房地产转让车位的税务和会计处理.doc

[税务] 房地产企业转让车位的会计和税务处理
目前，大多楼盘都带有车位（库），但我国法律对地下车位（库）的产权归属尚没有明文规定。地下车位（库）的转让，大致分为临时转让和永久转让。本文根据相关税收法规，结合个人的理解，对转让地下车位（库）的税务处理进行探讨如下。
临时转让车位使用权
临时转让车位使用权即通常所说的租赁车位（库）使用权。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此短期租赁车位使用权，预收租金的，营业税计税依据以预收金额为基数，而非财务上分期确认收入，分期预提缴纳营业税及附加。
例如，某房地产企业预收地下车位（库）租金3000000元，会计处理为：
收到预收租金时，
借：银行存款 3000000
贷：预收账款 3000000
确认租金收入时，
借：预收账款 3000000
贷：其他业务收入
3000000
计提预收账款税金时，
借：营业税金及附加
150000
贷：应交税费——营业税 150000
缴纳预收账款营业税时，
借：应交税费——营业税
150000
贷：银行存款 150000。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。由此可以看出，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移，就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。
城镇土地使用税方面，《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第四条规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按应征税款的50%征收城镇土地使用税。不是单独建造的即统一配建的地下建筑，由于已按规定计征了城镇土地使用税，则不用重复缴纳土地使用税。但什么是“单独建造的地下建筑”，文件中没有明确界定。
房产税方面，根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。所以，出租人应按租金收入12%缴纳房产税。
《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条第二条规定，财产租赁合同按租赁金额的千分之一缴纳。
企业所得税方面，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条和《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据企业所得税法实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
永久转让车位使用权
永久转让车位使用权即通常所说的销售地下车位（库）。《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第四条规定，销售不动产按5%税率征收营业税。营业税暂行条例实施细则第二十五条第二款规定，如果采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这里需要探讨的是，有些房地产企业将地下车位（库）租赁给客户，与客户签订租赁协议，协议规定客户预付租金，使用车位（库）20年（或70年）后，车位（库）归客户所有。笔者认为，这种业务名义上是租赁，性质上和销售已无实质区别。因为单从融资租赁角度来推论，租赁期很长，相当于车位（库）可使用的期限。因此，这种租赁应开销售不动产发票，按销售不动产缴税。
仍按上例，销售地下车位（库）的账务处理为：
假如该房地产企业销售地下车位（库），取得销售收入3000000元。收到预收销售款时，
借：银行存款 3000000
贷：预收账款 3000000。
开发完工，结转预售收入时，
借：预收账款 3000000
贷：主营业务收入
3000000。
计提税金时，
借：营业税金及附加
150000
贷：应交税费——营业税 150000。
上缴税金时，
借：应交税费——营业税
150000
贷：银行存款 150000。
实际上，不管是开具服务业——租赁业发票，还是销售不动产发票，营业税一样按5%计征。不同的是土地增值税和印花税的处理。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，因此，在出售或转让不动产的情况下，如果产权发生了转移，要缴纳土地增值税。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条规定和《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第四条规定，印花税按产权转移书据万分之五缴纳。
城镇土地使用税方面，如前所述，不是单独建造的即统一配建的地下建筑，由于已按规定计征了城镇土地使用税，则不用重复缴纳城镇土地使用税。
房产税方面，由于车位（库）已销售，产权已归客户，房地产企业纳税义务已消失，客户的房产税纳税义务发生。包括开发商如果与业主签订的是车位（库）租赁合同，租赁期达到了法律法规规定的年限，即达到业主所购房屋车位（库）年限，则应视同销售车位（库），不再征收房产税。
对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款，也应当一次性计入企业所得税应税收入。

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