计要求，将容易影响项目费用的部分，作为重点控制对象；（2） 对经济技术进行比较，并预测和分析，严格控制设计变更和技术的变化；（3） 工程数量要详细审计，审核工程付款账单，严格管理经费签证；做好施工记录，保存好各种施工图纸，特别是设计变更，为处理可能发生的索赔提供了依据。（4）要有一支自己的工程项目监管队伍，控制对项目的投资。定期或不定期开展对工程质量的审核，不能只在工程竣工后再对其进行审计，这样我们就可以在施工阶段降低风险，以及减少了相应的不必要投资。 五、项目销售阶段。 预算成本控制中的销售阶段，主要是销售费用。一般主要开支部分是销售房地产广告费用。一般情况下，成本为商品房销售价格的2-4%，大量的房地产开发的成本对利润水平产生直接影响。 六、结束语 总而言之，预算有利于控制房地产项目造价的成本的，在竞争激烈的建筑市场，为缓解当前环境下项目开发的困难，维持公司快速发展的连续性，应坚持项目预算成本控制的目标，坚持以成本为核心，最大限度地优化资源配置，增强企业的建设工程项目管理与成本控制目标的市场竞争力，逐步提高企业的综合实力和协同能力，并最终走上发展质量效益型企业的道路。 参考文献： 1封新彦，杨晓玲. 房地产项目造价的成本预算管理探究J. 时代金融，2013，33：82. 2王舒悦. 房地产项目成本控制的对策分析J. 黑龙江金融，2012，08：48-50. 3高燕. 房地产项目成本控制探析J. 现代商业，2011，07：81-82. 4徐俊毅. 试论房地产项目管理中的成本控制J. 财经界（学术版），2011，06：76+78.