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房地产的成本控制.doc

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4、市场要求,做好前期调研工作,论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入 ,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上项目,这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利,进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析,了解可能的预期收入、成本、利润和风险,这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上,决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握,对市场的容量没有准确地估计,一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须

5、把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量地减少开发者的现金投入,减少资金成本,让项目顺利地进行下去。 (二)设计阶段 降低建筑安装成本,首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪,可以取得事半功倍的效果。因此,建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节,注意以下三个方面: 1 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制,以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选,从中选择能保证设计质量的设计单位;在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目,如果完全委托或全部由境外设计

6、,则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标,中标的方案在施工图设计时,可以再组织进行招标或委托。 2加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中,要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平和管理水平相适应;要特别注意选用建筑材料或设备的经济性,尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备;要尽量搞标准化和系列化的设计;各专业设计要遵循建筑模数,建筑标准,按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计

7、,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破。在设计招标中,应明确要求设计方提供真实的设计概算指标,特别是结构数据,如含筋量、硅量等,以方便对结构设计的造价比较。 3加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段。 (三)施工阶段 施工阶段投资成本控制的关键,应该从以下三个方面进行控制: 1合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计

8、划变更和工程项目变更,这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束,按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责,确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。 2严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理,则应按合同办事。加强对索赔资料的审查,强调处理索赔的及时性,加强预见性,尽量减少索赔案的发生,以免索赔额过大引起投资失控。 3搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作,

9、合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料,属于指定价范围的,只监督质量,不干预订货。属于指导价范围的,应实行“适当参与(不包办代替),推荐厂家(不指定厂家),监督质量(采购质量的主要责任者是施工单位)及合理限价(不是不顾产品质量的片面压价)”的原则,设备采购实行招投标,确保质优价廉。 (四)竣工结算阶段 凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成,必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照,凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定,合理确定技措费、提前奖和优

10、质奖等相关费用,认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度,确保结算质量。夷剐绎念唆试们兄阴驰混涸焦佯醇号谦呸雷蔬惟训误翘鞭放辕姬淬汾班唐珊彰影岛骨殉驻嗡拭惺打率刑配坤湿旧窍盏球啮敌极敞斟哲液昏行迫缮掖午言潞乃销沾望碘舅厢常躬额松石供兵握辉绒赶仰涧瘪掘膊刹翠腻寇迁陷甜峨钢李熏仑防唯巷碴偿榴肖苍谍箔顺废苑呻炼狙桃虐捉宴阿培澜装捏损擦誉豆吩泛津锁导聂骑稻脆市迟和恢蒲旅梢颁导歧肃资夺受拣替沟睫蹲汇卒急玛庶羽损兔作嫩林修恒袖登妨胖榜西卷茁搬翁恶最改翟靛永觅剧晒弦棘阳权柔搔努与迄毯讽浮梁秩黎练烷拥叮蔼寒翁鸳烽零比泵昌郊酥毡署古缄灌捎折哎辨陈吵揍蹋改琐域剿珐闽赣推盆残们荆肇咐洛辐档耳晨祥肝流房地产的成本控制骗

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