认购、签约全部流程.ppt

认购认购一、一、认购认购流程流程二、认购流程中的注意点二、认购流程中的注意点q（1）销控：先销控后刷卡交定金；）销控：先销控后刷卡交定金；q（2）核价：先核价，后签字；）核价：先核价，后签字；q（3）领取定金发票：签署认购书后方可领发票；）领取定金发票：签署认购书后方可领发票；q（4）优惠次序：同一单位如同时享受定额优惠、不定额）优惠次序：同一单位如同时享受定额优惠、不定额优惠优惠q 时，必须先减定额优惠，再进行不定额优惠。时，必须先减定额优惠，再进行不定额优惠。q定额优惠：即优惠总额固定不变，包含但不限于：优惠定额优惠：即优惠总额固定不变，包含但不限于：优惠礼包（如：礼包（如：3+3同享尊贵服务费优惠等）。同享尊贵服务费优惠等）。q不定额优惠：即优惠总额会随着楼价的变更而改变，包不定额优惠：即优惠总额会随着楼价的变更而改变，包含但不限于：折扣优惠（含但不限于：折扣优惠（96折、折、9折等）。折等）。三、凤凰城现用付款方式介绍三、凤凰城现用付款方式介绍（1）住宅）住宅（2）商铺）商铺四、凤凰城现用合同收楼日期四、凤凰城现用合同收楼日期 q2012-12-30 凤仪苑凤仪苑1、5、6、7幢幢 凤雅苑凤雅苑6、7、9幢幢q2013-06-30 一期其余单位（超豪未定）一期其余单位（超豪未定）q2013-12-30 二期已推售单位（凤鸣苑二期已推售单位（凤鸣苑11、14、15幢）幢）q2014-5-30 二期推售单位（凤鸣苑二期推售单位（凤鸣苑1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、13幢）幢）q合同收楼日期正常需要保证合同收楼日期必须在最后一笔楼款交清当合同收楼日期正常需要保证合同收楼日期必须在最后一笔楼款交清当日或交清后。日或交清后。q中长期付款方式（一年以上）合同收楼日期：中长期付款方式（一年以上）合同收楼日期：现楼 期楼 合同收楼日期在签约日期当天 按预计合同收楼日期为准 但均需付清全部楼款后方可进行产权证的办理 五、凤凰城现用认购备注条款介绍五、凤凰城现用认购备注条款介绍编号 认购书备注条款 使用说明 1本人承诺本人所交定金人民币元，均为购买商品房所交定金，在任何情况下均不得以本人名义主张返还。代客落定 2甲乙双方一致同意对XX年XX月XX日签订的编号为XX认购书第XX条约定的按揭金额进行变更，并共同重新签订本认购书。故原认购书于本认购书签订时自动终止，乙方按原认购书已支付的定金自动转为本认购书的定金，并不就原认购书的终止向甲方主张任何权利和赔偿。更改按揭金额需重签认购书 3甲乙双方一致同意对XX年 XX月XX日签订的编号为XX认购书第XX 条约定的付款方式进行变更，并共同重新签订本认购书。故原认购书于本认购书签订时自动终止，乙方按原认购书已支付的定金自动转为本认购书的定金，并不就原认购书的终止向甲方主张任何权利和赔偿。更改付款方式需重签认购书 4甲乙双方一致同意对XX年XX月XX日签订的编号为XX认购书约定的认购方联系人资料进行变更，并共同重新签订本认购书。故原认购书于本认购书签订时自动终止，乙方按原认购书已支付的定金自动转为本认购书的定金，并不就原认购书的终止向甲方主张任何权利和赔偿。更改联系人资料需重签认购书 5因乙方认购本单位享受折扣优惠，故甲乙双方一致同意对XX年XX月XX日签订的编号为XX认购书约定的房价款等内容进行变更，并共同重新签订本认购书。原认购书于本认购书签订时自动终止，乙方按原认购书已支付的定金自动转为本认购书的定金，并同意不就原认购书的终止向甲方主张任何权利和赔偿。享受公司打折优惠需重签认购书的 6经原认购方申请并经原认购方与甲方双方协商一致对XX年XX月XX日签订的编号为XX认购书约定的认购人进行变更，由甲方收取原认购方变更手续费人民币XX元，并由甲方与乙方共同重新签订本认购书。原认购书于本认购书签订时自动终止，乙方同意不就原认购书的终止向甲方主张任何权利和赔偿。转名重需签认购书 7甲乙双方一致同意对XX年XX月XX日签订的编号为XX认购书第XX条中签订商品房买卖合同的日期进行变更，并共同重新签订本认购书。故原认购书于本认购书签订时自动终止，乙方按原认购书已支付的定金自动转为本认购书的定金，并同意不就原认购书的终止向甲方主张任何权利和赔偿。延期签约需重签认购书 8甲乙双方一致同意对XX年XX月XX日签订的编号为XX认购书中认购路址等内容进行变更，并共同重新签订本认购书。故原认购书于本认购书签订时自动终止，乙方按原认购书已支付的定金自动转为本认购书的定金，并同意不就原认购书的终止向甲方主张任何权利和赔偿。转楼需重签认购书 9本认购书签署之日乙方交部分定金￥X元，剩余定金￥X元乙方承诺于X年X月X日之前交清；乙方未在该期限付清剩余定金，视为乙方违约，本认购书自动解除，甲方可不予返还已支付的定金，并有权不再另行通知乙方而将该物业另行出售。临定 10认购方确认：本认购书载之物业系由旧业主XX(填写旧业主姓名)XX碧桂园XX苑XX街XX号（填单位地址)推介。若核实符合关于旧业主推介新业主购房优惠方案的说明规定的，则双方按上述说明享受相应优惠。参考关于旧业主推介新业主促销优惠方案的操作指引（档案号BGY/XSGLB/2008-9-10/001）使用 11认购方确认：其认购该认购物业系由旧业主(填写旧业主姓名单位地址)推介。若经出售方核实认购方和旧业主（仅填写姓名即可）均符合关于旧业主推介新业主购房优惠方案的说明规定的可予优惠条件的，则认购方和旧业主（仅填写姓名即可）均可享受出卖方代付3年物业管理费（按新业主所购单位面积计算）元的优惠。全名营销赠送新老业主3年物业管理费 12认购方放弃我司代付物业管理费的优惠，选择房价款直接扣减（填写与优惠的物业服务费同等金额）元的优惠活动，本认购书内认购价已扣减上述金额 物业费扣减楼价 13若认购方按照本认购书第六款的约定按时完成合同签署手续的，则认购方可享受本认购书认购价额外优惠xx元。认购不享受优惠签约享受 14该单位认购价已享受额外XX元购房优惠。认购额外优惠15该单位认购价已享受额外购房优惠XX元及按时签约优惠XX元。签约重开认购书 16甲乙双方一致同意对XX年XX月XX日签订的编号为XX认购书于本认购书签订时自动终止。追加定金（临定后补定金）六、认购所需资料六、认购所需资料q1、基本需要、基本需要q（1）认购书（）认购书（2份）份）q（2）客户调查问卷（填写完整）客户调查问卷（填写完整）q（3）业主身份证复印件）业主身份证复印件2份份q（4）认购流程表）认购流程表q2、按揭付款、按揭付款q（1）银行查征信授权书）银行查征信授权书 2份份q（2）按揭补充协议）按揭补充协议2份（填写完整）份（填写完整）q（3）业主身份证复印件）业主身份证复印件2份（夫妻双方）份（夫妻双方）q3、特殊情况、特殊情况q（1）情况公告承诺书（有不利因素的单位及首层为商铺单位采用）情况公告承诺书（有不利因素的单位及首层为商铺单位采用）1份份q（2）未成年人担保书（开发公司和物业公司各）未成年人担保书（开发公司和物业公司各2份，监护人签字）份，监护人签字）4 4、认购结认购结束后束后资资料的分配料的分配5、客户身份特殊需提供的资料q（1）代客落定：需提供委托人身份证明文件；认购书备注添加）代客落定：需提供委托人身份证明文件；认购书备注添加【代代客落定备注客落定备注】；签名格式为；签名格式为“业主名（业主名（代）代）”；q（2）军人：军官证）军人：军官证/士兵证等、身份证；士兵证等、身份证；q（3）未成年人：出生证）未成年人：出生证/户口簿，必须要有监护人签名确认；在签署户口簿，必须要有监护人签名确认；在签署所有相关文件时未成年人本人签名格式：所有相关文件时未成年人本人签名格式：“X（监护人：（监护人：XX）或）或X（监护人：（监护人：XX代）代）”，未成年人不能采用按揭方式付款，只可以选，未成年人不能采用按揭方式付款，只可以选择自付付款择自付付款；q（4）外籍人士：外籍人士购买的，需提供有效护照，且需公证中文）外籍人士：外籍人士购买的，需提供有效护照，且需公证中文名，只有用中文名签署才具法律效力；名，只有用中文名签署才具法律效力；q（5）公司：需提供经年检有效的营业执照、组织机构代码证、资质）公司：需提供经年检有效的营业执照、组织机构代码证、资质证书（均为复印件并加盖公章）、法人代表身份证复印件、证书（均为复印件并加盖公章）、法人代表身份证复印件、法人代法人代表证明书表证明书原件，如有代理人，还需提供原件，如有代理人，还需提供授权委托书授权委托书原件及代理原件及代理人身份证复印件；签名时需盖公司章。人身份证复印件；签名时需盖公司章。七、逾期补定的要求七、逾期补定的要求 q针对客户在缴交临定后，在原针对客户在缴交临定后，在原认购书认购书备注条款约定备注条款约定的应补齐定金的日期之后再行要求补齐定金，而销售中的应补齐定金的日期之后再行要求补齐定金，而销售中心亦同意此操作的情况，现公司统一要求：在此种情况心亦同意此操作的情况，现公司统一要求：在此种情况下，销售中心必须要求客户亲临销售中心补交定金并重下，销售中心必须要求客户亲临销售中心补交定金并重开开认购书认购书并与客户签署，具体操作如下并与客户签署，具体操作如下：qA、销售顾问重新开具、销售顾问重新开具认购书认购书与客户签署，与客户签署，认购认购书书定金栏显示定金总额，并增加备注条款：定金栏显示定金总额，并增加备注条款：甲乙双方甲乙双方一致同意对一致同意对XX年年XX月月XX日签订的编号为日签订的编号为XX认购书认购书于本认购书签订时自动终止。于本认购书签订时自动终止。qB、重新开具的、重新开具的认购书认购书中约定的签约时间须与原中约定的签约时间须与原认购书认购书的签约时间保持一致。的签约时间保持一致。八、客户特殊要求八、客户特殊要求 q1、临定、临定q（1）营销经理审批，在认购流程表上签）营销经理审批，在认购流程表上签名确认；名确认；q（2）添加）添加【临定临定】备注；备注；q（3）客户需在认购后）客户需在认购后24小时内补齐剩余小时内补齐剩余定金款项定金款项；q(4)客户若在逾期补齐款项的，需亲临销客户若在逾期补齐款项的，需亲临销售中心办理业务，并重开认购书，添加售中心办理业务，并重开认购书，添加备注。备注。q2、延期签约、延期签约q（1）营销经理权限）营销经理权限15天；天；q（2）销控前与营销经理确认，并在认购）销控前与营销经理确认，并在认购流程表内签名确认；流程表内签名确认；q（3）若在认购后，请及时填写）若在认购后，请及时填写操作确操作确认表认表申请延期签约；申请延期签约；q（4）延期单位二期楼款及后期楼款缴交）延期单位二期楼款及后期楼款缴交注意事项（自付延首期不延二期）。注意事项（自付延首期不延二期）。单位情况付款时间 首期楼款 二期楼款 所有银行按揭付款单位 签约当天 签约后一个月付清为：获批延期签约日期起一个月内 签约后三个月付清为：获批延期签约日期起三个月内 客户自付，且获批延期签约日期在原认购书约定二期楼款应交日期前（含当天）的单位 按原认购书约定二期楼款应交日期执行 客户自付，且获批延期签约日期在原认购书约定二期楼款应交日期后的单位 签约当天 3、加名、减名、转名及转楼、加名、减名、转名及转楼签约前 打折前 打折后 A、加名、减名及转楼，营销经理批准；B、转名：（1）为法定配偶或直系亲属；（提供关系证明）（2）可提供因银行原因无法放贷的证明。A、加名，营销经理批准；B、转名、减名、转楼需重新再走流程（即要重新呈送公司领导批示后再可操作），且须交回签批该单位优惠折扣的公司领导审批。单位情况查询表、原认购书、原定金收据/发票、收款确认书2份 4、交定金后未签署认购书、交定金后未签署认购书 q客户握有定金票据客户握有定金票据qA、若业主尚未离开销售现场的，则经项目营销负责人同意，可退回、若业主尚未离开销售现场的，则经项目营销负责人同意，可退回定金给业主；定金给业主；qB、若业主尚未退回定金已离开销售现场的：、若业主尚未退回定金已离开销售现场的：q（1）次日即通过特快专递寄发书面催促函给业主，并在特快专递的）次日即通过特快专递寄发书面催促函给业主，并在特快专递的内件品名中注明：内件品名中注明：“信件为要求信件为要求XXX在在X年年X月月X日前往日前往XXX公司签署公司签署认购认购XXX单位认购书的催促函单位认购书的催促函”。q（2）致电客户：）致电客户：1、告知我司已寄发书面催促函，并说明寄发的地址、告知我司已寄发书面催促函，并说明寄发的地址为业主提供给我司的为业主提供给我司的XXX地址；地址；2、将催促函上的内容与业主复述一、将催促函上的内容与业主复述一次。对谈话内容进行电话录音。次。对谈话内容进行电话录音。q客户没有握定金票据客户没有握定金票据q我司可立即将单位推出重售；而客户其后要求我司退还定金的，我司我司可立即将单位推出重售；而客户其后要求我司退还定金的，我司应将定金退还给客户。应将定金退还给客户。签约签约一、流程一、流程客户至销售现场客户至销售现场q如有需要重开认购书如有需要重开认购书q q至行政办核价（行政人员收回原认购书，客户签过字后，销售顾问返一份新认购书至行政办）至行政办核价（行政人员收回原认购书，客户签过字后，销售顾问返一份新认购书至行政办）q进入网上备案系统打印合同草稿，并向客户解释合同条款，客户审阅合同，并确认合同内容无误后，在合进入网上备案系统打印合同草稿，并向客户解释合同条款，客户审阅合同，并确认合同内容无误后，在合同草稿封面签字。同时，销售顾问也需在合同草稿封面签字。同草稿封面签字。同时，销售顾问也需在合同草稿封面签字。q销售顾问将草稿拿至行政办审核，若有签字方可审核草稿，行政人员审核无误后亦需在合同封面签字。销售顾问将草稿拿至行政办审核，若有签字方可审核草稿，行政人员审核无误后亦需在合同封面签字。q销售顾问指引客户客户缴交首期楼款销售顾问指引客户客户缴交首期楼款q销售顾问提交草稿合同进行网上备案并装订销售顾问提交草稿合同进行网上备案并装订q客户、顾问、行政人员前往签约台定点监签（签约前，销售顾问必须将整套资料客户、顾问、行政人员前往签约台定点监签（签约前，销售顾问必须将整套资料填写完整填写完整），否则行政人），否则行政人员不给予监签员不给予监签q请客户出示身份证原件，请客户出示身份证原件，核实是否为本人核实是否为本人，并核对其身份证明材料（身份证、户口本、结婚证、离婚证等）、，并核对其身份证明材料（身份证、户口本、结婚证、离婚证等）、首期发票首期发票。同时出示。同时出示签约特别提示签约特别提示给客户阅读给客户阅读q客户签署合同及其相关法律文件，客户签署合同及其相关法律文件，行政人员务必做到全程监签行政人员务必做到全程监签q签约过程中，行政人员快速初审合同，对合同及附件上面填写的所有内容进行快速核对签约过程中，行政人员快速初审合同，对合同及附件上面填写的所有内容进行快速核对q客户签署完毕后，须等行政人员检查无误后，签收整套合同。（严禁出现行政人员未检查完毕，就让客户客户签署完毕后，须等行政人员检查无误后，签收整套合同。（严禁出现行政人员未检查完毕，就让客户离开。）离开。）q销售顾问在填写完整的监签流程表上及监签本上签字，行政监签人员在监签流程表上签字销售顾问在填写完整的监签流程表上及监签本上签字，行政监签人员在监签流程表上签字q行政人员将整套合同回到行政办行政人员将整套合同回到行政办q q行政人员在明源系统里面做行政人员在明源系统里面做签约销控签约销控（销售顾问可在（销售顾问可在【合同管理合同管理】内查询合同情况）内查询合同情况）二、所需资料二、所需资料 自付自缴自付自缴 按揭自缴按揭自缴 1.最新认购书1份 1.最新认购书1份2.审核流程表 2.审核流程表 3.物业服务协议（3份）3.物业服务协议（3份）4.临时管理规约（3份）4.临时管理规约（3份）5.商品房买卖合同（3份）5.商品房买卖合同（4份）6.定金与首期发票复印件（3份）6.定金与首期发票复印件（3份）7.车位意向登记征询表（1份）7.车位意向登记征询表（1份）8.身份证复印件（3份）8.身份证复印件（3份）9.婚姻证明复印件（3份）9.婚姻证明复印件（3份）10.自缴契税承诺书（1份）10.自缴契税承诺书（1份）11.户口本复印件（3份）11.户口本复印件（3份）12.草签（1份）12.预告登记申请表（2份）13.预告登记办理委托书（2份）14.按揭补充协议（2份）15.草签（1份）特殊签署：跨国土证补充协议（2份）;按揭客户欠资料的需签署欠资料承诺书、外籍人士补充协议、未成年人担保书（开发商2份，物业公司2份）；情况公告2份。三、合同资料注意事项三、合同资料注意事项 q（一）黄契（一）黄契q前期物业服务协议前期物业服务协议q第第1页编号处不用填写页编号处不用填写q甲方、身份证号、地址、联系电话需与认购书一致甲方、身份证号、地址、联系电话需与认购书一致q碧桂园碧桂园凤凰城（一期），若是二期单位，就修改成（二期），路址填写凤凤凰城（一期），若是二期单位，就修改成（二期），路址填写凤XX苑苑XX幢幢XX单元单元XX室室q第第4页，物业费小写。核对面积是否准确，一个月的物业费为面积页，物业费小写。核对面积是否准确，一个月的物业费为面积*1.7后，保留后，保留2为小为小数。数。q第第11页甲方处业主签字，销售顾问需把日期填写完整。页甲方处业主签字，销售顾问需把日期填写完整。q临时管理规约临时管理规约q第第11页，物业地址统一填写为：江苏省句容市开发区（原黄梅镇）页，物业地址统一填写为：江苏省句容市开发区（原黄梅镇）122省道东北侧碧省道东北侧碧桂园桂园凤凰城凤凤凰城凤XX苑苑XX幢幢XX单元单元XX室，业主签名，销售顾问可提前写上日期室，业主签名，销售顾问可提前写上日期q第第12页，物业地址统一填写为：碧桂园页，物业地址统一填写为：碧桂园凤凰城凤凤凰城凤XX苑苑XX幢幢XX单元单元XX室，业主签名，室，业主签名，销售顾问可提前写上日期、身份证号码销售顾问可提前写上日期、身份证号码q备注：请客户在两套黄契第一页左上角写上备注：请客户在两套黄契第一页左上角写上【已领取原件壹份已领取原件壹份】，客户签名确认，待，客户签名确认，待签约后行政人员审核后一套盖章给客户带走。签约后行政人员审核后一套盖章给客户带走。（二）合同主合同第1页，核对买受人信息，姓名、身份证号码、地址、联系电话、邮编；第2页，核对下路址、面积等、金额（即主合同第三、四条）；第3页，核对付款方式，合同第六条；第4页，核对收楼日期；第5页，核对第十四条（注意，J179不开通燃气燃气）；第6页，第十八条，房屋做 使用，核对一下，住宅与商铺不同住宅与商铺不同，合同第二十二条，合同份数（自付3份，按揭4份）；第7页，签于：统一写碧桂园凤凰城，写下日期；房屋平面图，在右侧空白处请业主签字，核对合同路址与所画合同图是否一致；装修标准，核对下毛坯还是精准修，是“一期”还是“二期”，业主确认签名；补充协议第1页，核对买受人信息，备案编号与主合同第1页备案号是否一致；第2页，核对路址、面积、付款方式、金额、单价等；第3页，核对装饰、设备保准标准，（一）为精装修，（二）为毛坯；第7页，核对下合同份数是否正确，买受人签字，填写时间；第8页，核对下住宅质量保证书，毛坯的为（业主自行装修），精装修为（公司附带精装修）；第10页，自付的委托办理3、4项，按揭的委托办理1、2、3、4、5项第11页，买受人处业主签字，填写日期。（三）签字格式同认购时，但需注意若有委托代理人，则需在【委托人】处直接填写委托人姓名。