恒茂梦时代市调.pptx

南昌新城吾悦广场恒茂梦时代调研汇报南昌项目公司营销部目录一、项目简介二、业态布局及落位思考三、综合体产品价值梳理与思考四、与我项目对比分析五、总结项目简介恒茂梦时代广场定位于南昌市中心唯一28万超大体量的“城市综核体”，属于市中心的标杆综合体项目写字楼写字楼SOHO百货百货(5F)商场项目概况项目名称恒茂梦时代广场开发商江西恒茂房地产开发有限公司项目地址青山湖北京东路308号（城东百货大楼对面）建筑形态商业、写字楼、公寓、酒店占地62240总建面287797容积率3.45车位数共1620个，地上80个，地下1540个，非机动车共7993个（地上1198个，地下6795个）产品类型一栋26F写字楼、一栋29F精装SOHO以及一栋5F百货、一栋4F的商场集中商业开业时间2013-9区位分析恒茂梦时代广场位于城市主干道旁，北靠北京路、东临上海路、西近都会路、南靠少春路，占据城市最核心商圈位置，拥有众多商业资源和城市配套资源，为项目打造高端形象奠定基础项目交通轨道交通：地铁1号线；公交线路：7、10、11、24、208、216、220、308、701、231路教育配套江西师范大学、南昌大学、南昌水专、工程学院、上海路小学、师大附中、南昌十七中、南大附中商业配套城东百货、国美电器、天虹商场、华联超市、江大南路商业街、旺中旺超市、南昌市图书市场、新华书店洪都中大道店等医院配套江医一附院、二附院省中医院、省第二医院(省肿瘤医院)、省人民医院门诊部、江西凤凰第一医院、华山医院；八一广场 商圈北京路洪都大道京东商圈上海路恒茂梦时代天虹商场城东百货业态布局与落位思考整体规划：业态丰富，布局合理，其中包含百货，写字楼，影院，超市，酒店，商铺，其产品有特点，商业吸引力较强 规划建设有：一栋26F写字楼、一栋29F精装SOHO以及一栋5F百货、一栋4F的商场（其中3楼为超市、4楼为影院），项目地下设有二层，用作地下停车库和设备用房。其中商业部分有一个效仿北京某商城的超大露天电子展示面板，作为一个科技景观吸引人气。功能面积划分业 态建 筑 面 积比 例超 市2333512.96%酒店式公寓5320629.56%电 影 院53642.98%商 铺3415718.98%百 货3049016.94%写 字 楼3344818.58%合 计180000100%建筑指标 业 态建筑层高(m)建筑层数(层)建筑高度(m)超 市5.4316.2酒店式公寓3.2（329层）2998.2电 影 院10.8427商 铺5.4316.2百 货5.4527写 字 楼3.6(426层)2698.8商业产品分析商业布局：9.9万方业态丰富的商业巨擘，保证了其商业辐射能级，及商业影响力，定位为大体量城市级综合体业态布局与落位思考业态配比包罗万象，有居住、办公、休闲、餐饮、购物等丰富业态融合，全方位全天侯满足客户生活需求，打造全新都市理想生活方式9.9万方业态丰富的商业巨擘，保证了其商业辐射能级。“多首层”概念设计，通过缓坡布道、扶梯及垂直电梯等元素的应用，充分拓展首层商业空间，创造出了“层层首铺，铺铺首层”的国际化商业街区组合形态；采用环形动线、多个下沉式广场，把商业部分的地下空间与地面空间连通起来，充分实现自然采光照明，减轻地下空间的封闭感。业态布局与落位思考项目首创多个亮点业态，引进南昌市中心唯一并且是最大的IMAX影院，重金打造天幕广场，引爆市场眼球商业“多首层”概念设计，通过缓坡布道、扶梯及垂直电梯等元素的应用，充分拓展首层商业空间，创造出了“层层首铺，铺铺首层”的国际化商业街区组合形态；多个下沉式广场，把商业部分的地下空间与地面空间连通起来，充分实现自然采光照明，减轻地下空间的封闭感。IMAX影院恒茂梦时代广场，以超前视野引进南昌市中心唯一并且是最大的IMAX影院，一座集电影技术之大成，采用世界最新技术、三维立体的超豪华IMAX影院将带给南昌人身临其境般的视听盛宴。天幕广场世界第四、华中第一、南昌唯一天幕广场，面积达4000平米，为商业聚集数以万计的巨大人流量，构建理性商业的梦幻现实。业态布局与落位思考项目细分介绍A#楼楼 业态 超 市 及商 业 零售 休闲 餐饮 休闲 特色 主题面积 娱乐 服务 零售 卖场1F 6855 0 0 0 0 0 2F 6855 0 0 0 0 0 3F 6855 0 0 0 0 0 20565 20565 0 0 0 0 0 所占比例 100%0%0%0%0%0%A号楼一层为家乐福超市入口以及部分商业铺位。附近小区较多，人流量较大，典型的超市综合体，二层及三层为家乐福超市。总建筑面积：20565。A号楼内各种布局与大部分超市综合体布局较一致，通过二层及三层的家乐福超市带动一层的人流量，从而带动整个商场的人气。但距周边的百货大楼、苏宁等较近，相对竞争较为激烈。项目细分介绍B#楼楼 业态 超市 休闲 餐饮 休闲 特色 主题 面积 娱乐 服务 零售 卖场 1F 0 2405 0 0 0 0 2F 0 2408 0 0 0 0 4813 0 48130 0 0 0 所 占 比例 0%100%0%0%0%0%B号楼为精装，酒店式公寓，共29层；其中1-2楼为主题沙龙、休闲健身、特色餐饮等为主，如：中国电信、幸之娃母婴连锁、唯意定制家具、早教中心、美容SPA、教育培训等，剩余楼层为精装酒店式公寓。B号楼位置在整个广场中较偏，吸引的人流量小，不适宜做餐饮及零售商铺，适合做休闲服务或生活服务类业态。项目细分介绍项目细分介绍C#楼楼 业态 超市 休闲 餐饮及主题卖场 休闲 特色 面积 娱乐 服务 零售 1F 0 0 4714 0 0 2F 0 0 4714 0 0 3F 0 0 4714 0 0 4F 0 0 5021 0 0 5F 0 5021 0 0 0 24184 0 5021 19163 0 0 所占比例 0%20.76%79.24%0%0%C号楼总共4层，其中1-3层主要以特色餐饮、中西式高档餐饮、名品小吃为主，4层为IMAX影院，C号楼总建筑面积24184。C号楼是恒茂梦时代广场最为核心的建筑，其位置也是位于项目正中心，业态定位为各种餐饮美食、休闲小吃、时尚零售等，带动了大量的人气，同时也增加了周围6栋楼人人流量。虽然2层及3层的业态较多，但业态规划趋向混搭，品牌间级数相差较大，无楼层主题，定位模糊，感觉为填铺式招商。项目细分介绍1F业态：业态：餐饮美食餐饮美食：必胜客、KFC、榴莲王、面包新语、瑞可爷爷、DQ、师兄芋圆仙芋传奇等；潮流服饰潮流服饰：芭莎、CCDD、COCOSHOP、法勃尔、红黄蓝、JACKONE、金苑、名典、小鬼当家、613等；时尚内衣时尚内衣：茜施尔；个人护理：个人护理：屈臣氏；珠宝首饰珠宝首饰：飞虎首饰、克徕帝珠宝；生活配套生活配套：本命年、宝岛眼镜、DIOR造型、金利达眼镜、罗西尼、美丽9号、朱珠美甲、雅典娜眼镜；1层的业态涵盖快餐小吃、休闲甜品、时尚服饰、生活配套等，适合各类人群逛街休闲，由一层带动大量人气。2F业态：业态：餐饮美食：餐饮美食：阿拉混沌、阿拉甜品、必胜客、川味妈妈捞、咕咭咕咭、黄记煌、哈尼泡芙、极鲜骨头美食、榴莲世家、台北101雪锅、味食尚、尊品牛排、粥味轩；时尚数码：时尚数码：三星数码体验馆2层业态主要以中西式休闲餐饮为主，消费水平中等，适合中低消费人群。3F业态：业态：佳肴魅食：佳肴魅食：红上玉回转寿司、九层塔、江湖新概念烤肉、明记港式茶餐厅、晴悦茶餐厅、誉珑小馆、老闵田螺馆；精致甜品：精致甜品：多米诺豆花甜品站、果国甜品、罗蒂爸爸、老港记甜品、许府牛、知念甜品；4F业态：星美国际影城业态：星美国际影城项目细分介绍项目细分介绍D#楼楼 业态 超市 休闲 餐饮 休闲 特色 主题 面积 娱乐 服务 零售 卖场 1F 0 0 0 0 18890 2F 0 0 0 869 10230 3F 0 0 0 825 9990 5605 0 0 0 1694 39110 所占比例 0%0%0%66.15%33.85%0%D号楼1-3层主要以特色精品零售、休闲服务、特色餐饮及次主力店为主。1F业态（临街）业态（临街）：休闲服务休闲服务：尚品宅配、南昌银行、光大银行；特色餐饮特色餐饮：湘赣天下、肉蟹煲、ZOOCOFFEE、晨C益佰；其他配套其他配套：金叶珠宝；2F业态业态：特色餐饮：万岁料理、佐客牛排、棒棒骨、朝鲜族烤串；3F业态业态：特色餐饮：绿茵阁西餐厅、欧妮韩式火锅、秀鸳鸯火锅；养生休闲：E。SPA美悦荟；项目细分介绍项目细分介绍E#楼楼 业态 超市 休闲 餐饮及特色 零售 休闲 主题 面积 娱乐 服务 卖场 1F 0 0 1022 0 0 2F 0 0 1023 0 0 3F 0 0 999 0 0 2123 0 0 2123 0 所占比例 0%0%100%0%0%E号楼主要以餐饮及特色零售号楼主要以餐饮及特色零售为主，如为主，如1层的星巴克、热风、层的星巴克、热风、2层的粥行天下、层的粥行天下、3层的美丽层的美丽田园田园SPA及红上善铁板烧等。及红上善铁板烧等。此类业态需要面积大，可放此类业态需要面积大，可放在相对人流量较小的临街位在相对人流量较小的临街位置。置。项目细分介绍项目细分介绍F#楼楼 业态超市休闲餐饮休闲特色主题面积娱乐服务零售卖场1F0016720501502F006140552403F0000613804F0000564605F000056460302550022860279690所占比例0%0%7.56%0%92.44%0%F号楼主要以大型商业综合体百号楼主要以大型商业综合体百盛为主，盛为主，1层内部为奢侈品牌店层内部为奢侈品牌店中店、临街店铺为为哈根达斯、中店、临街店铺为为哈根达斯、鲜芋仙、甜甜圈等，鲜芋仙、甜甜圈等，2-5层分别层分别为鞋包皮具、少、淑装、精品男、为鞋包皮具、少、淑装、精品男、女装、休闲运动服饰、高档童装、女装、休闲运动服饰、高档童装、儿童用品等，业态分布与其他大儿童用品等，业态分布与其他大型商业综合体区别不大，但整体型商业综合体区别不大，但整体档次较高，业态分布较为合理档次较高，业态分布较为合理。G#楼楼 业态 超市 休闲 餐饮 休闲 特色 面积 娱乐 服务 零售 1F 0 0 0 0 2780 2F 0 0 0 0 2820 3F 0 0 2669 0 0 8269 0 0266905600所占比例 0%0%32.28%0%67.72%G号楼主要以高端零售及餐饮号楼主要以高端零售及餐饮为主，其中为主，其中1.2层为层为H&M及及UNIQLO品牌零售，品牌零售，3层为餐层为餐饮配套，包括：佐祐时尚餐厅、饮配套，包括：佐祐时尚餐厅、索菲克牛排、秀玉红茶馆、红索菲克牛排、秀玉红茶馆、红舵码头及陈佬鸽等。舵码头及陈佬鸽等。4层以上层以上为商务写字楼。为商务写字楼。项目细分介绍项目细分介绍市场其他配套市场其他配套除了上述业态以外，项目还充分利用公共空间，在人流量较大且不影响通行的主干道引入了儿童乐园以及抓娃娃游戏机等，增加了儿童对市场的粘性，进而引导家长消费。租金水平高，经营成本大租金水平高，经营成本大 恒茂梦时代广场所有店面均已经售出，销售均价在3万元/平米-10万元/平米，招商采取委托招商的模式进行，200平米以下合同期为3年，200平米以上合同期为5年，合同到期后由业主自主选择继续租赁或者招商，一楼的租金在230-300元/平米，临街租金320元/平米，二楼租金均价为200-250元/平米，三楼租金均价为150元/平米，公摊率10%，物业费6元/平米，整体租金水平较高，商户经营成本较大。消费群体年轻化，平时人流量小消费群体年轻化，平时人流量小 恒茂梦时代广场的主要消费群体以高校学生、年轻白领、时尚家庭为主，消费目标主要在主力餐饮，而一楼商铺的顾客进店率不高，尤其服饰类店铺表现不佳，销售一般，人流量主要集中在下午4点以后，平时非节假日人流量较少，寒暑假尤为严重。小结小结成功因素恒茂本地品牌，在南昌具有一定影响力，并且在南昌开发了系列口碑较好的住宅项目，地段较优，交通便利，配套较全，品牌开发商，南昌拥有一定品牌拥护客户；项目以国际观视野和超越市场标准，将都市最高端的购物中心、美食广场、全球顶尖天幕广场和“森”态屋顶公园等功能有效融合，打造顶级商业中心，确立项目高端形象定位，奠定项目价值在前期推广中大肆宣传站位优势，成功吸引市场关注，确立商业价值，最大限度利用区域和规划资源，为项目助力首创多个亮点业态，引进南昌市中心唯一并且是最大的IMAX影院，引爆市场眼球，重金打造世界第四、华中第一、南昌唯一天幕广场，面积达4000平米，打造独特个性商业产品价值总结新城吾悦广场恒茂梦时代品牌实力：新城控股，连续7年入选中国地产前20强，是国内屈指可数的双上市实力房企;恒茂地产，南昌本土开发商，全国知名度一般。VS与本项目对比分析运营管理：新城集团2008年成立商管公司，专业运营城市综合体8年，独立进行招商及后期 运营，近2000多家商家品牌库，千人商管团队为财富保驾护航;恒茂梦时代无自有专业运营团队。成功经验：吾悦广场，全国布局15城18座，已开业5个项目经验可复制，开一座火一座；梦时代广场，只有南昌一座，后续也无产品推出。超高自持：新城吾悦广场，五大巅峰业态，自持约21万方商业体量，超80%高自持率，可保 证持续经营旺场；梦时代广场自持30%，自持率低。业态规划：商业分层业态规划清晰，独有“3+3+3”业态模式囊括世界500强商超、国际院线、全球特色餐饮、儿童主题乐园、欢乐游乐城、连锁KTV等丰富业态，打造超好玩、超好吃、超时尚一站式购物中心；恒茂梦时代业态比不协调，规划不清晰。区位优势：新城吾悦广场，雄踞千亿产业园核心，世界500强、上市企业众星捧月，扼守 南昌东大门，经济强区领衔南昌商业发展，区域唯一；梦时代广场，周边竞争大，人流量流失。总结投资就选中心铺投资就要傍大款投资就选旺场铺投资就要吾悦铺感谢聆听！