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房型优缺点分析房型优缺点分析 案场专业服务体系案场专业服务体系案场专业服务体系案场专业服务体系 培训教材培训教材培训教材培训教材建筑实图建筑实图1 PART 1从哪些方面进行剖析从哪些方面进行剖析 PART 2优缺点撰写举例优缺点撰写举例 PART 3剖析房型的思路剖析房型的思路目录目录 2剖析房型的方面剖析房型的方面NO.1NO.13房型剖析房型剖析房型剖析通过以上八个方面4 图例中的楼房采光效果会很好前后两排楼栋距离大错落排列，使阳光可以直接照射到房型剖析房型剖析一般西南朝向的房子是属于朝向比较好的，或者是双朝南的房间，都是比较受客户喜欢的。但是西向的房子在夏天会西晒比较厉害。朝向采光采光的好坏与前后两排的房屋的距离有直接关系，也是所谓的日照间距。在冬至日那天，前后两排房屋需要获得不低于一小时的的满窗日照。5动线是指行动的最佳路线。它可以包括小区内部到大门、公交车站的最近距离、车库到家中的行走路线，各房间的行动距离。最佳的动线距离可成为一个很好的卖点。左图中的动线距离：北卧室距离卫生间的位置过长，对于老人居住不是很方便卫生间距阳台距离过远，不方便洗晒不如意的动线距离只会使人看到更多的的缺陷动线动线房型剖析房型剖析经过餐厅经过客厅6楼层房型剖析房型剖析1-3楼空气换气受阻以及湿度较大，污染也比较严重。因为来往频繁的汽车使得这个楼层空气充满了甲醛、一氧化碳等有害元素9-11层聚集了大量的灰尘,由于近地面的灰尘随气流上升到一定的高度后，便会向下或是水平散开，而这个高度大概在30米左右，即9-11层之间。此外，9-11层的噪音和电磁辐射也较大7结构房型剖析房型剖析房屋的建筑结构分为：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（细分为框架结构、剪力墙结构）、钢结构。1、砖木结构指建筑物中竖向承重墙的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。2、砖混结构建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。3、钢筋混凝土指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐浊性强。4、钢结构指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻。8剪力墙结构，由梁、板、墙体组成建筑承重结构，部分墙体承在结构中受力。框架结构、剪力墙结构是目前普遍使用的框架结构、剪力墙结构是目前普遍使用的金谊河畔：框架结构上海奥林匹克花园：剪力墙结构钢筋混凝土结构里面，还可以再细分框架结构，由梁、板、柱组成建筑承重结构，墙体仅作为分隔和保温用途。9客户比较在意客厅是否宽敞、主次卧的面积分配是否合理。如有的主、次卧面积相差不是很大，但这样的房型利用提升空间较大。客户如不需要两个卧室，可以把其中一个设计成书房。房型剖析房型剖析使用结构格局面积配比是指建筑各部分的功能性，比如；工作阳台可以放置洗衣机，储藏室的设计可以用来当鞋柜、摆放杂物。是指建筑各部分设计是否合理、居住舒适度是否符合人体功能的所需。比如房间内衣橱摆放的位置、各房间的位置是否安排合理合理。10为了吸引客户，现在的销售方法中使用较多的。附送额外的面积，比如飘窗不算面积，阳台面积算一半。购房赠送车库。够买复式房型赠送天台或阁楼。利用率房屋使用率也就是建筑面积利用率，指房屋的使用面积与建筑面积的比例，利用率越高越好。私密性私密性”强调个人（或家庭）所处环境具有隔绝外界干扰的作用，可以按照自己的意愿支配自己的环境，即有控制、选择与他人交换信息的自由。在当今人们日益追求舒适度和个性化的现代生活中，居住环境的私密性更加受到人们的重视，大家都不希望路上的行人将自家室内的情况看的一清二楚，或者靠近墙壁就能听见隔壁的谈话声房型配比所售房型在整个楼盘中所占的比例。对于稀缺的房型，可以用具体过数据告知客户，让客户有更直观的概念。附送价值房型剖析房型剖析11剖析房型剖析房型 优缺点举例优缺点举例NO.2NO.212采光：采光：采光：采光：客厅紧靠南阳台，餐厅仅靠北阳台光线好卫生间有开窗，明亮动线：动线：动线：动线：餐厅离厨房距离进，端菜进出方便私密性私密性私密性私密性:卫生间位置隐蔽，私密性好客厅与主卧由承重墙隔开，不受噪音影响使用性：使用性：使用性：使用性：有储藏室，方便使用厨房L型设计，减少油烟排放到餐厅南阳台面积大，可以晾晒利用率：利用率：利用率：利用率：南阳台可以安装台盆，方便洗晒飘窗可以作为书架摆放台卧室飘窗下预留空调机位，不占用屋内面积附送价值：附送价值：附送价值：附送价值：飘窗面积为赠送，经济实惠底下预留空调机位储藏室优点分析优点分析13使用性：使用性：使用性：使用性：单开门，家具进出不方便朝向：朝向：朝向：朝向：厨房窗向北面开，夏天会很热格局：格局：格局：格局：主、次卧的通风性不好私密性：私密性：私密性：私密性：进门先可到卫生间，不雅观 两卧室门对开，会互相影响 飘窗与阳台相连，公私没有充分分离 面积配比：面积配比：面积配比：面积配比：花园积占用了次卧面积，次卧面积过小 南阳台面积过小，不方便使用，视野度不 够开阔 缺点分析：缺点分析：14剖析房型的思路剖析房型的思路NO.3NO.3房型剖析房型剖析15选择房子的内部设计构造进行分析，由每个如层高，采光，朝向，再可以写到由此给各房间之间带来的相互影响撰写思路可以由外至内、由局部到整体，由点到面从房子的每部分的功能性开始分析。如餐厅与厨房，卧室与卫生间，阳台与飘窗，储藏室等，可以再分析下这些优缺点对于这种房型的作用由外至内可以按照带看样板房时的顺序来写，一般都是从进门开始由外向内移，随着空间的移动进行分析局部到整体由点到面16举例举例NO.3NO.3举举 例例171.全明设计，无暗间。2.南北通透，房型正气。3.客厅方正，有3面安定墙，便于家具摆放。4.客厅开间4.2米，面积18.9平方，空间大，不压抑。5.客厅与餐厅中间有隔断墙，功能区分明，不干扰。6.客厅有南阳台，保证采光通风，扩大客厅活动空间。7.客厅内动线安排合理，动线集中，无交叉，无动线干扰。8.餐厅方正，有2面安定墙，便于餐桌器具摆放。9.餐厅近厨房，便于布菜，缩短动线。10.餐厅北侧有观景阳台，保证餐厅也有景观面。11.主卧方正，有3面安定墙，便于家具摆放。12.主卧开间3.6米，面积15.2平方，空间大，舒适度相对较高。13.主卧有弧形凸窗，保证采光通风，增加使用面积。14.主卧有独立卫生，方便如厕，避免卫生抢用。房型优点：1815.主卫生又北窗，保证主卫通风排气。16.主卫生进深2.1米，便于摆放1.8米宽的大浴缸。17.主卫与次卫相邻，便于管线排布。18.南次卧方正，有3面安定墙，便于摆放家具。19.南次卧开间3.3米，面积13.33平方，面积合理，可作儿童房。20.南次卧有凸窗，保证采光通风，增加使用面积。21.南次卧门设于分隔墙转角处，保证室内私密性，又不影响客厅使用，互不干扰。22.北次卧方正，有3面安定墙，便于家具摆放。23.北次卧开间3.2米，面积12.4平方，可作书房或客房，补充功能。24.北次卧有弧形凸窗，保证采光通风，增加使用面积。25.次卫生有东/西窗，保证通风排气。26.厨房有北窗，保证通风排气。27.厨房方正，便于布置L型厨房橱柜。28.过道厅留有储藏空间，可作壁橱，摆放衣物。29.进门有过道厅，视觉缓冲，保证客厅房间私密性。30.门窗采用断热铝合金门窗，保温，防止散热。房型优点：191.进门走到7.7平方，浪费面积。（进门处可装修为鞋柜等，增加实用性）2.B3餐厅近电梯，影响用餐，有噪音。（餐厅的墙体为承重墙，隔音好）3.进户门能看到次卫生门，视线交错，相互干扰。（进门可以以旋观来做隔断）4.主卫4.2平方，偏小，未能干湿分离。（卫生间有主次两卫，不用做干湿两用）5.次卫3.16平方，偏小，未能干湿分离。（次卫可选做淋浴房，增加实用性）6.2梯2户设计，公用面积增多，减少得房率。（档次的提升）7.主卧和次卧门相对，互相干扰，私密性差。（两门相交错，不会影响到隐私）8.主卫与次卫的窗户相对，干扰私密性。（主卫靠窗户的边缘是浴缸，不会干扰）9.主卫窗朝北，两侧东西外墙形成夹角空间深，影响采光。（卫生间的通风性是最实用的）10.南阳台6.08平房，进深短实用性低。（南阳台主要是取用观景）11.南阳台设有空调机位，使用噪音影响客厅使用。（客厅的玻璃采用中空玻璃，隔音效果12.好）13.贮藏室1.52平方，面积小，实用性低，可去除。（贮藏室的墙体为非承重墙，可以拆除）14.客厅餐厅被贮藏室隔断，南北通风差。（中间做隔断，严格区分两厅）缺点及缺点转优点：缺点及缺点转优点：2015.南北房间不呈南北通，通风效果差。（南北卧室的门正好相对，通风性好）16.厨房5.6平方，偏小，橱柜摆放后，活动空间小。（厨房的左边有工作阳台，增加实用性）17.北卧12.4平方，面积偏小。（可以摆放家具）18.弧形阳台设计，外观美观，形状不规则，造成部分面积浪费，实用性低。（达到了外立19.面的统一性）20.北阳台为内阳台，占用了餐厅的使用面积。（厨房间和工作阳台相近，可以互相取用）21.次卫生位置不好，如厕要经过卧室区，私密性受干扰。（主要便于次卧的取用）22.客厅至休息区动线较长，至次卧要穿过客厅。（双朝南卧室互不影响，不受其他卧室声23.音的影响）24.主卧凸窗旁有空调机位，使用噪音影响休息。（主卧的墙体为承重墙，隔音效果好）25.南次卧凸窗旁有空调机位，使用噪音影响休息。（次卧的墙体为承重墙，隔音效果好）26.北次卧凸窗旁有空调机位，使用噪音影响休息。（北卧的墙体为承重墙，隔音效果好）缺点及缺点转优点：缺点及缺点转优点：2127.餐厅过道相连，功能模糊，南北走到长，浪费面积。（过道设计延伸了餐厅的使用面积28.和空间感）29.进门无玄关，缺少缓冲。（装修时可以自己取决）30.北卧进门处走道长，减少使用面积。（保证了卧室的私密性）31.主卧进门处走道长，减少使用面积。（保证了卧室的私密性）32.北卧面宽小，较压抑。（北卧主要是以做书房为主）33.进主卧要绕过客厅，动线安排不合理。（合理区分了各个区域的分布）34.进户门B3与A6相对，风水不好。（门对门设计为通常设计，方便邻里相处）缺点及缺点转优点：缺点及缺点转优点：22THE ENDTHE ENDTHANKTHANK！23