资阳火车站片区项目定位.ppt

资阳火车站片区资阳火车站片区项目定位报告项目定位报告 第一部分：市场宏观情况调查资阳市场环境 资阳市简介资阳市简介 资阳市位于四川盆地中偏西部，成渝高速公路西段，紧邻成都，与内江、重庆、遂宁、眉山相邻。幅员面积7962平方公里，城区面积37.5平方公里，总人口488万。1998年2月经国务院批准调整四川省内江市行政区划设立资阳地区。2000年7月6日经国务院批准地改市设资阳市，资阳市辖雁江区、安岳县、乐至县，代管县级简阳市，资阳市委、市政府驻雁江区。资阳市经济情况资阳工业基础较好，拥有各类工业企业资阳工业基础较好，拥有各类工业企业1.21.2万户，主要以内燃机万户，主要以内燃机车、电力机车、农用车、汽车轮胎、机械设备、食品、化工、医车、电力机车、农用车、汽车轮胎、机械设备、食品、化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。目前，全市正加快实施药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。目前，全市正加快实施“中国西部车城中国西部车城”发展战略，构筑以造车为主的加工工业体系。发展战略，构筑以造车为主的加工工业体系。资阳市现有工业园区资阳市现有工业园区1010个，占地面积近个，占地面积近2020平方公里，到平方公里，到20102010年年将达到将达到5050平方公里平方公里 。0808年年1818月全市生产总值（）实现月全市生产总值（）实现246.5246.5亿元，比上年同亿元，比上年同期增长期增长14.9%14.9%，其中，第一产业增加值，其中，第一产业增加值51.451.4亿元，增长亿元，增长3.3%3.3%；第；第二产业增加值二产业增加值74.774.7亿元，增长亿元，增长25.9%25.9%；第三产业增加值；第三产业增加值63.463.4亿元，亿元，增长增长14.2%14.2%；规模以上工业企业完成工业总产值；规模以上工业企业完成工业总产值216.6216.6亿元，实亿元，实现工业增加值现工业增加值66.966.9亿元，比上年同期增长亿元，比上年同期增长34.2%34.2%；全社会固定资；全社会固定资产投资产投资66.566.5亿元，比上年同期增长亿元，比上年同期增长25.9%25.9%；地方财政一般预算收；地方财政一般预算收入入7.57.5亿元，比上年同期增长亿元，比上年同期增长14.9%14.9%。资阳机车工业园 南骏工业园资阳医药食品工业园 资阳汽车工业园 综述：资阳经济发展良好，城镇综述：资阳经济发展良好，城镇 居民人均支配收入增长较快，其居民人均支配收入增长较快，其 中工业发展迅猛，共中工业发展迅猛，共10个产业园个产业园区，解决就业人数多，企业整体区，解决就业人数多，企业整体 效益效益 良好，能极大推动资阳房地良好，能极大推动资阳房地产的发展。产的发展。资阳交通、基础设施资阳交通、基础设施 情况情况资阳交通优势十分突出，天府第一高速公路资阳交通优势十分突出，天府第一高速公路资阳交通优势十分突出，天府第一高速公路资阳交通优势十分突出，天府第一高速公路成渝高速公路从市北郊成渝高速公路从市北郊成渝高速公路从市北郊成渝高速公路从市北郊穿过；成渝铁路、穿过；成渝铁路、穿过；成渝铁路、穿过；成渝铁路、321321国道（广州至成都）、国道（广州至成都）、国道（广州至成都）、国道（广州至成都）、319319国道（厦门至成都）、国道（厦门至成都）、国道（厦门至成都）、国道（厦门至成都）、318318国道（上海至拉萨）亦穿境而过，全市公路通车里程达到了国道（上海至拉萨）亦穿境而过，全市公路通车里程达到了国道（上海至拉萨）亦穿境而过，全市公路通车里程达到了国道（上海至拉萨）亦穿境而过，全市公路通车里程达到了33943394公里。公里。公里。公里。20002000年至今，完成固定资产投资年至今，完成固定资产投资年至今，完成固定资产投资年至今，完成固定资产投资486486亿元，其中基本建设投资亿元，其中基本建设投资亿元，其中基本建设投资亿元，其中基本建设投资209209亿元。亿元。亿元。亿元。娇子大道、二环路、大千大道、外环路、广场路、沱江一桥、沱江二娇子大道、二环路、大千大道、外环路、广场路、沱江一桥、沱江二娇子大道、二环路、大千大道、外环路、广场路、沱江一桥、沱江二娇子大道、二环路、大千大道、外环路、广场路、沱江一桥、沱江二桥等完成新建和改建；九曲河综合治理、城市污水处理厂建设和桥等完成新建和改建；九曲河综合治理、城市污水处理厂建设和桥等完成新建和改建；九曲河综合治理、城市污水处理厂建设和桥等完成新建和改建；九曲河综合治理、城市污水处理厂建设和“五五五五化一通化一通化一通化一通”等工程顺利实施，邮电通讯、电力城网和供水、燃气管网等等工程顺利实施，邮电通讯、电力城网和供水、燃气管网等等工程顺利实施，邮电通讯、电力城网和供水、燃气管网等等工程顺利实施，邮电通讯、电力城网和供水、燃气管网等改造完成，城市功能进一步完善改造完成，城市功能进一步完善改造完成，城市功能进一步完善改造完成，城市功能进一步完善 .娇子大道 车城大道 第二部分：资阳房地产市场第二部分：资阳房地产市场资阳总体规划资阳总体规划 资阳城市现有常住人口约资阳城市现有常住人口约1818万人，城市建设用地万人，城市建设用地14.2414.24平平方千米，人均方千米，人均79.1279.12平方米平方米/人，其中工业用地占人，其中工业用地占30.08%30.08%。城市建设分为旧城、城市建设分为旧城、431431厂和宝台、侯家坪四个片区。厂和宝台、侯家坪四个片区。规划目标规划目标规划目标规划目标规划人口：近期规划人口：近期2525万人以内，远期万人以内，远期4040万人以内。万人以内。规划区范围：规划区范围：266266平方千米。平方千米。规划用地：远期规划用地：远期35.8635.86平方千米，人均平方千米，人均89.6789.67平方米平方米/人。人。其中其中 居住用地占居住用地占27.52%27.52%，人均，人均24.6724.67平方米平方米/人；工业用人；工业用地占地占20.05%20.05%，人均，人均17.9817.98平方米平方米/人；道路广场用地占人；道路广场用地占14.80%14.80%，人均，人均13.2713.27平方米平方米/人；绿地占人；绿地占14.77%14.77%，人均，人均13.2513.25平方米平方米/人；公共设施用地占人；公共设施用地占12.19%12.19%，人均，人均10.9310.93平平方米方米/人。人。道路红线宽度：主干道道路红线宽度：主干道40-5040-50米，次干道米，次干道24-3024-30米，支路米，支路18-2018-20米。米。综述：根据资阳规划，近期将综述：根据资阳规划，近期将增加增加6-7万城市人口，新增人万城市人口，新增人口对住房需求约口对住房需求约200万，远万，远期将增加期将增加20万人口，住房需求万人口，住房需求约约600万。万。重点区域规划“沱江新城沱江新城”由香港桑联公司全额投资约由香港桑联公司全额投资约1818亿元亿元人民币进行开发，项目位于资阳市城区东侧，总人民币进行开发，项目位于资阳市城区东侧，总占地约占地约19001900亩，开发规模要求总建筑面积亩，开发规模要求总建筑面积150150万万平方米，绿化占地不低于平方米，绿化占地不低于35%35%，容积率，容积率1.221.22，总，总规划人口规划人口69346934户。该项目计划的开发建设总工期户。该项目计划的开发建设总工期为为8 8年，分两期进行，一期工程投资约年，分两期进行，一期工程投资约8 8亿元，开亿元，开发建设面积约发建设面积约10001000亩，开发建设工期为亩，开发建设工期为3 3年；二年；二期工程投资约期工程投资约1010亿元，开发建设面积约亿元，开发建设面积约900900亩，亩，开发建设工期为开发建设工期为5 5年。年。目前目前“沱江新城沱江新城”由多个项目组成，包括阳光水由多个项目组成，包括阳光水岸、锦绣江山、怡景花园岸、锦绣江山、怡景花园 观景阁等。观景阁等。沱江新城 沱江新城 综述：根据资阳规划，近期将增加综述：根据资阳规划，近期将增加6-7万城市人口，新增人口对住房需万城市人口，新增人口对住房需求约求约200万，远期将增加万，远期将增加20万人万人口，住房需求约口，住房需求约600万。万。目前房产开发主要分布为沱江新城、目前房产开发主要分布为沱江新城、西部新区（娇子大道靠成渝区域）、西部新区（娇子大道靠成渝区域）、旧城区、北部新城（四大板块旧城区、北部新城（四大板块）。全市房地全市房地产投投资年份2004年2005年2006年2007年2008年（1-6）数目（亿元）5.879.713.217.846415.03增长率65.20%35.20%35.20%全市施工面全市施工面积年份2004年2005年2006年2007年2008年（1-6）数目（万）139.85227.82295.14382.35 424.51 424.51 增长率62.90%29.55%29.55%全市新开工面全市新开工面积年份2004年2005年2006年2007年2008年（1-6）数目78.56141.33150.37159.99 161.39 161.39 增长率79.90%6.40%6.40%全市竣工面全市竣工面积年份2004年2005年2006年2007年2008年（1-6）数目（万）63.9366.24106.74172.00 76.7476.74增长率3.60%61.14%61.14%资阳全市房地产投资、开工面积和销售状况资阳全市房地产投资、开工面积和销售状况资阳全市销售情况资阳全市销售情况 资阳全市新房销售面积资阳全市新房销售面积年份2004年2005年2006年2007年2008年（1-6）数目（万）63.6783.85 127.70 180.57 58.71增长率31.70%41.40%41.40%资阳全市新房销售金额资阳全市新房销售金额年份2004年2005年2006年2007年2008年（1-6）数目（亿元）5.708.30 14.40 23.039.2增长率45.60%59.90%59.90%综述：综述：资阳的投资保持较高增长，新资阳的投资保持较高增长，新开工面积与销售面积对比来看，供应平开工面积与销售面积对比来看，供应平衡；销售的金额保持衡；销售的金额保持30-50%的快速增的快速增长，长，08年上半年新开工面积偏大，但年上半年新开工面积偏大，但整体的销售面积保持整体的销售面积保持30-40%的增长速的增长速度。房地产市场发展健康。度。房地产市场发展健康。08年上半年全市销售情况资阳城区商品住房价格总体平稳，单月波动幅度较大。资阳城区商品住宅均价为 1763元/平方米，与去年同比增长40.96%2008年1-7月每月新房的供应量有较大的波动，主要由于2-3月传统的春节的影响，供应量明显下降；在5、6、7月供应量稳定上升。资阳城区存量房交易下降幅度较大资阳城区存量房交易下降幅度较大 资阳城区存量房成交面积为资阳城区存量房成交面积为14.7914.79万平方米，同比去年增长万平方米，同比去年增长-76.6%76.6%，其中存量住宅成交面积为，其中存量住宅成交面积为7.17.1万平方米，同比去年增长万平方米，同比去年增长-58.41%-58.41%，存量住宅成交面积占存量房成交面积的，存量住宅成交面积占存量房成交面积的48%48%。全市商品房空置量大量增加全市商品房空置量大量增加 截止今年截止今年6 6月底，全市商品房空置面积为月底，全市商品房空置面积为16.3416.34万平方米，同比万平方米，同比去年增长去年增长68.8%68.8%。（其中住宅空置面积。（其中住宅空置面积10.3310.33万平方米，同比去万平方米，同比去年增长年增长186.94%186.94%）。）。区间面积与供应比例1-7月每月供应来看，月每月供应来看，60以下、以下、60-80、180以上的供应比较平稳以上的供应比较平稳,60-100的供应在的供应在5-7月呈稳步上升趋势；其余月呈稳步上升趋势；其余面积区间供应波动较大。面积区间供应波动较大。1-7月各面积区间面积累计来看，月各面积区间面积累计来看，80-144供应比例占到供应比例占到81%，总共，总共，169359.97；60以下、以下、180以上的供应占的比例仅为以上的供应占的比例仅为3%，面积仅为，面积仅为7005.46。各面积区间成交套数情况各面积区间成交套数情况 1-7月各面月各面积区区间月月销售售总套数套数统计表表单位：平方米、套月 份/区间180合计1月份01414438232151192月份010814225951003月份01421234422131374月份35144330371451515月份132016282723221406月份17202753562641947月份52242754941187259合计1075139168274251132511100 综述：资阳综述：资阳08年年1-7月销售总面积呈稳步上月销售总面积呈稳步上升，升，7月与月与1月比较升幅达月比较升幅达97%；60-100户型呈快速上升趋势，说明户型呈快速上升趋势，说明60-100的市的市场需求呈上升趋势；累计成交的套数来看，场需求呈上升趋势；累计成交的套数来看，100-120成交套数最高成交套数最高274套；套；90-144共占共占63%，说明资阳市场购房者购房绝大，说明资阳市场购房者购房绝大数为自主。数为自主。第二部分第二部分项目市场定位项目市场定位 我是谁我从哪里来兵法曰：知己知彼，百战不殆兵法曰：知己知彼，百战不殆对项目的判断我 们 的 优 势 地段优势地段优势城区项目，直接竞争对手少产品优势产品优势生活理念生活理念 产品品质产品品质视野开阔视野开阔生活及市政配套成熟完善交通优势，距离市中心近项目的劣势规模小外部环境较差体量大地价较高项目市场形象通过通过优劣势分析优劣势分析，我们认为项目应：，我们认为项目应：引领市场、走高端路线引领市场、走高端路线客户在哪里根据以上思路，我们需要知道：根据以上思路，我们需要知道：客 户 来 源 市区市区 城郊城郊 周边县周边县距离越远，影响力越弱，客户来也越少 目前区域客户情况成功人士成功人士平民阶层平民阶层空白点空白点新贵阶级新贵阶级目标客户特征目标客户特征新新新新贵贵贵贵阶阶阶阶级级级级目标客户目标客户特征特征经济承受经济承受能力强能力强文化素质高文化素质高事业处于事业处于上升阶段上升阶段家庭人口家庭人口不超过三人不超过三人投资观念强投资观念强年龄在年龄在28-45岁岁他们的职业发展情况良好的中等规模企业主发展情况良好的中等规模企业主知名企业或中大型国有企业知名企业或中大型国有企业管理人员或技术人员管理人员或技术人员政府机关公务员政府机关公务员收入较高自由职业者收入较高自由职业者 富裕富裕阶层阶层背景特征背景特征消费特征消费特征注重居住品质在意区域升值潜力注重产品的功能性 虚荣心较强一般选择按揭付款有别于一般的工薪阶层事业正处在上升阶段有强烈的进取心自信心强，希望加入到成功人士行列注重精神层次的享受为什么会造成明显的客户断层？对区域的不认同和对产品的不认同对区域的不认同对区域的不认同交交 通通 问问 题题生生 活活 问问 题题安安 全全 问问 题题对产品的不认同对产品的不认同 对对 户户 型型 面面 积积 不不 认认 同同 对对 产品产品 品品 质质 不不 认认 同同 对对 建建 筑筑 设设 计不计不 认认 同同解读客户心理投资投资改变居住环境改变居住环境生活得便利性生活得便利性满足虚荣心满足虚荣心 项目市场机会：满足客户的最大需求满足客户的最大需求如 果 建筑形态和景观建筑形态和景观够新颖，符合目够新颖，符合目标客户的审美情标客户的审美情趣趣 生活配套更健全，生活配套更健全，生活更方便生活更方便 区域升值潜力巨区域升值潜力巨大大 满足虚荣心的要满足虚荣心的要求，占有稀缺资求，占有稀缺资源，源，“物以稀为物以稀为贵贵”的心理的心理 性价比很高，能让性价比很高，能让客户感觉物有所值客户感觉物有所值甚至物超所值甚至物超所值产品设计上有特色，功产品设计上有特色，功能的特殊性和户性的适能的特殊性和户性的适用性能满足客户的需求用性能满足客户的需求 市场营销比较成功，市场营销比较成功，客户被项目的综合客户被项目的综合优势打动优势打动 项目的规划与设计建议容积率控制在容积率控制在7 7左右为宜左右为宜 本项目净用地面积本项目净用地面积1250012500平米，平米，7 7的容积率可销的容积率可销售面积大概在售面积大概在8750087500平米，可有效摊薄土地成本平米，可有效摊薄土地成本单位区间面积控制在单位区间面积控制在80-13080-130平米。平米。总户数控制在总户数控制在800800户户层数控制在层数控制在22-2522-25层层总平规划建议楼宇排布楼宇排布 布置在项目沿街面（建设路一段、莲花路），东布置在项目沿街面（建设路一段、莲花路），东南两线呈南两线呈L L型布置。型布置。中庭设置中庭设置 北西两线不设置建筑物，不设地面停车场尽量拉北西两线不设置建筑物，不设地面停车场尽量拉大中庭绿化面积。大中庭绿化面积。入口设置入口设置 项目占地较小，只设置一个出入口，大门设置在项目占地较小，只设置一个出入口，大门设置在建设路一段、莲花路交界处，门口向外扩展成为建设路一段、莲花路交界处，门口向外扩展成为一个半圆型小型广场。一个半圆型小型广场。建筑设计建议风格：现代简约风格，在一些细节的处理上融入简欧优风格：现代简约风格，在一些细节的处理上融入简欧优雅浪漫的风格。在外型、结构方面，增加有强烈现代感雅浪漫的风格。在外型、结构方面，增加有强烈现代感的落地式大窗、飘窗、错层大阳台、大悬挑等元素，甚的落地式大窗、飘窗、错层大阳台、大悬挑等元素，甚至个别可以是平屋顶、无檐口、开高窗等至个别可以是平屋顶、无檐口、开高窗等色彩：由于本项目的现代简约风格、加上四川平原阴天色彩：由于本项目的现代简约风格、加上四川平原阴天居多，建议主题采用较淡的银灰色或黑灰色，不但增加居多，建议主题采用较淡的银灰色或黑灰色，不但增加其洁净度，而且能够充分表现出建筑时尚大气的感觉。其洁净度，而且能够充分表现出建筑时尚大气的感觉。但银灰色显得过于冷峻，缺乏居家的温暖感觉，所以需但银灰色显得过于冷峻，缺乏居家的温暖感觉，所以需要配合一部分暖色，可供选择的颜色有淡蓝（清爽）、要配合一部分暖色，可供选择的颜色有淡蓝（清爽）、淡黄（温馨）、铁绣红（时尚）。淡黄（温馨）、铁绣红（时尚）。层差以层差以2222高层电梯为主，配合一部分高层电梯为主，配合一部分2525层的高层电梯，层的高层电梯，使其在整体布局上呈现多样化、并利用各建筑高度落差使其在整体布局上呈现多样化、并利用各建筑高度落差制造出层次感。制造出层次感。建筑立面设计建议材料：外立面材料用石材、木材、砖均可，尽量减少涂料材料：外立面材料用石材、木材、砖均可，尽量减少涂料的用量。与大面积玻璃搭配，使外立面具有较强的质感，的用量。与大面积玻璃搭配，使外立面具有较强的质感，提高项目的档次。提高项目的档次。线条：清晰、明显，有一定的个性，尽量增加对比度。营线条：清晰、明显，有一定的个性，尽量增加对比度。营造简约、时尚、大气、高雅的视觉感受造简约、时尚、大气、高雅的视觉感受布置：注重屋顶构件、用料和色彩的搭配，窗户、露台，布置：注重屋顶构件、用料和色彩的搭配，窗户、露台，单元门与楼层等的细部处理。外分体空调机位结合窗台或单元门与楼层等的细部处理。外分体空调机位结合窗台或遮阳板做成半封闭式，或设置固定凹槽，既确保外立面的遮阳板做成半封闭式，或设置固定凹槽，既确保外立面的美观，又可保护空调外机，并结合上下水管线，布置空调美观，又可保护空调外机，并结合上下水管线，布置空调冷凝水收集管道，防止滴水对建筑外墙壁的污染。冷凝水收集管道，防止滴水对建筑外墙壁的污染。单体建筑设计建议梯户数：以两梯六户为主，部分两梯四户梯户数：以两梯六户为主，部分两梯四户梯户数：以两梯六户为主，部分两梯四户梯户数：以两梯六户为主，部分两梯四户 建筑结构：全框架结构建筑结构：全框架结构建筑结构：全框架结构建筑结构：全框架结构建筑层高：商业建筑层高：商业建筑层高：商业建筑层高：商业4.24.2米以上，住宅米以上，住宅米以上，住宅米以上，住宅3 3米米米米屋顶：考虑设置屋顶花园。屋顶以弧型片状半坡屋顶为主，开屋顶：考虑设置屋顶花园。屋顶以弧型片状半坡屋顶为主，开屋顶：考虑设置屋顶花园。屋顶以弧型片状半坡屋顶为主，开屋顶：考虑设置屋顶花园。屋顶以弧型片状半坡屋顶为主，开窗形成阁楼，阁楼与排烟道协调处理，形成独特的屋顶造型。窗形成阁楼，阁楼与排烟道协调处理，形成独特的屋顶造型。窗形成阁楼，阁楼与排烟道协调处理，形成独特的屋顶造型。窗形成阁楼，阁楼与排烟道协调处理，形成独特的屋顶造型。窗户：窗户形式较为多样化，建议采用落地窗、飘窗、或其他窗户：窗户形式较为多样化，建议采用落地窗、飘窗、或其他窗户：窗户形式较为多样化，建议采用落地窗、飘窗、或其他窗户：窗户形式较为多样化，建议采用落地窗、飘窗、或其他几何形状的现代式窗户来改变外观形态，形成差异性，但尽量几何形状的现代式窗户来改变外观形态，形成差异性，但尽量几何形状的现代式窗户来改变外观形态，形成差异性，但尽量几何形状的现代式窗户来改变外观形态，形成差异性，但尽量避免采用带有明显西式的窗型，同时尽量采用同种颜色的窗套，避免采用带有明显西式的窗型，同时尽量采用同种颜色的窗套，避免采用带有明显西式的窗型，同时尽量采用同种颜色的窗套，避免采用带有明显西式的窗型，同时尽量采用同种颜色的窗套，使其整体性和差异性互相结合。使其整体性和差异性互相结合。使其整体性和差异性互相结合。使其整体性和差异性互相结合。柱：可适当突出柱的线条，有利于外立面的丰富，并增强时代柱：可适当突出柱的线条，有利于外立面的丰富，并增强时代柱：可适当突出柱的线条，有利于外立面的丰富，并增强时代柱：可适当突出柱的线条，有利于外立面的丰富，并增强时代感，但应减少柱的独立出现，尽量不采用圆柱，欧式柱。栏杆感，但应减少柱的独立出现，尽量不采用圆柱，欧式柱。栏杆感，但应减少柱的独立出现，尽量不采用圆柱，欧式柱。栏杆感，但应减少柱的独立出现，尽量不采用圆柱，欧式柱。栏杆也不应采用石材雕刻，使用现代材料，使其美观、实用。也不应采用石材雕刻，使用现代材料，使其美观、实用。也不应采用石材雕刻，使用现代材料，使其美观、实用。也不应采用石材雕刻，使用现代材料，使其美观、实用。单元门：以无色透明玻璃为主，单元入户处设置大堂单元门：以无色透明玻璃为主，单元入户处设置大堂单元门：以无色透明玻璃为主，单元入户处设置大堂单元门：以无色透明玻璃为主，单元入户处设置大堂造型：底层造型：底层造型：底层造型：底层3 3楼采用退台设计，楼采用退台设计，楼采用退台设计，楼采用退台设计，4 4楼以上每户设置大型空中生态楼以上每户设置大型空中生态楼以上每户设置大型空中生态楼以上每户设置大型空中生态平台（每层错开保证平台的层高），平台外围设置的空中绿化平台（每层错开保证平台的层高），平台外围设置的空中绿化平台（每层错开保证平台的层高），平台外围设置的空中绿化平台（每层错开保证平台的层高），平台外围设置的空中绿化带，利用垂吊植物，给人绿色带，利用垂吊植物，给人绿色带，利用垂吊植物，给人绿色带，利用垂吊植物，给人绿色“会呼吸会呼吸会呼吸会呼吸“的大厦的感觉的大厦的感觉的大厦的感觉的大厦的感觉户型设计建议户型设计建议面积区间：面积区间：面积区间：面积区间：8013080130平米，户型区间：平米，户型区间：平米，户型区间：平米，户型区间：2 2室室室室2 2厅厅厅厅1 1卫卫卫卫33室室室室2 2厅厅厅厅2 2卫卫卫卫结构：平层为主，配以部分跃层结构：平层为主，配以部分跃层结构：平层为主，配以部分跃层结构：平层为主，配以部分跃层主力户型：主力户型：主力户型：主力户型：2 2室室室室2 2厅厅厅厅1 1卫及卫及卫及卫及3 3室室室室2 2厅厅厅厅1 1卫，面积卫，面积卫，面积卫，面积80-11080-110平米平米平米平米4 4、户型功能分析及设计要求、户型功能分析及设计要求、户型功能分析及设计要求、户型功能分析及设计要求 客厅：开间客厅：开间客厅：开间客厅：开间2.83.22.83.2米，面积不小于米，面积不小于米，面积不小于米，面积不小于2020平米。平米。平米。平米。主卧：该消费群最注重居室，是在家中停留时间最长的房间，同时，主卧：该消费群最注重居室，是在家中停留时间最长的房间，同时，主卧：该消费群最注重居室，是在家中停留时间最长的房间，同时，主卧：该消费群最注重居室，是在家中停留时间最长的房间，同时，要求景观效果较好。要求和客厅同一朝向。不加主卫不小于要求景观效果较好。要求和客厅同一朝向。不加主卫不小于要求景观效果较好。要求和客厅同一朝向。不加主卫不小于要求景观效果较好。要求和客厅同一朝向。不加主卫不小于1515平米、平米、平米、平米、加主卫，面积不小于加主卫，面积不小于加主卫，面积不小于加主卫，面积不小于2323平米。个别大户型加衣帽间，加全景工作室面平米。个别大户型加衣帽间，加全景工作室面平米。个别大户型加衣帽间，加全景工作室面平米。个别大户型加衣帽间，加全景工作室面积不小于积不小于积不小于积不小于3030平米。平米。平米。平米。次卧：离客卫不能太远，面积不小于次卧：离客卫不能太远，面积不小于次卧：离客卫不能太远，面积不小于次卧：离客卫不能太远，面积不小于1010平米，保证采光和通风。平米，保证采光和通风。平米，保证采光和通风。平米，保证采光和通风。书房（工作室）：读书、工作的地方，有时被作为会客室，使用比较书房（工作室）：读书、工作的地方，有时被作为会客室，使用比较书房（工作室）：读书、工作的地方，有时被作为会客室，使用比较书房（工作室）：读书、工作的地方，有时被作为会客室，使用比较频繁，要求离客厅较近，保证较好的采光和通风。面积不小于频繁，要求离客厅较近，保证较好的采光和通风。面积不小于频繁，要求离客厅较近，保证较好的采光和通风。面积不小于频繁，要求离客厅较近，保证较好的采光和通风。面积不小于8 8平米。平米。平米。平米。客卫：采光和通风。面积不小于客卫：采光和通风。面积不小于客卫：采光和通风。面积不小于客卫：采光和通风。面积不小于4 4平米。平米。平米。平米。厨房：厨房：厨房：厨房：面积不小于面积不小于面积不小于面积不小于8 8平米。平米。平米。平米。餐厅：独立，尽量保证采光，面积不小于餐厅：独立，尽量保证采光，面积不小于餐厅：独立，尽量保证采光，面积不小于餐厅：独立，尽量保证采光，面积不小于8 8平米。平米。平米。平米。生态观景平台：客厅外设观景平台，连接主卧，算半面积，保证挑出生态观景平台：客厅外设观景平台，连接主卧，算半面积，保证挑出生态观景平台：客厅外设观景平台，连接主卧，算半面积，保证挑出生态观景平台：客厅外设观景平台，连接主卧，算半面积，保证挑出长度比小于长度比小于长度比小于长度比小于2 2米。总面积不小于米。总面积不小于米。总面积不小于米。总面积不小于1010平米。平米。平米。平米。生活阳台：主要用来放洗衣机和晾晒衣物，不可或缺，算半面积，总生活阳台：主要用来放洗衣机和晾晒衣物，不可或缺，算半面积，总生活阳台：主要用来放洗衣机和晾晒衣物，不可或缺，算半面积，总生活阳台：主要用来放洗衣机和晾晒衣物，不可或缺，算半面积，总面积不小于面积不小于面积不小于面积不小于3 3平米。平米。平米。平米。户型配比建议户型比例面积（平米）2室2厅1卫20%80左右3室2厅1卫35%90-100左右3室2厅2卫30%110-120左右4室2厅2卫15%130左右户型设计原则以平层为主，顶层采用跃式结构，以便将高空住宅品质提以平层为主，顶层采用跃式结构，以便将高空住宅品质提升，打造精致空间。升，打造精致空间。主要活动区要公私分区、动静分区，避免相互干扰，增强主要活动区要公私分区、动静分区，避免相互干扰，增强私密性。私密性。卫生间主客分区，布置上洁污分区，干湿分区。卫生间主客分区，布置上洁污分区，干湿分区。功能空间尺度合适方正，各个房间比例合理，便于安放家功能空间尺度合适方正，各个房间比例合理，便于安放家具。具。尽量保证所有房间均自然采光、通风良好。尽量保证所有房间均自然采光、通风良好。保证每个房间有保证每个房间有2 2个以上电源接口，客厅、主卧个以上电源接口，客厅、主卧2 2个、次卧、个、次卧、主卫主卫1 1个光纤接口，主卧、书房至少一个网络宽带接口，个光纤接口，主卧、书房至少一个网络宽带接口，客厅、主卧室、次卧，要考虑到不同家具布置方式，并预客厅、主卧室、次卧，要考虑到不同家具布置方式，并预留两套布线。留两套布线。道路动线规划建议道路动线规划建议将车行到引入小区地下，地面道路均为人行步径。将车行到引入小区地下，地面道路均为人行步径。主入口中轴道是进入各单元和中庭景区的连接要道，为突主入口中轴道是进入各单元和中庭景区的连接要道，为突出其气派，建议采用高档石材建造，道路两旁种植修建整出其气派，建议采用高档石材建造，道路两旁种植修建整齐的灌木，并适当设立线条简洁流畅的现代雕塑。齐的灌木，并适当设立线条简洁流畅的现代雕塑。为保证各单元的独立性，单元的连接步径设计成林荫道，为保证各单元的独立性，单元的连接步径设计成林荫道，道路两旁可种植较高大的乔木。并适当设立形状各异的花道路两旁可种植较高大的乔木。并适当设立形状各异的花坛。坛。环项目北西两线建造一条卵石慢步道，方便住户健身锻炼。环项目北西两线建造一条卵石慢步道，方便住户健身锻炼。景观区内小径可采用碎石或木材建造，增强其美观性。景观区内小径可采用碎石或木材建造，增强其美观性。小区中轴道、单元的连接步径和慢步道尽量宽敞，采用质小区中轴道、单元的连接步径和慢步道尽量宽敞，采用质地较好的材料建造，以备紧急情况下作为消防通道使用。地较好的材料建造，以备紧急情况下作为消防通道使用。不设置地面散水沟，排水使用地面排水或道路两侧的暗沟、不设置地面散水沟，排水使用地面排水或道路两侧的暗沟、明沟排水，其中明沟以独特方式设计，形成道路景观，卵明沟排水，其中明沟以独特方式设计，形成道路景观，卵石沟内设循环水流动，在雨天时关闭循环水，开闸放水。石沟内设循环水流动，在雨天时关闭循环水，开闸放水。园林设计建议园林设计建议 项目占地不大，绿化园林设计要体现出精致和艺项目占地不大，绿化园林设计要体现出精致和艺术相结合的原则，争取做到方寸中出精彩的效果术相结合的原则，争取做到方寸中出精彩的效果不宜采用大型喷水池设计，可参考日式园林风格，不宜采用大型喷水池设计，可参考日式园林风格，叠溪式水景贯穿中庭，配合现代雕塑，打造资阳叠溪式水景贯穿中庭，配合现代雕塑，打造资阳绝无仅有的现代日式园林风格，单元入口用中式绝无仅有的现代日式园林风格，单元入口用中式风格的木拱桥连接。配合彩石小径，加上回廊，风格的木拱桥连接。配合彩石小径，加上回廊，水景小品构成中庭主景观水景小品构成中庭主景观由于楼高较高，所以在绿化植物选择上，加大高由于楼高较高，所以在绿化植物选择上，加大高大乔木的栽种数量绿化还要注意植物的季节节奏大乔木的栽种数量绿化还要注意植物的季节节奏感，既要保证每个季节都有欣赏主题，又要能够感，既要保证每个季节都有欣赏主题，又要能够反映季节变化，最大限度体现生态感反映季节变化，最大限度体现生态感绿化配置建议平面绿化建议采用块状绿地拼接，配合石制花台，平面绿化建议采用块状绿地拼接，配合石制花台，点缀盆景。点缀盆景。建立立体多层次绿化系统，配合多种植物的色彩建立立体多层次绿化系统，配合多种植物的色彩搭配，强调小区内景观绿化有层次感、节奏感。搭配，强调小区内景观绿化有层次感、节奏感。采用屋顶花园、生态平台垂直绿化与室内绿化结采用屋顶花园、生态平台垂直绿化与室内绿化结合，加强绿化空间与景观的相互渗透和联系。合，加强绿化空间与景观的相互渗透和联系。中庭绿化布置要与立体绿化相结合，提倡室内、中庭绿化布置要与立体绿化相结合，提倡室内、室外绿化的自然过渡。建议整个建筑物景观设计室外绿化的自然过渡。建议整个建筑物景观设计的可观赏性、可享受性、可参与性相结合。的可观赏性、可享受性、可参与性相结合。物业管理建议物业管理建议日常服务：邮件上门服务、代购生活用品、干洗衣服、定日常服务：邮件上门服务、代购生活用品、干洗衣服、定期公共园林维护、室内保洁、管道疏通、房屋及公用设施期公共园林维护、室内保洁、管道疏通、房屋及公用设施维修养护、机电设施设备管理等维修养护、机电设施设备管理等安防服务：安防服务：2424小时昼夜巡逻；红外线报警系统；单元电子小时昼夜巡逻；红外线报警系统；单元电子门锁；对住宅与商业的公共部分做特殊管理（车库、绿化门锁；对住宅与商业的公共部分做特殊管理（车库、绿化带、电梯、楼宇设备、消防、治安及车辆等管理带、电梯、楼宇设备、消防、治安及车辆等管理特色服务：小孩接送、宠物托管、私家花园打理、私人保特色服务：小孩接送、宠物托管、私家花园打理、私人保健上门服务健上门服务增值服务：小区设有网络区域服务器，有自己的内部网站，增值服务：小区设有网络区域服务器，有自己的内部网站，不但方便小区物业管理和服务，还为业主提供一个交流平不但方便小区物业管理和服务，还为业主提供一个交流平台，业主还可以在内部网高速下载和与其他业主分享音乐、台，业主还可以在内部网高速下载和与其他业主分享音乐、游戏、电影等资源游戏、电影等资源卖多少价格客户能接受什么价格？定价原则定价原则根据市场的价格走势根据市场的价格走势根据客户的经济实力根据客户的经济实力资阳大部分项目的均价在资阳大部分项目的均价在1800左右左右根据目前的市场均价和资阳人均收入水平客户可以承受的总价客户可以承受的总价23万以内，首付万以内，首付不超过不超过8万，月供不超过万，月供不超过1200元元我们认为合理的价格区间：1800-2400元/平米价格提升 客户出现客户出现追捧购买追捧购买现象，成现象，成交量急速交量急速放大放大市场出现市场出现利好消息，利好消息，市场环境市场环境快速升温快速升温 客户意向客户意向型登记数型登记数量大于可量大于可售房屋数售房屋数量量品牌建立，品牌建立，一期在预一期在预计时间内计时间内全部售出，全部售出，二期开盘二期开盘我们的营销理念：差异化营销差异化营销：通过市场细分，凭借差异化市场定位、差异化产品设计、差异化的营销手法，赢得市场。营销关键点样板示范区的修建 跳开现有常规的营销手法 以争议性、品质性的形象广告先声夺人 指定看房路线快速、及时调整措施 配合好销售时间，根据工程进度合理销控与火车站片区改造工程既要相互依托，又要保持项目的相对独立 营销脉络营销脉络:具体操作方面具体操作方面宣传推广方面宣传推广方面现场包装方面现场包装方面 实力展示方面实力展示方面销售价格方面销售价格方面 市场形象方面市场形象方面 品质渲染为主品质渲染为主售楼部、样板区的打造售楼部、样板区的打造开发以及建筑设计等方面的实力开发以及建筑设计等方面的实力根据客户心理价位制定定价策略根据客户心理价位制定定价策略激发新兴工业城市市民内在自豪感激发新兴工业城市市民内在自豪感 谢 谢！