北京市存量房屋买卖合同填写说明书1.doc

合同使用说明
本次新版合同从2012年04月26日开始正式上线使用，主要有5个文件组成：分别是《北京市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《服务说明书》、《网签授权委托书》；
若买受人出售名下房屋后便具备购房资格，则需要签署《购房协议》、《三方免责协议》；。
在下面的说明中，用蓝色字体来做填空的例子，用页面右边“批注”进行解释。

一、《买卖合同》签约说明：
北京市存量房屋买卖合同

出卖人： 张某 此处填写《房屋所有权证》上载明的全部产权人的名称。

买受人： 王某 具备购房资格或出售名下房产后便具备购房资格的，履行合同约定义务，承担责任的买受人。

北京市建设委员会
北京市工商行政管理局范本修订版

说 明

1、本合同文本是参考北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定的示范文本并结合北京市存量房交易实践修订，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖，推介交易双方参照使用。
2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证或其他有关证书和证明文件。
3、签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【 】中选择内容空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。本合同选择项 □ 请用√选择。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。
5、通过房地产经纪机构提供居间或代理服务达成交易的，所签订的委托协议应当作为本合同的附件；通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》也应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的税款包括但不限于：契税、印花税、土地出让金（已购公房有此项综合地价款（经济适用房有此项）、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

北京市存量房屋买卖合同

【出卖人】（甲方）： 张某 此处填写《房屋所有权证》上载明的全部产权人的名称。

【身份证】【护照】【营业执照注册号】： 110101010101010101 此处填写出卖人的证件号码，1、中国大陆居民：居民身份证、军官证； 2、中国香港、澳门、台湾居民：港澳居民来往大陆通行证、台湾居民来往大陆通行证 3、外国公民：护照；4、法人组织：《工商营业执照》或《组织机构代码》；

【代理人】： 李某 这里的代理人分为两种：1、委托代理，产权人本人无法到场，需要《售房委托书》原件，代理人签字。2、法定代理，产权人为未成年人的，尤其监护人或父母作为代理人，需要《监护权公证》。

【身份证】【护照】【 】：

【买受人】（乙方）： 王某 具备购房资格或出售名下房产后便具备购房资格的，履行合同约定义务，承担责任的买受人。

【身份证】【护照】【营业执照注册号】：
【代理人】：
【身份证】【护照】【 】：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
出卖人所售房屋（以下简称“该房屋”）坐落为：北京市朝阳区XX路XX号楼XX层XX房屋坐落地址以《房屋所有权证》上载明的信息为准。
号（室）。所有权证号为： 京房权证朝字第XXXXX号 房屋所有权证号以《房屋所有权证》上载明的信息为准，若房屋存在《房屋共有权证》或多个《房屋所有权证》则应填写全部所有权证号。
。建筑面积共XXX.XX房屋建筑面积以《房屋所有权证》上载明的信息为准。
平方米。规划设计用途为：____住宅/办公等____ _________房屋的设计用途以《房屋所有权证》上载明的信息为准，若《房屋所有权证》未载明设计用途的，咨询权证部。
。（房屋基本情况均以产权证登记为准）
第二条 房屋权属情况
（一）该房屋性质为下列选项中第___X____选择正确的房屋性质，若从《房屋所有权证》上无法判断房屋性质，咨询权证。
种情形：
1、商品房；
2、已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表号：__123123123123132132123______ 若签约时无该表号，则可划掉。
）；
3、向社会公开销售的经济适用住房；
4、按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；
5、其他房屋。
（二）该房屋的抵押情况为【 2 】明确房屋的抵押情况，从《房屋所有权证》的信息页或附记页可以获得抵押信息。

1、该房屋未设定抵押；
2、该房屋已经设定抵押，抵押权人（银行）为： 中国工商银行***支行 抵押权人一般是银行（出卖人是贷款买的房子或办理过抵押消费贷款），但是也有抵押给个人，或非银行的其他公司的。所以要确认正确的抵押权人。
。
（三）该房屋的租赁情况为【 2 】确认房屋的租赁情况。

1、出卖人未将该房屋出租；
2、出卖人已将该房屋出租，租赁期至 2012 年 4 月 1 日若房屋存在租赁，填写房屋租赁期限一定要以《房屋租赁合同》为依据。
，承租人已放弃优先购买权。
（四）该房屋共有权属情况为【 2 】此处根据《房屋所有权证》登记的内容为准：
1、《房屋所有权证》登记为“单独所有”的，则选择“无共有权人”；
2、如果业主表示房屋为婚后购买的，建议选择“有共有权人”一项。
注意，如果选择有共有权人，需要提供《共有产权人同意出售声明》。遇到问题可咨询法务。

1、无共有权人；
2、有共有权人，共有权人同意出售该房屋。
第三条 出卖人与买受人通过下列方式达成交易
出卖人和买受人通过北京麦田房产经纪有限公司居间介绍成交（备案证明编号：京经纪（2005）第3520号）。
第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式
（一）该房屋按套计价，成交价格为：人民币（大写） 壹佰伍拾万元整 元整（￥ 1500000.00元 ）本次房屋买卖的真实成交价格。
，上述成交价包括：房价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施、搬迁补偿金等。
（二）买受人在签订本合同时支付定金人民币（大写） 壹拾万 元整（￥ 100000.00元 ），该笔定金作为购房款的一部分。为了保证买卖双方的利益，定金约定不要超过房屋总价的20%，因为多出的部分不用双倍返还。

（说明： 乙方签订本合同当日支付定金贰万元，剩余定金于2012年1月4日支付甲方 ）一般定金无法当日一次性付清，所有在“说明”中约定，定金的支付时间及金额。

（三）如果该房屋已设定抵押（如房屋无抵押则无需填写本条），出卖人应于 2012 年 3 月
4 日前（含当日）这里的时间，为产权人向银行（抵押权人）申请（电话申请或去银行申请）提前还贷的时间。
向抵押权人申请提前清偿贷款，并在取得还款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押权注销手续，该房屋贷款由【 B 】若该房屋存在贷款或因其他债务而设定抵押，则需明确该笔贷款或钱款由谁来出资偿还。
偿还（只可选择其中一种）：
A 出卖人自行偿还，出卖人按抵押权人确定的偿还日期将钱款支付至抵押权人指定账户。
B 买受人代出卖人偿还，买受人应按出卖人与抵押权人确定的偿还日期将人民币（大写）
伍拾万元 元整（￥ 500000.00元 ）与出卖人确认钱款金额后填写。
（不包含定金）支付至抵押权人指定账户。如该笔钱款不足以清偿贷款，则剩余款项由 √出卖人清偿 / □买受人代为清偿建议填写为出卖人偿还，避免由于买受人首付款不够偿还剩余钱款，致使合同无法履行。
，该笔解押款作为购房款的一部分。
（四）买卖双方采用以下【 A 】交易流程（只可选择其中一种）：只可选择a或b的一种，不可以全选。

A 全款付款交易流程
1、买卖双方应于【 b 】：办理交税。过户的日期和条件。建议：若房屋存在抵押，尽量选择B。

a ∥ ∥ (划掉) 约定日期是，避开休息日，查询日历是否存在31号。
日期办理申请该房屋的所有权转移登记手续。
b 该房屋抵押权登记注销后的五个工作日内办理申请该房屋的所有权转移登记手续。
2、买受人应按如下约定支付出卖人剩余购房款：
买受人以自行交接的方式，于 2012年4月1日 （日期）剩余房款，也就是除了定金和解押款之外，通过自行交接方式支付的房款
支付出卖人购房款人民币（大写） 叁拾伍万 元整（￥ 350000.00元 ）明确自行交接的房款的数额，大小写一致。
。
买受人以资金监管的方式，于 2012年4月10日 （日期）剩余房款，也就是除了定金和解押款之外的通过资金监管方式支付的房款。
支付出卖人购房款人民币（大写） 伍拾伍万 元整（￥ 550000.00元 ）。明确资金监管的房款的数额，大小写一致。

剩余房款分不同支付方式交接的，应分别填写。若剩余房款仅以一种方式支付，则另外一种需划掉。
B 商业贷款付款交易流程
1、买卖双方应于 ∥ 年 ∥ 月 ∥ 日前（含当日）办理申请贷款手续这里填写的时间应为买卖双方办理“面签”的时间
，买受人拟贷款金额为：人民币（大写） ∥ 元整（￥ ∥ ）买受人欲贷款的数额。
。
2、买受人应按如下约定支付出卖人购房首付款：
买受人以自行交接的方式，于 ∥ （日期）支付出卖人购房款人民币（大写） ∥ 元整（￥ ∥ ）。
买受人以资金监管的方式，于 ∥ （日期）支付出卖人购房款人民币（大写） ∥ 元整（￥ ∥ ）。
首付款为，除去定金、解押款、贷款额剩余的房款。
若首付款分不同支付方式交接的，应分别填写。若剩余房款仅以一种方式支付，则另外一种需划掉。
首付款=成交价格-定金-解押款-买受人拟贷款金额
3、买卖双方应于买受人所申请的贷款获得批准后十个工作日内，办理申请该房屋的所有权转移登记手续。
C 公积金贷款付款交易流程
买受人委托担保公司向北京市住房公积金管理中心、住房公积金贷款中心、中央国家机关住房资金管理中心及各住房公积金管理部门办理申请购买该房屋的公积金贷款。
1、买卖双方应于 ∥ 年 ∥ 月 ∥ 日前（含当日）这里填写的时间是与公积金面签的时间，这里一定要注意房屋是否已解押，若未解押公积金贷款便无法评估的。
与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款金额为：人民币（大写） ∥ 元整（￥ ∥ ）。公积金贷款的数额。

2、买受人应按如下约定支付出卖人购房首付款：
买受人以自行交接的方式，于 ∥ （日期）支付出卖人购房款人民币（大写） ∥ 元整（￥ ∥ ）。
买受人以资金监管的方式，于 ∥ （日期）支付出卖人购房款人民币（大写） ∥ 元整（￥ ∥ ）。
首付款为，除去定金、解押款、贷款额剩余的房款。
若首付款分不同支付方式交接的，应分别填写。若剩余房款仅以一种方式支付，则另外一种需划掉。

首付款=成交价格-定金-解押款-买受人拟贷款金额
3、买卖双方应于买受人所申请的贷款获得批准并按公积金管理中心的规定签署相关文件后十个工作日内，办理申请该房屋的所有权转移登记手续。
（五）若买卖双方选择商业贷款付款交易流程或公积金贷款付款交易流程的，买卖双方应积极配合银行或公积金管理中心提交相关贷款资料，贷款所需的费用由买受人承担。
（六）贷款部分房款按银行及公积金管理中心的规定由其直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理该房屋的抵押权登记手续。买受人已获得贷款批准，但批准的贷款数额不足拟贷款金额的，买受人应于办理申请该房屋的所有权转移登记手续前补齐购房款。
（七）若政府机构关于办理房屋权属转移登记出台相关政策，要求买卖双方通过指定的行政管理部门开设的监管账户划转交易资金，而双方约定与政策有冲突的，则双方应按照相关政策办理。
第五条 房屋的交付
（一）出卖人应于【 B 】明确房屋交付时间，这里要注意房屋是否存在租赁。
将该房屋交付买受人。
A ∥ 日期将该房屋交付买受人。
B 办理完该房屋所有权转移登记手续后 10
日内将该房屋交付买受人。
（二）出卖人在成交价格内应交付买受人的设施及家具： 见附件一 。
买受人在接收该房屋时应验收现有固定装修、设施及家具，房屋的风险责任自该房屋交付之日起转移给买受人。
（三）交付配套设施所需的过户、更名等费用由买受人承担。
（四）在房屋交付前发生的：物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他 费用由出卖人承担。
第六条 税、费相关规定
（一）本合同履行过程中，买卖双方应缴纳的各项税款由【 B 】明确交易中产生的需缴纳地税局的税款，由谁来承担。
承担。
A 出卖人承担； B 买受人承担； C 买卖双方按照国家及北京市的相关规定承担。
（二）出卖人应配合提供缴纳税、费所需的相关票据（包括但不限于购房发票、契税完税凭证等）。若在本合同正常履行过程中，因国家或政府的法律、法规、政策调整，致使相关税款增加的，新增加部分由本条第一款约定的主体承担。
（三）办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《他项权利证》的费用由买受人承担。
（四）合同履行过程中，若产生买卖双方未约定承担主体的费用，则买卖双方应按照国家及北京市的相关规定承担。
第七条 权属转移登记
（一）若该房屋有《国有土地使用权证》，买卖双方应于办理完该房屋的所有权转移登记手续后十个工作日内办理申请土地使用权转移登记手续。
（二）若该房屋原产权单位或房屋管理部门要求在办理申请房屋所有权转移登记手续前签订物业、供暖等协议，提前预付或结清物业、供暖等费用的，买卖双方应按照原产权单位或房屋管理部门的要求办理相关手续。
（三）出卖人应于办理完该房屋所有权转移登记手续后配合买受人办理该房屋专项维修资金（公共维修基金）的更名手续。
（四）出卖人应于办理完该房屋的所有权转移登记手续后十个工作日内，向房屋所在地的户籍管理部门办理申请原有户口迁出登记手续，并按照户籍管理部门的规定提交所需材料。
第八条 房屋产权及具体状况的承诺
（一）出卖人承诺已如实告知买受人该房屋的质量、设备、装修、装饰等情况，自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对房屋附属设施、设备及其装饰装修保持良好状况。
（二）出卖人承诺该房屋符合国家及北京市房屋上市的相关法律、法规、政策。
出卖人承诺该房屋没有产权、租赁纠纷，未被法院查封；其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为；该房屋不存在任何优先购买权。
出卖人之代理人、买受人之代理人均承诺已获得真实、合法、有效的授权，代表本人真实意愿签署相关文件。
若本次交易所签订的买卖合同或文件，因上述情况被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担相当于本合同约定成交价格的20%作为赔偿金。本条属于独立条款，在本合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺方的责任。
第九条 出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还买受人全部已付款、按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，并按本合同约定成交价格的50%支付违约金，还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。
第十条 违约责任
双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除本合同。
双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则（注：《中华人民共和国合同法》第115条规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。）或按本合同约定成交价格的20％向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。
第十一条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
第十二条 争议解决方式
本合同项下发生的争议，双方协商解决；协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。
第十三条 合同生效、变更、转让和解除
（一）买卖双方对本合同全部条款已充分理解，均无异议。本合同经买卖双方签字盖章之日起生效，双方的房屋买卖关系成立并生效。
（二）买卖双方的权利义务关系以本合同为准，是否签订网签合同不影响本合同的效力。
特别约定：出卖人 □同意 □不同意约定出卖人是否同意买受人变更新产权人。
买受人可以单方书面指定将该房屋的权属登记给第三人，同意以第三人作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得第三人的同意并且买受人仍应按本合同及相关协议履行义务。如需撤销网上签约备案，则买受人负责与其指定的第三人联系办理撤销事宜，如造成出卖人或第三人之损失由买受人承担。
第十四条 本合同一式三份，具有同等效力，出卖人一份，买受人一份，居间方备案一份。
【出卖人】： 【买受人】：
【代理人】： 【代理人】：
买卖双方的签字的名称与合同表头填写一致。
代理人的名称注意填写其自己的名称。
日 期： 年 月 日 日 期： 年 月 日签约日期可以不一致，但一定以实际签订的日期填写，合同签订日期，影响着合同成立、生效的日期。

附件一
房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施
以下物品及设施，出卖人同意在成交价格内一并转让给买受人
名 称
品 牌
数量
备注

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