收入与成本.ppt

企业生存发展的根本并财务报表在其中的应用1.企业的目的、宗旨为股东创造长期最大的利益（净资产收益率）为Stakeholder（相关各方)提供更好的服务、更大的利益分配及产生更大的社会效益Stakeholder:政府、客户、供应商、员工、社会团体等“共赢”、“回报社会”利益相关者政府客户供应商员工社会团体其他2.企业的目的、宗旨什么是长期最大的利益？1、高于社会平均投资收益率2、高于行业平均投资收益率房地产行业不是一个垄断行业，抛开权利寻租的问题，其平均收益率将逐步向社会平均收益率靠拢。3.企业生存发展的必要条件最大利益的产生的必要条件是企业需要要不断的扩大再生产 扩大再生产也就是企业生存发展的必要条件：1、盈利2、现金流4.企业生存发展的必要条件赢利侧重于中长期指标中短期则需要更关注现金流指标从中短期来看，现金流出现问题对企业的生存是最致命的。比如巨人集团的史玉柱。现金流好但是中短期不赢利则可以接受，比如寿险公司。5.房地产企业赢利的产生（收支的构成）1、收入（销售收入、出租收入等）2、开发成本：土地成本+建造成本+资本化利息3、销售税金4、销售费用5、管理费用6、财务费用7、所得税费用8、营业外收支营业利润=1-2-3净利润=营业利润-4-5-6-8-76.行业中各项成本及费用所占比例土地成本占20%-60%，按购地价和现实销售价比一般在40%及以上；如果按三年开发销售的话，由于房价在持续走高，一般在40%以下为正常。建造成本占20%-30%销售税金占10%-17%7.行业中各项成本及费用所占比例销售费用占3%-4%管理费用占3%财务费用（含资本化利息）占5%-10%企业所得税是毛利润的20%（目前）-25%（两年后），一般占收入的4%以上2008年上市企业毛利率33%以上，净利率平均在9%8.各项收支的重要性及关联性分析 9.各项收支的重要性及关联性分析最敏感也就是最重要的房价，和房价关联最紧密的是税金，尤其是土地增值税，变化幅度远大于房价变化幅度。次敏感的是开发成本，土地增值税变化关联性比较强。费用变化对利润的影响较小，敏感度低，且对土地增值税及营业税没有影响。10.各项收支的重要性及关联性分析由于普通住宅增值在20%以下不交土地增值税，所以在临界点上的销售及成本策划是非常重要的。通过提高产品品质、加大营销力度等手段提高售价的话，要计算划不划算的问题，每增加1元成本大约需要增加售价1.43元才可以保持原有的收益率。11.各项收支的重要性及关联性分析成本每节约1元，大约有0.6元的净利润。费用每节约1元，大约有0.8元的净利润。成本和费用是内部基本可控的，但售价受外部环境影响较大。12.利润表（损益表）范例 13.利润表 报表作用对于一家上市公司，股价主要取决于：1、未来1-2年盈利情况2、市场对该行业每期的市盈率3、公司的综合杠杆系数股价高低对于上市公司在市场集资的重要参考技术（2007年市盈率15-20倍）（2008年下半年市盈率4-8倍)14.利润表 报表数据确认原则一）结转收入的原则是：（1）公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。（2）公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。（3）与交易相关的经济利益能够流入公司。（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。二）结转成本的原则是：（1）工程已经竣工并通过验收。（2）房屋已经办理了交接手续（办理入伙）。（3）成本能够可靠计量。（4）款项已经取得或可以确认取得（合同约定）。三）财务上的对应原则是：根据财务上收入和成本配比原则，结转销售单位的收入的同时应结转其相应的成本 15.利润（损益）表 报表分析分析重点:与预算比较：主要考虑当年“累计数”比较，但也要考虑“当月数”的比较是否有明显不合理情况 各业务块在销售收入中的比例是否合理 预算成本与实际成本比较，看是否有超预算情况，进而分析成本控制中存在的问题；各业务块毛利率是否合理，是否太高（可能漏算成本）或偏低（可能有超支项目）16.利润（损益）表 报表分析分析重点：销售费用是否能最终控制在预算内（留意销售费用在开盘时可能走在收入之前，分析销售费用在收入中所占的比例）管理费用是否合理（理论上每月数应相对稳定）人工成本、人数比例与预算比较是否合理 税金作为收入的比例是否合理 动态成本为何会有变化17.房地产企业利润表的局限性房地产开发企业收入确认的特殊性以及其带来的相关问题会影响当期会计信息的真实性、合理性以及可配比性。（一）开发成本的结转与销售收入不配比。（二）收益评价指标单一、信息风险披露不足。18.现金流什么是现金流？现金流量是指企业某一期间内的现金流入和流出的数量。例如：销售商品、提供劳务、出售固定资产、收回投资、借入资金等，形成企业的现金流入；购买商品、接受劳务、购建固定资产、现金投资、偿还债务等，形成企业的现金流出。衡量企业经营状况是否良好，是否有足够的现金偿还债务，资产的变现能力等，现金流量是非常重要的指标。19.现金流的重要性能否偿还债务？流动资产和流动负债的配比流动比率2：1；速动比率1：1能否扩大再生产？土地储备、开发资金等能否把握市场机会？合适的机会入市（赶工、推迟开发等）能否获得更大的股东回报？资产负债率的提高20.现金流的重要性投资决策（IRR、净现值）通货膨胀导致的土地存货价值上升和现金流时间价值的平衡21.现金流量表 报表作用 用于评估某一公司的价值 自由现金流量现值（discounted free cash flow)，即公司5-10年内主营业务可产生的净现金流量的现值自由现金流量即是扣除营运资本投资与资本投资之后的经营活动所带来的现金流量。自由现金流量的所谓“自由”即体现为管理当局可以在不影响企业持续增长的前提下，将这部分现金流量自由地分派给企业的所有的索偿权持有人，包括短期、长期债权人以及股权持有人等。用于监控公司中短期的收支平衡 较理想为每月更新现金流的预测，预测数与实际数比较以发现偏差，并合理安排未来资金走向 应用到分公司具体表现为整体项目应在最短时间内获得的最大净现金流入22.现金流量表范例23.现金流量表 报表结构 主要分类 1）经营活动产生的现金流入/流出（如：售楼款收入-流入；工程款支出-流出）2）投资活动产生的现金流入/流出（如：股票投资分红收益-流入，购买土地款-流出）3）融资活动产生的现金流入/流出（如：收到银行贷款-流入；支付银行贷款利息支出-流出）3a:债务（需要归还本金、利息）3b:股权（享有被投资单位在获利后的分红）24.现金流量表 报表分析（一）较健康的企业应在1及3a取得平衡，用因此产生的净现金流入+3b用于2的中、长期投资。以短、中期债务3a支撑2长期投资（如投资性物业）则风险较大。25.1、销售及回款情况 分析重点:回款是否符合预算 销售单价是否符合预算（也影响利润）已认购未签约的原因 已签约未回款的原因 销售回款结构，反映企业主要经营性现金流来源的各业务块结构是否合理 2、项目工程进度动态情况 分析重点：产值进度与实际付款比较是否在合理范围内 欠款、预付款是否在合理范围内 某程度上作为与供应商谈判的筹码现金流量表 报表分析（二）26.现金流量表 报表分析（二）3、资本性支出 分析重点：土地收购支出在总现金流支出中所占的比重是否合理，是否超出了企业维持正常营运的资金能力，或者企业仍有闲足的资金没有充分利用到土地投资中 固定资产和无形资产的购置支出额是否合理，是否存在浪费的现象27.现金流量表 报表分析（二）4、融资现金流 分析重点：分析债权融资（如银行贷款）产生的现金流入流出及股权融资（如出售股票）产生的现金流入流出在总现金流中所占的比例结构，进一步考察企业可能存在的财务风险，合理、及时的调整资金结构。5、期末货币资金额 分析重点：反映下期可用资金余额28.上市公司的几个财务指标分析 1.与年末普通股数的对比比率每股收益=（净利润-优先股息）/年度末普通股数每股净资产（每股账面价值）=年末股东权益/年度末普通股数每股股利=普通股现金股利/年度末普通股数分析重点：每股收益反映企业每股盈利能力，但须注意该指标不反映股票所包含的风险；并且每股收益多，不一定意味着多分红，还要看公司的股利分配政策。每股净资产反映发行在外的每股普通股所代表的净资产成本即账面权益。每股净资产，理论上的股票的最低价值。每股股利是每股分的得的现金红利，这里股利总额是指现金股利总额，不包括股票股利 29.上市公司的几个财务指标分析 2.2.与每股市价相关的比率市盈率=每股市价/每股收益市净率=每股市价/每股净资产股票获利率=每股股利/每股市价分析重点：市盈率反映投资人对每元净利润所愿支付的价格，可以用来估计股票的投资报酬和风险。它是市场对公司的共同期望，市盈率越高，表明市场对公司的未来越看好。在市价确定的情况下，每股收益越高，市盈率越低，投资风险越小；在每股收益确定的情况下，市价越高，市盈率越高，风险越大。市净率把每股净资产和每股市价联系起来，可以说明市场对公司资产质量的评价，它反映每股市价和每股净资产关系。股票获利率是指每股股利与股票市价的比率，股票获利率应用于非上市公司的少数股权。对于非上市公司的少数股东主要依靠股利获利。30.上市公司的几个财务指标分析 3.关联比率股利支付率=每股股利/每股收益留存盈利比率=（净利-全部股利）/净利股利保障倍数=每股收益/每股股利 分析重点：股利支付率是指净收益中股利所占的比重。它反映公司的股利分配政策和股利支付能力 留存盈利比率是指留存盈利与净利润的比率，留存比率的高低反映企业的理财方针，提高留存比率必定会降低股利支付率 股利保障倍数为股利支付率的倒数，称为，倍数越大，支付股利的能力越强。31.谢 谢！32.